Решите дело какие объекты могут передаваться в пользование по договору аренды

Опубликовано: 17.09.2024

В настоящей статье будут даны рекомендации, которые следует учитывать арендодателю при заключении договора аренды. Прежде всего рассмотрим определение аренды, которое даётся Гражданским кодексом. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Андрей Шиндин, юрисконсульт, специально для ИА "Клерк.Ру"

Поэтому неправильно будет указывать в договоре (как это иногда встречается), что Арендодатель передает Арендатору имущество в аренду. Необходимо указать, передается имущество во владение и пользование или только в пользование.

При этом необходимо учитывать, что титул владения, согласно ст. 305 ГК РФ, предоставляет право арендатору на применение мер защиты, предусмотренных главой 20 ГК РФ, то есть на предъявление негаторных (устранение препятствий в пользовании арендованным имуществом) и виндикационных (истребование арендованного имущества) исков, в том числе и к арендодателю. Таким образом, указав в договоре, что вы передаете арендатору имущество во владение и пользование, вы фактически предоставляете ему, в некотором смысле, «оружие» против себя. Поэтому в договорах аренды указывайте, что имущество предоставляется арендатору только в пользование.

В арендных отношениях арендодатель наиболее часто сталкивается с 2-мя проблемами:

1) Обеспечение бесперебойности получения арендных платежей;

2) Необходимости наиболее простого и быстрого расторжения договора аренды.

Решение 1-й проблемы поможет решить использование правового института обеспечения обязательств. Из числа видов обеспечения обязательств, указанных в главе 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, к договорам аренды подходит только один – неустойка. Но, если арендатор «сбежал», не заплатив, то её получение весьма проблематично. Необходимо обращаться с иском в арбитражный суд, получать исполнительный лист, затем предстоит общение с судебными приставами, розыск имущества должника. Учитывая, что в настоящее время размер пени составляет 0.1% за каждый день просрочки, а суды крайне редко взыскивает сумму неустойки, превышающую 50% задолженности, то потраченное время не очень сильно себя окупит. Применение других мер обеспечения обязательств в договорах аренды представляется весьма проблематичным, поскольку маловероятно, чтобы обычный арендодатель офисного помещения в обеспечение обязательств по уплате арендной платы предоставил какой-нибудь залог или привел поручителя.

Однако статья 329 Гражданского кодекса позволяет предусматривать сторонам в договоре иные способы обеспечения обязательств, не предусмотренные Гражданским кодексом.

Одним из таких способов является обязанность арендатора уплатить арендную плату за последний месяц аренды. Во-первых, Вы будете иметь гарантию от того, что арендатор «сбежит, не заплатив». Во-вторых, предусмотрите в договоре, что из данной суммы Вы вправе в одностороннем порядке удерживать пени, штрафы и т.д. В этом случае Вы сразу избавитесь от значительного количества потенциальных проблем в отношениях с арендатором. Ещё лучше будет, если в договоре аренды Вы предусмотрите внесение арендатором помимо платы за последний месяц так называемого «обеспечительного платежа», из которого и будут производиться удержание пеней и штрафов.

Расторжению договоров аренды по инициативе арендодателя посвящена ст. 619 ГК РФ. Согласно данной статье по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского Кодекса (также предусматривающей расторжение договора аренды только в судебном порядке).

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Исходя из положений данной статьи широко распространено мнение, что расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно только в судебном порядке.

Однако данное мнение является ошибочным. Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ стороны могут предусмотреть в договоре основания одностороннего внесудебного расторжения договора. При этом каких-либо указаний на то, что пункт 3 ст. 450 ГК РФ к договорам аренды не применяется, не имеется.

На возможность устанавливать в договоре аренды основания для одностороннего внесудебного расторжения договора аренды обращал внимание и Высший арбитражный суд РФ. В пункте 27 «Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой» (информационное письмо № 66 от 11.01.2002 года), прямо указано, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

В качестве оснований для расторжения договора аренды рекомендую предусматривать:

- однократную просрочку внесения арендной платы;

- выполнения арендатором без согласования с арендодателем любых работ, ведущих к перепланировке помещения, в том числе установка любых конструкций, и/или затрагиваюших несущие стены;

- сдача объекта аренды в субаренду без согласования с арендодателем.

- любые иные действия, влекущие ухудшение объекта аренды.

- нарушение правил пожарной безопасности.

Иногда арендаторы пытаются оспорить возможность установления договором аренды такого основания для расторжения договора, как однократная просрочка уплаты арендатором арендной платы, ссылаясь на то, что ст. 619 ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора только при неоднократной просрочке внесения арендных платежей.

Между тем, возможность установления такого основания расторжения договора аренды подтверждается п.26 вышеназванного Обзора.

Срок уведомления о расторжении договора следует устанавливать как можно более минимальный. Имущество арендатора, оставшееся в арендуемых помещениях, после даты расторжения договора, Вы можете (если имеется какая-либо задолженность арендатора) удерживать до погашения арендатором данной задолженности (ст.ст. 359-360 ГК РФ). Законность действий арендодателя по удержанию имущества арендатора в данном случае подтверждается и судебной практикой (п.14 вышеназванного Обзора практики).

Ни в коем случае не разрешайте арендатору сдавать помещения в субаренду. В конечном счете это может вылиться в то, что Вы утратите реальный контроль над сданным в аренду помещением и не будете знать, кто именно там находится. Всё это крайне негативно скажется на безопасности Вашего бизнеса.

Во избежание различных конфликтных ситуаций рекомендуется предусматривать в договорах аренды кто осуществляет подготовку офиса к зимнему периоду, запрет на подключение электроприборов, мощность которых превышает установленную нагрузку электропроводки и т.д.

Кроме того, если объект аренды находится в Москве, необходимо учитывать положения пункта 3 статьи 9 Закона г. Москвы от 18 декабря 1996 года № 34 «О пожарной безопасности», согласно которому обязанности сторон по обеспечению пожарной безопасности арендуемых помещений и иного имущества отражаются, как одно из условий, в договоре аренды.

При предоставлении арендатору телефонных номеров в договоре аренды необходимо будет указать, что оплату телефонной связи производит арендодатель, а арендатор возмещает арендодателю данные расходы. Иначе у Вас могут возникнуть проблемы с налоговой инспекцией при уменьшении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль за счет данных расходов (Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 19 июня 2007 г. N 03-11-04/2/166).

При установлении сроков платежа следует предусмотреть внесение арендатором арендной платы до начала соответствующего месяца аренды. В этом случае, при просрочке арендатором арендной платы, Вы сможете реализовать следующую схему действий. Допустим, в договоре аренды установлена обязанность арендатора внести арендную плату до 25 числа месяца, предшествующего соответствующему месяцу аренды. Арендатор допускает просрочку оплаты. Учитывая, что в договоре аренды предусмотрена возможность расторжения договора в случае однократной просрочки внесения арендатором арендной платы, Вы тут же можете уведомить арендатора о расторжении договора с 1-го числа следующего месяца. Это очень сильно дисциплинирует арендаторов по поводу своевременности уплаты арендной платы.

Акционерное общество «Прогресс» передало в аренду сроком на один год индивидуальному предпринимателю Федорову имевшиеся у него право эксклюзивно продавать на территории Санкт-Петербурга товары, производимые одной американской компанией. Через некоторое время Федоров обнаружил, что такие же товары без надлежащих правовых оснований подает еще одна компания. Он предъявил к ней иск, ссылаясь на заключенный договор аренды. При рассмотрении дела в арбитражном суде было установлено, что АО «Прогресс» действительно имеет исключительное право продавать соответствующие товары на территории Санкт-Петербурга, однако не может продавать это право.

Разрешите данную ситуацию.

Какие объекты могут передаваться в пользование по договору аренды?

В рассматриваемой ситуации между сторонами возникли дистрибьюторские отношения, в рамках которых одна сторона (поставщик) обязуется предоставить другой стороне (дистрибьютору) эксклюзивное право продажи товаров на определенной территории, поставлять товар в установленном договором объеме, а дистрибьютор обязуется обеспечить согласованный сторонами гарантированный минимум продаж, не конкурировать с поставщиком за пределами указанной территории и на определенных договором условиях осуществлять мероприятия, направленные на повышение уровня продаж товаров поставщика [1] .

Вместе с тем, в действующем гражданском законодательстве имеется существенный пробел, поскольку в нем отсутствуют нормы, которые бы регламентировали дистрибьюторские отношения. Вследствие отсутствия законодательного регулирования дистрибьюторских отношений, с одной стороны, и активное применение конструкции дистрибьюторского договора – с другой, приводят к противоречивому толкованию ГК РФ и к судебным ошибкам. Суды пытаются применять к указанным отношениям нормы о поставке в сочетании с нормами об агентском договоре, договоре коммерческой концессии, договоре оказания услуг или договоре франчайзинга.

Относительно рассматриваемой ситуации стоит отметить, что стороны ненадлежащим образом оформили данные отношения договором аренды. С учетом положений ст. 607 ГК РФ [2] объектом договора аренды могут быть только земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Таким образом, исключительные (эксклюзивные) права объектом договора аренды быть не могут.

В данном случае, суд мог бы переквалифицировать оформленные отношения с договора аренды на договор коммерческой концессии, согласно которому одна сторона (правообладатель) обязуется предоставить другой стороне (пользователю) за вознаграждение на срок или без указания срока право использовать в предпринимательской деятельности пользователя комплекс принадлежащих правообладателю исключительных прав, включающий право на товарный знак, знак обслуживания, а также права на другие предусмотренные договором объекты исключительных прав, в частности на коммерческое обозначение, секрет производства (ноу-хау) (ст. 1027 ГК РФ).

Однако, как следует из рассматриваемой ситуации, АО «Прогресс» имеет исключительное право продавать соответствующие товары на территории Санкт-Петербурга, но не может продавать это право. Следовательно, он не вправе выступать в договоре в качестве стороны, обладающей правом передавать исключительные права.

Таким образом, суд должен признать сделку, заключенную между АО «Прогресс» и ИП Федоровым ничтожной. Об этом, в частности, свидетельствуют положения ст. 168 части первой ГК РФ [3] , согласно которым сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Использованная литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изм. и доп. от 01.03.2013) // Собрание законодательства РФ. – 1994. - № 32. - Ст. 3301.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 14.06.2012) // Собрание законодательства РФ. – 1996. - № 5. - Ст. 410.

3. Каширина Т.В. Отличие дистрибьюторского договора от смежных правоотношений // Наука и образование: хозяйство и экономика; предпринимательство; право и управление. - 2012. - № 6. - С. 67-72.

[1] Каширина Т.В. Отличие дистрибьюторского договора от смежных правоотношений // Наука и образование: хозяйство и экономика; предпринимательство; право и управление. - 2012. - № 6. - С. 68.

[2] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 14.06.2012) // Собрание законодательства РФ. – 1996. - № 5. - Ст. 410.

[3] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изм. и доп. от 01.03.2013) // Собрание законодательства РФ. – 1994. - № 32. - Ст. 3301.

Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере. С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью. При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

Можно ли составить договор аренды самостоятельно без юриста. Чтобы составить договор аренды, необязательно привлекать юриста: это можно сделать самостоятельно по образцу из интернета, если в нем будут учтены все пожелания сторон.

Как составить договор аренды

Виды договора аренды

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Часто арендой называют передачу квартиры для проживания за плату, но на самом деле использование жилья несобственниками регулируется договором найма.

Какие документы нужны для заключения договора аренды

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

В договоре аренды недвижимости обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и документы, на основании которых арендодатель распоряжается помещением.

Как правильно оформить договор аренды

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

Предмет договора. Предмет — существенное условие договора аренды. Если нельзя определить, что сдается в аренду, договор действовать не будет.

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер ( вин-код ) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Есть исключение согласно Пленуму Высшего арбитражного суда РФ, когда договор с неопределенным предметом действует. Это случай, когда арендодатель сразу передал вещь арендатору и арендатор этого не отрицает.

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодатель — это собственник имущества. В договоре необходимо подтвердить принадлежность имущества и указать серию и номер свидетельства о регистрации транспортного средства или номер записи в ЕГРН.

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Если собственник имущества меняется, договор аренды продолжает действовать. Права арендатора переходят по наследству, если договор не был связан с личными качествами арендатора. Например, когда художественную мастерскую сдавали в обмен на картины художника, продолжение договора станет невозможным после смерти художника.

Срок действия договора стороны выбирают сами. Но могут и не выбирать — это не означает, что договор заключен навсегда.

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Особенности оплаты. Размер платы по договору аренды арендатор и арендодатель определяют самостоятельно. Плохо, когда цена в договоре не указана: в этом случае во всех спорах цену будут считать по-среднему. То есть посмотрят предложения в интернете на похожие объекты. Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения без указания арендной платы недействителен.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Права и обязанности сторон. Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать имущество в пригодном для использования состоянии. Например, нельзя сдать в аренду склад без крыши или автомобиль без лобового стекла.

Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

бесплатный ремонт;
оплата ремонта, заказанного арендатором;
уменьшение арендной платы;
замена имущества.

Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

Сам арендатор обязан вовремя платить за аренду и беречь арендованное имущество, в том числе отвечать за действия субарендаторов, если арендодатель дал согласие на субаренду.

Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

Ответственность по договору аренды. По закону арендатор и арендодатель должны действовать добросовестно. За недобросовестность виновник заплатит пени, штрафы или неустойки, часть которых уже есть в Гражданском кодексе РФ. Стороны договора могут придумать дополнительные способы заставить друг друга исполнять свои обязанности, например включить в договор право арендодателя закрыть арендованное помещение вместе с оборудованием арендатора, если тот перестанет платить.

Но споры все равно возникают, чаще всего из-за просрочки внесения арендной платы. Например, в 2018 году в Москве арбитражный суд взыскал 947 тысяч рублей долга по арендной плате и 81 тысячу рублей пени за просрочку платежей, а в 2019 году арбитражный суд Санкт-Петербурга взыскал 770 тысяч рублей долга по арендной плате и 492 тысячи рублей в качестве штрафных санкций, предусмотренных договором.

В каких случаях можно досрочно расторгнуть договор. Арендодателя можно наказать за предоставление имущества с опозданием по оговоренным срокам, не пригодного для использования и без обязательств:

без важных документов типа полиса ОСАГО;
без принадлежностей, например без ключа от электрощита;
с недостатками, мешающими пользованию, например со сломанной входной дверью;
с неоговоренным обременением, например, через сдаваемое помещение разгружают товары соседнего магазина.

В этих и других предусмотренных договором случаях арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в суде, взыскания убытков и договорных санкций.

Арендатора можно наказать за:

использование имущества не по назначению, например, когда запрещено таксовать договором аренды автомобиля;
порчу имущества или уклонение от ремонта;
просрочку оплаты больше двух раз подряд;
другие действия, запрещенные договором.

Расторжение договора не прекращает ответственность сторон. За просрочку или возврат поврежденного имущества арендатор должен заплатить неустойку, плату за время просрочки и убытки. Но и арендодатель обязан компенсировать убытки, если новый договор заключен не с добросовестным арендатором.

Особенности договора аренды недвижимого имущества

Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения действует только в письменном виде, а если срок аренды больше года — только после государственной регистрации.

Недвижимость проще идентифицировать в договоре, потому что у нее есть кадастровый номер.

Отдельный договор аренды земли под зданием подписывать не нужно. Продажа земли ни на что не повлияет.

Арендная плата — существенное условие договора аренды здания или сооружения. Договор не действует, пока стороны не согласовали цену.

В разделе договора об арендной плате желательно определить также, кто будет оплачивать коммунальные платежи, платить за охрану и вывоз мусора.

Арендатор получает недвижимость по передаточному акту. Пока акт не подписан, договор не исполняется. Но можно и в самом договоре аренды указать, что он имеет силу передаточного акта. После окончания срока аренды снова подписывается передаточный акт.

Акт нужен, чтобы зафиксировать состояние, в котором передается помещение, а также наличие или отсутствие в помещении конкретных вещей.

Особенности договора аренды движимого имущества

Все условия, о которых мы написали выше, действуют для договора аренды движимого имущества между обычными людьми. Но есть особенности, если арендатор — предприниматель, и его постоянная деятельность связана с арендой.

Прокат — это аренда движимого имущества. Договор проката всегда публичный, то есть условия известны заранее и одинаковы для всех.

Арендную плату за прокат согласовать нельзя, она всегда имеет фиксированный денежный размер. Деньги за неиспользованный период арендодатель возвращает.

Максимальный срок договора проката — один год. Договор не продлевается, и право преимущественного возобновления для прежних арендаторов не действует. Арендатор может отказаться от проката, предупредив об этом за 10 дней.

Вещи отдают не просто так: сначала проверяют их исправность, а потом объясняют арендатору, как пользоваться. Или хотя бы дают письменную инструкцию.

Если имущество нельзя использовать без проблем, арендодатель должен бесплатно починить его в течение 10 дней или выдать рабочий аналог.

Если же арендатор не справился с управлением и сломал вещь, он должен компенсировать восстановительный ремонт.

Взятую в прокат вещь нельзя никому передавать. А все обязанности по ремонту лежат на собственнике вещи.

Виды объектов аренды

Вид объекта аренды влияет на правовые и налоговые последствия. Поэтому очень важно уяснить, какой объект передается в аренду.

Открытый перечень объектов, которые могут быть переданы по договору аренды, приведен в ст.607 ГК РФ.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства.

Помимо перечисленных в ст.607 ГК РФ объектов, в аренду может передаваться и другое имущество.

При этом главный признак, которым должен обладать объект аренды, - это непотребляемость передаваемой вещи (п.1 ст.607 ГК РФ). Другими словами, объект, передаваемый в аренду, не должен терять свои натуральные свойства в процессе его использования. Поясним изложенное.

Предметом сделки является полезность имущества. Причем извлечь полезные свойства из объекта аренды можно, не вовлекая ее в оборот путем отчуждения с переходом права собственности. Передача имущества в аренду влечет только временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.

Полезность объекта аренды заключается в самом объекте, с помощью которого, а не посредством которого арендатор может извлечь для себя пользу. По окончании срока договора аренды арендодателю возвращается то же самое имущество, обладающее теми же полезными свойствами.

В качестве объекта договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, например: участки леса или водные объекты, здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

Мы намеренно отказались от рассмотрения движимых объектов аренды и посвятили этот номер объектам недвижимости, относящимся к зданиям и помещениям, в них находящимся.

Это продиктовано повышенным спросом объектов недвижимости на рынке арендных правоотношений, а также анализом судебной практики, содержащей немалое количество споров, вызванных в том числе спорами с налоговыми органами.

Как показывает практика, большая часть организаций ведет свою деятельность в арендованных помещениях. Поэтому важно знать, какой объект недвижимости может служить объектом договора аренды, а какой - ограничен в участии.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Ограничения могут устанавливаться и в отношении объектов, свободных в обороте, например в зависимости от их принадлежности определенным собственникам.

Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Условия арендных правоотношений с участием таких объектов имеют свои особенности, поскольку действуют в условиях формирования специфических правил, которые здесь не рассматриваются ввиду большого объема материала.

Остальные объекты можно сдавать в аренду свободно.

Помещения как составляющие части здания

Прежде чем перейти к подробному рассмотрению такого объекта аренды, как помещение, следует определить его видовую принадлежность и правовой режим в соответствии с гражданским законодательством.

Президиум ВАС РФ в информационном письме от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" указал, что ст.1 Закона N 122-ФЗ относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Помещение (жилое и нежилое) согласно части второй п.6 ст.12 Закона N 122-ФЗ представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений". Президиум ВАС РФ подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано.

Можно сделать вывод, что помещение представляет собой составную часть здания и (или) сооружения и предназначено, как правило, для длительного нахождения в нем людей. Правовой режим помещений регулируется нормами об объектах недвижимого имущества, сделки и права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с нормами законодательства.

Помещения подразделяются на два вида, отличающиеся друг от друга по целевому признаку их предназначения, - жилые и нежилые.

Жилое помещение предназначено для проживания в нем людей, нежилое может использоваться в иных целях.

Нежилое помещение может использоваться в производственных, торговых, административных и других целях.

Классификация объектов

По видам целевого использования можно классифицировать объекты на административные, торговые, производственные и жилые.

С начала текущего года государственные (муниципальные) учреждения в своей работе должны применять положения Федеральных стандартов бухгалтерского учета, в том числе ФСБУ "Аренда". О том, как правильно отражаются в учете объекты, находящиеся у учреждения в аренде или безвозмездном бессрочном пользовании, мы поговорим в этой статье.

Операционная и финансовая (неоперационная) аренда

Начиная с 01.01.2018 г. операции по договорам аренды и безвозмездного пользования отражаются в бухгалтерском учете организаций государственного сектора в соответствии с нормами федерального стандарта "Аренда", утвержденного приказом Минфина России от 31.12.2016 N 258н (далее - Стандарт "Аренда") и федерального стандарта "Основные средства", утвержденного приказом Минфина России от 31.12.2016 N 257н (далее - Стандарт "Основные средства"). Все стандарты по бухгалтерскому учету для организаций государственного сектора применяются во взаимосвязи. Кроме того, специалистами финансового ведомства в Письме от 13.12.2017 N 02-07-07/83464 «О направлении Методических указаний по применению федерального стандарта бухгалтерского учета для организаций государственного сектора "Аренда" (СГС "Аренда") доведены до учреждений методические рекомендации по его применению.

В целях отражения фактов хозяйственной жизни в бухгалтерском учете бюджетному учреждению следует применять Федеральные стандарты во взаимосвязи с положениями Инструкции, утвержденной приказом Минфина России от 01.12.2010 N 157н (далее - Инструкция N 157н), и Инструкции, утвержденной приказом Минфина России от 16.12.2010 N 174н (далее - Инструкция N 174н), Инструкции, утвержденной приказом Минфина России от 06.12.2010 N 162н (далее - Инструкция N 162н).

В 2018 году учет безвозмездно полученного, а также арендуемого недвижимого имущества осуществляется на балансовых счетах учреждений.

Отметим, что договор аренды по определению является возмездным[1], так как предполагает предоставление имущества во временное владение и (или) пользование за плату[2]. Если из условий договора, поименованного как договор аренды, следует его безвозмездность, он может быть классифицирован как договор безвозмездного пользования (договор ссуды)[3].

Стандартом "Аренда" предусмотрены два вида аренды: операционная и финансовая (неоперационная). Порядок отражения на счетах бухгалтерского учета финансовой и операционной аренды различен и зависит от квалификации заключенного договора.

Отнесение конкретного договора к тому или иному виду аренды, а также оценка возникающего в соответствии с ним объекта бухгалтерского учета осуществляется на более раннюю дату из следующих дат[4]:

дата подписания договора аренды (имущественного найма) либо договора безвозмездного пользования;
дата принятия субъектом учета обязательств в отношении основных условий пользования и содержания имущества, предусмотренных договором.

При операционной аренде учреждение-арендатор получает имущество во временное пользование. Право оперативного управления на этот объект к нему не переходит. Учреждение пользуется имуществом и за это перечисляет собственнику арендную плату. Сюда попадает и тот случай, когда учреждение пользуется имуществом безвозмездно. Права остаются у собственника, но арендная плата равна нулю.

Признаки операционной аренды

Признаки неоперационной аренды

1. Срок аренды меньше срока полезного использования имущества.

2. Общая сумма арендной платы ниже справедливой стоимости передаваемого имущества

1. Срок аренды по договору сопоставим со сроком полезного использования имущества.

2. Сумма всех арендных платежей равна справедливой стоимости передаваемого имущества.

3. Когда договор аренды закончится и арендатор выплатит собственнику выкупную стоимость, к нему переходят все права на имущество.

4. Арендатор имеет приоритетное право продлить договор аренды на дополнительный срок. При этом арендная плата будет прежней.

5. Убытки или прибыль от изменений справедливой стоимости имущества относят на арендатора. Например, арендодатель увеличит арендные платежи. 6. Арендатор платит арендные платежи в рассрочку

Полный перечень признаков закреплен в пунктах 12–16 Стандарта «Аренда». Чтобы классифицировать объект аренды, достаточно одного или нескольких признаков.

Важно: если объект соответствует одному или двум признакам операционной аренды и при этом имеет хоть один признак неоперационной аренды, такой объект нужно признать неоперационной (финансовой) арендой[5].

У государственных (муниципальных) учреждений в основном имущество, переданное (полученное) в аренду, признается объектом операционной аренды. Финансовая аренда в настоящее время не распространена среди учреждений госсектора, но теоретически может быть.

Неоперационная (финансовая) аренда предполагает, что учреждение выкупит имущество в рассрочку. Сюда можно отнести имущество казны, которое госорган передал в пользование коммерческим или некоммерческим организациям, а также имущество по договору лизинга.

Таким образом, классификация договора аренды (безвозмездного пользования) относится к сфере профессионального суждения бухгалтера и осуществляется на основании критериев, перечисленных в п.п. 12 и 13 СГС "Аренда"[6].

В соответствии с рекомендациями Минфина РФ нужно вести раздельный учет объектов при обычной аренде (операционной аренде), безвозмездном пользовании, и также при лизинге (финансовой аренде). Стандарт обязателен при ведении бюджетного (бухгалтерского) учета с 1 января 2018 года и составлении отчетности начиная с отчетности 2018 года.

Как определить стоимость безвозмездно переданного имущества?

Право пользования объектом учета аренды на льготных условиях (в том числе безвозмездно) принимается к учету по справедливой стоимости, что означает величину арендных платежей, которые могли бы быть без льготы. Здесь необходимо отметить, что разница между общей суммой минимального арендного платежа по операционной аренде на льготных условиях и суммой минимального арендного платежа, рассчитанного на рыночных условиях (по рыночной (справедливой) стоимости арендных платежей), отражается обособленно в составе отложенных доходов от операционной аренды на льготных условиях.

Объекты, принимаемые на баланс, на основании вновь заключенных в 2018 году договоров безвозмездного пользования, принимаются к учету по их справедливой стоимости, определяемой методом рыночных цен[7].

При использовании метода рыночных цен справедливая стоимость актива (обязательства) определяется на основании текущих рыночных цен или данных о недавних сделках с аналогичными или схожими активами (обязательствами), совершенных без отсрочки платежа (п. 55 СГС "Концептуальные основы. ", утвержденного приказом Минфина России от 31.12.2016 N 256н).

В то же время, если в учреждении имеются "переходящие" на 2018 год договоры безвозмездного пользования, договоры аренды, по которым в 2017 году и ранее объекты недвижимого имущества должны были учитываться на забалансовом счете 01 по стоимости, указанной передающей стороной или ввиду ее отсутствия по условной стоимости 1 объект - 1 рубль, то в межотчетный период осуществляется их перенос на баланс по указанной в договоре стоимости в первом случае и по справедливой стоимости - во втором. Перенос осуществляется на основании Бухгалтерской справки (ф. 0504833) с применением счета 0 401 30 000 "Финансовый результат прошлых отчетных периодов"[8].

Отобранные в ходе инвентаризации недвижимые объекты финансовой аренды, в межотчетный период, согласно п. 58 СГС "Основные средства", следует отразить по кадастровой стоимости на счете 101 00. Если в учреждении отсутствует актуальная кадастровая стоимость объекта финансовой аренды, то он подлежит отражению на счете 101 00 в условной оценке, равной 1 рублю (п. 59 СГС "Основные средства", методические указания по применению переходных положений СГС "Основные средства" при первом применении, доведенные письмом Минфина России от 30.11.2017 N 02-07-07/79257).

Бухгалтерский учет объектов аренды

При операционной аренде (безвозмездном пользовании) у принимающей стороны объектами учета будут:

право пользования имуществом (счет 0 111 00 000);
обязательства по уплате арендных платежей (счет 0 302 24 000);
амортизация права пользования имуществом (счет 0 104 40 450);
расходы (обязательства) по условным арендным платежам (счета 0 302 00 000, 0 109 00 000, 0 401 20 000).

В соответствии с пунктом 21 СГС "Аренда" объектом учета операционной аренды является право пользования активом, принятое к бухгалтерскому учету. Объект амортизируется в течение срока пользования имуществом, установленного договором, методом, применяемым для амортизации объектов основных средств, аналогичных полученному в пользование имуществу.

Начисление амортизации права пользования активом (признание текущих расходов в сумме начисленной амортизации) осуществляется ежемесячно в сумме арендных платежей, причитающихся к уплате.

В бухгалтерском учете операции отражаются следующим образом:

Признано право пользования объектами аренды (в расчетной сумме договора аренды)

Начислена амортизация на право пользования активом (ежемесячно в расчетной сумме арендных платежей, причитающихся к уплате)

Признаны доходы текущего финансового года от полученного безвозмездно права пользования активом по операционной аренде (равномерно и ежемесячно)

Прекращено право пользования имуществом при прекращении действия договора безвозмездного пользования:

- в сумме договора, если аренда прекращается по сроку

- в сумме начисленной амортизации, если договор расторгается досрочно, одновременно производится корректировка отложенных доходов от безвозмездного пользования на сумму, соответствующую остатку по договору, отражается методом "красное сторно"

расчеты по арендным платежам (счет 0 205 20 000);
информация об объектах имущества, переданных в пользование (забалансовые счета 25, 26);
ожидаемый доход (счет 0 401 40 000);
доходы по условным арендным платежам (счета 0 205 35 000, 0 401 10 135).

Передавая объект основного средства в аренду, в бухгалтерском учете оформляются операции по внутреннему перемещению. В данном случае произойдет замена лица, ответственного за сохранность переданного объекта, т.е. вместо материально ответственного лица арендодателя с этого момента в качестве ответственного лица нужно указать руководителя арендатора или уполномоченное им лицо. Для этого нужно предусмотреть аналитику в рабочем плане счетов.

Одновременно с внутренним перемещением информация о стоимости переданного в аренду объекта основных средств отражается в инвентарной карточке учета нефинансовых активов (ф. 0504031)[9].

В разд. 4 этой карточки отразите данные:

о юридическом лице, которому объект (часть объекта) передан в пользование.

При финансовой аренде у принимающей стороны объектами учета будут:

объект ОС (счет 0 101 00 000);
обязательства по уплате арендных платежей (счет 0 302 24 000);
расходы по условным арендным платежам (счета 0 302 00 000, 0 109 00 000, 0 401 20 000).

расчеты по арендным платежам (счет 0 205 20 000);
информация об объектах (забалансовые счета 25, 26);
ожидаемый доход (счет 0 401 40 122);
доход по условным арендным платежам (счета 0 205 35 000, 0 401 10 135);
доходы будущих периодов по процентным платежам (счет 0 401 40 000).

Дублировать объекты аренды на забалансовом счете 01 "Имущество, полученное в пользование" не нужно.

Учет санкционирования в арендных отношениях

Обязательства по операционной аренде отражаются в бухгалтерском учете по факту подписания договора аренды (пользования) имущества. Бухгалтерские записи, отражаются согласно Бухгалтерской справки (ф. 0504833) на соответствующих счетах аналитического учета счета 0 500 00 000 "Санкционирование расходов".

По текущим арендным платежам, принимаются обязательства (бюджетные обязательства) у арендатора, и у арендодателя. Доходы будущих периодов признаются еще и как увеличение плановых (прогнозных) назначений по доходам от операционной аренды.

В бухгалтерском учете учреждений в момент заключения договора отражаются записи:

Отражены принимаемые обязательства по арендным платежам текущего периода

Приняты обязательства по арендным платежам на текущий финансовый год

Отражены принимаемые обязательства по арендным платежам, подлежащие исполнению в году, следующем за текущим финансовым годом (рассчитываются за период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2019 года)

Приняты обязательства по арендным платежам, подлежащие исполнению в году, следующем за текущим финансовым годом (рассчитываются за период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2019 года)

Отражены принимаемые обязательства по арендным платежам, подлежащие исполнению во втором году, следующем за текущим финансовым годом (рассчитываются за период с 1 января 2020 года по 29 февраля 2020 года)

Приняты обязательства по арендным платежам, подлежащие исполнению во втором году, следующем за текущим финансовым годом (рассчитываются за период с 1 января 2020 года по 29 февраля 2020 года)

Отражены прогнозируемые доходы текущего финансового года

Отражены прогнозируемые доходы года, следующего за текущим финансовым годом

Отражены прогнозируемые доходы второго года, следующего за текущим финансовым годом

Если отношения прекращаются раньше срока, установленного договором, операции санкционирования сторнируются.

Отметим, что обязательства и доходы по условным арендным платежам также подлежат отражению на счетах санкционирования, причем они будут являться обязательствами и доходами текущего финансового периода. И поскольку здесь нет никаких изменений, мы не будем приводить записи этих бухгалтерских операций.

Имущество, полученное в безвозмездное бессрочное пользование, объектом аренды не является.

На практике встречаются ситуации, когда учреждение получает от другого учреждения, подведомственного тому же учредителю, по договору безвозмездного бессрочного пользования имущество.

Пунктом 10 ФСБУ "Аренда" установлено, что операции с имуществом при закреплении государственного (муниципального) имущества на праве оперативного управления за субъектами учета с целью выполнения ими возложенных на них полномочий не рассматриваются как объекты учета аренды - положения Стандарта "Аренда" при отражении указанных операций (фактов хозяйственной жизни) не применяются.

У принимающей стороны объекты, полученные в безвозмездное бессрочное пользование, учитываются в 2018 году в том же порядке, в каком они учитывались и в 2017 году.

В завершение хочется отметить, что реформа в бухучете бюджетной сферы и все сопутствующие изменения связаны со сменой ключевой задачи. Принцип представления информации в учете кардинально меняется. Определяющей становится не юридическая, а экономическая трактовка фактов хозяйственной жизни. Тем самым методология учета сближается с подходами, принятыми в международных стандартах финансовой отчетности.

Государственные учреждения стали первопроходцами в использовании бухгалтерского стандарта «Аренда». Возможно, за ним будет принят похожий стандарт и для коммерческих организаций.

[1] п. 1 ст. 423 ГК РФ

[3] п. 1 ст. 689 ГК РФ

[4] п. 11 СГС "Аренда"

[5] абз. 5 п. 12 Стандарта «Аренда»

[6] разд. III.1 Методических рекомендаций Письмо Минфина России от 13.12.2017 N 02-07-07/83464

[7] п. 26 СГС "Аренда"

[8] Письма Минфина России от 30.11.2017 N 02-07-07/79257, от 13.12.2017 N 02-07-07/83463

[9] разд. III.1 Методических рекомендаций Письмо Минфина России от 13.12.2017 N 02-07-07/83464

Читайте также: