Может ли управляющая компания работать без договора с собственником

Опубликовано: 16.05.2024

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Управляющая организация избрана на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ст. 162 Жилищного кодекса РФ управляющая компания обязана заключить договор управления многоквартирным домом с каждым собственником.
1. Обязан ли собственник подписать такой договор?
2. В случае передачи квартиры в оперативное управление договор подписывает собственник или организация, которой передан объект в оперативное управление?

1. В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Порядок заключения договора управления многоквартирным домом регламентирован ст. 162 ЖК РФ. Так, при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). При этом действующее жилищное законодательство не содержит правовых средств понуждения к заключению договора управления общим имуществом многоквартирного дома с управляющей организацией в случае отказа собственника от его заключения, за исключением ситуации, когда управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления*(1) (ч. 5 ст. 161 ЖК РФ). В этой связи смотрите, к примеру, определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 03.09.2013 N 5-КГ13-86, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 06.03.2017 по делу N А73-5536/2016, решение Арбитражного суда Амурской области от 29.06.2016 по делу N А04-12261/2015.
В рассматриваемом же случае управляющая организация не была выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления. Следовательно, обязанность заключения договора с управляющей организацией у собственника помещения отсутствует, поскольку она не предусмотрена ни Гражданским кодексом РФ, ни иными федеральными законами, а также не обусловлена принятым на себя в добровольном порядке обязательством. Данный вывод подтверждается судебной практикой (смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 01.07.2011 N Ф05-5902/11 по делу N А40-121079/2010, решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 20.06.2012 по делу N А10-5263/2011, решение Арбитражного суда Самарской области от 04.03.2013 по делу N А55-32908/2012)*(2).
Однако отказ собственника помещения от подписания договора управления многоквартирным домом не освобождает его от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением общим имуществом этого дома в целях его содержания и эксплуатации. Из положений ст. 210, ст. 249 ГК РФ, ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ следует, что на собственника помещения в многоквартирном доме возлагается обязанность нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей организацией.
Отметим, что обладатели иных вещных прав, включая право оперативного управления, в приведенных нормах не упоминаются. Вместе с тем право оперативного управления действующим законодательством рассматривается как ограниченное вещное право наряду с правом собственности (ст. 216 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 296 ГК РФ учреждения и казенные предприятия, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
Высший Арбитражный Суд РФ придерживается позиции о том, что передача помещения в многоквартирном доме в оперативное управление исключает содержание общего имущества собственником помещения, в силу закона соответствующее бремя возлагается на лицо, которому помещение передано в оперативное управление (смотрите, к примеру, определение от 23.03.2011 N ВАС-3145/11, определение от 25.05.2012 N ВАС-6027/12). Поэтому, если при передаче помещения в оперативное управление собственник не сделал изъятий в части сохранения за собой ответственности по его содержанию, в том числе по содержанию общего имущества многоквартирного дома, обеспечивающего функционирование переданного помещения, то бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме возлагается на лицо, обладающее помещением на праве оперативного управления (смотрите, например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2012 N 08АП-1102/12). Это связано с тем, что при передаче имущества в оперативное управление публично-правовое образование, сохраняя титул собственника этого имущества, утрачивает свои основные правомочия по владению и пользованию этим имуществом.
Таким образом, отсутствие договорных отношений с управляющей организацией не освобождает субъекта права оперативного управления от участия в несении расходов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.11.2017 N 305-ЭС17-10430, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2017 N 06АП-7607/16).
2. По вопросу о правомочии субъектов права оперативного управления на помещение в многоквартирном доме заключать договоры с управляющей организацией отметим, что на основании п. 1 ст. 296 ГК РФ такие лица ограничены лишь в правомочии распоряжения закрепленным помещением. В то же время управление общим имуществом многоквартирного дома не предполагает распоряжения им, поскольку содержанием правоотношений по договору управления является обеспечение надлежащего содержания общего имущества дома, решение вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг пользователям помещений (ст. 161 ЖК РФ). Поэтому запрет на отчуждение или распоряжение иным способом закрепленным имуществом, установленный в ст. 298 ГК РФ, не включает в себя запрет обладателю права оперативного управления на помещение в многоквартирном доме заключать с управляющей организацией договор управления многоквартирным домом. Заключение такого договора происходит в рамках владения и пользования закрепленным имуществом и не противоречит ни целям деятельности правообладателя, ни интересам публичного собственника (постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2012 N 14АП-1807/12, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2017 N 06АП-6241/17).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

19 сентября 2018 г.

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Открытый конкурс по отбору управляющей организации проводится в случаях, указанных в ч. 13 ст. 161 и ч. 5 ст. 200 ЖК РФ, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).
*(2) Справедливости ради заметим, что отдельные суды обязывают собственников заключить договор с управляющей организацией, даже если решение об ее избрании принято на общем собрании домовладельцев (смотрите, например, решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2007 по делу N А53-5212/07). Полагаем, что такой подход не согласуется с основополагающим гражданско-правовым принципом свободы договора, закрепленным в п. 1 ст. 1, ст. 421 ГК РФ.

В условиях непрерывного роста тарифов на услуги ЖКХ многих владельцев квартир волнует вопрос: может ли управляющая компания выставлять счета без заключенного с ней договора? Рассмотрим, какой ответ дает на него жилищное законодательство. Далеко не всегда отсутствие письменного соглашения означает отсутствие обязанностей. Разберем, и чем грозит отказ оплачивать квитанции управляющей компании в отсутствие договора.

Обязанности собственников жилого помещения

Право собственности на жилое помещение одновременно налагает на его обладателя и определенные обязанности. Одна из них — полная и своевременная оплата всех коммунальных услуг. Возникает такая обязанность у собственника одновременно с регистрацией его права.

Плата начисляется не только за потребленные жильцами электроэнергию, тепло, газ или воду. Но также за выполнение обслуживания всех коммуникаций и внутридомовых инженерных сетей, поддержание в чистоте общедоступных помещений и примыкающей к дому территории. Все это входит в работу по управлению.

Размер взносов берется не «с потолка». Сумму определяют сами жильцы через общее собрание или выбранная ими управляющая организация. По закону, для управления и обслуживания МКД может быть свободно выбрано самоуправление в нескольких формах или передача всех полномочий лицензированной (это обязательно) управляющей организации.

Орган самоуправления жильцов, кооператив от их имени, избранное на собрании правление ТСЖ или лицензированная управляющая организация заключают договоры непосредственно с поставщиками различных коммунальных услуг и подрядными организациями. Одна из обязанностей управления — составление и ежемесячная рассылка счетов для дальнейшей оплаты оказанных услуг по содержанию дома. Форма такого документа должна быть едина для всех квартир. Размер платы для каждой из них рассчитывается индивидуально, но по понятной и единой для всех схеме.

Обязателен ли договор с управляющей организацией

Коммунальные услуги
Управляющая организация, в свою очередь, обязана заключать договор с собственниками помещений в многоквартирном доме. Его предметом будут конкретно названные услуги и работы по управлению имуществом в виде дома и его содержанию. Заключению такого соглашения предшествует обсуждение условий и, в частности, размера вознаграждения, которое будет регулярно получать УК. Но насколько обязательна такая процедура?

Единственным органом, к чьей компетенции закон относит выбор способа управления домом, является общее собрание жильцов. Именно на нем выбирается форма обслуживания многоквартирного дома. Если это управляющая компания, то с ней заключается соответствующий договор. Решение принимается простым большинством, то есть, за него должны проголосовать более половины всех собственников дома.

Договор управления относится к числу возмездных, то есть, управляющая организация выполняет все работы по обслуживанию дома, а жильцы обязуются их оплачивать. Денежные средства должны будут поступать из взносов собственников, что найдет отражение в ежемесячных квитанциях.

Ошибочно полагать, что несогласие с решением общего собрания и отсутствие договора непосредственно с управляющей компаний избавят от необходимости вносить установленную квартплату. В законе сказано, что стороной договора управления выступают те собственники квартир, чьи голоса в сумме составляют более половины от общего их числа. Несогласие с тем, нужно ли приглашать стороннюю организацию, нескольких человек в данном случае не играет роли, они все равно будут обязаны платить квартплату.

Можно ли не платить

Ответ на этот вопрос однозначно отрицательный. Даже в ситуации, когда у владельца квартиры нет договора с управляющей компанией. Жилищным кодексом закреплено, что решение правомерно созванного общего собрания, обсужденное и принятое в рамках его компетенции, всех собственников помещений данного дома строго обязательно к исполнению. Поэтому, коль скоро управляющая компания и условия соглашения с ней обсуждены на собрании, о котором всем было известно, а результат голосования, как положено, отражен в протоколе, платить придется.

Однако сумма в квитанции не появляется «с потолка». Закон обязывает управляющую компанию устанавливать ее, исходя из реальных объемов потребленных ресурсов и услуг, а также тарифов, устанавливаемых местными властями. Размер же платы непосредственно за услуги управляющей компании определяется самими жильцами, а при отсутствии среди них согласия — органами местной муниципальной власти.

Следовательно, в обязанности собственника входит не только регулярно вносить квартплату, но и принимать непосредственное участие в ее установлении, путем голосования на общем собрании за ту или иную форму управления общим имуществом. Последняя, в свою очередь, обязана заключить письменный договор с каждым собственником помещений в доме.

Что включается в квартирную плату

Счета за коммунальные
Одним из существенных условий договора, который заключается с УК, является перечень тех работ по содержанию и ремонту дома, которые она обязуется выполнять. В него входят:

обеспечение надлежащего, то есть безопасного для окружающих состояния самого здания, инженерных сетей, внутренних помещений общего доступа и прилегающей территории;
заключить договоры и обеспечить взаимодействие с поставщиками ресурсов (воды, газа, электроэнергии) и подрядными организациями (вывоз мусора, водоотведение и пр.);
обеспечить бесперебойное поступление в квартиры названных ресурсов надлежащего качества;
выполнять текущий и капитальный ремонт здания и внутридомовых коммуникаций;
вызывать, при необходимости, аварийные службы;
заблаговременно информировать жителей о предстоящих ремонтных и профилактических работах, отключении воды, тепла и т.д.;
начислять плату за коммунальные услуги и рассылать квитанции;
собирать платежи, производить расчеты с поставщиками и подрядчиками;
проводить перерасчет по обращениям граждан и в других предусмотренных законом случаях;
рассматривать обращения и жалобы граждан на качество коммунальных услуг, проводить по ним проверки и в установленный срок давать письменные ответы;
вести бухгалтерский учет в полном объеме, обеспечивать хранение необходимой документации;
представлять отчет о проделанной работе ежегодно;
выдавать гражданам необходимые справки, квитанции и выписки;
выполнять иные работы и услуги, не противоречащие действующему законодательству.

В свою очередь, владельцам помещений надо вовремя и в полном объеме вносить установленную соглашением с управляющей компанией плату за ее услуги. В случае нарушения этой обязанности, к ним применяются штрафные санкции — пеня в определенном размере за каждый пропущенный день. В дальнейшем возможно приостановление оказания ряда коммунальных услуг.

Как заключить договор с управляющей компанией

Если нет договора с определенной управляющей компанией, и в доме действует иная форма управления, то надо соблюдать определенный порядок действий. Сначала придется организовать общее собрание. Оно может быть как очным, так и заочным и даже в форме электронного голосования.

До проведения собрания инициативная группа собственников или уже существующий орган управления выбирает управляющую компанию, с которой планируется заключить соглашение, и составляет его проект. Он доводится до всех владельцев помещений с тем, чтобы они могли внести свои коррективы, при необходимости.

Вопрос о заключении договора с управляющей компаний обязательно включается в повестку собрания, а результаты обсуждения и голосования заносятся в письменный протокол. Для принятия решения за него должно быть подано более половины голосов от общего числа собственников (а не присутствующих на собрании).

Сам договор составляется всегда в письменной форме. В него обязательно вносятся следующие условия:

подробный перечень имущества, передаваемый управляющей компании для осуществления ее функций;
список конкретных работ или услуг, включаемых в понятие управления и обслуживания;
порядок внесения изменений в оба перечня и другие условия договора;
параметры для определения размера вознаграждения за оказанные услуги и выполненные работы, методика расчетов;
формы общественного контроля эффективности работы управляющей компании и ее результатов;
порядок отчетности о проведенной деятельности, расходах и ее периодичность;
ответственность каждой из подписавших договор сторон (жильцов и УК).

Сторонами договора, подписывающими единый документ, выступают руководство управляющей компании и имеющая на общем собрании более половины всех голосов группа собственников. Перечень работ может включаться в договор непосредственно или оформляться в виде положения. Регистрировать такое соглашение закон не обязывает.

В случае, когда описанный порядок соблюден, то у отсутствовавших на очном собрании либо голосовавших за иной вариант жильцов нет основания не платить квартплату, если не заключен договор с управляющей компанией непосредственно с ними. От имени всех собственников выступает их большинство.

Можно ли сменить организацию, управляющую домом

Счета за коммунальные
Владельцы квартир имеют право отказаться от услуг УК, если та плохо выполняет обусловленные договором с ней обязанности. Решение об этом принимает общее собрание. Потребуется лишь его собрать и проголосовать за смену управляющей компании большинством голосов.

Недовольство жильцов размером квартплаты или отсутствие их подписи на договоре не означает, что можно не платить квартплату. Есть более действенные способы добиться пересмотра условий соглашения. На качество оказываемых услуг можно жаловаться в ряд государственных инстанций, например, Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор.

В том случае, если у владельца квартиры нет средств платить установленную квартплату в силу бедственного финансового положения, он вправе обратиться в органы социальной защиты для оформления жилищной субсидии. Она предоставляется на полгода и может затем продлеваться. Одним из условий перечисления такой субсидии является отсутствие задолженности по платежам за коммунальные услуги.

Выполнение договора, условия которого обсуждались и обговаривались заранее, обязательно для всех его участников. Применительно к управлению МКД, обязанности возникают даже у тех, кто против его подписания возражал, но остался в меньшинстве. Нарушение договора — основание для пострадавшей от этого стороны требовать расторжения.

Главная » ЖКХ » Можно ли не платить, если нет договора с УК?

Что закреплено в законодательстве
Можно ли не платить
Нужно ли заключать договор с УК
Заключение договора с управляющей компанией
Содержание договора с управляющей организацией
Обязанности собственника жилого помещения
Кто и как подписывает договор
Можно ли сменить орган управления дома
Что будет, если договор не заключен
Оцените статью

Что закреплено в законодательстве

Управляющая компания – это организация, которая закреплена за конкретным домом. Ее деятельность направлена на решение общедомовых проблем, например, проведение ремонтных работ, предоставление услуг отопления, энергоснабжения и тому подобное. Каждый житель конкретного строения заключает с УК договор на обслуживание по общему желанию. На собрании выносится решение о передаче управления сторонней организации.

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим отношения между жителями дома и управляющей компанией, является Жилищный кодекс Российской Федерации. Статья 162 ЖК РФ гласит, что владельцы квартир многоквартирного жилья имеют полное право привлечь к управлению и ведению хозяйственной деятельности организацию, которая имеет специальную лицензию.

Деятельность УК в обязательном порядке соответствует нормативно-правовым актам и правилам, принятым в конкретном регионе страны. Например, если по закону в обязанности УК входит проведение ежегодного ремонта, она обязана каждый период выполнять поставленную задачу.

Как списать долг в управляющей компании, читайте тут.

Можно ли не платить

Действующее российское законодательство гласит, что привлечение к хозяйственной деятельности управляющей компании происходит исключительно с согласия жильцов. Проводится общее собрание, где жители дома голосуют за или против. По результатам выясняют возможность привлечения конкретной УК. Если на собрании присутствует менее 50% соседей, его проводят повторно. Большинство голосов решает дальнейшую судьбу дома.

Если после проведения голосования за привлечение управляющей компании было принято положительное решение, каждый житель обязан заключить с организацией договор на обслуживание. Уклоняться от оплаты ее услуг незаконно.

Однако управляющие компании не имеют права самостоятельно завышать тарифы на обслуживание дома. Законодательством РФ утверждены конкретные цифры. Электроснабжение, отопление, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение осуществляется по той цене, которая принята в конкретном регионе страны местными органами власти.

Стоимость работы самой управляющей компании описана в договоре на обслуживание. Она устанавливается по согласию с собственниками жилья. Если они не согласны с предложенными руководством УК тарифами, спор разрешается муниципалитетом.

Учтите! Любой собственник квартиры в многоквартирном доме обязан:

присутствовать, участвовать в общественных собраниях;
вносить плату за предоставленные коммунальные услуги;
вносить плату за работу управляющей компании, которая утверждена на общем собрании.

Договор на обслуживание – главный документ, который регулирует отношения между конкретным пользователем и управляющей компанией. В нем описаны тарифы, а также права и обязанности сторон. По факту без его заключения гражданин РФ не обязан вносить плату через УК. Он уплачивает коммунальные услуги по общим тарифам непосредственно поставщику.

Однако подобный подход считается незаконным, так как управляющая компания не только перенаправляет платежи, но и участвует в общественной жизни. Она проводит ремонт подъездов, озеленение двора, обустройство детской площадки, парковки и многое другое.

Если кто-то не согласен заключать договор на обслуживание с УК он имеет право созвать внеочередное общее собрание и решить этот вопрос исключительно голосованием.

Однако если большинство жителей будет голосовать за привлечение УК, то заключать договор с ней придется. В ином случае бездействие признается уклонением от оплаты услуг и подлежит ответственности в соответствии с Административным кодексом Российской Федерации.

Жилищный кодекс РФ регламентирует нормы проведения собрания:

минимальное число присутствующих;
минимальное число голосующих;
пропорциональное количество голосов «за» и «против»;
порядок проведения собрания;
правила вынесения решения и так далее.

Если нормы не соблюдаются, принятое решение считается незаконным и подлежит обязательному пересмотрению.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Нужно ли заключать договор с УК

Важным моментом является несогласие некоторых жильцов заключать договор с управляющей компанией, ведь решение о привлечении ее к общехозяйственной деятельности принимается большинством голосов. Это приводит к некоторой неопределенности с подобными гражданами.

Отношения между сторонами не установлены, а по факту организация осуществляет управление за всем домом.

Важно! Подобный конфликт решается исключительно на общем собрании. Одну из сторон представляет сотрудник УК, вторую – все жители дома. Проводится голосование. Результатом является принятие решения об обязанности жильца подписать договор или об отказе.

На собрании в обязательном порядке присутствует не менее половины всех соседей. Иначе результат признается недействительным.

Все нормы описаны в Жилищном кодексе Российской Федерации. Именно он определяет минимальное число присутствующих, а также минимальное число голосов для принятия конкретного решения.

Во время проведения собрания составляется протокол, в котором описаны подробные действия сторон. Результат заносится в акт установленной формы, составляемый в двух экземплярах. Каждый из жильцов имеет право потребовать свою копию документа.

Однако если решение невозможно принять на общем собрании, споры решаются в суде. Собственники квартир имеют полное право самостоятельно выбирать, кто будет обслуживать их дом.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец объявления о проведении общего собрания собственников жилья:

Заключение договора с управляющей компанией

Жильцы дома проводят общее собрание, на котором принимается решение о привлечении к хозяйственной деятельности конкретной управляющей компании. Организация в обязательном порядке имеет лицензию, выдаваемую представителями органов местной власти. Выбор УК зависит от желания жильцов.

Правила заключения договора с управляющей компанией регламентированы статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отсутствие документа не является причиной, по которой гражданин освобождается от обязанности оплачивать предоставленные коммунальные услуги. Свет, газ, воду, отопление он оплачивает непосредственно поставщику.

Однако неопределенность в выборе конкретного жильца является нарушением, которое решается на общественном собрании.

Если большинство жителей дома подписали договор с управляющей компанией, минимальное число граждан обязаны также сделать это. Свое несогласие можно выразить только на собрании. Однако подобные действия, как правило, не приведут к желаемому результату.

Содержание договора с управляющей организацией

Договор, заключенный между жителями дома и управляющей компанией, является документом, который регулирует отношения и выступает в качестве гаранта исполнения обязательств сторон.

Типовой договор включает в себя следующие моменты:

состав общедомового имущества;
полный список работ, которые обязана выполнять управляющая компания в течение своей деятельности (важно включить полный перечень работ, чтобы не возникало спорных ситуаций);
процедура, в каком порядке деятельность управляющей компании расширяется или уменьшается;
порядок установления тарифов на обслуживание дома с конкретным указанием сумм;
права, обязанности и ответственность каждой из сторон;
кто и каким образом контролирует деятельность управляющей компании;
периодичность составления и предоставления отчетности управляющей компании перед жильцами и надзорными органами.

В некоторых случаях раздел включающий перечень общедомового имущества отсутствует. В этом случае УК ссылается на технический паспорт строения. Если подобных пунктов в договоре нет, он считается составленным незаконно. Технический паспорт в обязательном порядке включается как Приложение к основному договору.

Стоимость договора устанавливается с применением тарифов, регулируемых законодательством РФ. Жилищный кодекс РФ является основным нормативно-правовым актом, который регламентирует их.

Тарифы на отопление, водоснабжение, газоснабжение, водоотведение устанавливаются в соответствии с Федеральными законами и нормативно-правовыми актами местных органов власти.

Содержание и ремонт дома ложится на плечи управляющей компании. Сумма, которая подлежит уплате, определяется по соглашению с собственниками жилья и представителем управляющей компании. Результат отражается в договоре. Процедура проводится с применением статьи 156 Жилищного кодекса РФ.

В целях рационального использования средств и обеспечения возможности надлежащего контроля над деятельностью управляющей компании советуется применить систему накопления средств на ее лицевом счету, что также отражается в договоре.

Запомните! Управляющие компании обязаны отчитываться о проделанной работе перед своими жильцами. Однако если в договоре об этом не написано, сотрудники УК уклоняются от данной обязанности. Поэтому немаловажно отражать подобный момент отдельным пунктом в договоре.

Обязанности собственника жилого помещения

В соответствии с договором на обслуживание дома на собственника накладываются определенные виды обязанностей.

К ним относятся:

одновременно с возникновением права собственности на квартиру владелец обязан уплачивать коммунальные услуги в полном объеме, в порядке, установленном поставщиком. Просрочки, недоплаты, частичное внесение суммы недопустимы;
собственник обязан оплачивать не только предоставленные коммунальные услуги, но и обслуживание сетей. То есть проведение замены батарей, проводки в обязательном порядке оплачивается в соответствии с принятыми тарифами;
собственник оплачивает обслуживание дома. Озеленение, поддержание подъезда, двора в чистоте, косметический ремонт – работы, выполняемые сотрудниками УК, которые оплачиваются жителями дома в пропорциональном порядке;
собственник обязан самостоятельно содержать в надлежащем состоянии имущество, не входящее в состав общедомовой собственности.

Управляющая компания не имеет права по своему желанию устанавливать тарифы. Все суммы оговариваются на общедомовом собрании и прописываются в договоре на обслуживание. Тарифы на газ, свет, воду, тепло устанавливают компании-поставщики, опираясь на нормативно-правовые акты законодательства РФ и местных органов власти.

Если управление домом возложено на управляющую компанию, собственник квартиры самостоятельно не вносит плату непосредственно поставщикам услуг, а проводит оплату через кассу УК. Таким образом, сотрудники УК обязаны своевременно оповестить жильцов о необходимости внести очередной платеж с указанием конкретной суммы.

Кто и как подписывает договор

Договор с управляющей компанией подписывается обеими сторонами: представитель УК и собственник конкретной квартиры.

Однако существует два способа согласования документа:

подписание с каждым жителем дома, без исключения;
подписание документа с одним из жителей дома, его представителем.

В любом случае договор составляется в двух экземплярах. Один остается в УК, второй передается жителям. Каждый из собственников имеет право потребовать копию договора, если он подписан представителем.

Внимание! Представителя дома выбирают на общем собрании. Как правило, им является главный по какому-либо подъезду или всего строения в целом.

Советуется самостоятельно подписывать документы, не полагаясь на добросовестность и ответственность других граждан. Только в этом случае можно снизить риск возникновения споров.

Можно ли сменить орган управления дома

Жильцы имеют право отказаться от услуг управляющей компании в том случае, если она ненадлежащим образом выполняет свои обязанности или завышает установленные договором тарифы. Подобное решение принимается исключительно на общем собрании путем голосования. Результат заносится в специальный акт, составляемый в двух экземплярах.

Один составленный акт – не повод отказаться от оплаты услуг, предоставляемой компанией. Документ предоставляется в Жилищную инспекцию, Российский потребительский надзор, суд, прокуратуру. Только после их проведенной проверки и вынесенного решения можно изменить систему управления домом.

Оплачивать коммунальные услуги, свет, газ и тому подобное можно непосредственно через кассу компании поставщика.

Если собственник не имеет возможности надлежащим образом исполнять свои обязанности по оплате коммунальных услуг из-за низкого уровня дохода, ему следует обратиться в органы социальной защиты населения за предоставлением субсидии. Однако получить выплату невозможно, если имеются открытые просрочки платежей, задолженности.

На подобный вид государственной поддержки претендует каждый гражданин РФ, уровень дохода которого ниже прожиточного минимума на каждого члена семьи. Например, если в регионе прожиточный минимум установлен на уровне 10 тысяч рублей, а семья из трех человек получает в месяц 25 тысяч рублей, она может претендовать на выплату. А если в этом же регионе семья из 2 человек получает также 25 тысяч рублей, то она уже не может получить субсидию, так как на каждого члена приходится 12 500 рублей, что выше прожиточного минимума по региону.

Что будет, если договор не заключен

Если собственник квартиры по какой-либо причине не желает заключать договор на обслуживание с управляющей компанией, его однозначно волнует вопрос о том, что будет, если договор не заключен?

Взимать с него плату за предоставленные услуги УК никто не имеет права. Однако оплачивать их услуги необходимо. На помощь приходит общее собрание жильцов, на котором решается вопрос о возможности заключения договора с данным гражданином. Если более 50% владельцев голосует «За», то собственника обяжут подписать договор на обслуживание.

Внимание! Отсутствие договора с управляющей компанией – не повод отказаться от оплаты коммунальных услуг. Внести платеж можно через кассу поставщика или через онлайн сервисы.

Посмотрите видео. Как сменить управляющую компанию:

+7-495-899-01-60

Москва, Московская область

+7-812-389-26-12

Санкт-Петербург, Ленинградская область

8-800-511-83-47

Федеральный номер для других регионов России

Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.

Образец искового заявления на управляющую компанию в суд.

Как списать долг в управляющей компании, читайте тут.

Как составить жалобу на управляющую компанию в Жилищную инспекцию, читайте по ссылке: https://novocom.org/dokumenty/pretenzionnyj-poryadok/zhaloby/zhaloba-na-upravlyayushhuyu-kompaniyu-v-zhilishhnuyu-inspekciyu.html

Можно ли не платить

Учтите! Любой собственник квартиры в многоквартирном доме обязан:

присутствовать, участвовать в общественных собраниях,
вносить плату за предоставленные коммунальные услуги,
вносить плату за работу управляющей компании, которая утверждена на общем собрании.

Имеет ли право управляющая компания повышать тарифы?

Жилищный кодекс РФ регламентирует нормы проведения собрания:

минимальное число присутствующих,
минимальное число голосующих,
пропорциональное количество голосов «за» и «против»,
порядок проведения собрания,
правила вынесения решения и так далее.

Если нормы не соблюдаются, принятое решение считается незаконным и подлежит обязательному пересмотрению.

Нужно ли заключать договор с УК

Отношения между сторонами не установлены, а по факту организация осуществляет управление за всем домом.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец объявления о проведении общего собрания собственников жилья:

Заявление об отказе платить за капитальный ремонт.

Заключение договора с управляющей компанией

Содержание договора с управляющей организацией

Типовой договор включает в себя следующие моменты:

состав общедомового имущества,
полный список работ, которые обязана выполнять управляющая компания в течение своей деятельности (важно включить полный перечень работ, чтобы не возникало спорных ситуаций),
процедура, в каком порядке деятельность управляющей компании расширяется или уменьшается,
порядок установления тарифов на обслуживание дома с конкретным указанием сумм,
права, обязанности и ответственность каждой из сторон,
кто и каким образом контролирует деятельность управляющей компании,
периодичность составления и предоставления отчетности управляющей компании перед жильцами и надзорными органами.

Обязанности собственника жилого помещения

К ним относятся:

одновременно с возникновением права собственности на квартиру владелец обязан уплачивать коммунальные услуги в полном объеме, в порядке, установленном поставщиком. Просрочки, недоплаты, частичное внесение суммы недопустимы,
собственник обязан оплачивать не только предоставленные коммунальные услуги, но и обслуживание сетей. То есть проведение замены батарей, проводки в обязательном порядке оплачивается в соответствии с принятыми тарифами,
собственник оплачивает обслуживание дома. Озеленение, поддержание подъезда, двора в чистоте, косметический ремонт – работы, выполняемые сотрудниками УК, которые оплачиваются жителями дома в пропорциональном порядке,
собственник обязан самостоятельно содержать в надлежащем состоянии имущество, не входящее в состав общедомовой собственности.

Посмотрите видео. Договор основа взаимоотношений между собственниками и УК:

Кто и как подписывает договор

Однако существует два способа согласования документа:

подписание с каждым жителем дома, без исключения,
подписание документа с одним из жителей дома, его представителем.

Можно ли сменить орган управления дома

Что делать, если управляющая компания не реагирует на заявления?

Важно! Выполнять условия заранее подготовленного и подписанного договора на обслуживание с управляющей компанией обязанность каждого жильца. Только после его расторжения можно прекратить вносить плату по нему.

Что будет, если договор не заключен

В практике Верховного суда РФ есть много интересных для управляющих организаций дел, решения по которым помогут компаниям строить свою защиту при исковой работе. Делаем обзор спора, в котором ВС РФ не согласился с предыдущими судами и утвердил право УО управлять домом, который не включён в её лицензию.

Дома, которыми управляет компания, должны быть внесены в реестр лицензий субъекта РФ

Одна из управляющих организаций Красноярского края по договору с единственным собственником помещений – Министерством обороны РФ – управляла многоквартирным домом по договору, заключённому в 2017 году. Четыре месяца, что УО работала, она выставляла жителям дома счета за оказанные жилищно-коммунальные услуги.

При этом орган ГЖН отказал компании во внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ. Инспекторы провели проверку работы УО и вынесли предписание, требуя, чтобы компания не управляла домом, поскольку он отсутствует в её лицензии. Выставление ею счетов за ЖКУ ведомство сочло незаконным. Повторная проверка показала, что нарушенияпп. «б» п. 3 постановления Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110, пп. «в» п. 1 постановления Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, ст. 198 ЖК РФ не устранены.

Орган ГЖН выдал организации новое предписание, считая, что она незаконно осуществляет деятельность по управлению домами и выставляет документы на оплату ЖКУ. Компания с такой позицией не согласилась и обратилась в суд с иском о признании требований надзорной службы противоречащими НПА (дело № А33-27179/2018).

УО вправе управлять домом при выполнении трёх условий

заключён договор управления домом;
выполнено требование о размещении сведений в ГИС ЖКХ;
внесены изменения в реестр лицензий субъекта РФ.

Согласно данным реестра лицензий Красноярского края, дома, которыми управлял истец, не были включены в её лицензию, поэтому предъявление жителям дома счетов за ЖКУ нарушает требования ст. 198 ЖК РФ. При этом не имеет правового значения факт, что УО фактически управляла домом. Указанные действия она совершала на свой страх и риск. Суд признал предписание органа Госжилнадзора законным и отклонил иск управляющей организации.

Суды считают неправомерным действия УО по управлению домом без внесения сведений о нём в реестр лицензий

Компания подала апелляционную жалобу, указав, что первая инстанция не учла специфику и статус спорных многоквартирных домов. Они находятся в собственности одного публично-правового образования, в них нет общего имущества и в них, соответственно, не может быть общего собрания собственников для выбора УО. Минобороны РФ заключило с компанией договор управления, проведения открытого конкурса в данной ситуации не требуется.

Также компания предоставила суду подтверждение фактической деятельности по управлению домом. Доказательств того, что этим занималась другая УО, никто не привёл. Сведения о договоре управления компания внесла в ГИС ЖКХ и направила в орган ГЖН заявление на включение дома в реестр лицензий.

Апелляционный суд, а следом и кассационный, отклонили все возражения управляющей организации. Они настаивали на том, что, поскольку дома не внесены в реестр лицензий компании, она не имела правовых оснований управлять домом и заключать соответствующие договоры с ресурсоснабжающими организациями. Также на законность требований органа ГЖН не влияет статус МКД и то, что у помещений всего один собственник.

ВС РФ: управление компанией домом, не внесённым в её лицензию, в соответствии с решением ОСС правомерно

Спор УО и органа ГЖН переместился в Верховный суд РФ. Верховный суд РФ принял жалобу к рассмотрению и не согласился с доводами нижестоящих инстанций. Судья указала на то, что, согласно ст. 3 № 99-ФЗ, лицензия – это специальное разрешение на право осуществления юридическим лицом или ИП конкретного вида деятельности, которое подтверждается документом, выданным лицензирующим органом.

В лицензию включаются сведения о виде деятельности с указанием выполняемых работ и оказываемых услуг (ст. 15 № 99-ФЗ). В таком разрешительном документе не отражаются сведения об адресе многоквартирного дома, деятельность по управлению которым осуществляет лицензиат. Отсутствие в реестре лицензий сведений о доме, фактическую деятельность по управлению которым осуществляет УО, само по себе не означает недействительность ранее выданной ей лицензии или деятельности без неё (п. 21 обзора судебной практики ВС РФ от 25.11.2015 № 63).

С учётом изложенного работа компании на основании соответствующей лицензии по управлению многоквартирными домами в случае, когда в реестре лицензий отсутствуют сведения об МКД, не свидетельствует о неправомерном исполнении возложенных на неё полномочий.

Право на взимание платы также не связано с исполнением обязанности по внесению изменений в реестр лицензий. Оно вытекает из условий договора управления, то есть при наличии чётко выраженной воли собственников на заключение договора с УО, которая предоставляла им коммунальные услуги.

Если УО фактически приступила к управлению домом во исполнение решения общего собрания собственников, из представленных доказательств следует, что жители вносят плату за ЖКУ, ресурсоснабжающая организация выставляет УО счета за поставку ресурсов, то, согласно абз. 2 п. 35 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22, отношения между УО и РСО могут быть квалифицированы как сложившиеся договорные отношения. То есть управляющая организация может быть признана исполнителем коммунальных услуг (ч. 1 ст. 162 ГК РФ).

При рассмотрении дела никто не оспаривал, что УО действительно исполняла обязанности по управлению домом. Следовательно, у органа ГЖН не было правовых оснований для вывода о незаконном управлении домом и выставлении счетов за ЖКУ за период отсутствия дома в реестре лицензий. Предписание, целью которого является устранение выявленных нарушений, не должно приводить к незаконному освобождению собственников от оплаты потреблённых услуг и бремени содержания имущества.

Важным обстоятельством при принятии судом решения стала ссылка УО на то, что договор управления был заключён до января 2018 года, когда действовала редакция ч. 7 ст. 162 ЖК РФ о том, что компания приступает к управлению домом в течение 30 дней с момента заключения договора управления. ВС РФ отменил действие документов предыдущих судов и признал предписание органа ГЖН недействительным, удовлетворив иск управляющей организации.

Важно. Выводы по данному судебному делу применимы при построении защиты в случае, если управляющая организация заключила договор управления до вступления в силу Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ, в период дейтсвия старой редакции ч. 7 ст. 162 ЖК РФ.

Первичен договор управления и фактическое выполнение УО работ

Вопрос в том, что первично для определения момента начала управления: заключение договоров и начало фактического управления или внесение записи в реестр лицензий? Например, в 2016 году нам удалось отстоять интересы жителей, которые на ОСС выбрали себе УК. Одновременно с ОСС администрацией города был проведён ещё и конкурс, в котором победила другая УК. Конкурсы были признаны несостоявшимися. Однако ГЖИ не торопилась вносить изменения в реестр лицензий. Пришлось судиться уже с ГЖИ. С учётом апелляции процесс длился более полугода.

По результатам нашу УК в реестр внесли, однако, всё время до этого фактически домом пытались управлять обе компании. И обе оформляли соответствующие документы. В 2018 году в Арбитражном суде был инициирован спор этими двумя управляющими компаниями: они пытались поделить собранные в этот период с граждан деньги.

В материалы дела были предоставлены доказательства фактического управления от обеих компаний. Суд в основу решения положил не дату начала фактического управления, а дату внесения записи в реестр лицензий. Таким образом, до этого момента право на взыскание денег с жителей получила выигравшая конкурс УК. А запись в реестре, при прочих равных, стала решающим основанием для определения УК, осуществляющей фактическое управление МКД.

Теперь же, учитывая выводы ВС РФ в деле № А33-27179/2018, ситуация вновь возвращается на круги своя: первичен договор управления и фактическое выполнение работ. А отсутствие записи не свидетельствует о неправомерном положении УК.

С одной стороны, это исключает злоупотребления со стороны ГЖИ, поскольку те могут месяцами не вносить УК в реестр, судиться. С другой стороны, до этого всё-таки была надежда на определённость, что если внесли в реестр – управляешь, не внесли – жди, пока внесут. Не вносят – добивайся, чтобы внесли. Теперь судам придётся погружаться в каждый конкретный случай, разбирать и оценивать доказательства фактического управления, которые, как правило, предоставляют обе стороны. Будет интересно понаблюдать за тем, как эту позицию ВС РФ теперь будут применять нижестоящие инстанции».

Читайте также: