Как отказать риэлтору в сотрудничестве

Опубликовано: 17.09.2024

Агентство агентству рознь и если в одном случае клиент никогда не пожалеет денег, чтобы отблагодарить риелтора за успешно проведенную сделку, в другом - агентство ничего не будет делать, либо будет - но плохо, показывая квартиры раз в месяц, а денег потребует. Еще хуже, когда агентство запрещает клиенту контактировать с другими агентствами или самостоятельно искать варианты, мотивируя это тем, что их услуги все равно придется оплатить плюс большие штрафы в тройном размере.

В любом случае какими бы не были причины и мотивы, клиент (потребитель) имеет право расторгнуть договор с агентством недвижимости в любое время без уплаты штрафов и неустоек. И даже "эксклюзивный" договор, которым так любят пугать агентства.

Договор, заключенный с агентством недвижимости, может называться по разному - договор на оказание услуг, посреднический, эксклюзивный, договор показа, агентских услуг, информационных и т.п. Не важно как его назовут, смысл один - агент будет оказывать услуги по поиску или продаже недвижимого имущества.

Клиент в таком договоре будет является потребителем. А отношения между сторонами регулируются Законом о защите прав потребителей.

Права потребителя не могут быть ограничены никакими договорами. Если условие договора противоречит закону - оно ничтожно. Следовательно, как бы страшно не был составлен договор и какой бы величины не достигали штрафы - бояться его расторгнуть не нужно. По сути это документ составлен с целью напугать клиента.

При отказе платить штрафные санкции в связи с отказом от договора взыскать их в суде у агентства не получится (если суд вообще состоится). Но все же, при грамотном подходе, суд иск агентства может удовлетворить, в каком случае - написано ниже.

Как расторгнуть договор?

Очень просто вручить под входящий номер секретарю агентства заявление об отказе от их услуг, примерно такое "Я, ФИО, отказываюсь от услуг исполнителя - ______________по договору №____ с 01.02.2020г." Причину указывать не нужно, но если она есть - лучше написать ее, например: "мне не было предложено ни одного варианта квартиры. ".

В каком случае агентство сможет взыскать убытки и свой гонорар в суде?

В случае, если клиент подписывал акт выполненных услуг или смотровые листы, а в договоре была прописана (прайс лист) стоимость каждого показа, консультации, услуги.

К примеру, в договоре сказано, что один выход на квартиру составляет шесть тысяч рублей. После показа квартиры клиент подписывает смотровой лист. По итогу работы с риэлтором было оформлено 3 смотровых листа, потом заказчик сам находит квартиру (которая НЕ показывалась агентством) и отказывается от договора и оплаты услуг риелторов. В таком случае иск агентства будет удовлетворен на сумму 18 тыс рублей - оплата трех показов.

Возможно через суд получить оплату также и за другие услуги (консультация, оформление документов), если таковые осуществлялись. Но есть один нюанс.

При расторжении договора потребитель обязан оплатить стоимость фактически оказанных услуг или понесенных расходов. Услуги и расходы подтверждаются документально . Нет документа - нет оплаты.

Полный гонорар (например, процент от сделки) агентство сможет взыскать при условии, если объект реально показывался силами риелтора (есть акты осмотра), но покупатель и продавец в дальнейшем решили общаться напрямую, минуя агентство. Это их право, но в таком случае, суд, вероятнее всего взыщет полный гонорар с ответчика.

Кстати, даже если акты осмотра и составлялись - их все равно можно признать недействительными, в случае отсутствия в них адреса объекта, даты показа (надеюсь пустые бланки никто не подписывает)

Почему суд откажет во взыскании штрафа всегда? Потому что по Закону о защите прав потребителей право расторгнуть договор не может быть ограничено штрафом, ответственностью или скрытой штрафной санкцией (такое тоже бывает, когда штраф спрятан за красивым текстом и человек не сразу понимает смысл условия).

Квартиру я покупал дважды. Один раз – самостоятельно, второй раз – с помощью риэлторов. И о работе агентства, куда я обратился, остались не самые лучшие впечатления. Пообщавшись с другими жителями нашего города, которые тоже совершали сделки купли-продажи с помощью посредников, я пришел к выводу, что свою работу большинство этих «специалистов» выполняют спустя рукава. И за ними нужен контроль со стороны самих заказчиков.

Конечно, я знаю, что среди риэлторов немало добросовестных и профессиональных работников, которые следят и за своей репутацией, и за репутацией агентства, где работают. Обращаясь к ним, люди без проблем заключают сделки.

Например, одна моя знакомая обратилась к риэлтору с просьбой продать квартиру. Видела она его буквально три раза: при составлении договора с агентством, при оформлении сделки с покупателем и при регистрации документов в Многофункциональном центре. Все нужные операции риэлтор проделал сам. По доверенности.

Но такое – увы! – скорее исключение из правил, чем закономерность.

Поэтому ниже я обобщил свой не очень приятный опыт и отзывы знакомых. Цель материала – не очернить риэлторов, а показать, на что стоит обращать внимание, если вы обратились к посредникам.

Составляйте договор

Казалось бы – очевиднейшая вещь, но многие риэлторы, особенно одиночки, предпочитают не составлять письменный договор, а ограничиваются устным соглашением с клиентом. Но это опасно по целому ряду причин:

риэлтор не будет нести вообще никакой ответственности;
клиент не сможет добиться от него исполнения обязательств;
риэлтор может повысить цену после оказания услуг.

Алена обратилась в агентство Квартал, где ее вниманием завладел один из риэлторов. После обсуждения ситуации в офисе он вышел проводить ее на крыльцо и тут же предложил провести сделку «мимо конторы».
Алена согласилась – ее подкупило, что агент снизил цену на свои услуги на несколько тысяч рублей. Письменный договор, естественно, не был заключен. Когда же квартира была продана, риэлтор неожиданно потребовал полный гонорар, мотивируя, что сделал всё быстрее и качественней, чем агентство, и пригрозил подать в суд. Алене скандалить не хотелось – пришлось платить.

После составления письменного договора у вас появится право требовать от риэлторов полного выполнения всех условий соглашения.

К сожалению, юридическая грамотность в нашей стране находится на низком уровне, и иногда даже сами агентства говорят, что договор – всего лишь формальность, бумажка из категории «чтобы была».

На самом деле это не так. Договор – основной документ, который регулирует ваши отношения с риэлторами, и именно на него придется опираться, если что-то пойдет не так.

Не бойтесь корректировать договор

Не подписывайте договор в том виде, в котором вам его дадут. Обычно риэлторы составляют его хитро – так, чтобы у них не возникло никакой ответственности.

Часто в соглашении прописываются невыгодные для заказчика условия. Например, штрафные санкции, если он не предоставит им всех необходимых бумаг или не сообщит о каких-нибудь «значимых факторах продажи».

Марина продавала квартиру, при этом по 1/10 доли принадлежали ее двум несовершеннолетним детям (она покупала недвижимость с помощью материнского капитала). Риэлторы, посматривая документы, не уделили этому внимания. Они нашли покупателя, составили договор, в котором Марина действовала от имени своих детей… Но документы не прошли регистрацию, так как на сделку не было дано одобрение органа опеки и попечительства.
В итоге Марина, что называется, попала на деньги. Ей пришлось возвращать аванс покупателю в двойном размере, так как сделка сорвалась по ее вине. Риэлторы же оставили предоплату у себя, ссылаясь на один из пунктов договора, в котором указано буквально, что клиент «несет ответственность за непредоставление важных сведений». По мнению риэлторов, Марина утаила от них факт владения детьми доли в имуществе и невозможности его отчуждения без согласия контролирующих органов.

Не бойтесь корректировать условия договора. Это право закреплено за вами 432 статьей Гражданского кодекса. Вы должны достигнуть соглашения с риэлтором по всем значимым пунктам.

На что нужно обратить особое внимание:

Указывайте конкретный объем услуг, которые должен выполнить риэлтор. Например, подбор квартиры, составление договора, стояние в очереди, заказ справок и т.д.

Избегайте в тексте расплывчатых формулировок вроде «проверка юридической чистоты квартиры», прописывайте: «Получение в Росреестре выписки об отсутствии обременения на жилье». Конкретика позволит вам говорить о недобросовестности исполнения положений договора.

Чтобы снизить цену договора, откажитесь оплачивать ту работу, которую сможете сделать сами. При прописывании конкретных действий исключите те пункты, которые вы сможете либо вам придется делать самим. Например, расширенную выписку из домовой книги дадут только собственнику или его доверенному лицу.

Уточните, кто составляет договор купли-продажи жилья и приемо-передаточный акт. Далеко не все риэлторы берут на себя эту работу, чаще всего поручают это сторонним юристам. И клиенту придется заплатить за эту услугу отдельно.

Устанавливайте сроки. В идеале – укажите конкретные даты окончания каждого этапа работ. Так будет легче понять, где именно застопорилась работа и что с этим делать.

Обговаривайте цену, торгуйтесь, добивайтесь снижения. Услуги риэлтора – это не «налог» на стоимость жилья, их цена обсуждаема. Сэкономленные тысячи никогда не лишние.

Прописывайте ответственность риэлтора за невыполнение работ или срыв сроков. Если посредники тянут время или «косячат», то их гонорар уменьшается. Это замотивирует их работать быстрее и качественней.

Внесите пункт, что вы имеете право искать покупателей или продавцов. Это поможет ускорить процесс реализации недвижимости.

Словом – не ухудшайте в договоре свои условия и указывайте, что риэлторы тоже несут ответственность. Иначе это получится игрой в одни ворота – причем в ворота клиента.

Алексей срочно продавал квартиру, т.к. переезжал в другой город, и у него совершенно не было времени. Он заключил договор с риэлторским агентством в надежде, что специалисты сделают всё быстро и качественно. Однако вышло иначе.
Вся функция риэлторов свелась, по сути, к указанию тому, куда Алексею нужно было сходить, что сказать и какой документ получить. Например, ему посоветовали оценщика, но договариваться о сроке изготовления оценки и цене работы ему пришлось самому.
Даже с такой процедурой, как получение выписки из Росреестра об отсутствии обременения, не обошлось без приключений. Алексею назвали кабинет и время, когда нужно подойти. Да, риэлтор отсидел очередь, и Алексей вошел в кабинет без проблем… Но только затем, чтобы получить квитанцию с реквизитами для оплаты госпошлины. Второй раз, чтобы получить, собственно, выписку, Алексей сидел в очереди сам.
И так несколько раз.
Уже потом Алексей сообразил, что можно было прописать весь объем работы в договоре, а риэлторам выдать доверенность на подачу и получение документов, чтобы они ездили по всем инстанциям вместо него.

И вообще, сейчас это можно сделать онлайн, не выходя из дома, на сайте rosreestr-online.com.

Можно ли расторгнуть невыгодный договор, аннулировать сделку и вернуть деньги, отданные риэлторам? Многие клиенты, прочитавшие соглашение в спокойной обстановке и оценившие неравные условия, задаются этим вопросом.

К сожалению, ответ однозначен: нет. Если только риэлторы не нарушают в тексте договора Конституцию, Уголовный кодекс и Конвенцию по правам ребенка, не угрожали клиенту при заключении документа, а сам клиент был трезв и отдавал отчет в своих действиях.

Даже если договор невыгоден клиенту, но подписан, он считается заключенным.

Не подписывайте никаких бумаг, кроме договора, пока сделка не будет завершена

Можно случайно подписать не «тот» документ.

Так, одна моя знакомая подписывала целый ворох бумаг при заключении договора с риэлторами, включая его многочисленные приложения. В числе прочего она завизировала «Отказ от предъявления претензий». В соответствии с ним заказчица уже не смогла предъявлять риэлторам ничего ни в процессе выполнения работ, ни после них.

И когда она обратилась в агентство с жалобой, что квартира не продается уже три месяца, хотя риэлторы обещали реализовать жилье за один, ей просто указали на «Отказ». Пришлось расторгать договор и искать других посредников.

Не соглашайтесь на мошеннические схемы

Некоторые особо одиозные риэлторы или агентства предлагают совсем уж сомнительные сделки. Например, продают задешево квартиру, в которой доля находится под арестом, но сначала просят эту самую долю выкупить. Или предлагают «обналичить» материнский капитал по хитрой схеме.

Мне самому предлагали подозрительно дешевую квартиру в одном из старых домов. Внешне всё в ней было хорошо, но низкая цена, свежий ремонт и внешний вид хозяина – явного пьянчуги – не вязались между собой. Короткий поиск в интернете на сайте bsr.sudrf.ru по имени владельца дал результат: квартира арестована за неуплату налогов и квартплаты.

Как риэлторы собирались мне продавать такое жилье – это отдельная история, там вырисовывался целый детектив с составлением доверенностей и внесением залогов в лучших традициях друзей Оушена, но я обратился в другое агентство.

Сами занимайтесь своей ипотекой

Ведь кредит – это ваш будущий долг, а не риэлторов. Поэтому доверять им такое щепетильное дело, как ваши деньги, не стоит.

Не нужно вестись на обещания посредников, что они помогут вам оформить «эксклюзивную» ипотеку в каком-либо банке. Обратитесь в свой зарплатный банк или в Тинькофф Банк. Или, на крайний случай, к кредитным брокерам.

Риэлторы, предлагающие ипотеку от банка, обычно заинтересованы, чтобы продать клиенту определенный продукт. Не обязательно этот вариант самый выгодный. Чаще всего риэлторы помогают менеджерам банков выполнить план и получают процент от каждого приведенного ипотечника. Или совместно с менеджером «вешают» на облапошенного клиента огромный кредит.

Либо ситуация еще банальнее – риэлторы просто пытаются заработать на очередном клиенте. Они выдают себя за профессионалов и опираются на некие «связи» в банках и кредитных учреждениях. На деле же занимаются рассылкой заявок о получении кредита – авось повезет.

Александра также не смогла получить ипотеку в своем зарплатном банке и обратилась к риэлторам с вопросом, смогут ли они помочь. Те запросили дополнительную сумму и отправили Александру домой, пообещав решить вопрос путем обращения к знакомым банкирам.
Через два дня ипотеку действительно одобрили, и всё бы хорошо… Но когда Александра пришла в отделение за деньгами, выяснилось, что риэлторы просто подали заявку на получение кредита через онлайн форму на сайте банка от имени клиентки. И никаких «связей» в банке у них не было. Почему пришлось платить дополнительно за то, что Александра могла совершить самостоятельно и бесплатно – непонятно.

Кстати, об ипотеке лучше подумать заранее. В большинстве банков срок действия одобрения по ипотеке составляет несколько месяцев – этого времени вполне хватит для завершения сделки, даже если вы не приступили к поиску подходящего жилья.

Контролируйте работу риэлторов на каждой стадии сделки

Я уже писал выше, что в договоре нужно прописывать объем работы и сроки. Но не мешает составить некий аналог дорожной карты, в которой указано, когда и что должно быть закончено – так нагляднее и понятнее. Особенно это касается сложных ситуаций, когда необходимо достать много справок и пройти множество инстанций.

Глядя на такую дорожную карту, вам сразу будет понятно, что за чем и в какой срок нужно делать. Например, выписка из Росреестра действительна 30 дней, значит, ее нужно делать в числе последних. Одобренное предложение по ипотеке длится 3 месяца? Значит, с ее получения нужно начинать, чтобы быть уверенным, что будете к моменту покупки жилья при деньгах.

Заранее определитесь, какие бумаги нужно будет собрать. Обычно нужны бывают:

выписка из Росреестра о праве собственности и об отсутствии обременения на жилье;
правоустанавливающая документация (договор с предыдущим хозяином, ордер, дарственная, приемо-передаточные акты т.д.);
кадастровый и технический паспорт;
согласие на продажу жилья от сособственников (актуально для коммунальных квартир и МЖК);
выписка из управляющей компании об отсутствии долгов по квартплате.

Для ипотеки дополнительно:

оценка стоимости жилья независимым специалистом;
разрешение органов опеки на проведение сделки, если в числе собственников имеются дети;
согласие второй половинки участника сделки на куплю или продажу жилья либо справка от нотариуса, что клиент в браке не состоит;
копия паспорта продавца.

Учтите, что банк для оформления ипотеки и проверки юридической чистоты квартиры может запросить специфические документы. Например, справку от нотариуса, в которой сказано, что других наследников на квартиру нет, если с момента принятия наследства прошло меньше 6 месяцев.

Оставьте время для форс-мажоров. И обязательно предупредите риэлторов о возможных сложностях. Например, если вы делали перепланировку, но пока не узаконили ее – перед продажей самое время довести дело до конца.

Ситуации с продажей квартир бывают разные, и иногда простая с виду сделка превращается в беготню по разным учреждениям. Чтобы не допустить большинство проблем, достаточно предупредить риэлтора и спланировать, как вы эту трудность будете преодолевать.

И контролируйте, проверяйте, созванивайтесь, требуйте от самих риэлторов и даже вышестоящего начальства отчет о проделанной работе. Получили ли риэлторы сегодня справку, забрали ли договор? Если нет, то почему? Помните – вы наняли риэлторов, чтобы упростить себе жизнь. Вы платите им деньги – и вправе требовать исполнения всех обязательств.

Владимир заключил договор с риэлторским агентством, и по его условиям ему было запрещено самостоятельно искать покупателей на свою квартиру или обращаться к конкурентам. Владимира заверили, что его «однушка» улетит за пару недель. Однако прошло 2 месяца, а по наводке агентства пришла лишь пара покупателей, и то без риэлторов. Когда Владимир пришел в офис разбираться, руководитель встретил его с круглыми глазами.
Как оказалось, «специалисты», назначенные работать с Владимиром, отчитывались перед начальством, что регулярно водили покупателей, но клиент попался несговорчивый и не уступал в цене. То время, когда риэлторы якобы уезжали на показ квартиры, они использовали для проворачивания «левых» сделок.

Внимательно читайте документы, предоставленные риэлторами

Бывает, что в них закрадываются ошибки. Например, один мой знакомый три раза ходил в МФЦ и вносил исправления в документацию, так как риэлторы неправильно прописали в договоре купли-продажи его фамилию. Конечно, сам виноват – если бы увидел, то сразу бы переделал. А так пришлось побегать и помучиться.

То же касается и всех справок, которые заказывают посредники. Бывают, что ошибаются с номером квартиры или адресом.

Никто лучше вас не знает ваши персональные данные – уточняйте сразу.

Не выдавайте риэлторам генеральную доверенность

Если посредники настаивают на выдаче доверенности, чтобы они могли действовать от вашего имени, выдайте им доверенность на сдачу и получение документов. Давать генеральную доверенность или право на распоряжение деньгами – ошибка. Немало случаев, когда недобросовестные риэлторы совершали сомнительную сделку от имени своих клиентов.

Возможно ли вообще заключить сделку без риэлторов? Более чем, особенно, если у вас простая купля-продажа без обременений, детей и ипотеки.

Процедура проста до банальности:

находите покупателя или продавца;
заключаете с ним предварительный договор, если кому-то нужно найти деньги,
подписывайте основной договор;
сдаете все документы в МФЦ;
ждете 2 недели и получаете их обратно вместе с выпиской из Росреестра.

Список справок и выписок, которые нужно прикладывать к договору, короток. Его сообщит любой юрист или специалист МФЦ. Кроме того, примерный список я уже давал выше, на него можно смело опираться.

Что касается договора, то в его составлении нет ничего сложного. Нет никакой разницы, кто напишет его: вы сами, студент юрфака или профессиональный юрист. Закон не предъявляет жестких требований к структуре – главное, чтобы присутствовали все значимые элементы, а цены и сроки устраивали обе стороны.

Если же ситуация посложнее, например, вам нужна ипотека или в сделке участвуют дети, и вы не знаете, с какого конца подойти к решению проблемы, то перед тем, как бежать к риэлторам, стоит получить консультацию у независимого юриста. Он разложит по полочкам, что вам нужно сделать, и предложит готовый алгоритм. За это вы заплатите от 1 до 5 тысяч рублей. Это меньше, чем десятки тысяч, которые попросит риэлтор.

Конечно, придется побегать, но вы получите бесценный опыт, а сэкономленные средства сможете применить более умно – например, купить на них акции.

Спор с агентством недвижимости лучше начать с консультации юриста по защите прав потребителя.

Как выиграть спор с агентством недвижимости?

Если же договоренностью и мирным соглашением проблему решить не удается, требуется действовать официальными способами. Прежде, чем подать в суд на риэлтора, на адрес агентства направляется претензия. Принцип примерно такой же, как и когда гражданам требуется защита прав дольщиков жилья.

Наш юрист по защите прав потребителей подскажет, как написать жалобу на агентство недвижимости и куда обратиться с жалобой на риэлтора.

Как подготовиться к спору с риэлтором?

Перед тем как наказать риэлторское агентство за неисполненные обязательства по договору, требуется подготовиться. Необходимо сформировать доказательную базу из всех имеющихся документов и написать заявление. Потребуются все имеющиеся документы:

непосредственно сам договор с риэлтором и его копия;
квитанции, чеки, расписки, подтверждающие факты оплаты. Также можно предоставить выписки с банковского счета, которые подтвердят оплату услуг агентства;
если в процессе сотрудничества подписывались какие-либо соглашения, то их также потребуется приложить с копиями;
заявление с описанием сути претензий и требованиями, которые удовлетворят клиента. Пишется оно на имя руководителя агентства. Данные имеются в договоре.

Если договор не составлялся, то возврат денег за услуги риэлтора будет довольно сложным процессом. Потребуется доказать, что между вами заключен договор в устной форме. Доказательствами могут являться свидетельские показания, однако помните, свидетели не смогут доказать факт передачи денежных средств, поэтому всегда лучше всего переводить денежные средства на банковскую карту или расчетный счет. Всегда можно сделать выписку по счету.

Односторонний порядок расторжения договора с риэлтором

Если вы хотите расторгнуть договор, помните, при его заключении агентство недвижимости предусмотрело штрафы и неустойку за односторонний отказ. Разумеется, гражданский кодекс в ряде случаев позволяет стороне расторгнуть договор именно в одностороннем порядке.

По факту агентство должно доказать лишь свои затраты, понесенные на выполнение своих обязанностей и именно эти затраты вы теряете при расторжении договора с вашей стороны. Расторжение договора происходит, когда появляется хороший вариант продажи квартиры без помощи риэлтора. Вам требуется подать уведомление следующим образом:

путем почтового отправления;
при помощи курьера;
на личном приеме в агентстве недвижимости.

Лучше всего показать договор нашему адвокату по защите прав потребителей, он предусмотрит все риски для вас и найдет лучшее решение вашей проблемы.

Необходимые гарантии для потребителя риэлторских услуг:

договор, может быть, расторгнут согласно пункту договора с выплатой вознаграждения заказчику, обычно данный срок равен 10 рабочим дням
в случае позднего расторжения договора, выплачивается неустойка агентству недвижимости
отказ от услуг агентства недвижимости, с выплатой их фактически понесенных расходов
возможность обращения в другие риэлторские организации, самостоятельный поиск клиентов

Должны вас предупредить, что отказ к выплате процентов и пени, подразумевает собой обращение агентства в суд, поэтому вам следует проработать все возможные варианты развития событий. Стоит также отметить, что использование риэлтором зашифрованных и завуалированных фраз подразумевает собой ввод в заблуждение клиента. Договор должен быть прочитан заказчиком, а необходимые пункты должны быть расшифрованы.

СОВЕТЫ АДВОКАТА : смотрите видео, как составить жалобу на риэлтора и по иным вопросам

Образец жалобы на риэлтора в УПН

Председателю комиссии по профессиональной этике и контролю

Ответчик по жалобе:

ООО Риэлтерская группа «Белый Дом»

ЖАЛОБА на риэлтора

(действия члена УПН – ООО Риэлтерская группа «Белый Дом»)

20 июля 2009 г. между мной и ответчиком был заключен договор возмездного оказания услуг, согласно которому ответчик принял на себя следующее обязательство:

совершить действия направленные на приобретение объекта недвижимости 1-комнатной квартиры расположенной по адресу: г. Екатеринбург, Белореченская, …

Также мы предусмотрели срок выполнения обязательства (выполнения вышеуказанных работ) – до 31 августа 2009 г. Позже в связи с невозможностью проведения сделки срок был согласован до 15 сентября 2009 г., что подтверждается записью о продлении договора. Мною по договору внесено в кассу ответчика сумма в размере 50 000 рублей.

В настоящее время ответчик не исполнил своих обязательств по совершению действий направленных на приобретение объекта недвижимости 1-комнатной квартиры расположенной по адресу: г. Екатеринбург, Белореченская, … В связи с чем, вернул мне частично внесенные в кассу ответчика денежные средства в размере 20 000 рублей, долг за ответчиком составил 30 000 рублей.

Считаю поведение сотрудников ООО Риэлтерская группа «Белый Дом» некорректным и противоречащим нормам Кодекса этики членов УПН.

Согласно разделу IV Кодекса:

Ст. 2. Член УПН обязан стремиться осуществлять свою деятельность на высокопрофессиональном уровне, быть информированным в вопросах, связанных с рынком и законодательной базой в области недвижимости в регионе и государстве.
Ст. 3. Член УПН обязан неукоснительно следовать правилам и обычаям делового оборота (профессиональным стандартам), принятым большинством членов Палаты. Профессиональные стандарты не могут содержать нормы, противоречащие действующему законодательству РФ.

Согласно Правил осуществления риэлторской деятельности: «риэлторы – члены УПН, как профессиональные участники рынка недвижимости, при осуществлении своей деятельности обязаны: руководствоваться в своей деятельности действующим законодательством и нормативными документами УПН».

На основании изложенного и руководствуясь Кодексом этики членов УПН

провести заседание комиссии по профессиональной этике и контролю за соблюдением профессиональных стандартов УПН по вопросу изложенного в настоящей жалобе, рассмотреть спор по существу;
разобраться в сложившейся ситуации и принять к виновным необходимые меры;
обязать ООО Риэлтерская группа «Белый Дом» вернуть вознаграждение по договору в размере 30 000 рублей 00 коп.

Как написать претензию в агентство недвижимости?

Наши адвокаты рекомендуют предварительно внимательно прочитать все пункты договора и если ситуация не описывается в одном из пунктов, начать переговоры с риэлторами.

Для этого необходимо обратиться в само агентство и изложить суть своих претензий. Чаще всего на данном этапе удается разрешить многие вопросы и добиться договоренностей.

СОВЕТЫ АДВОКАТА : смотрите видео, как составить претензию на риэлтора и по иным вопросам

Образец претензии к агентства недвижимости

ООО Риэлтерская группа «Белый Дом»

г. Екатеринбург, ул. Чапаева, д. 14/1

к агентству недвижимости

20 июля 2009 г. между мной и Вами был заключен договор возмездного оказания услуг, согласно которому Вы приняли на себя обязательство. Так же мы предусмотрели срок выполнения Вашего обязательства (выполнения вышеуказанных работ) – до 31 августа 2009 г.

В настоящее время Вы не исполнили своих обязательств по совершению действий направленных на приобретение объекта недвижимости.

В силу ст. 309 ГК РФ: «обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями».

Согласно ГК РФ ст. 779: «по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги».

В соответствии со статьей 782 ГК РФ: «заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков».

На основании вышеизложенного долг за Вами составил 30 000 рублей.

Кроме суммы основного долга я имею право на проценты за пользование чужими денежными средствами, на сумму долга подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 ГК РФ».

Я имею право взыскать в суде с ответчика сумму подлежащую уплате за пользование чужими денежными средствами из расчета процента в размере единой учетной ставки ЦБ РФ 12,5 % Указание ЦБ РФ от 23.04.2009 № 2222-У «О размере ставки рефинансирования Банка России» от просроченной суммы за каждый день просрочки. Поскольку обязательства ответчика не выполнены, сумма за пользование чужими денежными средствами в указанном размере процентов подлежит начислению за период с 20 июля 2009 г. по настоящее время.

Очень надеюсь на мирное разрешение нашего конфликта, без обращения в судебные инстанции. Возможно, что в процессе переговоров мы сможем найти также какое-либо иное приемлемое решение проблемы.

произвести мне выплату суммы долга в размере 30 000 рублей в срок до 02 ноября 2009 г.;
ответить мне на данную претензию в срок до 02 ноября 2009 г.

Как написать исковое заявление на агентство недвижимости?

Случаются ситуации, когда у клиента возникает претензия риэлторскому агентству в случае неоказания услуг или оказания их в неполном объеме или не устраивающем клиента качестве. Риэлтор не всегда удовлетворяет требования потребителя услуг.

СОВЕТЫ АДВОКАТА : смотрите видео, как составить исковое заявление на риэлтора и по иным вопросам

Образец иска в суд на агентство недвижимости

Судебного участка Ленинского района г. Екатеринбурга

на агентство недвижимости

20 июля 2009 г. между мной и ответчиком был заключен договор возмездного оказания услуг, согласно которому ответчик принял на себя обязательство по сделке. Сделка по приобретению объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Екатеринбург, Белореченская, … так и не состоялась, из чего следует, что я обладаю правом на возврат денежных средств.

Из действий ответчика следует, что он был ранее согласен с возвратом, поскольку часть денег в размере 20 000 рублей мне была передана. Ответчик также согласен с тем, что сделка не состоялась.

Ответственность исполнителя за нарушение сроков выполнения работы (оказания услуги) наступает независимо от наличия или отсутствия его вины. Закон «О ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ» освобождает исполнителя от удовлетворения требований потребителя лишь в двух случаях:

если нарушение сроков выполнения работы произошло по вине самого потребителя.

В данном деле моей вины в срыве сроков не имеется, телеграмма на которую ссылается ответчик в жалобе, поданная в адрес меня не считается надлежащим уведомлением меня о сделки, поскольку:

Телеграмма подана за день до окончания срока, а именно 14.09.2009 г., да еще и во второй половине дня, что говорит о нарушении со стороны ответчика общеправового принципа разумного срока, поэтому считать, действия ответчика правильными — нельзя;
Учитывая то обстоятельство, что договор между мною и ответчиком был заключен 20 июля 2009 г., то подготовка к сделке заняла почти два месяца и не привела к результату, поданная телеграмма в срок менее суток до предполагаемой сделки лишь попытка ответчика избежать ответственности, а не результат работ, поэтому сомнительна возможность сделать за несколько часов то, что было не возможно сделать за два месяца;
Более того, необходимо отметить, что телеграмма не была доставлена, ссылка в уведомлении на то, что сын отказался от приема вполне понятна, т.к. мой сын является несовершеннолетним, в отсутствие взрослых он не открывает двери, да и если бы он получил телеграмму, это не означает, что меня известили, в связи с чем, я не была знакома с ее содержанием. Говорить о виновности лица, которое не знало и не могло знать о предстоящей сделке — полный абсурд;
Из почтового уведомления не следует, что телеграмма была принесена в срок, т.к. время доставки не проставлена, реально почтальоном она была принесено по истечению 10 часов утра, следовательно, и по истечению времени указанной для сделки;
Кроме всего перечисленного, говорить о том, что меры по моему извещению о предстоящей сделке были выполнены надлежащим образом нельзя, т.к. в настоящее время существует множество способов извещений о предстоящем событии, которые не были выполнены: на мой личный телефон не поступало звонков со стороны ответчика, хотя в день отправки телеграммы телефон не был отключен; ответчик не воспользовался возможностью SMS оповещения; сотрудники ответчика не предприняли попыток по моему розыску, как по домашнему, так и по рабочему адресу.
Также следует обратить внимание суда на то обстоятельство, что надлежащим исполнением договора является не мое извещение или попытка извещения, а совершение самой сделки. Но со стороны ответчика не представлено ни одного доказательства, что во время указанного в неполученной мной телеграмме сделка могла бы состояться.

В силу ст. 310 ГК РФ: «односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом».

В соответствии со статьей 781 ГК РФ: «заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг».

На основании вышеизложенного долг за ответчиком составил 30 000 рублей.

К тому же я была вынуждена обратиться за оказанием юридической помощи в составлении искового заявления к адвокату. В соответствии с квитанцией к приходно-кассовому ордеру № 19 от 01 ноября 2009 г., я понесла расходы в размере 2 500 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 309, 310, 395, 779, 781, 782 ГК РФ, 98 ГПК РФ,

Взыскать с ответчика в мою пользу долг по договору возмещения оказания услуг в сумме 30 000 рублей;
Взыскать с ответчика в мою пользу судебные расходы, оплаченные за составление искового заявления в размере 2 500 рублей.

Внимание : смотрите видео по теме как защитить свои права потребителя, а также подписывайтесь на наш канал YouTube , чтобы не пропустить полезную информацию и возможность бесплатной консультации адвоката:

Адвокат по спорам с риэлтором в Екатеринбурге

Поскольку действия агентств недвижимости регламентируется законом о защите потребительских прав, действовать необходимо в соответствии со статьями. Поскольку договор не может прекратить действовать только по желанию клиента, для этого необходимы какие-либо основания. Закон говорит, что при некачественно оказанной услуге или не в полном объеме возможно досрочное расторжение договора с риэлтором и возврат уплаченной по нему суммы.

Также одним из вариантов решения вопроса может быть устранение недочетов в работе. Но перед тем, как правильно расторгнуть договор с агентством недвижимости потребуется доказать, что услуга оказалась именно так и в таком объеме, как утверждает клиент. Доказательствами могут выступать показания свидетелей, записи телефонных разговоров и другие факты.

Остались вопросы? Записывайтесь на консультацию юриста по закону о защите прав потребителей нашего адвокатского бюро. Юридические услуги будут оказаны вам: профессионально, на выгодных условиях и в срок.

Фото с сайта vseont72.ru

У многих, кто хотя бы раз в жизни сталкивался с агентствами недвижимости, остались неоднозначные впечатления от их услуги. Наш эксперт, бизнес-тренер Виталий Дубовик проанализировал собственный опыт работы с риелторами и сделал выводы: почему агентов не любят, чем они такое отношение заслужили и что делать самим риелторам, чтоб изменить такое положение дел? Эти выводы подходят для компаний из всех сфер, связанных с продажами.

— Перечислю самые типичные, на мой взгляд, ошибки риелторов. Причем большинство из них характерны и для специалистов из других сегментов.

Все ошибки были выявлены в ходе проверки работы риелторов методом «тайный покупатель».

На чем «заваливаются» риелторы

1. Первое и самое безобидное, с чем приходится сталкиваться почти всем клиентам риелторов — банальная лень, причем на всех этапах работы. Начиная с нежелания лишний раз подъехать на показ квартиры и заканчивая неумением (нежеланием) совершать сложные многоступенчатые сделки с несколькими квартирами в цепочке. Сюда же можем отнести тотальную непунктуальность и элементарное неумение организовать серию последовательных встреч с несколькими участниками (например, при показе нескольких вариантов квартир).

2. Дальше интереснее. Попытка поскорее «слить» квартиру по цене ниже рыночной — ошибка 90% всех риелторов. При этом владельцу будут настойчиво, с видом эксперта объяснять, что это реальная стоимость, и вообще «квартира стоит столько, сколько за нее дают». Апофеоз — «с таким ремонтом вы квартиру вообще не продадите». И это реальная цитата… Или обратная ситуация: обещание золотых гор, невероятных «докризисных» цен с целью подписания эксклюзивного договора. А потом проходит месяц-другой — и вместо обещанных 5 покупателей в неделю приводят одного за весь период продажи. Доходит до анекдотичных ситуаций, когда клиент самостоятельно, просто разместив объявление о продаже на нескольких порталах, находит покупателя на квартиру за $ 75 000, в то время как агент уверяет, что $ 70 000 — это максимально возможная цена.

Фото с сайта smotra.ru

3. Вообще сложилось убеждение, что разного рода манипуляции — излюбленный метод работы риелторов. Порой приходится иметь дело с весьма несимпатичными случаями. Например, риелтор может:

Давать разную информацию всем членам семьи, принимающим участие в сделке
Пытаться столкнуть их лбами: мол, вот если бы не он, тот несговорчивый, мы б давно уже квартиру продали
Воспользоваться доверчивостью человека и забрать оригинал паспорта квартиры на период действия эксклюзивного договора о продаже квартиры

Кстати, о самом договоре: здоровая конкуренция у наших агентств не в чести, 100% риелторов сразу требуют эксклюзивных прав на продажу квартиры, объясняя это тем, что им будет неприятно с кем-то соревноваться!

Мягко говоря, странный подход для профессионала… Само подписание договора преподносится как простая и ни к чему не обязывающая формальность, но если у клиента возникнет желание этот «формальный» договор расторгнуть — вдруг обнаруживается, что за это полагаются штрафные санкции. Причем с вполне ощутимой суммой.

4. Много роковых для риелторов ошибок происходит по причине невыясненной или недостаточно глубоко выясненной потребности клиента. А также по неумению понять критерии его выбора.

Например, клиент говорит, что хочет продать квартиру. Казалось бы, чего проще — берем и продаем. Но на самом деле, его потребность совсем не в этом. Клиент продает квартиру с тем, чтобы в дальнейшем приобрести другое жилье и по отношению к этому будущему жилью у него есть определенные ожидания, критерии, на основании которых он будет принимать решение. И это не только диапазон цен и район. У каждого клиента есть свои, индивидуальные моменты: кто-то мечтает о больших окнах, а кому-то важны дружелюбные соседи. И задача риелтора выяснить эти критерии и действовать исходя из них, параллельно с продажей подбирая варианты покупки. Наши же риелторы зачастую с многозадачностью справляются очень слабо. И сначала берутся за продажу, а там уж «подберем что-то, вариантов на рынке много». Не попадая при этом в истинную потребность, в это неминуемо ведет к разочарованию клиента вплоть до прекращения сотрудничества.

5. Неумение работать с возражениями. Удивительно, конечно, ведь возражения в этом бизнесе типичны. И их не так уж много. Почему бы заранее не подготовиться к переговорам с клиентом? Это вопрос, скорее, можно адресовать руководству агентств, нанимающим на работу людей, которые понятия не имеют, как работать риелтором, экономят на их обучении, неся в итоге гораздо большие финансовые потери из-за простого непрофессионализма своих сотрудников. Например, недавно в одном крупном столичном агентстве сотрудник по телефону не смог обосновать клиенту необходимость работы с агентством: мол, не знаю, зачем вам работать с агентством, хотите – сами продавайте.

6. Многие забывают — репутация агентства прежде всего. Да, это непростая профессия… Да, возникают сложные и порой очень эмоциональные моменты в работе с клиентами. Но таков рынок продажи услуг. И совершенно необходимо в любой ситуации держать лицо, оказывать лучший сервис, брать на себя ответственность за происходящее. А часто бывает так, что сложного клиента перекидывают друг другу, как мячик. Например, один столичный риелтор попросту не явился на расторжение договора, предоставив этот щекотливый момент секретарю, которого тот самый клиент впервые видел. Будут уважать такого агента как профессионала? Захочется ли его рекомендовать кому-то? Вряд ли.

Фото с сайта tabletennis.kz

7. Часто грешат риелторы напусканием на себя важного вида, представляют себя крутым экспертом, злоупотребляют профессиональной лексикой, позволяют себе в общении с клиентами снисходительный тон. Что, конечно, совершенно недопустимо. Главная задача агента — стать клиенту «лучшим другом», добиться его расположения и доверия. Но, к сожалению, не все сотрудники агентств недвижимости знают, как работать риелтором. Например, одна дама (риелтор), зайдя в совершенно приличную квартиру, с порога заявила, что ей здесь некуда сумочку поставить и вообще, «сразу видно, что в квартире давно не было уборки». Естественно, клиент был в шоке и поспешил отделаться от такого «профессионала».

Советы риелторам и не только

Вот несколько минимальных советов, правил работы с клиентом. И они пригодятся не только риелторам — а всем, кто продает. Соблюдая хотя бы их, вы имеете гораздо больше шансов называться «профессионалом» заслуженно.

1. Управление контактом. Искренне старайтесь помочь клиенту, станьте для него другом и доверенным лицом, не допускайте формального общения и формального отношения. Совершают сделки не с агентством, а с конкретным человеком, с вами.

2. Работа с потребностью. Убедитесь, что вы глубоко и в полной мере понимаете потребность клиента, знаете его истинные мотивы и критерии выбора. Не спешите выполнять недопонятую задачу.

3. Убеждение. Подготовьте 10 железных аргументов в свою пользу, проработайте все возможные возражения клиента, создайте для него необходимость и ценность работы именно с вами.

Кофе в офисе пьет тот, кто на самом деле продает и действительно знает, как работать риелтором.

От редакции: приглашаем представителей риелторских/сервисных организаций высказать свое мнение по теме.

Виталий Дубовик
Бизнес-тренер и управляющий партнер бизнес-школы ACTIVE SALES.
Сертифицированный тьютор Международной программы NIMA
Личный опыт продаж и переговоров — с 2003 года.
Опыт проведения бизнес-тренингов по продажам и переговорам — с 2005 г. Ведущий тренингов по активным продажам, деловым переговорам, тренинга «Тренинг для риэлторов: Продажи недвижимости».
Поставщик услуги «Тайный покупатель» и др.

Хотите мгновенно получать уведомления о новых материалах и событиях «Про бизнес.»? Подписывайтесь на наш канал в Telegram!

Продажа и покупка недвижимости в нашей стране очень часто связана с различными формами мошенничества. Есть риск не только потерять деньги, но и остаться совсем без жилья. Это происходит из-за того, что в РФ до сих пор нет закона, регулирующего риелторскую деятельность.

Таким образом нормативные «дыры» и отсутствие полноценной единой системы законного регулирования агентств и агентов в сфере недвижимости — создают благоприятную среду для разного вида махинаций.

И вот как необходимо действовать для того, чтобы избежать обмана со стороны риелторов.

Итак, вы решили совершить какую-либо сделку с недвижимостью, и обратились для этого за помощью в риелторскую компанию.

Знайте: риелтор – это всего лишь посредник, а не гарант легитимности сделки!

Нередко риелторы пытаются ввести в заблуждение потребителя, искусственно повысить свой статус и свою значимость. Создать иллюзию того, что именно риелтор выполняет функции регистратора Росреестра!

На самом деле это не так: законность и юридическую чистоту сделки подтверждает государство в лице регистраторов Росеестра, выдавая Свидетельство о государственной регистрации права собственности! Риелтор же не совершает никаких юридически значимых действий, а все документы, которые риелтор «готовит» для сделки, он выписывает не сам, а получает в госорганах.

Старайтесь выбирать риелтора или агенство по рекомендациям.
Внимательно читайте и тщательно изучайте договор, прежде чем его подписать. Оптимально - проконсультироваться дополнительно с юристом.
Перед покупкой недвижимости тщательно проверяйте все документы: сверяйте паспортные данные, уточните происхождение документов.
Посмотрите все свидетельства о регистрации права на данное жилье, договора дарения, купли-продажи, мены, свидетельства о праве наследования, решения и определения суда и т. д
Оформляйте доверенность только в том случае, когда это действительно необходимо.
Не подписывайте доверенность на право распоряжения вашим имуществом от вашего имени риелторами или иными третьими лицами.
Не отдавайте оригиналы документов на вашу недвижимость.

Как бы ни настаивали и не убеждали вас в необходимости предоставления оригиналов по доверенности в определенные органы агенты — ни в коем случае не отдавайте оригиналы! Всегда можно сделать копии, заверив их у нотариуса. Документ будет иметь туже самую юридическую силу, как раз необходимую для уровня работы риелтора.

Часто риелторы начинают обманывать своих клиентов с того, что предоставляют недостоверную информацию о стоимости недвижимости.

Не стоит верить риелтору на слово: сейчас есть очень много инструментов для самостоятельного изучения рынка. Вы можете составить представление о том, сколько действительно может стоить тот или иной объект недвижимости, посетив, например, известные сайты, специализирующиеся на работе с недвижимостью.

Для того, чтобы определить стоимость жилья в определенном районе — достаточно в поисковой системе сайта сделать сортировку по адресу. Так вы точно не ошибетесь с ценой, а недобросовестные риелторы не смогут обмануть вас, специально занизив цену для быстрой продажи и скорейшего получения комиссионных.

До подписания убедитесь, что в договоре не нарушаются ваши права потребителя!

Зачастую при подписании договора на оказание риелторских услуг прописывается пункт, в котором вы обязуетесь передать оригиналы документов на недвижимость своему риелтору.

Избегайте подписания договора, содержащего такой пункт: это значит, что риелторская фирма имеет возможность не дать вам уйти в другую компанию, и заставить подчиняться любым другим условиям риелтора.

Вас же наличие такого пункта в договоре связывает по рукам и ногам, лишая возможности при необходимости выбрать другого риелтора или фирму.

Еще один из способов обмана — получение аванса за предстоящее выполнение услуг, которые риелтором могут быть и не исполнены.

Избегайте заключения договора с теми, кто настаивает на внесении аванса! Ведь внеся предоплату — вы создаете ситуацию, в которой ваши права потребителя с большой вероятностью могут быть нарушены.

Если все-таки вы столкнулись с тем, что недобросовестный риелтор или агентство нарушили ваши права потребителя - вам необходимо обратиться в полицию.

Существует множество различных видов мошенничества, и необходимо определить: под какое раздел законодательства подпадает именно ваш случай.

Так, например, за продажу недвижимости по поддельным документам: доверенность, завещание и т. д. — предусмотрена уголовная ответственность. Поэтому сотрудники полиции обращают особое внимание на деятельность в области купли-продажи недвижимого имущества и, как правило, быстро реагируют на такие обращения.

Отношения между клиентом и риелтором регулируются "Законом о защите прав потребителей", Гражданским кодексом и непосредственно договором. Поэтому если вас обманули или ввели в заблуждение — вы вправе:

Если все вышеперечисленные действия не помогли — необходимо обратиться в суд.

1. Безусловно риэлтор не гарант сделки - это специалист по качественному, без проблемному проведению сделки. Что касается регистраторов, то к сожалению они так же не являются гарантом безопасности. И если профессиональный риэлтор может вычислить потенциальные препятствия к сделке, то регистратор основывается исключительно на элементарных правовых сведениях.

2. Абсолютно верно.

3. "Часто риэлторы обманывают своих клиентов" - странное заявление. Если Вы общаетесь именно с риэлтором, а не с самозванцем или жуликом (в наше время риэлтором может назваться любой), то он работает для Вашей выгоды. К сожалению именно собственники квартир, по вполне понятной причине завышают стоимость своих квартир и не верят своим специалистам.
Вопрос оценки достаточно сложный. Сами по себе сайты Вам не помогут, не помогут и оценочные компании. Самое простое пройти ножками по всем аналогам, посмотреть их, сравнить с Вашей, уточнить цену и ГЛАВНОЕ(. ) сумму торга. В процессе уточнять продались ли аналоги и за какие деньги. И может оказаться, что квартиру, на которую Вы ориентировались при оценке стоимостью в 6500 т.р. собственники готовы продать за 6000 т.р. и именно от этой суммы нужно отталкиваться при оценке.

4. Здесь стоит, в том числе, уточнить наличие разного рода штрафных пунктов за досрочное расторжение договора и т.д. Их естественно быть не должно.

5. Особенно касается жульнических информационных агентств по аренде.

6. Согласен. Никогда не надо бояться отстаивать свои права. В полицию, в суд, в прокуратуру. Да и просто если Вам не нравится риэлтор, не устраивает его работа - смело расставайтесь.

7. Чтобы не доводить до этого пункта, первым делом, перед началом взаимодействия с риэлтором, уточните кто перед Вами? Вправе ли он называться риэлтором, состоит ли он или его агентство в объединениях специалистов. Вас не должно успокаивать ни размеры агентства, ни количество сотрудников, ни срок работы на рынке. Уточните, что конкретно и каким образом он(риэлтор) будет решать Ваш вопрос. В процессе работы ни на секунду не расслабляйтесь и требуйте от риэлтора работы. Нет работы - прощайтесь.

Читайте также: