Как расторгнуть договор найма служебного помещения

Опубликовано: 01.05.2024

9.3. Расторжение и прекращение договора найма специализированного жилого помещения

Жилищный кодекс РФ различает расторжение (ст. 101) и прекращение (ст. 102) договора найма специализированного жилого помещения. Логически это не вполне корректно, поскольку расторжение договора обязательно влечет его прекращение. Поэтому расторжение договора найма было бы правильнее рассматривать как одно из оснований прекращения такого договора.

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (ч. 1 ст. 101 ЖК РФ). Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения.

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 ЖК РФ случаях.

Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным ЖК РФ основаниям.

Кроме того, такими иными основаниями могут быть, например: прекращение трудовых отношений или пребывания на выборной должности, а также увольнение со службы - для прекращения договора найма служебного жилого помещения (ст. 104); прекращение трудовых отношений, учебы или увольнение со службы - для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (ст. 105); истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, - для прекращения указанного договора (ст. 106).

Следует полагать, что такой юридический факт, как смерть одиноко проживающего нанимателя также является основанием прекращения договора найма специализированного жилого помещения.

Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.

Согласно ст. 103 ЖК РФ в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения, указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 и частью 2 статьи 103 ЖК РФ

Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Гражданам, указанным в части 2 статьи 103 ЖК РФ, предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.

Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном частью 2 статьи 102 ЖК РФ, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения.

Обратим внимание, что гражданам, выселяемым из специализированных жилых помещений в соответствии со ст. 103 ЖК РФ, должно быть предоставлено жилое помещение, которое может и не быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.

Перечень категорий граждан, которым предоставляется другое жилое помещение при выселении из служебных жилых помещений и общежитий, в Кодексе существенно сокращен по сравнению с ЖК РСФСР 1983 г. В него не включены такие, например, категории граждан, как участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии; лица, проработавшие в организации-наймодателе более 10 лет; одинокие лица с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми и другие, которые прежде не могли быть выселены из служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения:

Для сравнения можно также напомнить, что в соответствии со ст. 110 ЖК РСФСР 1983 г. без предоставления другого жилого помещения из общежитий могли быть выселены только прекратившие работу сезонные, временные работники и лица, работавшие по срочному трудовому договору, а также лица, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них. При этом прочие работники организации, предоставившей общежитие, могли быть выселены без предоставления другого жилого помещения только в трех случаях увольнения с работы: по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины и совершение преступления.

Таким образом, ЖК РФ существенно расширил круг лиц, которые могут быть выселены из общежитий и служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения. Однако здесь следует иметь в виду положения ст. 13 Федерального закона «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»: граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса РФ, состоят в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ.

Основания для расторжения договора найма специализированного жилого помещения установлены в статье 101 Жилищного кодекса РФ, и в их перечень не входит увольнение со службы лица, являющегося нанимателем служебного жилого помещения, в связи с чем судебная коллегия находит доводы представления в этой части заслуживающими внимания.

1.2. ст. 101 ЖК РФ не предусматривает такого основания расторжения договора найма, как приобретение нанимателем другого жилого помещения в собственность

Ни статьи 101 и 102 Жилищного кодекса Российской Федерации, ни статья 83 (часть 4) Жилищного кодекса Российской Федерации не содержат такого основания для расторжения (прекращения) договора найма специализированного жилого помещения, как приобретение нанимателем или членами его семьи другого жилого помещения в собственность.

Ни статьи 101 и 102 Жилищного кодекса Российской Федерации, ни статья 83 (часть 4) Жилищного кодекса Российской Федерации не содержат такого основания для расторжения (прекращения) договора найма специализированного жилого помещения как приобретение нанимателем или членами его семьи другого жилого помещения в собственность.

Факт приобретения Н.И.В. в собственность иного жилого помещения сам по себе не может свидетельствовать ни о выбытии ее из ранее занимаемого жилого помещения, ни об ее отказе от прав на это жилое помещение, то есть приобретение другого жилого помещения в собственность нанимателем по договору найма специализированного жилого помещения не имеет абсолютного значения и должно оцениваться судом с учетом других доказательств, свидетельствующих о намерении лица выехать в другое место жительства, поскольку ни статьи 101 и 102 Жилищного кодекса РФ, ни статья 83 (часть 4) Жилищного кодекса РФ не содержат такого основания для расторжения (прекращения) договора найма специализированного жилого помещения, как приобретение нанимателем или членами его семьи другого жилого помещения в собственность.

Действующее жилищное законодательство не содержит такого основания для расторжения (прекращения) договора найма специализированного жилого помещения, как приобретение нанимателем или членами его семьи другого жилого помещения в собственность.

1.3. Основанием для расторжения договора найма является исключение жилого помещения из специализированного фонда

В связи с исключением жилого помещения из специализированного фонда изменяется назначение такого помещения, а использование жилого помещения не по назначению является основанием для расторжения договора найма специализированного жилого помещения в соответствии с ч. 3 ст. 101 ЖК РФ с выселением граждан без предоставления им других жилых помещений.

1.4. Приостановление деятельности общежития не влечет расторжения договора специализированного найма жилья

Основания для расторжения договора найма специализированного жилого помещения исчерпывающе предусмотрены ст. ст. 82, 101, 102 и 105 Жилищного кодекса РФ. Приостановление деятельности общежития, запрет его эксплуатации не предусмотрено Жилищным кодексом РФ как основание для расторжения договоров найма специализированного жилого помещения. Следовательно, само по себе постановление по делу об административном правонарушении не является основанием для выселения граждан из занимаемых ими жилых помещений.

1.5. Истечение срока действия договора не влечет расторжения договора специализированного найма жилья

Истечение срока действия договора не предусмотрено как основание для прекращения либо расторжения договора найма жилого помещения в общежитии с истцом ни ст. ст. 101, 102, 83 ЖК РФ, ни договором. Включение в договор найма жилого помещения в общежитии условия о конкретной дате окончания срока действия договора не основано на законе, поэтому истечение срока, указанного в договоре о предоставлении жилья в общежитии, не может повлечь выселение истца.

1.6. ст. 101 ЖК РФ не предусматривает возможности расторжения договора найма по причине принятия подзаконных актов о новых санитарно-эпидемиологических требованиях к помещениям, используемым в качестве специализированного жилищного фонда

Жилищный кодекс РФ, в том числе и ст. ст. 83, 101, 102 ЖК РФ, не содержит положений, в соответствии с которыми действующие жилищные правоотношения могут быть прекращены, а лица выселены из занимаемых ими жилых помещений по причине принятия подзаконных актов, изменяющих или устанавливающих новые санитарно-эпидемиологические требования к определенным видам жилых помещений, используемых в качестве специализированного жилищного фонда.

1.7. Законодательство не предусматривает в качестве основания расторжения договора найма специализированного помещения данное нанимателем обязательство о его освобождении

Из анализа положений ЖК РФ следует, что юридически значимым может быть признано соглашение о расторжении договора найма служебного помещения, достигнутое между наймодателем, применительно к данному делу уполномоченным органом мэрии города, и нанимателем Б. Доказательств, свидетельствующих о достижении указанными лицами соглашения о расторжении договора найма специализированного жилого помещения, в материалах дела нет.

Данное ответчиками обязательство об освобождении жилого помещения носит односторонний характер и вопреки утверждению истца не может быть расценено как соглашение между нанимателем и наймодателем.

На наличие других предусмотренных ЖК РФ оснований для расторжения или прекращения заключенного с Б. договора найма служебного жилого помещения истец при рассмотрении спора не ссылался, судом не установлено.

Ссылка истца на данное ответчиками обязательство об освобождении спорного жилого помещения, как основание иска, обоснованно отвергнута судом первой инстанции, учитывая, что жилищное законодательство не предусматривает такое обязательство в качестве основания расторжения или прекращения договора найма служебного помещения.

1.8. Перечень оснований расторжения договора найма специализированного жилого помещения является исчерпывающим

Отказывая в удовлетворении иска администрации города о расторжении договора найма жилого помещения в общежитии, суд правильно исходил из того, что основания для расторжения такого договора предусмотрены ст.ст. 101 и 83 ЖК РФ.

Исходя из указанных норм перечень оснований для расторжения договора найма специализированного жилого помещения является исчерпывающим. Такой договор может быть расторгнут по соглашению сторон; по инициативе нанимателя; по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем обязательств по договору; в случае выезда нанимателя в другое место жительства; невнесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; разрушения или повреждения жилого помещения; систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; использования жилого помещения не по назначению.

2. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения по инициативе нанимателя

2.1. Наниматель имеет право на расторжение договора в любое время независимо от причин, а также воли наймодателя или членов семьи

Выезд нанимателя жилого помещения в общежитии в другое место жительства, а также прекращение исполнения обязанностей, вытекающих из договора найма, свидетельствует о прекращении этого договора и основанного на нем права пользования общежитием. При этом законодатель не ставит в этом случае условием расторжения договора найма специализированного жилого помещения получение согласия членов семьи нанимателя.

2.2. Расторжение договора на основании ч. 2 ст. 101 ЖК РФ производится во внесудебном порядке

Наличие у нанимателя права в одностороннем порядке в любое время расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения предполагает, что для расторжения договора в данном случае достаточно волеизъявления только одной стороны. Расторжение договора на основании ч. 2 ст. 101 Кодекса производится во внесудебном порядке. Необходимо только, чтобы наниматель сообщил наймодателю об одностороннем расторжении договора, руководствуясь при этом требованиями заключенного с ним договора найма.

3. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения в связи с неисполнением прав и обязанностей нанимателя

3.1. Выезд нанимателя в другое место жительства и неисполнение обязанностей по договору найма может свидетельствовать о прекращении этого договора

Выезд нанимателя жилого помещения в общежитии в другое место жительства, а также прекращение исполнения обязанностей, вытекающих из договора найма, могут свидетельствовать о прекращении этого договора и основанного на нем права пользования общежитием.

Частью 2 статьи 101 ЖК РФ предусмотрено, что наниматель специализированного жилого помещения, к которым в силу части 1 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации относятся жилые помещения в общежитиях, в любое время может расторгнуть договор найма. Указанные положения закона в их взаимосвязи позволяют сделать вывод о том, что выезд нанимателя жилого помещения в общежитии в другое место жительства, а также прекращение исполнения обязанностей, вытекающих из договора найма, свидетельствуют о прекращении этого договора и основанного на нем права пользования общежитием.

3.2. Непроживание нанимателя в специализированном жилом помещении в связи с ремонтом не свидетельствует о его добровольном отказе от прав и обязанностей по договору найма

В соответствии со ст. 101 Жилищного кодекса РФ договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 настоящего Кодекса случаях.

Согласно части 3 статьи 83 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Исходя из толкования приведенных норм при рассмотрении спора истец обязан доказать не только факт непроживания ответчика в квартире, но и добровольный отказ от прав и обязанностей нанимателя по договору найма.

Таких доказательств представителем истца в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не предоставлено.

Из материалов дела усматривается, что ответчик отсутствует в жилом помещении в связи с проведением ремонта в комнате.

3.3. О намерении гражданина отказаться от пользования специализированным жилым помещением по договору найма могут свидетельствовать отсутствие вещей нанимателя в квартире, неисполнение обязанности по ее содержанию и оплате коммунальных платежей

Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина, как стороны в договоре найма жилого помещения.

Семья Б.В.В. добровольно отказалась от пользования спорной квартирой, в которой уже отсутствовали их вещи и в которой они уже перестали проживать, осуществлять ее содержание, оплачивать соответствующие коммунальные платежи.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что КЭЧ района с этими действиями семьи Б.В.В. не была согласна.

4. Последствия расторжения договора найма специализированного жилого помещения

4.1. В результате расторжения договора найма специализированного жилого помещения может быть утрачено право пользования таким помещением

Последствием расторжения и прекращения договора найма жилого помещения, в том числе специализированного, может являться утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

В "Энциклопедии судебной практики. Жилищный кодекс РФ" собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Жилищного кодекса РФ.

Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.

Материал приводится по состоянию на сентябрь 2019 г.

См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

При подготовке "Энциклопедии судебной практики. Жилищный кодекс РФ" использованы авторские материалы, предоставленные А. Горбуновым, Н. Даниловой, М. Зацепиной, Е. Ефимовой, О. Коротиной, Е. Костиковой, С. Кошелевым, Ю. Красновой, М. Крымкиной, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, Е. Кустовой, Н. Королевой, О. Лаушкиной, А. Мигелем, А. Назаровой, А. Пелишенко, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Филипповой, Е. Хохловой, А. Чернышевой, Т. Эльгиной, Д. Демченко.

Установлено несколько основных причин, которые детерминируют собой прекращение соглашения между участниками правоотношений.

Прекращение договора специализированного найма регламентируется ЖК РФ. Порядок и условия воплощения на практике этого правового механизма прописаны в ст. 102 указанного Кодекса. Прекращение договора социального найма жилого помещения вытекает непосредственно из расторжения двухстороннего соглашения между нанимателем и наймодателем.

Причины прекращения договора найма спецжилья

На сегодняшний день законодательством установлено несколько основных причин, которые детерминируют собой прекращение соглашения между участниками правоотношений. В виде основания выступают:

разрушение имущества служебного или специализированного типа, а также нанесение жилому объекту непоправимого ущерба, который делает невозможным эксплуатацию квартиры;
смерть нанимателя. Однако в данном случае о прекращении договора можно говорить лишь в той ситуации, если наниматель проживал на выделенной жилплощади один, без членов семьи.

Только два перечисленных основания могут служить причиной прекращения договора найма жилья. В иных случаях обязательным условием законодательный порядок предусматривает изначальное расторжение договора между собственниками жилого помещения и нанимателем. Таким образом, можно сделать вывод о том, что расторжение и прекращение договора социального найма – два ключевых понятия, которые имеют прочную взаимосвязь и взаимозависимость между собой.

Случаи прекращения договора найма специализированного жилого помещения

Чтобы понять ключевые нюансы прекращения договора социального найма, следует более внимательно проанализировать основания для применения подобного правового механизма. Итак, законодательный порядок предусматривает прекращение соглашения между наймодателем и нанимателем в случае, если жилая постройка будет утрачена. Это происходит, если:

сооружение, которое числится в перечне специализированного фонда, подлежит сносу;
здание было разрушено в результате обвала по причине своей ветхости и аварийности;
постройка серьезно пострадала во время стихийных бедствий и техногенных катастроф, и проживание на ее территории несет серьезную угрозу для жизни граждан.

Подобные основания закрепляются в ст. 102 ЖК РФ. Иными словами, под детерминирующими причинами прекращения договора найма жилья из специализированного фонда понимается в первую очередь физическое уничтожение самого имущественного объекта, так как перестает существовать сам предмет договора, то и происходит прекращение действия соглашения.

Предусматривает законодательный порядок в качестве основания и смерть заявителя. Но в этом случае берется во внимание наличие сонанимателей – членов семьи, которые могут проживать на территории специализированного служебного жилья. Если таковые отсутствуют, то, соответственно, утрачивается одна из сторон договора, что и влечет за собой официальное прекращение контракта.

Срок заключения договора найма

В отличие от контракта о соцнайме жилья договор специализированного найма заключается на определенный срок, который фиксируется официально в документе. После того как указанный временной период пройдет, осуществляется прекращение действия и самого договора. Таким образом, можно резюмировать, что законодатель в качестве основания для прекращения договора предусматривает и срок заключения соглашения.

Рассматривая данную детерминанту следует обозначить, что не всегда именно срок действия договора определяет собой прекращение правоотношений между нанимателем и наймодателем. В качестве основания также может выступать срок наступления конкретного события. К подобным событиям можно отнести следующие случаи:

окончание действия трудового договора, который подписывается с работодателем на конкретный временной период;
увольнение из рядов российской армии;
завершение прохождения службы на государственной должности;
окончание срока получения образования и пр.

Данный тип основания не влечет за собой наступления какой-либо ответственности со стороны участников правоотношений. Это связано с тем, что в этом случае расторжение и прекращение договора идет по соглашению сторон, иными словами, на добровольных началах.

Предоставление иного жилья при прекращении договора

После того как принято решение о прекращении договора специализированного найма, у нанимателя возникает определенная обязанность – покинуть занимаемую жилую площадь в установленный законом срок. При этом следует отметить, что если наниматель отказывается добровольно покидать помещение, то его могут в судебном порядке выселить из недвижимого объекта без предоставления иного жилья. Но законодательством предусмотрены исключающие случаи, которые не позволяют выселить нуждающихся граждан из служебного помещения без выдела новой жилплощади, в частности:

если наймодатель выступает в качестве работодателя, с кем наниматель заключил трудовой договор об осуществлении профессиональной деятельности;
не могут быть выселены из служебного помещения без предоставления иного имущества родственники военнослужащих и сотрудников государственной или правоохранительной службы, которые считаются без вести пропавшими или погибшими во время исполнения своего профессионального долга;
прекращение договора о специализированном найме не может осуществляться без выдела иного жилищного объекта и в том случае, если нанимателем выступают престарелые люди, которые достигли пенсии по возрасту;
не выселяются без предоставления квартиры из служебного помещения или же общежития и члены семьи нанимателя, который выступал в качестве работника у собственника жилья, по факту его смерти;
выделяется жилье при прекращении договора найма и инвалидам I и II группы, которые получили увечья в результате исполнения трудовых обязанностей.

Таким образом, перечисленные категории граждан имеют законное право претендовать на иное комфортабельное жилье даже в ситуации прекращения и утраты юрсилы первоначального договора.

Прекращение договора найма служебного жилья и жилого помещения в общежитии

Если обратиться к ст. 102 ЖК РФ, то прекращение действия договора может осуществляться в случаях, если будет зафиксирован переход права собственности на жилплощадь в рамках служебного жилья или же на территории общежития. Кроме того, учитываются и такие обстоятельства, если осуществляется переход хозяйственного ведения или же оперативного управления.

При этом следует помнить о том, что предусмотрено законодателем и исключение, когда прекращение договора не осуществляется. В частности, если собственником такого жилья становится юридическое лицо, заключившее с нанимателем договор о найме квартир специализированного предназначения.

Новый собственник будет считаться как правопреемник ключевых прав и обязанностей, регламентированных трудовым договором.

Таким образом, прекращение действия контракта соцнайма несет за собой наступление определенных обязательств со стороны заявителя, которые выражаются в необходимости покинуть жилплощадь. Но при этом с целью обеспечения прав и обязанностей граждан РФ им предоставляется новое жилье, отвечающее всем законодательным требованиям, если иное не предусмотрено законом РФ.

1. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

2. Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения.

3. Договор найма специализированного жилого помещения, за исключением договора найма специализированного жилого помещения, предусмотренного статьей 98.1 настоящего Кодекса, может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 настоящего Кодекса случаях.

4. Договор найма специализированного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более одного года и отсутствия соглашения по погашению образовавшейся задолженности по оплате жилых помещений и (или) коммунальных услуг;

2) разрушения или систематического повреждения жилого помещения нанимателем или проживающими совместно с ним членами его семьи;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Судебная практика и законодательство — Жилищный кодекс РФ. Статья 101. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения

В кассационной жалобе заявитель ссылается на то, что Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми неправильно истолковала и применила часть 4 статьи 83, статьи 99, 101, 102 Жилищного кодекса Российской Федерации, указав на то, что утрата или отсутствие у лица права состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении в связи с приобретением им жилья в собственность, является безусловным основанием, для выселения из служебного жилья.

<1> Часть 2 статьи 101 Жилищного кодекса Российской Федерации.

10. В соответствии со статьей 101 Жилищного кодекса Российской Федерации договор найма служебного жилого помещения или найма жилого помещения в общежитии может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Орган субъекта РФ по управлению специализированным жилищным фондом для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, должен информировать орган опеки и попечительства субъекта РФ о фактах нарушения нанимателем и членами его семьи обязанностей по договору найма, жалобах соседей, актах и предписаниях органов жилищного контроля и надзора, принятых правоохранительными органами мерах, о которых известно наймодателю. В свою очередь, орган опеки и попечительства субъекта РФ должен проводить регулярные проверки условий проживания нанимателя в предоставленном жилом помещении, отслеживать жизненную ситуацию нанимателя и выявлять обстоятельства, которые создают угрозу для прекращения его права пользования жилым помещением (часть 3 статьи 101 ЖК РФ).

<2> Статья 101 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Наниматель служебного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма служебного жилого помещения.

Договор найма служебного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию Наймодателя при неисполнении Нанимателем и проживающими совместно с ним лицами обязательств по договору найма служебного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 Жилищного кодекса Российской Федерации случаях.

Орган по управлению жилищным фондом должен информировать орган опеки и попечительства о фактах нарушения нанимателем и членами его семьи обязанностей по договору найма, жалобах соседей, актах и предписаниях органов жилищного контроля и надзора, мерах, принятых правоохранительными органами, о которых известно наймодателю. В свою очередь, орган опеки и попечительства должен проводить регулярные проверки условий проживания нанимателя в предоставленном жилом помещении, отслеживать жизненную ситуацию нанимателя и выявлять обстоятельства, которые создают угрозу для прекращения права пользования жилым помещением (ч. 3 ст. 101 Жилищного кодекса).

<1> Часть 2 статьи 101 Жилищного кодекса Российской Федерации.

37. В соответствии со статьей 101 Жилищного кодекса Российской Федерации договор найма служебного жилого помещения или найма жилого помещения в общежитии может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Договор служебного найма жилого помещения - тот вид документации, который регистрируется после того, когда возникают отношения по работе или человек находится на службе в нашей стране. Если процедура прекращается или служащий увольняется, то действие соглашения аннулируется. Что это такое, и какие лазейки можно найти?

Какие особенности?

В первую очередь при составлении договора определяются две стороны. В качестве одной из них выступает человек, который предоставляет должность тому или иному служащему. Он может либо заключать сделку в самостоятельном режиме, либо через представителя по наличию доверенности. Второй стороной считается та организация, которая предоставляет вариант жилья. Но, иногда бывает такое, что наймодатель сотрудничает вместе с самим подчинённым человеком. Если же жилье будет служебным, то в качестве наймодателя выступает государство или муниципалитет.

Также нужно обратить детальное внимание на предмет сделки. Это недвижимость, в которой в дальнейшем будет проживать служащий. Важным значением обладают все данные, которые будут указываться.

К ним следует отнести:

Точный адрес того места, где предоставляется жилье.
Количество метров в квартире или доме.
Количество комнат.

Детальную информацию можно прочесть в статье под номером 104 Жилищного Кодекса. Там описывается, что аренда не может быть долевой, а только целостной.

Среди некоторых особенности при оформлении нужно отметить следующее:

В первую очередь производится экспертиза предоставляемого жилья. Она должна соответствовать всем нормам и требованиям санитарного и технического параметра.
Наймодатель должен позаботиться о том, чтобы помещение было благоустроенным. Но, если дом сдается и в нём во всех квартирах отсутствует газовый трубопровод, то и для квартиры условие необязательно.
Период действия договора. Здесь указывается точная дата, которая в последующем может меняться.
Количество человек, которые могут проживать вместе со служащим. В частности указываются родители, супруги, дети и многие другие.
Указывается причина, по которой предоставляется жильё. Здесь обычно можно написать место работы. Всё это нужно указывать максимально точно, чтобы в последующем не возникло вопроса о расторжении.

Какие права и обязанности существуют?

Как и при заключении любых других вариантов договоров, здесь существует ряд прав и обязанностей, которые предоставляются для обеих сторон. Их нужно знать и выполнять, чтобы в дальнейшем не возникло дополнительных проблем.

Для собственника недвижимости существует ряд прав.

К ним можно отнести:

Владелец имеет право требовать своевременную оплату съема жилья и других услуг, которые предоставляются ему.
Владелец может уведомлять жильцов о том, что они должны соблюдать правила договора и придерживаться норм поведения, которые учтены в соглашении.

Если говорить о получателе жилья, то тогда здесь также существует список определенных прав. Все они касаются и тех людей, которые живут вместе с ним по договору.

К основным правам относятся следующие:

Можно пользоваться имуществом после того, как владелец сменится. Также можно пользоваться, если документ прекращает действие между сторонами. Но это может производиться только в том случае, когда требование не противоречит законодательным нормам.
Получение субсидий.
Досрочное прерывание действия договора.

Если говорить об обязанностях квартиранта, то среди них следует отметить:

Своевременная оплата счетов по пользование недвижимостью, а также по оплате коммунальных услуг.
Содержание жилья в первоначальном виде.
Использование недвижимости только по тому назначению, которое прописано в договоре.

Если это всё знать и выполнять, то вы сможете без проблем продолжать отношения с владельцем.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Бесплатная юридическая консультация по телефону: в Москве и Московской области, в Санкт-Петербурге, а также по всей России +7 (800) 350-56-12

Каков порядок заключения?

Когда вы хотите провести сделку, то тут нужно подумать о порядке заключения договора. Для того, чтобы это сделать на служебное помещение, нужно пройти несколько шагов.

К ним следует отнести:

Вы узнаете о том органе, который занимается этим вопросом. Чаще всего это жилищная служба департамента.
Вы предоставляете некоторый пакет документации, в который в обязательном порядке входит оформленная форма заявления. Также нужно показать паспорт или любой другой документ аналогичного характера. Необходимо собрать копии всей документации, которые будут удостоверять личность и всех проживающих с вами людей, которые были прописаны в договоре. Когда есть жена, то вы должны показать свидетельство о браке.
Далее вам нужно подготовить бумагу на дальнейший процесс регистрации, а после этого дождаться проверки всей выше представленной документации.

ВАЖНО . Когда вы придёте в организацию, то после сдачи документов получите справку о том, что государственный орган принял на рассмотрение ваш пакет документов. Срок, на протяжении которого будет идти проверка, составляет не более 30 дней после того момента, когда вы подали запрос. Но, это время может увеличиваться, если в организации не хватает каких-то документов. В этом случае, вас оповестят, и вы должны будете их предоставить в установленный срок. После того, как процедура будет пройдена, вы сможете получить соглашение о найме собственности.

Как найти образец договора?

Договор может заключаться только после того, когда было получено разрешение от собственника. Именно он и заключает договор найма с гражданами. Чаще всего процедура происходит в том случае, когда арендополучатель не имеет жилья в этом городе, в котором он будет в дальнейшем работать. Но, для того, чтобы не попасть впросак в этой ситуации, лучше всего заранее изучить типовой образец. Образец 2021 можно скачать на сайтах соответствующих органов и ознакомиться с ним. Это позволит избежать дополнительных проблем в последующем.

Что по поводу расторжения?

Бывают такие ситуации, когда нужно расторгнуть договор найма помещения. Но это может происходить только по ряду причин.

Обычно такое действие случается тогда, когда есть два варианта:

Стороны добровольно пришли к мирному соглашению.

По решению судебного заседания было установлено, что условия не соблюдались и вторая сторона может прекратить действие договора.

Если же говорить о том, почему могут происходить такие ситуации, то здесь имеется ряд причин.

Каждая из них индивидуальна и может быть немного изменена, но в общем и целом среди них следует отметить:

Сотрудник завершил свою трудовую деятельность и больше не нуждается в предоставлении помощи по жилью.
Сотрудник перешел на новую должность и поэтому ему предоставляются более комфортабельные условия.
Контракт служебный был завершён, а работник направляется в другое место.
Если жилое помещение было предоставлено с плохими условиями, которые привели к разрушению, то в дальнейшем проживание не считается возможным.
Собственность перешла другому юридическому лицу, которое хочет перерегулировать эту ситуацию.

ВНИМАНИЕ . Нужно помнить, что выселение всегда будет проводиться только первоначальным арендодателем. Если же соглашение было досрочно аннулировано по поводу того, что изменился собственник, то жильцу должны предоставить аналогичное жилое помещение без возникновения каких-то дополнительных конфликтов. Проводится эта процедура крайне редко, но всё же имеет место быть. Именно поэтому следует знать о некоторых моментах.

Для того, чтобы прекратить действие договора, когда две стороны согласны, следует пройти три шага:

Получить согласие от обеих сторон участников.
Предоставить пакет документации и заявление по поводу причин аннулирования соглашения.
Пройти регистрацию вРосреестре или другом уполномоченном органе.

Что по поводу соглашения?

До того момента, когда оформляется соглашение о расторжении договора, следует учесть несколько особенностей. В первую очередь следует позаботиться заранее об обоюдном согласии всех сторон в сделке. Помимо этого, составляется акт о том, что договор прекращает свое действие. Тут должна указываться информация о причинах, почему жилец должен выселиться в короткие сроки. Также обязана произойти передача ключей от жилья. После этого предоставляются дополнительные данные о взаиморасчетах. После этого можно сказать, что соглашение, полученное в дальнейшем, не создаст каких-то дополнительных проблем.

Как составить исковое заявление?

Когда одна из сторон не хочет мирно решать возникшие проблемы и расторгать договор, то тогда следует прибегать к судебному заседанию. Если же, по установленному решению, сотруднику всё же нужно выселиться, то эта процедура проводится в установленные сроки. Для того, чтобы обратиться в суд, нужно составить правильно исковое заявление с указанием причин о расторжении договора.

ВНИМАНИЕ . Если в качестве ответчиков выступает несколько человек, то тогда прилагается и соответствующее количество копий этого заявления. Одна из них оставляется дополнительно в суде. В заявлении должно быть указано множество информации.

Сюда следует отнести:

Данные о судебном органе, в котором будет проводиться расследование дела.
Личные данные обеих сторон с предоставлением соответствующих копий документов.
Причина, по которой должны быть расторгнуты условия договора.

После того, когда вынесено решение, обе стороны должны исполнить свои обязательства и прекратить отношения.

Что по поводу детей?

Отдельное внимание нужно уделить именно малолетним гражданам, потому что могут возникнуть некоторые недопонимания. По законодательным актам, которые сейчас имеют право действовать, квартиросъемщик может зарегистрировать в служебном помещении своего ребёнка. При этом, регистрация будет постоянной, а разрешение на получение не требуется.

Что касается военных?

Если посмотреть на законодательный акт под номером 76, а именно на статью 15, то там говорится о том, что для военнослужащих и их семей должны быть предоставлены условия для проживания по прибытии в новый город. Это правило соблюдается и тогда, когда новоиспеченная семья поселилась в квартире, но военного временно отправили служить в другой город. При этом, семья остаётся именно на этой жилплощади.

Но здесь не дается точного понятия термину жилья, которое годно для проживания при предоставлении по служебному найму. Поэтому очень сложно определить уровень того помещения, которое в итоге выдаётся военному. И если даже вас не устроят условия проживания, то привлечь владельца к ответственности у вас не получится.

Что в итоге?

Когда вы сталкиваетесь с подобной ситуацией, то нужно обращать детальное внимание на законодательные акты, которые регулируют этот вопрос. Там в большинстве случаев прописываются все аспекты и нюансы проведения этой процедуры. Также лучше посоветоваться с юристом, который поможет вам не только теоретически, но и оформит договор в надлежащем виде.

Если же вы столкнулись с той ситуации, когда произойдет расторжение договора, то здесь нужно обращать внимание и на причины для этого. Очень часто недобросовестные владельцы помещений могут находить липовые причины, к которым вы отношения не имеете. Именно поэтому отстаивайте свои права и прибегайте к помощи опытных юристов. И только тогда вы сможете доказать свою правоту и добиться результата.

Читайте также: