Если в договоре купли продажи квартиры указывается меньшая сумма чем на самом деле

Опубликовано: 17.09.2024

«Добрый день, Татьяна Васильевна. Меня зовут Денис. Мне необходима юридическая консультация. Дело вот в чём: я присмотрел себе 1 комнатную квартиру на вторичном рынке, в которой абсолютно всё меня устраивает. Предложение действительно интересное во всех отношениях: и по цене, и по планировке, и по удачному расположению объекта рядом с метро. Но продавец выдвигает дополнительное принципиальное условие – продажа квартиры будет происходить по схеме с неполной стоимостью в договоре. Хозяин обосновывает свою позицию, тем, что жильё он получил в результате безвозмездной сделки по наследству совсем недавно и в собственности недвижимое имущество у него менее 3-х лет, а платить полностью налоги 13% с суммы в 8.5 млн рублей, он не собирается. Кадастровая стоимость объекта примерно 7.3 млн рублей. Минимально возможная 70% налогооблагаемая ставка при этом по предварительным подсчётам в рублёвом эквиваленте составляет примерно 5.1 млн. Однако, собственнику эта цифра кажется по видимому слишком большой, даже налоговый вычет в 1 млн рублей его не спасает, и он предлагает занизить стоимость квартиры в договоре до 3.5 млн. рублей. Уверен, что не только мне эта сумма за ликвидную квартиру в Москве кажется ничтожно малой и неправдоподобной. Я, если честно, не совсем понимаю степень риска для себя в данном положении, да и как быть со второй частью платежа – как правильно оформить разницу, которая вне контракта? Что вы посоветуете как профессиональный участник рынка недвижимости в данной ситуации? Стоит ли соглашаться на такие сомнительные условия и чем грозит занижение цены в ДКП сторонам сделки? Заранее благодарю за ответ»

Хороший вопрос. Что могу сказать по этому поводу. Описанная выше ситуация, к сожалению, характерна для современного рынка вторичной недвижимости. С одной стороны незадачливый хозяин жилья со свежей собственностью на недвижимое имущество, который не внемлет ничьим здравым советам, с другой – озадаченные потенциальные покупатели, которые не знают с какого лучше боку подступиться к объекту: как говорится, и хочется и колется.

В данном конкретном случае, существует большая доля вероятности того, что сомнительная операция попадёт на карандаш Росфинмониторингу или Федеральной службе налоговой полиции, в результате проверки и по представлению которых сделка может быть либо приостановлена, либо в судебном порядке признана притворной, а деньги на счетах заморозятся на неопределённый срок до выяснения всех истинных обстоятельств.

Именно поэтому для всех участников процесса важно осознавать, что все сделки купли-продажи недвижимости рассматриваются налоговым ведомством через призму 70% порога от кадастровой стоимости. Указывать цену в договоре ниже этой планки нет никакого смысла. Даже, если рыночная стоимость объекта значительно ниже государственной, налог всё равно будет начисляться исходя из минимальной базовой ставки налогообложения в размере 70% от кадастровой стоимости недвижимости.

Зачем продавцы недвижимости занижают цену в ДКП?

На рынке вторичной городской недвижимости существует стереотип, что абсолютно все продавцы, которые занижают стоимость в договоре, делают это с одной лишь с целью, чтобы не платить налоги с продажи квартиры. Однако, это не совсем верно. На самом деле истинные мотивы скрывать белую выручку несколько иные и их намного больше. Например, при разделе имущества близких родственников и бывших супругов – есть смысл указать цену существенно ниже рыночной, чтобы не делиться вовсе или делиться с заинтересованными лицами, но уже значительно меньшей долей денежных средств. Кроме того, собственники недвижимого имущества освобождаются от уплаты налогов при продаже лишь при соблюдении строго определённых законом условиях:

по истечению 3-х лет с момента возникновения права в результате безвозмездной сделки (наследство, дарение, приватизация)
по истечению 3-х лет с момента перехода права собственности в результате сделки купли-продажи (с поправками на 2020 год, если это единственная собственность гражданина)
по истечению 5-лет с момента регистрации права собственности на объект в результате возмездной операции по ДДУ, ДКП и т.д (при наличии в собственности других объектов)

И в том случае, если продавцы не подпадают под эти категории, то при реализации недвижимости (квартир, комнат, долей, земельных участков, домов и дач) они естественным образом задумываются о том, как существенно уменьшить налоговое бремя и стремятся это сделать, как им кажется, одним единственно возможным способом – указать неполную стоимость в соглашении об отчуждении, напрочь забывая при этом и о других допустимых инструментах. Например, таких как – снижение кадастровой стоимости объекта. Но это уже совсем другая история…

Схема сделки купли-продажи жилья с неполной стоимостью в соглашении

Алгоритм реализации подобного рода сделки выглядит следующим образом: при подписании договора купли-продажи квартиры непосредственными участниками процесса, получение продавцом денежных средств от покупателя подтверждается расписками, которые оформляются при личном присутствии приобретателя и по строго установленному образцу:

Первая расписка пишется на сумму указанную в официальном договоре
Вторая расписка пишется на разницу от фактической стоимости и цены, указанной в основном соглашении

После этого, все деньги (и первая, и вторая часть) закладываются в заранее арендованную банковскую депозитарную ячейку, условием доступа к которой будет являться договор с отметками Россреестра о регистрации перехода права собственности на объект. Ключ от хранилища при этом остаётся у покупателя. После успешного завершения процедуры регистрации возникновения права собственности на квартиру, участники сделки встречаются в банке и обмениваются ключом от сейфа и расписками. На заключительном этапе купли-продажи, жильё передаётся новому собственнику с подписанием соответствующего акта, в котором также фиксируется отсутствие каких-либо взаимных материальных претензий.

Неполная стоимость при ипотеке

Если ещё несколько лет назад трудно было даже чисто гипотетически себе представить проведение ипотечной сделки с неполной стоимостью в договоре, то в наше время такая процедура становится делом вполне обыденным. Законы рынка и ничего более – есть спрос, значит, будет и предложение. Банки чутко реагируют на тенденции рынка и быстро подстраиваются под чаяния клиентов. В кредитно-финансовой среде механизм одобрения заёмщиков и объектов на таких условиях отлажен как часы и подобного рода сделки (с занижением) десятками и сотнями ежедневно успешно проводятся по всей стране. Вторая часть, которая идёт мимо основного официального договора купли-продажи, проводится по документам как выдача кредита «на неотделимые улучшения и ремонт в квартире».

Новостройки по заниженной в договоре цене – обычное дело

Большинство объектов в новостройках после получения ключей и сдачи дома в эксплуатацию реализуется физлицами по схеме с заниженной стоимостью в договоре. Оценки аналитиков и экспертов отрасли по объему таких сделок в процентном отношении разняться – одни говорят о 90%, другие о 70%. Мой опыт подсказывает, что в принципе цифры действительно очень близкие к истине. При подборе новостройки, куда ни позвони, представители или собственники везде говорят одну и ту же стандартную фразу: «У нас будет неполная стоимость в ДКП! Обсудите этот скользкий момент со своим клиентом, готов ли он пойти на такие условия?» Как показывает практика, суммы в соглашениях при этом зачастую фигурируют ровно те, за которые продавцы в своё время (несколькими годами ранее) покупали квартиры у застройщика по ДДУ на стадии котлована, потому что налог в этом в случае начисляется с прибыли – с разницы продажи и покупки, а если эти цифры равны, то и отчислять фискалам ничего не придётся.

Реализовать без лишних вопросов сделку по схеме с заниженной ценой в ДКП в новостройках действительно намного проще, потому как для этого созданы практически идеальные условия. В момент постановки многоквартирного жилого дома на кадастровый учёт, за основу государственной оценки и стоимости берутся те данные, которые указаны в договорах застройщика. Но с каждым годом кадастровая стоимость новостройки будет только расти и стремительно приближаться к рыночной. Поэтому текущий отчётный период (сразу же после сдачи дома и оформления собственности) - наиболее выгодный момент для продажи продукта инвестирования на первичном рынке.

Факторы риска при покупке квартиры за неполную стоимость в договоре

В случае расторжения сделки в судебном порядке по инициативе одной из сторон (или по требованию контролирующих и надзорных государственных органов), покупателю будет возвращена ровно та сумма денежных средств, которая указана в официальном договоре купли-продажи квартиры. Расписки на второй финансовый транш, по факту имеющие полную юридическую силу, на практике судебными инстанциями принимаются во внимание при рассмотрении дела лишь в том случае, когда составлены по всем нормам и правилам оформления гражданско-правовых соглашений в простой письменной форме. Иными словами, покупатель сильно рискует остаться без значительной части своих кровных денег в результате одной лишь неточности, оплошности (опечатки), халатности консультанта или же своей собственной безграмотности и самонадеянности. Именно по этой причине на сделке расписки продавцы иногда переписывают по 10-12 раз, пока не добьются эталонного образца.

Кроме того, в тот момент, когда покупатель согласился пойти на сделку с неполной стоимостью в ДКП, это означает, что он вступил в преступный сговор с продавцом. В результате нарушения норм права наступает обоюдоострая юридическая ответственность, предусмотренная соответствующими статьями законодательства, которая в зависимости от степени вины/ущерба, причинённому бюджету и казне, может быть как административной, так и уголовной.

В чём заключаются риски продавца?

Деяние продавца при проведении сделки с заниженной ценой в ДКП согласно закону квалифицируется как налоговое преступление. Ответственность за уклонение от уплаты налогов и сборов регламентируется нормами права 198 и 199 УК РФ. Санкция по статьям предусматривает следующие виды наказаний:

Штраф в размере от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы/иного дохода осужденного за период от 1 до 2-х лет
Арест на срок до 6 месяцев или лишение свободы на срок до 2 лет с лишением права занимать определённые должности или заниматься определённой деятельностью на срок до 3-х лет или без такового.
При уклонении от уплаты налогов, совершённое группой лиц по предварительному сговору в особо/крупных размерах (от 15/45 млн и выше), суд может наложить штраф от 200 до 500 тысяч рублей, наказать принудительными работами на срок до 5 лет, либо лишить свободы на срок до 6 лет.

Юридическая помощь и услуги риэлтора

Как опытный высококвалифицированный специалист в сфере оборота вторичной городской и загородной недвижимости, готова сопроводить сделку любой степени сложности, в том числе и с неполной стоимостью в договоре купли-продажи. Дерзайте, но помните, что инструмент занижения требует от исполнителя ювелирных настроек, в умелых руках - это уникальная возможность для существенной экономии семейного бюджета, а при кустарной реализации - это ни что иное, как бомба с часовым механизмом. В случае возникновения любых вопросов – за консультацией, разъяснениями и услугами обращайтесь, буду рада помочь.

Всегда ваша – Татьяна Мамонтова частный риэлтор-юрист, работаю по Москве и Московской области

Татьяна Мамонтова - частный риэлтор

Чем могу быть полезна?

Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.

На рынке недвижимости нередки случаи, когда продавец просит покупателя прописать в договоре сумму, которая меньше реальной цены объекта недвижимости. Самая частая причина — желание снизить налогооблагаемую базу (подробнее об этом ниже). И на первый взгляд в этой ситуации нет ничего экстраординарного, но по факту, во-первых, это незаконно, а, во-вторых, скрывает ряд рисков для каждой из сторон сделки. Подробнее обо всех нюансах продажи жилья по договору с заниженной стоимостью читайте в материале.

Теоретически в договоре можно указать любую цену, договоренность о которой есть между продавцом и покупателем. Это принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 ГК РФ. Вопрос лишь в том, насколько это оправдано.

«Занижение стоимости», как правило, связано со стремлением продавца уйти от налогов. «Согласно текущему законодательству, собственник квартиры, владеющий недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых квартира перешла в собственность), при ее продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%. Если ранее квартира была приобретена по договору купли-продажи, налогооблагаемая база — разница между ценами, указанными в предыдущем договоре купли-продажи и в новом», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Для наглядности приведем пример. Допустим, квартира куплена за 10 млн рублей, а продана спустя 2 года, но уже за 13 млн. Значит, налог уплачивается с 3 млн рублей. Вместе с тем, если собственник продает жилье по той же цене, что и купил, налоговая база равна нулю. Но подавать налоговую декларацию нужно в любом случае, рекомендует Надежда Коркка.

Чья инициатива?

Как рассказывает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин, инициатором занижения стоимости могут выступать и продавцы, и покупатели: «При этом первые могут быть как физическими, так и юридическими лицами. Мотивация у юрлиц — снизить налог на прибыль. Что касается покупателей, здесь ими чаще всего движет желание скрыть свои доходы и не афишировать наличие у них крупных денежных средств».

Механизм продажи

Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. «Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками. Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы», — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.

Чем рискует покупатель?

Эксперты считают, что при заключении договора с заниженной ценой на недвижимость покупатель рискует больше продавца. Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой человек, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем. Он ведь сознательно вступил в сговор и нарушил закон. А сегодняшнее законодательство отводит важное место именно добросовестности приобретателя в случае спора по квартире, отмечает юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева.

Во-вторых, речь идет о потере денег. В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной. В итоге покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре, комментирует Андрей Колочинский. Доказать, что «за рамками» были выплачены дополнительные средства, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.

Судебные разбирательства могут быть инициированы по различным поводам. Например, если выяснится, что в ходе сделки не были учтены права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, если внезапно появились наследники и т. д.

Отдельно стоит выделить ситуации, когда в отношении продавца начата процедура банкротства. Интересно, что инициатором банкротства может выступать и сам должник, и его кредиторы. «Кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев (п. 2 ст. 213.3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»), а гражданин может подать на свое банкротство даже без выполнения данных условий, предвидя свое банкротство», — рассказывает Иван Иутин.

Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре. «А если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода (3 года), разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи», — предупреждает Андрей Колочинский.

Чем рискует продавец?

Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах. Как правило, перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, осмотрительный продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры. Продавец полагает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит. «В этой ситуации покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя (п. 3 ст. 551 ГК РФ), оплатив при этом только цену по договору», — рассказывает Иван Иутин.

Безусловно, продавец может быть не согласен с таким положением дел. Но покупатель может пригрозить ему оглаской сделки с заниженной стоимостью жилья. При таких обстоятельствах продавец в лучшем случае заплатит штраф и недоплаченный налог, а в худшем будет возбуждено дело о мошенничестве. Для покупателя же, если ситуация дойдет до суда, это грозит потерей квартиры и части денег.

«Покупателю необязательно обращаться в суд. Можно обратиться в налоговую инспекцию. Согласно определению Верховного Суда РФ, налоговый орган может доначислить продавцу налог на прибыль. Также он вправе подать на этого человека в суд. Если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что необоснованная налоговая выгода получена вследствие занижения выручки от реализации объекта недвижимости по цене ниже рыночной, могут быть начислены пени/штрафы в размере от 100 до 300 тыс. руб. (ст. 198 УК РФ)», — комментирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Кроме того, даже без чьего-либо указания заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения со стороны налоговых органов (или банка, который увидит это в оценочных документах и сообщит в налоговую). Поэтому не рекомендуется указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости. По сути, данная опция специально предусмотрена действующим законодательством, чтобы не допустить занижений. И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен, отмечает Надежда Коркка.

Юристы отмечают, что отклонение в цене жилья не является существенным в пределах 20% от рыночной стоимости объекта. Стоит ли здесь идти на увеличение процентов — решать вам. Но помните о рисках и последствиях своего выбора.

Сегодня на рынке недвижимости встречается практика, когда в ходе сделки купли-продажи в договоре прописывается меньшая цена объекта недвижимости относительно его реальной стоимости. В подавляющем большинстве случаев это делается для снижения налогооблагаемой базы. Подобные действия не только носят незаконный характер, но и таят в себе определенные риски. В этой статье мы подробно расскажем обо всех «подводных камнях» таких сделок.

В теории любая цена, о которой договорились продавец и покупатель, может быть указана в договоре — об этом говорит принцип свободы договора, установленный ст. 421 Гражданского кодекса РФ. Другое дело, насколько это является оправданным.

Чаще всего желание занизить стоимость на бумаге обусловлено тем, что продавец заинтересован в уходе от налогов. Нынешнее законодательство требует от собственника квартиры, срок владения которой составляет менее трех или пяти лет, уплатить 13% НДФЛ при продаже (указанные сроки зависят от даты приобретения и условий, при которых возникло право собственности). Если ранее недвижимость приобреталась по договору купли-продажи, то в качестве налогооблагаемой базы выступает разница в стоимости, зафиксированной в прошлом договоре и нынешнем.

К примеру, квартира приобреталась за 5 млн рублей, а по прошествии двух лет ее продали за 7 млн рублей. Налог нужно будет уплатить с разницы (2 млн рублей). Если квартира продается по цене покупки, налог платить не придется. Но подать налоговую декларацию надо будет все равно.

По чьей инициативе происходит занижение стоимости

Инициаторами подобных действий могут быть как продавцы, так и покупатели. В качестве первых при этом могут выступать и физические, и юридические лица (для них мотивацией является стремление уменьшить налог на прибыль). Применительно к покупателям движущей силой такого решения выступает, как правило, желание не афишировать собственные доходы и наличие серьезных денежных сумм.

Как выглядит эта схема

Механизм подобных сделок заключается в следующем. В договор купли-продажи вносится уменьшенная цена объекта недвижимости, после чего он отправляется на регистрацию в Росреестр. Истинная стоимость при этом может быть отражена в допсоглашении, а факт получения денежных средств подтвержден расписками. Но надо понимать, что юридическую силу будет иметь только зарегистрированный договор. То есть при возникновении спорной ситуации учитываться будет лишь та сумма, которая фигурирует в нем.

Какие риски несет покупатель

Эксперты придерживаются мнения, что договор с заниженной стоимостью для покупателя несет больше потенциальных рисков, нежели для продавца. Прежде всего, если дойдет до судебного разбирательства, то с высокой долей вероятности такой покупатель не будет признан добросовестным, поскольку он намеренно стал участников сговора, преступив закон. Это важно, потому что текущее законодательство добросовестности покупателя в квартирных спорах уделяет весьма много внимания.

Кроме того, встает вопрос потери денежных средств. Если сделка будет признана судом недействительной, то квартиру покупатель должен будет вернуть, получив взамен от продавца деньги в том объеме, в котором они указаны в договоре. И крайне сложно будет доказать, что в сделке «за рамками» договора фигурировали какие-либо суммы еще. Как итог, потеря и квартиры, и частично — денег.

Поводы для инициирования судебных разбирательств могут быть разные. К примеру, при внезапном появлении наследников, или если обнаружится, что в процессе сделки права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, не были учтены, и пр.

Отдельного внимания заслуживает ситуация, когда продавец начал проходить процедуру банкротства. В качестве инициатора при этом могут быть как и сам должник, так и его кредиторы. П. 2 ст. 213.3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)» гласит, что «кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев». Гражданину же, который предвидит свое банкротство, для подачи соответствующего заявления данные условия даже не требуется выполнять.

Есть и еще один негативный момент — это невозможность для покупателя квартиры оформить имущественный вычет на полную стоимость приобретенного жилья, это можно сделать только на тот объем средств, который прописан в договоре. И если вдруг квартиру надо будет продать до истечения срока налогооблагаемого периода, то за счет существенной разницы между будущей истинной стоимостью и той, что указана в договоре, вырастет и размер налога с продажи.

Какие риски несет продавец

Данная сторона сделки, как и покупатель, рискует потерять в денежных средствах. Чаще всего, если продавец осмотрителен, то перед подписанием ДКП с заниженной стоимостью он заключит с покупателем договор аренды ячейки в банке. В нее при очном присутствии продавца последний помещает средства в объеме, соответствующем истинной цене квартиры. Продавец уверен, что после регистрации Росреестром перехода прав собственности он получит 100% имеющейся в ячейке суммы.

Однако возможна ситуация, когда регистрация прав собственности так и не наступила, а срок аренды ячейки уже закончился. В этом случае у покупателя появится доступ к денежным средствам, однако он будет также располагать договором, где фигурирует заниженная стоимость, и стоит подпись продавца. Если покупатель окажется недобросовестным, то он, действуя через суд, может выступить с требованием зарегистрировать права собственности на собственное имя, согласно п.3. ст. 551 ГК РФ. Разумеется, оплата в этом случае будет в том объеме, который указан в договоре.

Продавца такой вариант с высокой долей вероятности может не устроить, но покупатель в этом случае может пригрозить ему тем, что придаст огласке сделку, в рамках которой стоимость жилья была занижена. Как минимум, при таком развитии событий продавцу нужно будет уплатить штраф и недоплаченный налог, а как максимум — он может стать фигурантом уголовного дела о мошенничестве. В свою очередь покупатель, если дело дойдет до судебного разбирательства, может остаться без жилья и части денежных средств.

При этом покупателю необязательно привлекать именно судебные органы, он может привлечь налоговую инспекцию. Верховный суд в своем определении установил, что налоговым органом продавцу может быть доначислен налог на прибыль, кроме того, у него (налогового органа) есть право подать в суд. И если в рамках судебного процесса докажут, что необоснованная налоговая выгода была получена в результате занижения выручки от продажи квартиры по цене ниже рынка, то в качестве наказания также могут быть применены штрафы и пени на сумму 100-300 тыс. рублей, согласно статье 198 УК РФ.

Важно понимать, что сниженная цена объекта недвижимости вполне способна обратить на себя внимание налоговой службы и без всяких намеренных указаний на нее кем-либо. Аналогично и с банком, который оповестит налоговую об этом, увидев стоимость в оценочных документах. В этой связи рекомендация: не стоит указывать стоимость, которая будет ниже 70% от кадастровой стоимости. То есть эта опция предусмотрена законом специально для того, чтобы бороться с занижениями. И в случае, когда фигурирующая в договоре цена оказалась меньше, чем кадастровая стоимость, может быть доначислен налог (после проверки).

Как отмечают эксперты, несущественным является отклонение в стоимости объекта недвижимости в границах 20% относительно его рыночной цены. Нужно ли тут эти границы расширять — личный выбор каждого. Однако о возможных последствиях и рискованности такого выбора всегда нужно помнить.

Обычная для России история: продавец квартиры настойчиво просит покупателя указать в договоре купли-продажи не реальную, а заниженную цену квартиры . Что ж, для него в этом действительно есть определенный резон: любые доходы в РФ облагаются 13%-ным налогом. Чем меньше прибыль, тем меньше надо отдавать денег государству.

Но вот для покупателя такой вариант не особо хорош. Сейчас расскажем, почему.

1. Голый альтруизм не нужен никому, кроме продавца.

Для начала стоит понимать, что законом предусмотрены случаи, когда продавец освобождается от уплаты налога. Для этого он должен быть собственником жилья не менее 3 или 5 лет. Есть даже такой термин – «минимальный срок владения» . Он зависит от разных факторов.

В Налоговом кодексе РФ (ст. 217.1) указано, что этот срок составляет 3 года, когда:

имущество перешло собственнику по наследству или было подарено близким родственником;
жилье было получено по договору приватизации;
продаваемое жилье – это единственная жилплощадь собственника (оно считается единственным даже в том случае, если владелец купил себе другое имущество – правда, он должен это сделать не ранее, чем за 90 дней до момента продажи квартиры);
квартира перешла к собственнику по договору ренты с правом пожизненного проживания.

Во всех остальных случаях минимальный срок владения – 5 лет.

Примечание: минимальный срок владения считается с даты регистрации права собственности, а не с момента покупки квартиры. Исключением является ситуация наследования . В этом случае собственность переходит к новому хозяину с того самого дня, как предыдущий владелец обретет вечный покой.

Кроме того, продавец может уменьшить доход законным путем, без привлечения покупателя.

Для этого существует налоговый вычет , и не один, а целых два:

фиксированный вычет в размере 1 млн рублей;
вычет с учетом фактических расходов на покупку квартиры.

Пример: если 1,5 года назад продавец приобрел жилье за 5 миллионов рублей, а продал за его за 6,2 миллиона рублей, то налог будет исчисляться с суммы 1,2 миллиона рублей. Таким образом, он составит 156 тысяч рублей.

Ну и последний аргумент в пользу отказа в занижении стоимости в договоре: продавцу это не особо поможет.

Дело в том, что сегодня НДФЛ платится не с фактической, а с кадастровой стоимости квартиры. Даже если указать в договоре цену продажи, к примеру, 50 тысяч рублей, то налоговая всё равно воспользуется данными кадастровой оценки и исчислит налог с 70% ее стоимости – таков закон.

Так что продавцу в любом случае придется платить налог с некой цифры с шестью нулями.

2. Покупатель рискует слишком многим.

От занижения цены квартиры продавец не выигрывает ровным счетом ничего. А вот потерять может очень многое.

Если сделка в последний момент не состоится или по ней обнаружатся претензии у третьих лиц, в суде будет фигурировать только та сумма, что прописана в договоре. Расписки и прочие «писульки» не имеют юридической силы.
Покупатель не сможет применить налоговый вычет в полном объеме: он исчисляется исходя из цифры, указанной в договоре купли-продажи. Налоговый вычет по ипотечным процентам, скорее всего, не удастся получить совсем.

Если у покупателя ипотека, мало какой банк согласится на занижение цены. Либо он вообще откажется связываться с ненадежным клиентом, который явно проворачивает какие-то странные полумошеннические схемы .
Покупателя ожидают проблемы с субсидиями, если он хочет ими воспользоваться. Материнский капитал, военная ипотека, региональные льготы – всё мимо кассы. Но если их все-таки дадут, то лишь исходя из официальной суммы покупки.

Если обобщить все, что было сказано выше, заниженная стоимость квартиры может сильно навредить покупателю. Так стоит ли вообще рисковать? В данном случае вполне уместно твердое «нет» даже без объяснения причин отказа.

Недавно мы с супругой купили квартиру в ипотеку у другого человека. В договоре по договоренности с продавцом указали меньшую стоимость, а остальную сумму передали по расписке. Банк на такие условия согласился: считается, что это общая практика.

В выписке с банковского счета, которая подтверждает снятие денег со счета для оплаты сделки, указана полная стоимость квартиры. Еще есть две расписки о передаче денег продавцу: одна — на стоимость по договору купли-продажи , вторая — на остаток, неотделимые улучшения квартиры.

Можно ли загрузить такие документы в личный кабинет на сайте ФНС для получения вычета? Не вызовет ли это подозрений или лишних вопросов? Наверняка вы знаете, как обычно в такой ситуации делают. Очень хотелось бы поскорее получить свой НДФЛ назад.

Действительно, для банка здесь проблем нет: у него в залоге ваша квартира. Он все равно получит назад свои деньги, независимо от того, какую цену вы указали в договоре. Банк все равно дал вам в долг меньше денег, чем стоит квартира.

Зато в этой схеме рискуете вы. Получить вычет можно только с той стоимости, что указали в договоре. А расписка на остаток не подойдет.

Вычет на покупку квартиры дают от суммы по договору

Налоговый вычет при покупке квартиры — это сумма, на которую государство разрешает вам уменьшить доходы, чтобы снизить и вернуть НДФЛ.

Расходы на квартиру нужно подтвердить документами: договором купли-продажи , участия в долевом строительстве, платежными поручениями или расписками. Эти документы прикладывают к декларации по итогам года — налоговая их проверяет, делает запрос в Росреестр и принимает решение, возвращать ли налог.

Вот как налоговая проверяет расходы на квартиру:

Сначала смотрят в договор купли-продажи. Там указана цена квартиры — сколько стоит конкретный объект.
Потом смотрят на платежные документы: какую сумму вы реально заплатили и можете подтвердить.

Если сумма расходов меньше стоимости квартиры, вычет дадут только в сумме расходов. Если в расписках указано больше, вычет будет равен стоимости квартиры по договору.

Неотделимые улучшения можно принять к вычету, если это отделка в новостройке

Если человек купил новостройку без отделки и непосредственно у застройщика, государство дает вычет и на отделку квартиры. Для этого нужно правильно составить расписку и договор, тогда неотделимые улучшения можно учесть в составе налогового вычета.

Но у вас так не получится, так как квартиру вы купили у физического лица и на вторичном рынке. Даже если вы при этом заплатили за отделку, налог с этой суммы не вернут.

Как учесть проценты, если кредит больше стоимости квартиры

При покупке квартиры в ипотеку можно получить вычет в размере уплаченных банку процентов.

Если сумма кредита больше, чем цена квартиры по договору, вычет вам дадут только в сумме процентов, пропорциональной стоимости квартиры. Допустим, вы взяли ипотечный кредит в сумме 3,5 млн рублей, а в договоре купли-продажи указали стоимость квартиры 1,65 млн. Получается, вы потратили на приобретение жилья только 47,14% от общей суммы кредита.

Значит, имущественный налоговый вычет по процентам вы получите в размере, пропорциональном стоимости квартиры, которую указали в договоре купли-продажи. Например, если проценты за 2019 год составляют 330 тысяч, уменьшить свой доход можно на 155 100 рублей: 330 000 Р × 47/100.

Если квартира стоит меньше 2 млн рублей

У имущественного вычета при покупке квартиры есть лимит — 2 млн рублей на одного человека. Его дают один раз на всю жизнь. Это значит, что, если квартира стоит больше 2 млн рублей, налог вернут только с 2 млн рублей — максимум 260 тысяч рублей.

Если квартира по договору купли-продажи стоит меньше 2 млн рублей, тогда остаток вычета можно перенести на другой объект. Например, если захотите купить еще одну квартиру, используете оставшуюся сумму для возврата налога. Главное, чтобы общая сумма расходов на жилье, которые использованы для вычета, не превысила 2 млн рублей.

Квартир при этом может быть сколько угодно. При условии, что вы не использовали право на вычет до 2014 года.

Нужно ли прикладывать расписку к декларации и какие при этом риски

Для вычета расписка не подойдет, поэтому прикладывать ее к декларации нет смысла. Но даже если вы решите так сделать, для вас рисков с налоговой нет.

Эту расписку просто не примут для вычета, а оплата неотделимых улучшений — ваше право, это не нарушение закона. Даже если налоговая обратит внимание, что суммы в договоре и расписке и сумма в справке банка расходятся, к вам вряд ли возникнут вопросы. Вы можете взять сумму больше, чем стоит квартира, и потратить ее на ремонт или другие нужды — лишь бы банк согласился дать вам такую сумму в кредит. Главное, правильно заполнить декларацию и не учитывать там расписку. Иначе придется подавать уточненку, а это отложит возврат налога.

Что грозит продавцам квартиры из-за расписки

У ваших продавцов может возникнуть проблема, если налоговая сопоставит сумму, за которую они продали квартиру, и две расписки, по которым они получили больше денег.

Дело в том, что налог необходимо платить с любого полученного дохода. И с того, что получили за «неотделимые улучшения», тоже. При этом стоимость квартиры они могли уменьшить на вычет, чтобы не платить налог при продаже. А стоимость неотделимых улучшений уменьшить не так уж просто. Поэтому им могут запросто доначислить НДФЛ или как минимум запросить пояснения.

Если налоговая в ходе камеральной проверки выяснит, что ваши продавцы скрыли часть полученного дохода, им доначислят НДФЛ, насчитают пеню и могут выписать штраф. Обычно, когда кажется, что удалось обхитрить государство, скорее всего, в этой схеме что-то не предусмотрели.

Иногда продавцы просят завысить стоимость квартиры, но в этой схеме тоже слишком много рисков.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Читайте также: