Срок договора коммерческого найма жилого помещения не может превышать

Опубликовано: 17.09.2024

Правила заключения соглашения сторон

Жильё, предоставляемое в аренду, должно соответствовать всем санитарным нормам для комфортной жизни. Для многоквартирного дома обязательно учитывается некоторая часть общей площади, то есть подъезда или лестницы. Документ не требует нотариального заверения и составляется в обычной простой форме.

Он после подписания остаётся действительным, даже при невыполнении обязательств одной из сторон. Владелец составляет документ, образец которого можно скачать из интернета, прописывает обязанности и права каждого участника процесса. Обязательным сопровождением является акт приёма-передачи, подтверждающий принятие жилья арендатором. Подписанный документ на срок более года оформляется в Росреестре. Подать его на регистрацию может любая из сторон.

К обязанностям нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма относятся:

Своевременно оплачивать аренду согласно договорённостям, коммунальные платежи.
Предельный срок не может превышать пять лет и используется при отсутствии дополнительных уточнений.
Указать всех жильцов, совместно проживающие вместе с нанимателем.
Если нет уточнений и дополнительных условий, то процедура вселения должна соответствовать установленным правилам.
Ремонт производится нанимателем при отсутствии дополнительных условий.
Капремонт всегда производится за счёт арендодателя.
Арендная плата утверждается по согласованию сторон, но не может превышать максимальный размер, установленный законом.
Возможна передача помещения в субнаём при согласии наймодателя. Но даже в этом случае ответственность несёт арендатор.

Правила коммерческого найма практически ничем не отличаются от арендных отношений.

Нюансы документа

Помещение, предлагаемое собственником, находится в жилом доме и предлагается за определенную плату на временное пользование. Документ включает следующее:

Дата и место заключения.
Паспортные данные участников.
Описание предмета договора, которое включает адрес нахождения, площадь, количество жилых комнат.
Опись имущества.
Сроки действия.
Обязанности сторон.
Штрафные санкции.
Подпись каждого участника.

Собственник обязан предоставить правоустанавливающие документы на этот объект.

Внимание! Раздел обязанности сторон должен включать процедуру передачи жилья и предусмотреть последовательность действий при расторжении договорённости. За собственником остаётся право посещать жильё и проверять, как оно используется.

Наниматель подписывает свою ответственность за сохранность имущества. Жилая площадь должна быть освобождена сразу после окончания срока действия. При нанесении ущерба арендатор возмещает все убытки, даже если это произошло по неосторожности.

Условия передачи в наём

Объект, передаваемый на максимальный срок по договору коммерческого найма жилого помещения (ст. 673 ГК РФ), должен удовлетворять следующим требованиям:

Быть изолированным помещением с отдельным входом по отношению к другому имуществу или иметь непосредственный выход на улицу.
Обязательно соответствие общепринятым стандартам, прописанным в жилищном законодательстве.
Законно передавать часть объекта при условии изолированности от основного имущества.

Объектом рассмотрения могут быть:

Комната или часть дома с изолированным выходом.
Отдельная квартира.
Частный дом.

Изолированность является одним из основных условий.

Перечень документации

Передача будет считаться действительной только при условии наличия официально подписанного договора. От участников потребуются следующие документы и их копии:

Удостоверения личности.
Свидетельства о рождении детей.
Свидетельство о заключении брака.
Свидетельство на право собственности или выписка из ЕГРН.
Заполненный бланк договора коммерческого найма.
Акт приёмки-передачи.
Чек на оплату госпошлины.

Важно! Госпошлина оплачивается для регистрации в Росреестре обременения при условии, что срок найма будет больше года. При краткосрочной аренде до одного года регистрация не требуется.

Особенности соглашения коммерческого найма

Основным отличием этого вида аренды является тот факт, что наймодателем может быть не только физическое лицо, но и юридическое. Арендатором может быть любое лицо. Гражданская принадлежность не имеет значения. Объектом аренды является частная собственность, которая используется в коммерческих целях. Срок действия договора коммерческого найма жилого помещения ограничен – максимально 5 лет. Если период не прописывается отдельным пунктом, то считается по умолчанию на пять лет.

Следует знать! Если наниматель решает внести корректировки по окончании пятилетнего периода, то он обязан оповестить об этом нанимателя за три месяца до назначенной даты (ст. 687 ГК РФ). Если оповещения не было, то период найма продлевается автоматически на такой же период (5 лет).

При отказе владельца недвижимости продлевать документ с нанимателем, но в период до одного года заключается новый договор с другим лицом, то первый наниматель может настоять на компенсации убытков или пролонгации соглашения с ним. Первоначальная оговоренная сумма может изменяться, если это условие прописывалось изначально.

Условия прекращения обязательств

Обязательства сторон носят ограниченный по времени характер, поэтому они могут быть расторгнуты. Возможные причины:

Закончился срок действия.
По согласованию сторон.
По требованию нанимателя.
Требования одной из сторон в судебном порядке.

При одностороннем расторжении со стороны наймодателя он не обязан разъяснять причины. Если инициатором будет наниматель, то он обязан предупредить письменно владельца собственности за три месяца до назначенной даты. Иначе к арендатору как нарушившему договор собственник может выдвинуть требование о компенсации упущенной выгоды.

Выводы

Для правомочности соглашения сторон при коммерческом найме жилья следует все пункты обязательств прописать в документе. Это поможет в дальнейшем избежать судебных разбирательств.

Не нашли ответа? Остались вопросы?

Бесплатная горячая линия юридической поддержки:

8 (800) 350-29-83 - Регионы России
8 (499) 938-45-81 - Москва и Московская обл.
8 (812) 425-61-42 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

По договору найма жилого помещения одна сторона– собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Это общее понятие договора найма, оно включает в себя как социальный наем жилого помещения, так и коммерческий наем. Причем понятие «коммерческий наем» законодательно не закреплено и используется для определения ситуации, когда гражданин – собственник жилого помещения (или организация) сдает его другому гражданину для проживания.

Основным из признаков договора найма жилого помещения, отличающего его от договора аренды, является потребительский характер договора.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Собственник вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей. Единственная возможность использования жилища арендатором – сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. При этом в договоре нужно предусмотреть право арендатора на сдачу жилого помещения в поднаем.

Итак, в отношении жилого помещения можно выделить:

1. Социальный наем жилого помещения;

2. Коммерческий наем жилого помещения;

3. Договор аренды жилого помещения с юридическим лицом.

При социальном найме жилого помещения в качестве наймодателя выступает собственник государственного или муниципального жилищного фонда, а нанимателем – гражданин.

Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору наравне с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

В соответствии со ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

К основным обязанностям наймодателя по договору социального найма относятся:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

К основным правам нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а так же предоставления коммунальных услуг.

К основным обязанностям нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены жилищным законодательством;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Особенности договора поднайма жилого помещения:

1) заключается в письменной форме;

2) должен заключаться только с согласия наймодателя;

3) в договоре должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение;

4) заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма; если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год;

5) пользование жилым помещением по договору поднайма осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, жилищным законодательством;

6) прекращение договора социального найма жилого помещения прекращает действие договора поднайма такого жилого помещения;

7) договор может быть расторгнут по соглашению сторон или при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

8) если договор поднайма заключен без указания срока, сторона договора – инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца;

9) на договор поднайма не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Основания расторжения и прекращение договора социального найма:

1) По соглашению сторон.

2) По инициативе нанимателя с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда.

3) По требованию Наймодателя в судебном порядке в случае:

– невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

– разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

– систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

– использования жилого помещения не по назначению.

4. Договор прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения; со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

Срок договора найма (коммерческого) не может превышать пяти лет; если в договоре найма срок не определен, считается, что он заключен на пятилетний срок. Также законодательство предусматривает заключение краткосрочного договора коммерческого найма, на срок до одного года.

По истечении договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях или иных либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. При неисполнении наймодателем этой обязанности и при отсутствии отказа нанимателя от продления договора найма договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался продлить договор найма с нанимателем в связи с принятием решения не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель имеет право требовать признание договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

В договоре обязательно должны быть указаны граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем в жилом помещении. Как видно, применительно к договору коммерческого найма жилого помещения, не применяется понятие «член семьи нанимателя».

Данные граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, если они указаны в договоре найма. При отсутствии в договоре найма указаний о гражданах, проживающих совместно с нанимателем, их вселение должно производиться с согласия наймодателя, нанимателя и других граждан, совместно с ним проживающих. При вселении несовершеннолетних такого согласия не требуется, также не требуется соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия этих граждан. Гражданское законодательство предусматривает, что эти граждане, известив наймодателя, могут заключить с нанимателем договор о том, что они несут солидарную ответственность перед наймодателем. Тогда эти граждане являются сонанимателями.

К обязанностям нанимателя относятся:

– использование жилого помещения только по назначению;

– обеспечение сохранности жилого помещения и поддержание его в надлежащем состоянии;

– необходимость согласования переустройства и реконструкции жилого помещения с наймодателем;

– своевременное внесение платы за жилое помещение и, если договором не предусмотрено иное, внесение коммунальных платежей;

– соблюдение правил пользования жилым помещением.

Наниматель имеет право:

– пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме;

– требовать от наймодателя проведения текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг;

– вселять с разрешения наймодателя и граждан, постоянно с ним проживающих, временных жильцов (срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев);

– с согласия наймодателя заключать договор поднайма;

– заключенить договор найма на новый срок по истечении срока действия существующего договора найма;

– расторгнуть договор с обязательным письменным предупреждением наймодателя за три месяца (с согласия других граждан, постоянно проживающих с нанимателем).

Наймодатель по договору коммерческого найма обязан:

– передать нанимателю юридически и физически свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания в нем;

– осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

– предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

– обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;

– осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором.

Наймодатель имеет право:

– требовать от нанимателя соблюдения всех условий договора;

– давать согласие на вселение для постоянного проживания с нанимателем других граждан;

– запретить проживание временных жильцов, если наниматель не соблюдает требование законодательства о норме жилой площади на одного человека;

В договоре найма в обязательном порядке фиксируются все действия сторон, размер оплаты за аренду, максимальные сроки.

Согласно Жилищному Кодексу Российской Федерации, договора найма, которые предусматривают аренду жилплощади, находящейся в жилом фонде социспользования, заключаются сторонами исключительно в письменном виде.

В таком соглашении в обязательном порядке фиксируются все действия сторон, размер оплаты за аренду помещения, максимальные сроки, на которые заключается сам договор, условия расторжения и заключения нового соглашения, в том числе после завершения сроков действия предыдущего.

Согласно ЖК РФ, в качестве одной из сторон таких договорных отношений выступают уполномоченные органы государства или организации, являющиеся собственниками жилплощадей и соответствующие законодательно установленным требованиям.
Следовательно, существует особый порядок заключения и расторжения договоров аренды жилых помещений, которые находятся в жилом фонде сициспользования. Кроме того законодательно установлены допустимые сроки действия договорных отношений.

На какой срок заключают соглашение о найме жилплощади

Минимальный и максимальный сроки действия договоров найма жилого помещения из жилфонда социспользования установлены Жилищным Кодексом. Так, статьей 91.6 частью 1 ЖК определено, что договор найма жилого помещения заключается на срок не меньше, чем на один год, но не больше чем на десять лет.

Соглашение о найме жилплощади может быть заключено не более чем на год:

в случае, если существует обращение о взыскании на жилплощадь или полностью на весь дом, находящийся в фонде социспользования;
если объектом договора является здание, которое имеет статус наемного дома социспользования (или часть такого здания) и которое является объектом залога, в соответствии с ФЗ от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке».

По истечении сроков действия договора, указанных в соглашении, наймодатель может заключить с нанимателем новый договор с новыми сроками, либо отказать последнему в аренде на основаниях, предусмотренных Законом.

Право выбора сроков действия договоров про найм жилплощади

Предусмотренные статьей 91.6 частью 1 ЖК РФ сроки в договорах найма жилья, принадлежащего фонду социспользования, устанавливаются в большинстве случаев по инициативе нанимателя. Однако последний должен соответствовать следующим условиям:

наниматель принадлежит к категории лиц, нуждающихся в жилплощади;
доходы нанимателя и постоянно живущих на жилплощади членов семьи не позволяют приобретать жилплощадь за счет заемных, кредитных или личных средств.

По завершению сроков действия договора, наниматель получает первостепенное право заключить новое соглашение на аренду того же помещения.

Если будет установлено, что наниматель в процессе действия договора или после завершения его сроков перестал соответствовать вышеуказанным условиям (к примеру, увеличился его личный доход или совокупный доход его семьи, либо наниматель получил жилплощадь), досрочное расторжение на этих основаниях будет считаться незаконным. Наймодатель должен оформить новый договор найма жилого помещения на новый срок. Соглашение допускается в следующих случаях:

если отсутствуют иные граждане, которые подпадают под категорию лиц, нуждающихся в жилплощади и которые имеют право найма жилплощади из жилфонда социспользования;
если существуют другие помещения в фонде социспользования и они также могут выступать в качестве объектов аренды.

Однако здесь существуют ограничения: срок действия договора найма жилья не должен превышать один год.

Основания для досрочного расторжения соглашений о найме жилплощади

Многие договора найма жилого помещения заключаются на максимальный срок, однако и они могут быть досрочно расторгнуты в любой момент по инициативе одной из сторон, либо по обоюдному согласию. Условия расторжения договоров досрочно ограничены и предусмотрены статьями 83 и 91.10 ЖК РФ.

Если инициатор расторжения договора - наниматель, то за три месяца до планируемого срока расторжения он обязан уведомить о прекращении договорных отношений вторую сторону – наймодателя. Досрочное расторжение договоров в таких случаях возможно лишь с согласия проживающих на жилплощади членов семьи.

Кроме того, соглашение досрочно прекращается по следующим основаниям:

в результате разрушения или утраты самого помещения или здания;
вследствие утраты нанимателем российского гражданства или получения им гражданства иного государства;
в случае переезда нанимателя в иное место проживания;
вследствие смерти нанимателя, который был одинок.

Досрочное расторжение соглашения в судебном порядке

Если инициатор досрочного расторжения - наймодатель, а вторая сторона – наниматель, который не дает согласие на расторжение договора, то соглашение может быть расторгнуто через суд в следующих случаях:

внесение средств нанимателем не в полном объеме или несвоевременная оплата за услуги и аренду более чем шесть месяцев;
наличие долгов по оплате за аренду жилплощади или за услуги в размере, который превышает 3 среднемесячные оплаты;
передача жилплощади по договору поднайма или заключение договоров безвозмездного пользования без согласия наймодателя и по инициативе нанимателя;
если у нанимателя или у членов его семьи есть другое жилое помещение на территории одного и того же региона, которое было предоставлено ему по договору соцнайма, безвозмездного пользования;
если помещение или его часть используется нанимателем не по целевому назначению (к примеру, в качестве склада).

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Договор соцнайма жилого помещения в общежитии

Добрый день! Интересует вопрос о правомерности начисления платы за наем, пользование жилым помещением, коммунальные услуги в муниципальном специализированном жилищном фонде общежитие. Наниматель добровольно выехал из жилого помещения не сдав комнату по акту приема-передачи: 1. Срок договора найма и временная регистрация по месту прибывания еще не закончился. 2. Срок договора найма и регистрация закончилась, но в комнате предположительно остались личные вещи. Можно ли эти жилые помещения предоставлять другим нанимателям?

Согласно ст.83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.

Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения. (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").

В судебном процессе можете поставить вопрос о судьбе вещей оставленных в квартире.

Большинство из нас сталкивались с вопросом временного проживания в чужом жилье. Но вот называют это все по-разному. Чаще употребляется термин «аренда», но и «наём» не менее распространен. Сегодня постараемся понять, в чем же все-таки разница и почему существует оба понятия.

Употребляя эти понятия, мы подразумеваем предоставление жилого помещения собственником в пользование другому лицу за определенную сторонами плату.

Стороны договора

Договор найма жилого помещения заключается между собственником и физическим лицом. Стороны именуются «наймодатель» и «наниматель».

Юридическое лицо (организация) не может получить жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору найма, и в этом случае должен заключаться договор аренды либо иной договор (ст. 671 ГК РФ). В контексте жилого помещения организация может использовать его только для проживания граждан. В данном случае стороны именуются «арендодатель» и «арендатор».

Форма договора

Оба договора заключаются в простой письменной форме.

Договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации.

Договор найма, заключенный на срок не менее года, порождает обязанность сторон провести государственную регистрацию ограничения права собственности на жилое помещение. За несоблюдение установленного порядка регистрации договора аренды предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере от 1 500 руб. до 2 000 руб.

За несоблюдение срока подачи заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 руб.

Срок договора

Срок договора аренды или найма устанавливается сторонами. Если сторонами не установлен срок действия договора аренды, то он считается заключенным на неопределенный срок. Если сторонами не установлен срок договора найма, такой договор считается заключенным на пять лет.

Законом не установлен предельный срок действия договора аренды, но установлен срок предельный срок договора найма — пять лет.

На практике же такие договоры чаще заключаются на срок 11 месяцев. Ранее в практике чаще встречались договоры, заключенные на срок менее одного года на один или пару дней. Однако такая позиция вызвала споры, поэтому практически стал применяться срок, не достигающий года.

Расторжение договора

По общему правилу, оба эти договора будут расторгнуты по истечении срока их действия.

Но договор найма может быть расторгнут по инициативе нанимателя — с обязательным уведомлением наймодателя за три месяца.

Также договор найма может быть расторгнут по инициативе наймодателя в судебном порядке в следующих случаях:

наниматель не вносит плату за жилое помещение в течении шести месяцев, а при краткосрочном найме (менее года) — двух месяцев;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
наниматель или лица, за чьи действия он отвечает, используют помещение не по назначению, нарушают права соседей, и не исправили свои поведения после письменного предупреждения о такой необходимости.

Досрочное расторжение договора аренды возможно в судебном порядке и по основаниям предусмотренным договором. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Повлечет ли несоответствие названия какие-либо нарушения?

Неверное наименование договора не повлечет за собой каких-либо нарушений. Разница между ними очень мала. Название договора само по себе не является существенным условием договора и не влечет его недействительности.

Для установления природы договора принимаются во внимание условия договора, а не его название. Главным при заключении подобных договоров необходимо четко приписать все его условия.

Договор найма жилого помещения согласно ст. 671 ГК РФ представляет собой соглашение, в силу которого собственник предоставляет иному лицу принадлежащее ему жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Главным условием договора найма, отличающим его от аренды, является предоставление жилого помещения для целей проживания. В частности, когда такое помещение арендует юридическое лицо, последнее может использовать его также лишь для проживания граждан, например, своих работников. Размещение в жилом помещении объектов торговли, общественного питания либо оказания услуг мало того, что запрещено законом, так и влечет недействительность договора о найме жилого помещения.

Типовой договор найма в настоящее время установлен только в отношении муниципального (государственного) жилищного фонда, предоставляемого в установленном порядке гражданам на условиях социального либо специализированного найма. Такой договор не может быть произвольно изменен, в связи с тем, что его типовая форма и содержание нормативно закреплены Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 года № 315.

Договор найма в отношении жилых помещений, находящихся в собственности частных лиц, несколько отличается от аналогичных договоров о передаче муниципального (государственного) жилья. Одним из главных отличий в этом случае является то, что закон (ст. 683 ГК РФ) устанавливает правило о заключении договора на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Договором социального найма срок проживания нанимателей не ограничивается (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ).

Отсюда важное правовое последствие, связанное с отличием таких договоров. По договору найма, заключенного частным лицом, наниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилам помещением, в частности, при окончании срока действия договора он не вправе ссылаться на возможность сохранения за ним права пользования жилым помещением на определенных срок, как это предусмотрено, например, в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ для бывших членов семьи собственника, а равно не вправе требовать собственника обеспечить себя иным жильем.

Обязательным условием договора является определение и максимально возможное описание объекта договора - жилого помещения, передающегося в наем. Согласно ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Потому в договоре социально найма имеет смысл описать санитарное и техническое состояние арендуемого жилья. В последствие это избавит стороны от взаимных претензий о качестве и недостатках санитарного оборудования, ремонта, меблировки комнат, а также снизит вероятность наступления неблагоприятных последствий, так как залив нижерасположенной квартиры и споры относительно лица, ответственного за причиненный ущерб. Приложением к договору вполне можно составить фототаблицу технического состояния жилого помещения и находящегося в ней имущества собственника.

К слову, споры о материальной ответственности нанимателя, вызванные заливом нижерасположенных квартир, являются наиболее распространенными в судебной практике. По общему правилу ответственность в данном случае перед потерпевшим будет нести собственник, а к нанимателю могут быть заявлены регрессные требования. Однако допускаю возможность уменьшения ответственности нанимателя перед собственником, если последний, будучи предупрежденным о ненадлежащем состоянии квартиры и расположенного в ней оборудования, проигнорировал требования нанимателя о необходимости ремонта.

Закон не раскрывает понятий капитального и текущего ремонта, разграничивая вместе с тем ответственность сторон договора найма таким образом, что текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный - обязанностью наймодателя (ст. 681 ГК РФ). В обоих случаях закон допускает изменение этого условия соглашением сторон, в связи с чем в целях снижения риска той либо иной стороны, договором можно предусмотреть возложение бремени ремонта на одну из них, неважно, идет ли речь о ремонте текущем либо капитальном. С другой стороны, предположим, в ситуации возложения обязанности текущего ремонта на собственника, наниматель не будет освобожден от материальной ответственности, если не предупредит собственника о необходимости замены сантехнического оборудования либо самостоятельно не предпримет мер к его замене, если это повлечет прорыв, причинивший ущерб третьим лицам (собственнику нижерасположенной квартиры). Такая ситуация имеет место по той причине, что распределение бремени ремонта законном понимается как определение лица, ответственного за несение материальных затрат на ремонт. А потому, ответственность нанимателя в рассмотренном случае не исключается, поскольку при самостоятельной замене сантехнического оборудования, он будет иметь право потребовать зачет произведенных расходов в счет платы за жилье.

Иные споры между сторонами договора найма, как правило, сводятся к требованиям о взыскании задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальных услуг. В большей степени здесь страдает наниматель, хотя сложиться может совершенно иное мнение. Дело в том, что взыскать с нанимателя задолженность у собственника имеется всегда. На практике гарантией защиты прав собственника выступает внесение при заключении договора так называемого обеспечительного платежа в размере стоимости регулярного платежа (за месяц найма), что исключает покидание нанимателем жилого помещения без оплаты. Этому же способствуют и условия договора об авансовом характере оплаты проживания, как правило, ежемесячно за месяц проживания вперед. А вот наниматель может оказаться в очень печальной ситуации. Дело в том, что стороны не всегда документально оформляют исполнение обязанности по оплате найма, в связи с чем, при возникновении любого спора и неприязненных отношений, собственник не лишен возможности заявить требования о взыскании задолженности за проживание за весь период действия договора, если будет осознавать, что доказательствами оплаты наниматель не располагает. По этом причине в договоре найма необходимо предусмотреть порядок исполнения денежных обязательств нанимателя, например, путем совершения им безналичных переводов на счет собственника либо обязательную выдачу расписок о получении денежных средств.

В отдельных случаях, встречающихся крайне редко, при действительной неоплате за жилое помещение либо причинении ущерба имуществу собственнику либо третьих лиц, нанимателя затруднительно привлечь к ответственности из-за того, что стороны проигнорировали требование закона о передаче жилого помещения, не подтвердив данное обстоятельство путем заключения, например, передаточного акта. В таком случае ответственность нанимателя вызывает сомнения, так как доказательства его проживания и заселения не могут быть подтверждены. Этим договор найма не отличается, например, от аренды недвижимости, применительно к которой закон также связывает возникновение правовых последствий с заключением сторонами акта о передаче владения имуществом. В целях защиты собственника при оставлении им в пользовании нанимателя мебели и бытовой техники, имеет смысл указать в акте передачи на данное обстоятельство, снабдив его подробным описанием передаваемого имущества и его стоимости.

Отдельное непонимание у граждан вызывает вопрос о судьбе договора найма при продаже собственником сданного жилого помещения. В этом случае закон стоит на защите интересов нанимателя, предусмотрев в ст. 675 ГК РФ, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Читайте также: