Можно ли приватизировать квартиру по договору коммерческого найма

Опубликовано: 04.07.2024

Зачастую к адвокатам по жилищным вопросам приходят с вопросом, как приватизировать квартиру по договору коммерческого найма. ЖК нашей страны не предполагает такую возможность. Дело в том, что рассматриваемый договор дает возможность гражданину только временно проживать в квартире (то есть на срок, который установлен в соответствующей сделке). Также он имеет право на регистрацию в данном объекте. А вот чтобы приватизировать недвижимость в дальнейшем, необходимо иметь на руках договор социального найма, а не коммерческого.

Основные параметры для договоров коммерческого найма

Регламент таков, что участвовать в приватизации могут только те граждане, которые получили жилье согласно условиям социального найма. То есть если у них на руках имеется такой договор, то они могут без ограничений по срокам проживать в полученной квартире. А вот для договоров коммерческого найма существуют принципиально другие параметры:

Оформленные бумаги предоставляют право только временно пользоваться жилыми помещениями. Все пункты касаемо сроков проживания прописываются в договоре.
Согласно условиям договора, люди получают квартиру, невзирая на постановку в муниципальную очередь в своем регионе тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий.
Коммерческий найм представляет собой, прежде всего, гражданскую сделку. А вот все пункты договора социального найма относятся к регламенту ЖК.

При обращении в местную администрацию гражданин, который собирается приватизировать нужную ему недвижимость, обязательно должен предоставить бумаги, свидетельствующие о том, что он наниматель. То есть первостепенным документом выступает как раз договор социального найма вкупе со справкой о составе семьи. Если Вы приходите в местную администрацию, имея на руках договор коммерческого найма, то на успех можно не рассчитывать. Вам стопроцентно откажут, компетентные органы не имеют право удовлетворять подобное заявление.

Что делать гражданам?

Юристы советуют людям, которые проживают в квартире по бумагам коммерческого найма, встать в очередь через компетентные органы. Это в будущем даст возможность получить жилье в постоянное пользование, согласно общепринятым правилам, посредством социального найма. Стоит учитывать, что тот временной промежуток, когда люди будут проживать в помещении, никак не рассматривается компетентными органами как улучшение условий для проживания. Здесь действует другой регламент.

Исключения, о которых необходимо знать каждому

Исключения касаются далеко не всех категорий граждан. А только тех, которые вынуждены были переселиться в другое жилье в связи со сносом многоквартирного дома (допустим, по причине аварийного состояния). При этом есть важные моменты. При переселении в другую квартиру с гражданами заключается договор коммерческого найма, несмотря на то, что до этого у них имелся договор социального найма (то есть они могли приватизировать предыдущее жилье). Только в таком случае граждане имеют право приватизировать квартиру, имея на руках даже договор коммерческого найма.

Но и при этом исключении есть свои «подводные камни». Многие граждане почему-то считают, что процесс приватизации происходит едва ли не в автоматическом режиме. То есть они обратятся в компетентные органы, имея на руках всю необходимую документацию, и легко приватизируют недвижимость. Это заблуждение. В столице, например, несмотря на описанную выше ситуацию, гражданам зачастую отказывают. Отчаиваться не стоит, так как посредством суда Вы можете восстановить справедливость. Для этого нужно доказать, что в квартире дома, который снесли, Вы проживали по условиям именно социального найма. Перед обращением в судебные инстанции юристы советуют посетить Департамент городского имущества. Возможно, там Вы получите положительный ответ, и необходимость в сложных судебных разбирательствах отпадет.

Гражданам рекомендуется консультироваться с юристами по всем вопросам, связанным с приватизацией. Важно понимать отличия между договорами социального и коммерческого наймов. Это ключевые документы, влияющие на возможность приватизации.

Подытожим. В нашей стране приватизировать квартиру согласно договору коммерческого найма нельзя. Нужен другой документ, доказывающий, что человек проживает на условиях социального найма. Но есть определенные исключения. Если человек переселен вынужденно в другое жилье (предыдущий дом снесли), при этом был заключен договор социального найма, то, несмотря на проживание в новом жилье на условиях коммерческого найма, он может рассчитывать на приватизацию.

Как приватизировать квартиру коммерческого найма задумываются те, кто осознает преимущества бесплатного получения жилья и обеспокоен возможностью завершения действия подобного механизма. Процедура приватизации имеет ряд особенностей, знания которых позволит разрешить любые вопросы.

В чем особенности договоров найма

Договор социального найма заключается только с физическими лицами. Он характеризуется бессрочностью и дает возможность членам семьи прописываться на территории квартиры. Проживать в помещении такие лица могут в течение всей своей жизни. Социальное соглашение носит безвозмездный характер и не предполагает оплаты за проживание в помещении.

Договор коммерческого найма имеет следующие особенности:

Может быть срочным и долгосрочным, то есть всегда имеет срок окончания действия;
Может заключаться с физическими и юридическими лицами;
Члены семьи нанимателя имеют право на регистрацию в квартире только при прямом указании такой возможности в соглашении;
Предполагает внесение определенной платы за проживание.

Оба вида договоров предназначены для решения жилищных вопросов граждан. В большинстве случаев подобные соглашения предполагают выделение помещения в порядке очереди.

Можно ли приватизировать квартиру: коммерческий найм и социальный договор

Наличие договора коммерческого найма не дает возможности участвовать в приватизации жилья, все связанные с ним правоотношения регулируются нормами ГК. Подобная сделка базируется на основаниях, которые аналогичны арендным отношениям, а они не предусматривают возможность перехода недвижимости в частную собственность.

Особенности приватизации в 2019 году

Приватизация дает возможность российским гражданам стать владельцем собственной жилой площади. В число обязательных требования для использования такого права является наличие на руках договора социального найма.

Приватизация имеет следующие особенности:

Возможность участия в приватизационном процессе дается один раз, за исключением определенных на законодательном уровне ситуаций;
Процедура предполагает добровольность, угрозы и насилие неприемлемы;
Граждане вправе выразить отказ, что не лишает его возможности на пожизненное проживание в квартире;
Участие несовершеннолетних детей в случае их регистрации в помещении считается обязательным;
Оформление сделки возможно только при предоставлении полного пакета документов;
Процесс не предполагает платности и, носит безвозмездный характер.

Для возможности получения квартиры в собственность помещение должно соответствовать следующим требованиям:

не быть аварийным или иметь статус здания для сноса;
не входить в список запрещенных для приватизации, то есть находиться на территории закрытого поселения или в социальном учреждении;
числиться на балансе муниципального образования или входить в фонд социального жилья.

Пакет документов можно подавать в орган по решению жилищных вопросов лично или при использовании механизма доверенностей. Возможно оформление с использованием услуг территориального подразделение МФЦ и подобный вариант гражданами все чаще. В течение 2 месяцев должно быть принято решение в части возможности приватизации квартиры и заключен договор о передаче жилья. Завершающим этапом приватизации станет оформление право собственности в Росреестре.

Какие варианты существуют

Подобная возможность должна быть прописана в условиях договора и в число обязательных разделов входит:

данные о времени и месте составления соглашения;
разрешение на возможность регистрации в квартире;
указание на допустимость сделки по субаренде;
наличие права выкупа.

Пролонгация договора коммерческого найма может осуществляться по соглашению сторон или предполагать автоматическое продление в момент завершения срока действия соглашения. Органы местной власти не в праве расторгать договор, не имея на подобные действия достаточных оснований и заключать его с другими гражданами. Наниматель квартиры имеет приоритетное право на пролонгацию контракта и дальнейшее проживание в квартире.

Получить возможность на участие в приватизации можно только после заключения договора социального найма. Оформить такое соглашение часто бывает непросто, так как для этого необходимо получить статус нуждающегося в жилье и встать в очередь. Процедура оформления предполагает сбор пакета документов. Упростить заключение соглашения позволяет использование услуг МФЦ.

В каких случаях допустимо выселение

Договор коммерческого найма дает возможность проживания в квартире на выгодных для жильца условиях. Размер арендной платы в значительной части случаев оказывается ниже рыночных показателей, а особенности погашения задолженности за ЖКХ определяется условиями договора.

Что дает соглашение коммерческом найме

Соглашение коммерческом найме дает гражданину возможность свободно съехать с занимаемой территории при принятии такого решения, но жилец обязан за 3 месяца обязан предупредить владельца квартиры о подобном намерении. Муниципалитет не вправе без оснований расторгнуть договор коммерческого найма и заключить его с иным лицом.

Заключение

Заключенный договор о коммерческом найме помещения сегодня позволяет гражданину решить жилищный вопрос, но не дает право на участие в приватизационном процессе. Получение бесплатно жилья в собственность возможно лишь при условии наличия соглашения о социальном съеме жилья и выполнения всех действий общепринятого регламента.

Приватизация муниципального недвижимого имущества осуществляется только при наличии у выгодоприобретателя договора соцнайма. Указанный документ удостоверяет право гражданина на использование квадратных метров, расположенных в жилом фонде, собственником которого является муниципальное образование. Однако в некоторых случаях между человеком и администрацией заключается соглашение о возмездном пользовании жилплощадью. В статье будет подробно рассказано о том, как приватизировать квартиру по договору коммерческого найма.

Что собой представляет соглашение коммерческого найма, какие нюансы с ним связаны?

Пик подобных правоотношений выпал на 2005 год. В то время законодательство содержало множество пробелов в данной сфере. Из-за них граждане не понимали в чем состоит разница между двумя простыми, на первый взгляд, понятиями. В дальнейшем это стало основной причиной проблем в отношениях между муниципалитетом и физическими лицами.

Согласно действующему законодательству договор социального найма заключается исключительно с физическими лицами. Он оформляется бессрочно и предоставляет выгодоприобретателям право пользоваться жилплощадью в соответствии с ее предназначением. Члены семьи нанимателя также вправе прописаться в квартире. Отношения не имеют ограничений по строкам, что свидетельствует о возникновении пожизненного права на проживание. Однако одна семья может оставаться на обозначенной в документе территории даже после смерти нанимателя, переоформив договор с муниципалитетом. Социальное соглашение предполагает безвозмездный характер отношений и не требует оплаты аренды, равно как и взносов в фонд капремонта, налогов.

Коммерческий наем, в свою очередь, отличается от указанного выше акта. Он заключается на определенный срок. Выгодоприобретателем являются как физические, так и юридические лица. Члены семейства нанимателя могут прописаться в объекте и пользоваться им только в том случае, если это прямо прописано в тексте договора. При этом пользование квадратными метрами оплачивается.

Оба соглашения предназначены для обеспечения заинтересованных лиц жильем. Чаще всего подобные отношения предполагают выделение определенных помещений при постановке в очередь. Процесс предоставления жилища нуждающимся гражданам и переселенцам (собственникам ветхого и аварийного жилища, признанного непригодным для проживания) определяется действующими правовыми актами субъекта РФ. Таким образом, отличия рассматриваемых видов соглашений заключается в статусе документа, а также в условиях, на которых он подписывается.

Можно ли получить квартиру, находящуюся в собственности муниципального образования?

Наличие соглашения о коммерческом найме не дает права участвовать в приватизационных мероприятиях. Все правоотношения, построенные на основе указанного акта, урегулированы Гражданским кодексом РФ. Такая сделка основывается на принципах, подобных арендным отношениям. Последние, в свою очередь, не предусматривают права перехода объекта в частные руки.

Приватизация возможна при наличии подписанного собственником жилища и нанимателем документа. При этом участниками процесса являются все члены семьи лица, подписавшего бумагу. Для этого они должны проживать вместе и быть прописаны по данному адресу. Процедура четко регламентирована федеральным законодательством и административными регламентами, принятыми на местном уровне.

Какие особенности приватизации существуют в текущем году?

После внесения изменений в действующие правовые акты процедура стала проводиться бессрочно. То есть граждане смогут подавать заявки в удобное для них время. Все требования остались прежними. Есть несколько обязательных условий, которые нужно соблюсти. Например, человек не должен проводить оформление государственного жилья повторно. То есть при наличии подобных действий ранее от администрации поступит категорический отказ. Из данного правила есть исключение. Если гражданин, участвовавший ранее в аналогичной процедуре, на тот момент не достиг четырнадцатилетия, то повторная приватизация в совершеннолетнем возрасте допускается.

Процедура проводится только на принципе доброй воли. Любое принуждение ведет к аннулированию сделки при выявлении соответствующих фактов. Граждане могут свободно выразить отказ. Если они не препятствуют остальным жильцам, но не желают владеть имуществом, то подписывается согласие на приватизацию без собственного участия.

Важно! Несовершеннолетние отпрыски, зарегистрированные по адресу также обязаны участвовать в процессе. Их отказ, составленный родителями, должен согласовываться с органами опеки.

Оформление сделки допускается только при наличии прошения и пакета бумаг, собранного нанимателем. Процедура не предполагает внесения платы. В качестве инициатора всегда выступает жилец. Он подает соответствующее заявление в администрацию местного органа самоуправления. Чаще всего подобными вопросами занимается отдел по решению жилищных вопросов. Документация рассматривается в отведенное регламентом время. Информация о зарегистрированных в жилье лицах тщательно изучается специалистами и на основании представленных сведений выносится итоговое решение.

К жилью также предъявляются требования. К ним относятся пригодность недвижимости к проживанию (дом не должен быть аварийным или находиться в ветхом состоянии); квартира не должна обременяться статусом, запрещающим проведение сделки, например, числиться на балансе учреждения или располагаться на территории закрытого поселения.

Документацию нужно собрать и передать в уполномоченный орган на рассмотрение любым удобным способом. Основным является личное посещение структуры или МФЦ. Также некоторые выгодоприобретатели пользуются услугами представителя. Для этого достаточно оформить на последнего нотариальную доверенность. Жители Москвы вправе обратиться в муниципалитет через сайт Мэра города. Однако при подаче заявки в электронном виде действует ряд ограничений. Так, семьи с несовершеннолетними или совершеннолетними недееспособными гражданами не смогут осуществить процедуру удаленно. Принятие решения о возможности приватизации квадратных метров и заключение соглашения производятся в течение 2 месяцев. Далее, гражданам потребуется лишь зарегистрировать право собственности в ЕГРН.

Как переоформить жилище при коммерческом найме?

Действующим законодательством не предполагается приватизация площадей, находящихся в собственности муниципального образования и используемая гражданами в рамках указанных отношений. Однако такой статус не препятствует возможности выкупа квадратных метров. Подобное право также должно прописываться в документе. Согласно общепринятым требованиям указанный акт содержит основные разделы, включающие:

сведения о месте и дате составления бумаги;
разрешение на осуществление регистрационных действий;
допустимость проведения сделок по субаренде;
наличие возможности выкупа жилых площадей.

Пролонгация соглашения осуществляется по согласованию сторон или в автоматическом режиме в момент окончания срока действия. Муниципалитет не может разорвать отношения, не имея на это достаточных причин. Основания должны подкрепляться документальными свидетельствами. Наниматель жилплощади имеет приоритет при переоформлении права проживания.

Важно! Получить шанс на приватизацию можно только с учетом заключения договора соцнайма. Оформить последний бывает сложно, поскольку для этого требуется получить статус нуждающегося в жилой площади. Чтобы осуществить задуманное нужно встать в очередь и ожидать решения администрации.

В чем разница между приватизированным жильем и квартирой, полученной по коммерческому найму?

После приватизации жилища или его выкупа в соответствии с условиями администрации человек становится полноправным владельцем квадратных метров. В этом заключается основное преимущество подобного решения. Человек вправе свободно распоряжаться имуществом, в том числе сдавать его в аренду, продавать, наследовать. К сожалению, не обходится и без недостатков. К таковым стоит отнести появления обязательств по уплате налога на имущество, сборов в счет капремонта многоквартирного дома. Последний факт нередко заставляет нанимателей передумать, отказавшись от переоформления объекта.

Договор коммерческого найма, в свою очередь, выгоден с точки зрения условий проживания. Размер аренды ниже, нежели при поиске жилья, сдаваемого физлицами на рынке. Особенности погашения долга по квартплате также могут устанавливаться с некоторыми поблажками.

Что дает коммерческий наем?

Подобная форма отношений позволяет человеку свободно съехать, предупредив об этом собственника (муниципалитет) за 3 месяца до смены места жительства. Муниципальный орган не может расторгнуть договор без веских оснований, то есть наниматель полностью защищен, если соблюдает прописанные в документе условия. Выселение допускается только при наличии документальных доказательств и с привлечением судебной инстанции. Так, лишиться жилплощади можно только при собственных систематических ошибках и недобросовестном отношении к обязанностям, прописанным в бумагах.

Заключение

Таким образом, приватизировать жилье по договору коммерческого найма невозможно. При этом допускается выкуп квадратных метров или перезаключение соглашения на условиях социального найма. Тем не менее указанный документ может быть полезен при поиске недорогого жилья. Условия не допускают выселения жильцов без веских оснований, а плата за жилую площадь намного меньше, нежели рыночная.

Коммерческий наём жилья – это вид перехода права на распоряжение квартирой или комнатой, принадлежащей муниципальному или федеральному образованию.

Осуществляется посредством составления договора имущественной сделки, в которой одна сторона (муниципалитет) передаёт другой стороне (физическому лицу) право пользоваться таковым на условиях возмездности по непосредственному целевому назначению.

Полномочия получателя включают в себя те же виды, что и жильё, передаваемое по договору социального найма или по договору аренды.

Административные органы вправе использовать определённый процент квартир, изымаемых у владельцев по причинам нарушений. В этом числе может оказаться так же жильё:

признанное бесхозным;
из числа выморочного имущества;
добровольно переданное владельцем.

Средства, получаемые от передачи данных помещений гражданам, вносятся в городской или местный (областной, районный) бюджет и распределяются на приоритетные для населённого пункта цели.

Заселиться в квартиру или комнату на данном основании могут несколько членов семьи, которые вносятся списком в договор, с определением статуса в отношениях и степени родства, при его наличии. В этом случае ответственность между лицами разделяется солидарно.

Отличия коммерческого от социального найма

По объекту, которыми являются квартиры и комнаты, находящиеся в собственности населённого пункта, эта гражданско-правовая сделка напоминает социальный наём помещений, с разницей в условиях и статусе имущественных прав заселяющихся.

По субъекту сделка аналогична, но не тождественна договору аренды, в котором субъектные отношения ограничены строгими рамками, так как арендодателем может являться только уполномоченное должностное лицо со стороны местной власти, а в роли арендатора допускается выступать только физическому лицу. Существуют и иные существенные сходства и различия.

Главное сходство между обозначенными правоотношениями – принадлежность к категории Жилищного фонда (ЖФ) РФ.

В то время как коммерческая сдача жилья осуществляется в отношении помещений из числа этой же категории ЖФ, она допускает переход прав в более широком диапазоне, задействуя инициативу из числа граждан, не достигших очереди на его получение.

Для отношений аренды таких ограничений не предусмотрено, арендодатель допускается к распоряжению любой недвижимостью, находящейся в его ведении. Кроме этого арендатором могут выступать как физические, так и юридические лица из числа предприятий, организаций и компаний.

В сравнении с ним, наймодатель, представляющий государственный или муниципальный орган власти, вправе передавать квартиры только физическим лицам. Но возможности заселившихся на этом основании граждан, не допускают не только участия принадлежащего им объекта в имущественных сделках, но и приватизации недвижимости.

Коммерческий наём для очередников

Граждане, состоящие на очереди для получения социального жилья, вправе, но не обязаны получать квартиры на данных условиях.

В отношении к иным претендентам на получение из числа заинтересованных лиц, не состоящих на очереди на получение жилья, очередники имеют приоритет, но при условии, что они выходят из числа очередников и утрачивают право на приобретение помещения в качестве нуждающихся лиц.

Такие условия не регламентированы, но правомерны. Они складываются в большинстве регионов РФ и санкционированы местным законодательством.

При этом не допускается принуждение очередников к выбору в пользу обозначенных условий. Уполномоченные должностные лица не могут подменить один вид гражданско-правовых отношений другим, так как условия и виды получаемых преимуществ в данном случае не равносильны.

Выкуп и приватизация

Данный вид имущественных отношений не допускает приватизации жилья. Это оказывает существенное влияние на позиции очередников, которые предпочитают иметь возможность приватизировать недвижимость, согласно установленным законодательством нормативам.

Отмена приватизации здесь опирается на резолютивную основу, которая отражает приватизацию юридическим аспектом Жилищного законодательства, на которое опирается Закон о приватизации (см. Можно ли приватизировать служебное жилье).

Гражданское законодательство предусматривает допустимость выкупа. Но таковой должен быть санкционирован собственником недвижимости, которым является государство или муниципалитет. В настоящее время не существует законодательных норм, которые несут резолюции по требованию выкупа или запрету на него.

По усмотрению законодателя, в фонде которого находится помещение, решается вопрос с выкупом. На основании административных актов и положений допускается разрешение выкупа или запрет на него. Эти условия требуется внести отдельным пунктом (см. Особенности правовой процедуры «аренда квартиры с последующим выкупом»).

По законодательному регламенту Миграционной службы РФ, каждый резидент, а так же – иностранец, обязан иметь регистрацию по месту постоянного проживания. Так как сдаваемое помещение принадлежит органу власти, предписания, которые им регламентированы, оно исполняет в первую очередь.

Пролонгация же осуществима:

при продлении действия соглашением на установленный срок;
автоматически – при отсутствии прекращения действия.

Администрация не должна, прекращая действие договора, без объяснения причин нанимателям квартиры, заключать его с другими гражданами. Это продиктовано приоритетным правом проживающих в помещении лиц, если они притязают на повторный или последующий сроки пролонгации права пользования жильём.

Разрешение на прописку требуется отразить в вводной части документа. Так же она допускается при отсутствии прямых указаний на её запрет, если в договоре проигнорирована постановка вопроса о регистрации вселившихся.

Договор коммерческого найма жилья

В случае предоставления съёмного жилья, составляется двусторонний договор, с определением сторон:

Государственная структура или администрация населённого пункта, являющиеся собственниками объекта недвижимости и выступающие в роли наймодателя.
Физическое лицо, семья или иная группа лиц, выступающие в роли нанимателя.

Далее следуют характеристики помещения, которое сдаётся временным владельцам. Они содержат сведения, соответствующие кадастровым учётным данным и справкам из БТИ. Разночтения и разногласия в перечисленных источниках не допускается.

Здесь же, во вводной части, указывается вид владения, на основании которого помещение передаётся временно проживающему лицу. А так же – установленные существенные условия договора, такие как:

время и место составления;
разрешение на регистрацию;
допустимость субаренды;
право выкупа.

Далее следуют положения, составленные из пунктов и подпунктов, в которых подробно санкционируются юридические отношения контрагентов. В их числе:

Условия передачи прав, с определением времени, места и организационных требований, к сторонам.
Права и обязанности контрагентов.
Сроки действия договора.
Установление фиксированной платы и условия её предоставления лицами, пользующимися квартирой.
Ответственность за не исполнение положений и пунктов контракта, допустимость введения штрафов и пени за просрочку платежа.
Возможность расторжения контракта по взаимному соглашению сторон или в судебном порядке.
Порядок действия контрагентов в ситуациях непреодолимой силы или в случае форс-мажора.

В заключение ставятся реквизиты и подписи (печать) сторон, а составленный договор регистрируется в Росреестре.

Условия расторжения договора коммерческого найма и выселения жильцов

Условия, предоставленные сторонам для расторжения контракта и выселения граждан и их семей из съёмной квартиры, не одинаковы.

Получатели помещения в данном случае имеют приоритет. С их стороны допускается съезд с места проживания по их усмотрению, при предварительном предупреждении собственника жилья через управляющую компанию за 3 месяца до расторжения контракта.

Владелец недвижимости, которым является муниципалитет, такими правами не обладает. В случае нарушений регламента проживания заселившимися, или по иным причинам, их выселение допускается только по решению суда.

Выселить жильцов без решения суда нельзя. Исключение составляют случаи, когда граждане выписываются и съезжают после предъявленных претензий добровольно, заключив соглашение о расторжении договора по взаимному согласию. Инициатива граждан так же регулируется составлением соглашения о прекращении права пользования помещением, исходящая по их волеизъявлению.

Прекращение пользования сопровождается снятием с регистрационного учёта. Если выселение производилось через суд, то выписка так же допускается по решению суда. При условии, что в семье нанимателей проживают малолетние дети или подростки – потребуется привлечение органов опеки и попечительства.

Законы о коммерческом найме жилья

Данный вид владения и перехода права пользования регулируется статьёй 671 (п.1) ГК РФ. К нему применяются нормы законодательства:

Важное правовое значение в рассматриваемом случае имеет факт того, какой все же договор вы заключили - договор социального найма или найма служебного жилого помещения. Для точного ответа на этот вопрос необходимо изучить решение, в соответствии с которым жилое помещение было предоставлено в пользование, указанный договор, а также выяснить, к какому жилищному фонду относится указанное жилое помещение.

В соответствии с ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ).

Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, за исключением установленных ЖК РФ случаев (ч. 1 ст. 52 ЖК РФ).

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ).

Жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ).

Служебные жилые помещения относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда согласно п. 1 ч. 1 ст. 92 ЖК РФ.

Специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд. IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (п. 2 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений.

Согласно ст. 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.

В соответствии с ч. 3 ст. 104 ЖК РФ,договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений. Прекращение трудовых отношений является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений" установлен порядок отнесения помещения к специализированному жилищному фонду. Согласно п. 15 указанных Правил использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда в соответствии с указанными Правилами.

Следует отметить, что законодательство не содержит каких-либо положений, позволяющих в случае нарушения порядка отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду отнести такое жилое помещение к жилищному фонду социального использования и признать за гражданами, проживающими в таком жилом помещении на основании договора найма служебного жилого помещения, право пользования им на условиях договора социального найма (Определение Верховного Суда РФ от 16.10.2012 № 92-КГ12-2).

В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" бесплатная приватизация жилых помещений с 1 марта 2017 г. прекращается. Срок бесплатной приватизации продлевался несколько раз, однако в настоящее время неизвестно, будет ли он продлен еще раз.

Таким образом, если жилое помещение было предоставлено по договору социального найма, то до 1 марта 2017 г. вы вправе его приватизировать при соблюдении условий, предусмотренных Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Если жилое помещение было предоставлено по договору найма служебного жилого помещения, то данное жилое помещение согласно ч. 1 ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 не подлежит приватизации. Однако положения ч. 2 ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 предоставляют собственникам жилищного фонда или уполномоченным ими органам, а также предприятиям, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждениям, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников право принимать решения о приватизации служебных жилых помещений, но только до 1 марта 2017 г., поскольку с указанной даты ст. 4 утратит силу (согласно Федеральному закону от 29.12.2004 № 189-ФЗ).

Читайте также: