Является ли потребителем фирма энергия заключающая договор аренды квартиры для своего сотрудника

Опубликовано: 13.05.2024

В статье рассматриваются вопросы, возникающие вследствие договорных отношений двух субъектов энергоснабжения – арендодателя и арендатора. В большинстве случаев арендодатель не имеет статуса сетевой организации, по этой причине у него нет права оформлять договорные отношения на электроснабжение арендатора, а отсутствие такого договора приводит к появлению различных рисков финансового и правового характера как для арендатора, так и для арендодателя.

The article covers issues appearing from the contractual relations of two energy supply entities – the lessor and the lessee. In most cases, the landlord does not have the status of a network organization, for this reason he does not have the right to draw up contractual relations for the power supply of the tenant, and the absence of such an agreement leads to various financial and legal risks for both the lessee and the lessor.

Уже довольно длительное время предметом напряженной дискуссии является проблема правильного понимания договорных отношений двух субъектов энергоснабжения – арендодателя и арендатора. Несмотря на то, что такой вид взаимоотношений между субъектами встречается очень часто, по данному вопросу нет четкого и понятного решения, а также нет должного законодательного регулирования.

Все дело заключается в том, что при аренде производственных или административных площадей на территории предприятия, зачастую арендодатель подключает арендатора к своей электросети без соблюдения установленных законом условий по технологическому подключению электрической мощности. Другими словами, подключение арендатора к электрической сети предприятия происходит так же, как и подключение какого-нибудь структурного подразделения этого предприятия. В большинстве случаев это связанно с тем, что арендодатель не имеет статуса сетевой организации, вследствие чего у него нет права оформлять договорные отношения на электроснабжение арендатора. Вопрос в данном случае решается, как правило, одним из двух способов: первый - это оплата израсходованной энергии в виде компенсации арендодателю по приложению к договору аренды или по отдельному договору, а второй – это включение затрат на энергоснабжение в стоимость аренды. При этом оба этих способа несут большое количество рисков как для арендодателя, так и для арендатора, который в данном случае не может именоваться субабонентом.

Согласно ст. 539 ГК РФ абонентом по договору энергоснабжения является пользователь энергией, который имеет отвечающее установленным техническим требованиям энергопринимающее устройство, присоединенное к сетям энергоснабжающей организации, и другое необходимое оборудование, а также обеспечивает учет потребления энергии.

Лицо, которое потребляет электрическую энергию на основании гражданскоправового договора (например, аренды), не считается субабонентом. Чаще всего при аренде административных и производственных площадей, арендатор никаким образом не оформляет присоединение к электросетевой организации собственного энергопринимающего устройства через электрооборудование, которое принадлежит арендодателю, а использует энергопринимающие устройства, находящееся на балансе арендодателя, через которые обеспечивается электроснабжение всего комплекса зданий, принадлежащих арендодателю. По этой причине арендатор не может быть субабонентом по отношению к арендодателю (постановления ФАС Северо-Западного округа от 11.07.2012 № Ф07-2082/12, Пятнадцатого ААС от 09.09.2013 № 15АП-9787/13). Зачастую стороны прописывают в самом договоре аренды или в дополнительном соглашении к таком договору условие о возмещении арендатором расходов за потребленную им электроэнергию. Такое соглашение нельзя классифицировать как договор электроснабжения, так как по факту он определяет порядок возмещения расходов арендатора, которые возникли по причине потребления электроэнергии в арендуемых арендатором помещениях, и является частью договора аренды (п. 22 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, направленного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Если компания приглашает иногороднего сотрудника на работу, то не редко ей приходится предоставлять ему жилье. Эти расходы могут составить приличную сумму и, понятно, что компания заинтересована отнести их на уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль. Может ли она это сделать безболезненно? В статье поговорим о том, как учесть аренду жилья для работника или возмещение ему расходов на наем жилья для целей налогообложения.

Условия для включения в состав расходов оплаты аренды жилья для сотрудника

Для того, чтобы организация могла учесть в составе расходов суммы аренды жилья для сотрудника, необходимо выполнение двух условий:

предоставление жилья сотруднику должно быть предусмотрено трудовым договором;
сумма арендной платы, как доход в натуральной форме, должна являться составной частью заработной платы сотрудника.

Если организация компенсирует непосредственно сотруднику арендную плату, которую он самостоятельно уплачивает арендодателю за съемное жилье, то согласно официальному мнению, подобные выплаты не являются оплатой за выполнение трудовых функций и, соответственно, на основании п. 29 ст. 270 НК РФ не учитываются в целях налогообложения прибыли. Эта позиция выражена в Письмах ФНС РФ от 12.01.2009 № ВЕ-22-3/6, Минфина РФ от 12.01.2018 № 03-03-06/1/823, от 22.10.2013 № 03-04-06/44206, от 30.09.2013 № 03-03-06/1/40369, от 04.04.2013 № 03-04-06/11060.

Систематизируйте или обновите знания, получите практические навыки и найдите ответы на свои вопросы на курсах повышения квалификации в Школе бухгалтера. Курсы разработаны с учетом профстандарта «Бухгалтер». Документы, подтверждающие затраты организации на оплату проживания сотрудника:

трудовой договор, который предусматривает оплату организацией проживания сотрудника;
договор аренды жилья;
платежное поручение на перечисление арендной платы.

Учет в налоговых расходах оплаты аренды жилья для сотрудника при ОСНО

Доля заработной платы, выплачиваемая в натуральной форме, не может превышать 20% от начисленной месячной заработной платы (ст. 131 ТК РФ). Поэтому затраты организации на оплату арендованного жилья для сотрудника могут быть учтены в составе расходов на оплату труда, в размере, не превышающем 20% от начисленной месячной заработной платы этого сотрудника, с учетом премий и надбавок, при условии, что это предусмотрено трудовым договором.

Учет в налоговых расходах оплаты аренды жилья для сотрудника при УСН

Согласно пп. 6 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, при расчете единого налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, организации могут уменьшить полученные доходы на расходы на оплату труда. При этом расходы на оплату труда принимаются в порядке, предусмотренном ст. 255 НК РФ, то есть, аналогичном, как и для расчета налога на прибыль организаций (п. 2 ст. 346.16 НК РФ).

Следовательно, расходы организации, применяющей УСН, связанные с оплатой аренды жилья за сотрудника, являются частью заработной платы, выплачиваемой в натуральной форме, которая учитывается при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в размере, не превышающем 20% от начисленной месячной заработной платы этого сотрудника, с учетом премий и надбавок, при условии, что это предусмотрено трудовым договором. Данная позиция отражена в письмах Минфина РФ от 05.02.2016 № 03-11-06/2/5880, от 14.07.2017 № 03-11-06/2/45197, от 15.12.2015 № 03-11-06/2/73266.

НДФЛ с доходов сотрудника в натуральной форме

Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ, при определении налоговой базы по НДФЛ, учитываются все доходы, полученные сотрудником, как в денежной, так и в натуральной формах. К доходам, полученным в натуральной форме, относится оплата (полностью или частично) организацией за сотрудника товаров (работ, услуг) или имущественных прав (пп. 1 п. 2 ст. 211 НК РФ). Следовательно, часть заработной платы, выплаченная сотруднику в натуральной форме, путем оплаты за него стоимости аренды, облагается НДФЛ в общеустановленном порядке.

Организация, независимо от применяемой ею системы налогообложения, является налоговым агентом по НДФЛ, поэтому она обязана исчислить, удержать и уплатить в бюджет НДФЛ. Налоговой базой для расчета НДФЛ, в данном случае, является сумма арендной платы, уплачиваемая организацией за сотрудника. Ставка НДФЛ с дохода в натуральной форме, применяется та же, что и к заработной плате в денежной форме.

Датой получения дохода в натуральной форме является дата оплаты арендодателю арендной платы (пп. 2 п. 1 ст. 223 НК РФ). НДФЛ с заработной платы, выплачиваемой в натуральной форме, может быть удержан при фактической выплате сотруднику заработной платы в денежной форме (п. 4 ст. 226 НК РФ) (Письма Минфина РФ от 23.01.2018 № 03-04-06/3201, от 12.01.2018 № 03-03-06/1/823, от 03.10.2017 № 03-04-06/64421).

Страховые взносы с доходов сотрудника в натуральной форме

Сумма арендной платы, уплачиваемая организацией за аренду жилья для сотрудника, подлежит обложению страховыми взносами в общеустановленном порядке, как выплата в рамках трудовых отношений (Письма Минфина РФ от 19.02.2018 № 03-04-06/10129, Минтруда РФ от 02.03.2016 № 17-3/В-84).

Бухгалтерский учет оплаты аренды жилья для сотрудника

Согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом МФ РФ от 31.10.2000 № 94н, расходы на оплату труда, в том числе в натуральной форме, отражаются с использованием счета 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда». Перечисление арендной платы арендодателю отражается по счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

В бухгалтерском учете расходы организации на оплату аренды жилья для сотрудника отражают следующим образом:

Д 76 К 51 — Перечислены денежные средства арендодателю за аренду жилья

Д 70 К 76 — Оплата стоимости аренды жилья учтена в составе заработной платы

Д 26 (20, 44) К 70 — Заработная плата учтена в составе затрат

Д 26 (20, 44) К 69 — Начислены страховые взносы на заработную плату

Д 70 К 68.2 — Удержан НДФЛ при выплате заработной платы

Заполнение расчета 6-НДФЛ и справки 2-НДФЛ при выплате дохода сотруднику в натуральной форме

Заполнение расчета по форме 6-НДФЛ при выплате сотруднику дохода в натуральной форме рассмотрено в Письмах ФНС РФ от 09.08.2016 № ГД-3-11/3605@, от 28.03.2016 № БС-4-11/5278@. Расчет заполняется следующим образом:

Раздел 1 расчета 6-НДФЛ

Строка 020 — сумма дохода в натуральной форме (сумма арендной платы)

Строка 040 — сумма НДФЛ, исчисленная с дохода в натуральной форме

Строка 070 — сумма НДФЛ, удержанная из дохода сотрудника, полученного в денежной форме

Если остается сумма НДФЛ, не удержанная налоговым агентом, то она указывается по строке 080.

Раздел 2 расчета 6-НДФЛ

Строка 100 — дата получения дохода в натуральной форме (день перечисления арендной платы арендодателю)

Строка 110 — дата выплаты дохода в денежной форме (день фактической выплаты заработной платы)

Строка 120 — первый рабочий день, следующий за днем фактической выплаты заработной платы (п. 6 ст. 226 НК РФ)

Строка 130 — сумма дохода, полученного в натуральной форме

Строка 140 — сумма НДФЛ, удержанного с дохода в натуральной форме

В справке 2-НДФЛ доход сотрудника в натуральной форме отражается в том месяце, когда указанный доход передан сотруднику, с кодом дохода — 2530 «Оплата труда в натуральной форме».

В соответствии с п. 1 ст. 230 НК РФ, в справке 2-НДФЛ указываются коды доходов и вычетов в соответствии с Приказом ФНС РФ от 10.09.2015 № ММВ-7-11/387:

в Приложении № 1 — коды видов доходов
в Приложении № 2 — коды видов вычетов

Пример: заработная плата сотрудника составляет 50 000 рублей в месяц. Срок выплаты заработной платы 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем. Организация ежемесячно 5 числа оплачивает за сотрудника аренду жилья в сумме 18 000 рублей.

В бухгалтерском учете, в составе расходов, организация учитывает в полной сумме выплату дохода сотрудника в натуральной форме (18 000 рублей).

В налоговом учете, в составе расходов, организация учитывает выплату дохода сотрудника в натуральной форме, в следующем размере:

50 000 рублей х 20 % = 10 000 рублей

То есть, из 18 000 рублей арендной платы, в налоговые расходы можно включить только 10 000 рублей. Следовательно, общая сумма заработной платы сотрудника, выплачиваемая, как в натуральной, так и денежной формах, в состав налоговых расходов организации, включается в размере 42 000 рублей.

Как вариант места проживания командированных сотрудников всё бОольшую популярность приобретают частные квартиры. Это и понятно — с учётом острого недостатка доступных гостиниц.

Рассмотрим, на что надо обратить внимание при заключении договора аренды с физическими лицами — собственниками жилья.

Начнём с необходимого минимума.

Жилищный кодекс, пункт 2 статьи 30, устанавливает, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование гражданину принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение на основании:

• договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Юридическому же лицу собственник вправе передавать своё жилище на основании договора аренды или на ином законном основании с учётом требований, установленных гражданским и жилищным законодательством.

Гражданский кодекс РФ предусматривает, что жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование физическим лицам на основании договора найма, юридическим лицам на основании договора аренды или иного договора (ст. 671 ГК РФ).

Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Итак, собственник жилья вправе предоставить в аренду юридическому лицу жилое помещение на основании договора аренды исключительно для проживания в нём граждан.

По договору аренды или, по-другому, имущественного найма (ст. 606 ГК РФ) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Независимо от срока действия договор должен быть заключён в письменной форме, если хотя бы одной из сторон договора аренды является юридическое лицо (ст. 609 ГК РФ).

Напомним, что договор аренды квартиры на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определённый договором (ст. 610 ГК РФ); если же срок аренды в договоре не указан, то договор аренды считается заключённым на неопределённый срок. Однако при этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Иной срок для уведомления может быть установлен договором.

Имущество должно быть предоставлено арендатору в срок, указанный в договоре, или в разумный срок, если в договоре ничего не указано. В случае непредоставления в условленный срок арендатор вправе истребовать от арендодателя это имущество в соответствии со статьёй 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причинённых задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причинённых его неисполнением.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (ст. 612 ГК РФ). При обнаружении недостатков арендатор вправе по своему выбору:

• потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

• непосредственно удержать сумму понесённых им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

• потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещённый о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счёт арендодателя, может:

• произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо

• безвозмездно устранить недостатки имущества. Если недостатки:

• были оговорены при заключении договора аренды, или

• были заранее известны арендатору, или

• должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, —

то арендодатель не отвечает за недостатки имущества (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом — арендную плату (ст. 614 ГК РФ), порядок, условия и сроки уплаты которой определяются договором аренды.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ).

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности (если иное не предусмотрено договором аренды), по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ).

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если же арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (ст. 610 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за всё время просрочки. Если указанная плата не покрывает причинённых арендодателю убытков, то он может потребовать их возмещения.

В случае если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, то убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Если арендатор произвёл улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, за счёт собственных средств и с согласия арендодателя, то арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 623 ГК РФ). Стоимость же неотделимых улучшений арендованного имущества, произведённых арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Типовой договор аренды квартиры выглядит следующим образом.

ДОГОВОР

аренды жилого помещения (квартиры)

г. Москва 04.02.2013

Гражданка Российской Федерации ИВАНОВА Ольга Николаевна, паспорт 4543 № 123456, выдан 18.11.2001 ОВД МО «Рижское» г. Москвы, именуемая в дальнейшем Арендодатель, с одной стороны, и ООО «Удачное» в лице генерального директора Филипповой Н. Ю., действующей на основании Устава, именуемое в дальнейшем Арендатор, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает в аренду жилое помещение общей площадью 50 кв. м, жилой — 32 кв. м, находящееся в собственности Арендодателя, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Вересковая, д. 10, кв. 14, состоящее из трёх комнат (далее — Квартира).

1.2. Квартира будет использоваться для проживания сотрудников Арендатора.

1.3. Квартира находится в состоянии, пригодном для проживания.

1.4. Срок аренды Квартиры устанавливается с 04.02.2013 до 04.02.2014.

1.5. Квартира находится в собственности Арендодателя, что подтверждает Свидетельство о праве собственности от 05.05.2011 № 50-ABN 343375.

1.6. Передача Квартиры и ключей оформляется Актом приёма-передачи.

1.7. В Квартире имеется следующее оборудование:

1.8. Арендодатель гарантирует, что Квартира не обременена правами третьих лиц, не находится под арестом, право собственности на неё не оспаривается.

2. Обязанности сторон

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Предоставить Арендатору Квартиру.

2.1.2. Обеспечить свободный доступ сотрудников Арендатора в Квартиру.

2.1.3. Осуществлять надлежащую эксплуатацию Квартиры, предоставлять или обеспечивать предоставление Арендатору за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в Квартире.

2.1.4. Возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведённых с согласия Арендодателя.

2.2. Арендатор обязуется:

2.2.1. Использовать квартиру по назначению в соответствии с пунктом 1.2 настоящего Договора, с требованиями Жилищного кодекса РФ и действующего законодательства РФ.

2.2.2. Содержать Квартиру в технически исправном и надлежащем состоянии.

2.2.3. Своевременно сообщать Арендодателю о выявленных неисправностях в Квартире.

2.2.4. Не производить перепланировок и переоборудования Квартиры.

2.2.5. Допускать в дневное время, а при авариях — ив ночное время в арендуемое жилое помещение Арендодателя и (или) представителей предприятий по обслуживанию и ремонту жилья для проведения осмотра и ремонта конструкций и технических устройств Квартиры.

2.2.6. Освободить Квартиру по истечении обусловленного в настоящем Договоре срока аренды.

2.2.7. Не производить текущего ремонта Квартиры без согласия Арендодателя.

2.2.8. Своевременно вносить арендную плату за жилое помещение в размере 15 000 (пятнадцати тысяч) рублей в месяц. Арендная плата вносится не позднее 10-го (десятого) числа месяца, следующего за месяцем предоставления Квартиры в аренду.

2.2.9. Своевременно оплачивать коммунальные услуги и иные платежи по содержанию Квартиры.

2.2.10. По истечении срока действия настоящего Договора либо при досрочном его расторжении передать Арендодателю Квартиру

в пятидневный срок после истечения срока действия или расторжения Договора в состоянии, пригодном для проживания.

3.1. Арендодатель имеет право:

3.1.1. Требовать от Арендатора, его сотрудника и членов его семьи содержать Квартиру в технически исправном и надлежащем состоянии в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующим законодательством РФ.

3.1.2. Требовать от Арендатора своевременного внесения платы за аренду.

3.1.3. Требовать от Арендатора освобождения Квартиры по истечении срока Договора аренды.

3.2. Арендатор имеет право:

3.2.1. Вселить в арендуемое Квартиру своего сотрудника.

3.2.2. Требовать от Арендодателя возместить произведённые с согласия Арендодателя неотделимые улучшения Квартиры.

3.3. Арендатор имеет преимущественное право на продление и перезаключение Договора аренды Квартиры на новый срок.

4. Ответственность сторон

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

4.2. Каждая из Сторон, причинившая неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств по настоящему Договору ущерб другой стороне, обязана возместить другой стороне причинённые убытки, включая неполученные доходы.

4.3. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,1% от суммы задолженности.

5. Порядок изменения и расторжения Договора

5.1. За месяц до истечения срока аренды либо досрочного расторжения договора Арендатор должен в письменном виде уведомить Арендодателя о намерении продлить срок Договора либо о предстоящем освобождении помещения. По истечении срока Договора и выполнении всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на продление Договора.

5.2. Изменение условий Договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению Сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями.

5.3. Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, а Арендатор — выселению в следующих случаях:

5.3.1. Если сотрудник Арендатора пользуется Квартирой с существенным нарушением условий настоящего Договора и действующего

законодательства РФ или назначения либо с неоднократными нарушениями.

5.3.2. Если сотрудник Арендатора умышленно ухудшает состояние Квартиры.

5.3.3. Если Арендатор не внёс арендную плату в течение 15 дней после наступления срока платежа.

5.4. Настоящий Договор не подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя в иных случаях, кроме указанных в пункте 5.3 настоящего Договора.

5.5. Договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендатора в следующем случае:

5.5.1. Если Квартира в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

5.6. Договор может быть расторгнут в силу форс-мажорных (непреодолимых) обстоятельств, повлёкших за собой невозможность продолжения действия Договора для Арендодателя или Арендатора.

5.7. По основаниям, не предусмотренным законом и настоящим Договором, расторжение Договора не допускается.

5.8. Стороны берут на себя обязательства принимать все меры к разрешению разногласий путём переговоров до полного урегулирования предмета разногласий.

5.9. В случае невозможности достигнуть согласия путём переговоров, неисполнения или ненадлежащего исполнения условий настоящего Договора одной из сторон Договор может быть расторгнут в суде общей юрисдикции в установленном законом порядке.

6. Заключительная часть

6.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

7. Адреса, реквизиты Сторон

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведённых арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

В материале реализована правовая квалификация отношений, связанных с выставлением арендодателем к оплате арендатору стоимости электроснабжения арендуемого объекта. Определен допустимый предел и порядок компенсации расходов арендатора на электроснабжение его объектов.

Ситуация, когда компания-арендатор нежилого помещения (далее – Арендатор) оплачивает потребляемую в таком помещении энергию не энергосбытовой компании, а лицу, сдающему данное помещение в аренду (далее – Арендодатель), является распространенной. В этом случае арендная плата, как правило, складывается из двух частей:

постоянная часть арендной платы – фиксированный платеж за 1 кв. м.;
переменная часть арендной платы – сумма возмещения расходов Арендодателя на обеспечение помещения различными видами ресурсов (электроэнергией, водой, отоплением).

В связи с этим актуальными для сторон договора аренды являются:

правовая квалификация отношений, связанных с выставлением Арендодателем к оплате Арендатору стоимости электроснабжения арендуемого объекта в составе переменной части арендной платы;
выявление допустимого порядка определения в договоре аренды переменной части арендной платы.

Правовая квалификация отношений, связанных с оплатой стоимости электроснабжения арендуемого объекта

Законодательство не определяет четких критериев для квалификации отношений, возникающих между Арендодателем и Арендатором в части обеспечения арендуемых помещений энергией, в качестве отношений энергоснабжения (передачи энергии) или арендных отношений.

Вместе с тем, актуальная правоприменительная практика, которую на сегодня можно признать устоявшейся, основана на тезисах о том, что:

условия договора аренды о возмещении Арендатором расходов Арендодателя на энергоснабжение арендуемых помещений не свидетельствуют о наличии между сторонами отношений энергоснабжения;
Арендодатель в этом случае не является энергоснабжающей организацией, а возмещение Арендатором расходов Арендодателя на энергоснабжение помещений является составляющей арендных отношений.

(см., например, п. 22 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, постановление ВС РФ от 09.08.2016 № 310-АД16-7582 по делу № А09-15614/2015, постановление Президиума ВАС РФ от 04.03.2014 № 17462/13 по делу № А40-128959/12, решение Чувашского УФАС России от 10.01.2012 по делу № 18-АМЗ-2011)

Таким образом, на сегодняшний день мы можем констатировать:

отсутствие юридических оснований для признания отношений, возникающих между Арендодателем и Арендатором в части обеспечения арендуемых помещений энергией, в качестве отношений энергоснабжения или оказания услуг по передаче энергии;
отнесение возникающих между Арендодателем и Арендатором отношений (в части обеспечения арендуемых помещений энергией) к категории арендных.

Выявления допустимого порядка определения переменной части арендной платы

Законодательство напрямую не регулирует вопросы, связанные с определением переменной части арендной платы, включающей в себя расходы на энергоснабжение объектов аренды.

По этой причине мы полагаем, что стороны договора аренды вправе согласовать любой комфортный для себя формат определения переменной части арендной платы (включающей в т.ч. и расходы на энергоснабжение объектов аренды), а также ее размер.

Такая гипотеза подтверждается эпизодической судебной практикой.

(См., например, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 07.08.2014 по делу № А28-869/2014, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2017 № 07АП-9262/2017 по делу № А45-3163/2017)

Также следует учитывать, что практика признает допустимыми условия договора, закрепляющие различные способы расчета переменной части арендной платы.

Допустимыми, например, признаются следующие форматы расчета переменной части арендной платы:

А) расчет исходя из объемов потребленных ресурсов и цен (тарифов) поставщиков ресурсов;

(См. например, решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 02.02.2016 по делу № А38-4351/2015, решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25.02.2016 по делу № А12-54865/2015, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2019 № 19АП-4649/2019 по делу № А48-384/2018, решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.08.2010 по делу № А56-29024/2010)

Б) расчет исходя из стоимости, превышающей стоимость объемов потребленных ресурсов и цен (тарифов) поставщиков ресурсов;

(См. например, решение Арбитражного суда Нижегородской области от 14.06.2013 по делу № А43-170/2013)

В) расчет исходя из объема потребленного коммунального ресурса и цены, определенной Арендодателем самостоятельно (например, приказом его генерального директора);

(См. например, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2016 № 15АП-11989/2016 по делу № А53-5506/2016)

Г) расчет исходя из размера расходов Арендодателя (подтвержденных калькуляцией Арендодателя) на выработку энергоресурсов на собственных энергоисточниках.

(См. например, решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.03.2019 по делу № А07-35564/2018, решения арбитражного суда Курской области от 29.12.2009 по делу № А35-5551/2009, от 25.12.2009 по делам №№ А35-5550/2009, А35-5549/2009, А35-5548/2009, А35-5547/2009)

Таким образом, практика подтверждает допустимость согласования сторонами различных вариантов определения переменной части арендной платы.

Экономическая обоснованность переменной части арендной платы

Несмотря на вышеизложенное, право на реализацию согласованных сторонами условий не является абсолютным и воспользоваться им можно только в очерченных законодательством пределах.

Указанные пределы обозначены в п. 3, 4 ст. 1, п. 1 ст. 10 ГК РФ. Из содержащихся в них положений следует, что:

при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно;
никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения;
не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Применительно к включению расходов на энергоснабжение в переменную часть арендной платы недопустимыми по смыслу вышеуказанных норм ГК РФ могут быть признаны, например, действия Арендодателя по отнесению к переменной части арендной платы своих расходов на приобретение энергии у поставщика по цене, определенной на основании незаконного или некорректно примененного тарифа.

(См., например, определение ВС РФ от 22.10.2020 № 309-ЭС20-7441 по делу № А07-29248/2018)

Кроме того, допустимые рамки определения переменной части арендной платы ограничены, на наш взгляд, и параметром экономической обоснованности расходов, включаемых в переменную часть арендной платы.

При этом мы полагаем, что достижение экономической обоснованности возможно посредством отнесения к переменной части арендной платы только лишь фактических затрат Арендодателя, которые он реально понес или неизбежно должен будет понести в целях обеспечения энергоснабжения арендуемых помещений (затраты на закупку энергии у поставщика, затраты на закупку топлива для производства энергии на собственной станции, затраты на обслуживание станции и т.п.).

Соблюдение сторонами арендной сделки параметров экономической обоснованности переменной части арендной платы может стать определяющим фактором ее законности при оценке соответствия переменной части требованиям налогового и антимонопольного законодательства.

В связи с этим сторонам сделки рекомендуется как минимум обеспечить документальное подтверждение всех затрат, которые легли в основу размера переменной части арендной платы.

За «коммуналку» нужно платить. Платить должен тот, кто потребляет. Как оформить расчеты за коммунальные услуги, предоставленные арендатору? Предлагаем обзор нескольких вариантов.

напрямую, заключив договор с поставщиком коммунальных услуг;

через посредника (в роли посредника между производителем коммунальных услуг и их потребителем выступает арендодатель);

компенсируя затраты арендодателя на коммунальные расходы;

в составе арендной платы.

Для арендатора этот вариант самый простой и удобный. В бухгалтерском учете данные затраты квалифицируют как расходы по обычным видам деятельности (п. 7 ПБУ 10/99). А в налоговом учете затраты «на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, . отопление зданий. » относятся прямо и сразу к материальным расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Правда есть одно «но». В разъяснениях УФНС РФ по г. Москве от 9 марта 2005 г. № 20-12/14571 сказано, что для учета расходов, например на приобретение энергии, для целей налогообложения необходимы следующие документы:

во-первых, договор с энергоснабжающей организацией, заключенный в соответствии с Гражданским кодексом;

во-вторых, документ, отражающий фактическую поставку энергии (например, счет, выставленный энергоснабжающей организацией).

Платим через посредника

Если не удалось заключить прямой договор с энергоснабжающей организацией остается еще вариант оформить отношения при помощи договора агентирования (по типу договора комиссии). По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала (ст. 1005 ГК РФ). При этом очень важно определиться, кто для кого является агентом.

Как правило, договор с энергоснабжающей организацией заключен арендодателем до того, как он сдал свое имущество в аренду. А «сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента» (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85). Следовательно, арендодатель не может стать агентом для принципала-арендатора и исполнить поручение – покупать для последнего коммунальные услуги. Логично предположить, что арендодатель может исполнять как агент поручение принципала-энергоснабжающей организации – заключить договор на оказание коммунальных услуг арендатору и быть посредником в расчетах. На практике такие договоры агентирования большая редкость. Скорее можно встретить комбинированный вариант отношений. Например, один арендатор большого помещения, солидная уважаемая компания, имеет реальную возможность заключить прямые договоры с поставщиками воды, тепла, электроэнергии. В этом случае для других, мелких арендаторов она может стать агентом по закупке коммунальных благ. Подобная ситуация возникла в ходе рассмотрения дела Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа от 23 января 2004 г. № А58-1458/ 2003-Ф02-4943/03-С1.

Заключая договор агентирования, необходимо помнить, что энергоносители продаются по государственным тарифам, завышать которые не имеет права ни один посредник.

Пример 1
ООО «Снеговик» сдает в аренду ООО «Подсолнух» складское помещение. Арендная плата составляет 5900 руб. в месяц, включая НДС – 900 руб. ООО «Снеговик» является агентом ГУП «Свет» и выполняет его поручение – предоставлять электроэнергию ООО «Подсолнух» с участием в расчетах. Агентское вознаграждение составляет 10 процентов от стоимости электроэнергии, потребленной ООО «Подсолнух». За отчетный месяц стоимость электроэнергии потребленной арендатором составила 1180 руб., включая НДС 180 руб. Агентское вознаграждение ООО «Снеговик» составляет 118 руб., включая НДС 18 руб.
Учет у арендодателя (агента):
Дебет 62 Кредит 90-1
– 5900 руб. – отражена выручка от оказания услуг по сдаче помещения в аренду;
Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 900 руб.– начислен НДС со стоимости оказываемых услуг по аренде;
Дебет 51 Кредит 62
– 5900 руб.– поступил на расчетный счет платеж за аренду;

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором»

– 1180 руб.– поступил на расчетный счет платеж за электроэнергию;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендатором» Кредит 76 субсчет «Расчеты с принципалом»

– 1180 руб.– отражена задолженность перед принципалом;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с принципалом» Кредит 90-1

– 118 руб.– начислено агентское вознаграждение;
Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 18 руб.– начислен НДС с агентского вознаграждения;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с принципалом» Кредит 51

– 1062 руб.– (1180 – 118) – перечислен принципалу платеж за электроэнергию, потребленную ООО «Снеговик» за вычетом агентского вознаграждения.
Учет у арендатора

Дебет 60 субсчет «Расчеты по арендной плате» Кредит 51

– 5900 руб. – перечислена арендная плата;

Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по арендной плате»

– 5000 руб. – отражена арендная плата согласно акту оказания услуг;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты по арендной плате»

– 900 руб. – отражен НДС по электроэнергии на основании счет-фактуры арендодателя (агента);
Дебет 68 субсчет «Расчеты с бюджетом» Кредит 19
– 900 руб. – произведен налоговый вычет по НДС с суммы арендной платы;

Дебет 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии» Кредит 51

– 1180 руб. – перечислено за потребленную электроэнергию;

Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»

– 1000 руб. – отражена стоимость потребленной электроэнергии по акту арендодателя (агента) и его счет-фактуре;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»

– 180 руб. – отражен НДС по электроэнергии на основании счет-фактуры арендодателя (агента);
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 180 руб.- произведен налоговый вычет по НДС.

Арендодатель перевыставляет арендатору свои затраты по содержанию (обеспечению электроэнергией, теплом, водой и т. п.) сданного в аренду помещения. Практика показывает, что это наиболее распространенный вариант. До недавнего времени он был довольно-таки безобидным для всех сторон – участников процесса. Спокойную жизнь хозяйствующих субъектов нарушило письмо Минфина от 6 сентября 2005 г. № 07-05-06/234.

В нем финансисты указали, что если арендатор компенсирует расходы арендодателя по оплате электроэнергии, то счета-фактуры арендодатель арендатору выставлять не должен.

Следовательно, когда арендодатель получает счет-фактуру от энергоснабжающей организации, то в книге покупок его надо зарегистрировать без учета стоимости электроэнергии, потребленной арендатором.

Несмотря на то, что в вышеуказанном письме речь шла о компенсации расходов на электроэнергию, выводы финансистов можно распространить и на компенсацию других видов коммунальных расходов. Это следует из статьи 548 Гражданского кодекса. В ней указано, что правила договора энергоснабжения применяются и к отношениям снабжения тепловой энергией, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими аналогичными товарами.

Те же самые указания по учету НДС с сумм перевыставляемых арендатору коммунальных платежей были даны и в письме Минфина от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52. Арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию (постановление Президиума ВАС от 6 апреля 2000 г. № 7349/99). Приводя этот довод, чиновники Минфина считают, что компенсацию затрат арендодателя нельзя относить к операциям по реализации товаров для целей НДС. Это значит, что данные операции объектом налогообложения НДС не являются. Суммы НДС, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг), в случае их использования для осуществления операций, не облагаемых НДС, к вычету не принимаются. Их необходимо учитывать в стоимости этих товаров (п. 2 ст. 170 НК РФ).

Пример 2
В бухгалтерию ООО «Снеговик» поступили документы от энергетической компании ГУП «Свет» за электроэнергию на сумму 11 800 руб., в том числе НДС 1800 руб. При распределении данных затрат было установлено, что их часть в размере 1180 руб., в том числе НДС 180 руб. необходимо перевыставить арендатору ООО «Подсолнух».
Учет у арендодателя:

Дебет 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии» Кредит 51

– 11 800 руб. – перечислено за электроэнергию энергетической компании;

Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»

– 9000 руб. (10 000 – 1000) – отражена задолженность перед энергетической компанией по электроэнергии, полученной для собственных нужд;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»

– 1620 руб.– (1800 – 180) – отражен предъявленный поставщиком НДС;
В этот же момент счет-фактуру поставщика необходимо зарегистрировать в журнале учета полученных счетов-фактур.
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 1620 руб. (1800 – 180) – принят к вычету НДС, относящийся к электроэнергии полученной для собственных нужд, эта сумма НДС отражена в книге покупок;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендатором» Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»

– 1180 руб. – отражена задолженность арендатора за потребленную электроэнергию;

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором»

–1180 руб.– поступили деньги в возмещение расходов арендодателя на оплату электроэнергии, потребленной арендатором.
Учет у арендатора:

Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»

– 1180 руб. – отражена задолженность перед арендодателем по компенсации затрат на электроэнергию;

Дебет 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии» Кредит 51

– 1180 руб. – перечислено за электроэнергию.

«Коммуналка» в составе арендной платы

Это самый простой и не вызывающий на практике споров с налоговыми инспекциями вариант. Все поступления от арендатора будут квалифицироваться как доходы от реализации услуг по сдаче в аренду помещений. А коммунальные расходы просто включены в состав арендной платы. Затраты арендатора по оплате счетов коммунальных служб (в том числе и за электроэнергию) можно целиком учесть в составе операционных расходов или расходов по обычным видам деятельности. Выбор статьи зависит от специализации арендодателя. Если сдача в аренду это основной профиль организации, значит, расходы будут «обычными». Компенсация этих затрат произойдет не явно, а через арендные платежи. Цена аренды в этом случае складывается из фиксированной части (собственно арендная плата) и из переменной части (плата за «коммуналку»).

Пример 3
ООО «Снеговик» сдает помещение в аренду (это основной вид деятельности ООО «Снеговик») ООО «Подсолнух» за 5900 руб. в месяц, в том числе НДС 18 процентов – 900 руб. Затраты на электроэнергию включаются в стоимость арендной платы. В бухгалтерию ООО «Снеговик» поступили документы от энергетической компании ГУП «Свет» за электроэнергию на сумму 11 800 руб., в том числе НДС 1800 руб. Из этой суммы на долю ООО «Подсолнух» приходится 1180 руб., включая НДС 180 руб.
Учет у арендодателя:

Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»

– 10 000 руб. – отражена задолженность перед энергетической компанией по электроэнергии;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»

– 1800 руб. – отражен предъявленный поставщиком НДС;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 1800 руб. – принят к вычету НДС, относящийся к электроэнергии полученной для собственных нужд, вся сумма входящего НДС отражена в книге покупок;
Дебет 62 Кредит 90-1
– 7080 руб. – (5900 + 1180) отражена выручка от оказания услуг по сдаче помещения в аренду;
Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 1080 руб. начислен НДС с выручки от сдачи помещения в аренду;
Дебет 51 Кредит 62
–7080 руб.– поступила выручка от сдачи помещения в аренду.
Учет у арендатора:
Дебет 20 Кредит 60 «Расчеты по арендной плате»
– 6000 руб. (5000 + 1000)– отражена арендная плата согласно акту оказания услуг;
Дебет 19 Кредит 60 «Расчеты по арендной плате»
– 1080 руб. – (900 + 180) – отражен НДС по арендной плате на основании счет-фактуры арендодателя;
Дебет 68 «Расчеты с бюджетом» Кредит 19
– 1080 руб.– поставлен к вычету НДС с суммы арендной платы;
Дебет 60 Кредит 51
– 7080 руб.– перечислена арендная плата арендодателю.

Читайте также:


Какой документ не выдают сотрудники гибдд

Можно ли взять справку о доходах если работаешь по договору

Какие отношения в организации регулируются коллективным договором

Как подтвердить трудовую книжку

Что написать в о себе в резюме пример продавец