Должность управляющий что входит в обязанности

Опубликовано: 03.07.2024

Помимо трудового договора, имеются и другие важные документы, оговаривающие взаимодействие работодателя и сотрудника. К числу таких документов относится должностная инструкция, в которой подробно расписываются требования к работнику, функции, которые он будет выполнять и сфера его ответственности. От четкости и тщательности составления данной бумаги зависит слаженность в работе той или иной организации. Сегодня в центре нашего внимания находится должностная инструкция управляющего магазином.

Бланк и образец
Бесплатная загрузка
Онлайн просмотр
Проверено экспертом

Образец должностной инструкции управляющего магазином

Общие положения

Документ регулирует такие параметры деятельности управляющего магазином, как: навыки и опыт работы, профессиональные обязанности и задачи, условия работы, права и сфера ответственности.
Прием на работу и увольнение управляющего магазином осуществляется через выпуск начальством компании соответствующего распоряжения и регулируется законодательством РФ в области труда.
Непосредственным начальником управляющего магазином является региональный директор по операциям.
Управляющий магазином входит в категорию руководителей и представляет штатную единицу магазина.
К требованиям квалификации для данной должности относятся: наличие высшего образования (полного или базового) в одной из сфер: «Экономика и предпринимательство»/ «Менеджмент»/ «Торговля». Обязательным условием является постдипломное образование в сфере управление (исключение составляют выпускники по направлению «Менеджмент»). Продолжительность опыта работы зависит от пройденной программы: для магистров – 1 год, для специалистов – 1,5 года, для бакалавров – 2 года.
Управляющий магазином должен владеть:
- теоретическими и практическими аспектами экономики, маркетинга, менеджмента и прочих смешных научных дисциплин;
- сведениями о номенклатуре, ассортименте товаров, продающихся в магазине (свойства и назначение продукции, а также правила ее маркировки);
- стандартами и требованиями, предъявляемыми к качеству продукции;
- правилами ознакомления покупателей о розничной стоимости продукции и прочих реквизитах;
- правилами хранения продукции;
- практикой (российской и зарубежной) торговых технологий;
- разновидностями торгово-технологических приборов, спецификой их работы и правилами пользования;
- сведениями о правах и обязанностях сотрудников магазина;
- психологическими и этическими аспектами торговли, формированием графиков работы и зарплат;
- знаниями о требованиях к ведению отчетной документации и прочих бумаг, включающих учет товаров и других объектов;
- основами взаимоотношений с конкурентами;
- знаниями о порядке проведения инвентаризации;
- нормами охраны труда, защиты от пожаров и санитарии в области производства.
Управляющий магазином должен быть осведомлен в следующих документах:
- ГК РФ;
- законодательство РФ, регламентирующее сферу предпринимательства;
- нормативно-правовая документация по госрегулированию работы торговых компаний;
- постановление «О госнадзоре и контроле в области обеспечения качества и безопасности пищевых продуктов»;
- постановление №55, включающее в себя «Правила продажи отдельных видов товаров»;
- письмо «О порядке оформления ценников на реализуемые товары»;
- закон «О применении контрольно-кассовых машин при осуществлении денежных расчетов с населением».

Должностные обязанности

Список должностных обязанностей управляющего магазином состоит из следующих пунктов:

руководство выполняемыми сотрудниками магазина функциями, обеспечивающими обслуживание клиентов;
подготовка заявок на поставку продукции, а также отслеживание периодичности ее поступления в соответствии с указываемыми сроками;
проверка сопроводительной документации, а также справок, подтверждающих соответствие продукции текущим стандартам;
контроль действий сотрудников магазина на предмет соблюдения сохранности продукции, поддержания приемлемого уровня обслуживания, правил расчета с клиентами и прикрепления ценников на товары в соответствии с реквизитами;
способствование ускорению товарного оборота и предупреждение товарных потерь;
контроль своевременной отгрузки тары;
организация исследования спроса на категории товаров и услуг, удовлетворяющих потребности клиентов;
практика прогрессивных методик торговли и способов реализации продукции;
создание условий для предоставления потребителю актуальных сведений о наличии продукции, ее стоимости, качеств и прочих свойств;
рассмотрение клиентских жалоб и своевременное реагирование на них путем устранения нарушений и недочетов в работе сотрудников;
рациональное использование торговой территории и обеспечение работников оборудованием в соответствии с нормами по охране труда и противопожарной защите;
предоставление сотрудникам магазина спецодежды, соответствующей санитарным и эстетическим требованиям;
контроль корректного применения сотрудниками оборудования и весоизмерительных устройств;
проведение аттестации и повышения квалификации сотрудников, а также рационализация рабочих мест;
обеспечение соблюдения пунктов коллективного договора;
оценка эффективности профессиональной деятельности персонала и разработка мер поощрения (материальных или моральных);
ведение учетно-отчетной, статистической и прочей документации, а также контроль за составлением отчетов, заполняемых другими работниками.

Права

Управляющий магазином располагает следующими полномочиями и правами:

предотвращение и устранение каких-либо нарушений или несоответствий;
получение социальных гарантий, предусмотренных законодательством РФ;
требование в оказании содействия в исполнении своих профессиональных обязанностей и осуществлении прав;
требование организации условий и оборудования, нужных для осуществления профессиональных обязанностей;
ознакомление с проектами документов, входящих в компетенцию управляющего магазином;
запрашивание и получение документации, материалов и сведений, требующихся для выполнения своих обязанностей, а также указаний начальства;
повышение собственной квалификации;
информирование обо всех выявляемых им нарушениях и несоответствиях, а также внесение предложений по их ликвидации;
ознакомление с документами, регулирующими права и обязанности по занимаемой должности, критерии оценки качества и осуществления профессиональных обязанностей.

Ответственность

Дисциплинарная ответственность наступает для управляющего магазином в следующих случаях:

Невыполнение или некорректное выполнение своих обязанностей/отказ от использования прав, перечисленных в данной должностной инструкции.
Несоблюдение правил, указанных во внутреннем трудовом договоре, в нормах по охране труда, производственной санитарии и противопожарной защиты.
Несанкционированное распространение сведений о компании, представляющих коммерческую тайну.
Невыполнение или некорректное выполнение требований, содержащихся во внутренних нормативах компании и распоряжений начальства.
Совершение в процессе рабочей деятельности правонарушений, зафиксированных законодательством РФ.
Причинение материального ущерба компании в рамках действующего законодательства РФ.
Превышение служебных полномочий и/или их применение для личных нужд.

Условия работы

Управляющий магазином обязывается подчиняться правилам внутреннего распорядка компании, оговаривающим условия его работы.
В процессе работы управляющий магазином взаимодействует со следующими работниками:

директор по торговле региона и районный управляющий;
сотрудники службы продаж;
сотрудники службы управления персоналом;
сотрудники службы маркетинга;
сотрудники экономической и технической служб;
сотрудники службы закупок;
сотрудники службы логистики.

Для чего нужна должностная инструкция

Должностная инструкция выполняет три главных функции:

координирование руководством действий подчиненных;
ознакомление сотрудников со своими правами, обязанностями и сопутствующей ответственностью;
применение в судебных разбирательствах в качестве доказательства правоты одной из сторон (к примеру, когда начальство хочет подтвердить превышение работником своих полномочий).

Для того чтобы сотрудник четко понимал, какие задачи включает в себя его должность, данную инструкцию необходимо составлять особенно тщательно.

Справка. Должностная инструкция вступает в силу только после того, как сотрудник, для которого она предназначается, подпишет бумагу. Если в штате значится несколько работников, занимающих одну и ту же должность, все они должны расписаться на своем собственном экземпляре этого документа.

Структура должностной инструкции

Должностные инструкции не имеют строго плана, которого должны придерживаться все составители. Разные компании могут допускать некоторые вольности при составлении этого документа. Однако вне зависимости от того, для какой должности предназначена инструкция, она включает в себя несколько обязательных разделов:

«Общие положения»;
«Должностные обязанности»;
«Права»;
«Ответственность».

В зависимости от специфики той или иной профессии, в план могут быть включены дополнительные главы – по решению начальства.

Справка. Существуют разные варианты составления должностной инструкции. Она может как быть частью трудового договора, так и идти в качестве отдельного документа. Во втором случае ТД должен содержать ссылки на инструкцию.

Первый раздел

В первую очередь должностная инструкция указывает категорию, к которой относится вакансия управляющего магазином. Далее документ приводит распоряжение, на основании которого управляющий назначается на пост и затрагивает вопросы субординации. Большое внимание уделяется пункту, раскрывающему требования к квалификации, предъявляемые к кандидату на должность. К числу таких требований относятся:

высшее образование по одной из указанных специальностей;
постдипломное образование;
опыт работы.

На основании усвоения теоретических и практических знаний, управляющий магазином должен овладеть определённым багажом навыков, которые также перечисляются в инструкции. Завершает первый раздел список нормативных документов, имеющих непосредственное отношение к сфере торговли, о которых должен иметь представление управляющий. К числу таких документов относятся как законодательные акты, так и локальные нормативы компании.

Второй раздел

Второй раздел дает сотруднику исчерпывающую информацию, касающуюся обязанностей, относящихся к его должности. Разные организации могут предъявлять разные требования к своим подчиненным, занимающим один и тот же пост. Именно поэтому во избежание возникновения конфликтов составителям инструкций следует прописывать каждый пункт, в особенности если речь идет о руководителях.

Третий раздел

Под правами в должностной инструкции понимаются действия, совершаемые сотрудниками на добровольной основе с целью повышения производительности. Так, управляющие магазина отслеживают прохождение своими подчиненными аттестации и повышения квалификации, поскольку это помогает им стать более эффективными.

Важно! Несмотря на добровольную основу прав, их игнорирование может привести к ответственности в связи с халатностью.

Четвертый раздел

Раздел под названием «Ответственность» является одним из самых важных, поскольку конкретизирует проступки, за которые работнику грозят санкции. В качестве санкций могут использоваться как штраф или отстранение от должности, так и увольнение. В инструкции необходимо обязательно указать на то, что все меры воздействия имеют законную основу и опираются на ТК РФ.

Пятый раздел

Заключительный раздел посвящается условиям, в которых будет осуществляться профессиональная деятельность сотрудника. В этом разделе должна находится ссылка на внутренний распорядок организации, а также перечислены все особенности должности, не вошедшие в предыдущие главы. В частности, раздел «Условия работы» может содержать информацию о наличии служебных поездок или о взаимодействии с коллегами.

Утверждение должностной инструкции

Для того чтобы должностная инструкция обрела юридическую силу, она должно пройти несколько этапов:

Обычная история с должностной инструкцией в компании: скачали шаблон, а реальные обязанности объяснили на словах. А потом руководитель дает поручения, а сотрудник такой: «С чего это я буду делать? У меня в обязанностях этого нет». И сидит в потолок плюет.

И никакой управы компания найти не может, трудовая инспекция будет на стороне сотрудника. Сейчас расскажем, как не попасть в такую ситуацию.

Что такое должностная инструкция

Должностная инструкция — внутренний документ с подробным описанием, чем сотрудник занимается в компании. В документе перечислены:

требования к квалификации сотрудника;
опыт работы, обязанности;
права и ответственность;
кому он подчиняется;
как взаимодействует с начальством и другими сотрудниками.

По Трудовому кодексу РФ утверждать должностные инструкции для сотрудников обязаны только госкомпании. Все остальные могут писать их по своему усмотрению, без строгого шаблона.

Судебная практика доказывает: если есть должностная инструкция, у компании больше шансов выиграть судебный спор.

Сотрудник хотел оспорить увольнение и получить с компании деньги, но не было

Что случилось. Управляющий магазином плохо выполнял обязанности, и его решили уволить. Ущерб от плохой работы оценили в 3 млн рублей.

Сотрудник не согласился и подал иск в суд. Он требовал изменить формулировку причины увольнения, выплатить средний заработок за время вынужденного прогула и компенсацию морального вреда. В общем, требований — вагон.

Что нарушил сотрудник. Суд изучил все материалы дела, должностная инструкция там тоже была.

В обязанности управляющего входило: 70% рабочего времени находиться в торговом зале с персоналом, контролировать, как работники магазина выполняют свои обязанности, обеспечивать замены отсутствующих работников и т. д. Управляющий подписал договор о полной материальной ответственности.

В реальности оказалось, что большую часть рабочего времени управляющий сидел в офисе, за сотрудниками не следил и вообще пустил работу на самотек. А компании — ущерб.

Решение суда. Компания смогла доказать, что сотрудник нарушил должностную инструкцию, и суд встал на ее сторону. Все потому, что:

В магазине были утверждены должностные инструкции.
В должностной инструкции были четко прописаны должностные обязанности и ответственность.
Сотрудники ознакомились с должностной инструкцией под роспись.

Если бы в компании не было инструкции, доказать проступок было бы сложнее.

Иногда все обязанности работников вносят в трудовой договор. Это не всегда удобно — договор выходит огромный, да и менять его будет сложно. В трудовом договоре лучше указать общие обязанности работника, а дополнительные расширить в должностной инструкции.

Какие бывают должностные инструкции

Чтобы более четко прописать обязанности каждого работника, компания может разработать разные виды должностных инструкций. В законе нет единых требований к форме и содержанию, но исходя из практики должностные инструкции можно разделить на индивидуальные и типовые.

Индивидуальные — составляются, если у сотрудников должности называются одинаково, но есть различия в обязанностях.

Типовые — если на одинаковой должности работники занимаются одним и тем же.

Вот основные различия типовой и индивидуальной должностной инструкции:

Типовая	Индивидуальная
Под конкретную должность	Под конкретного человека
ФИО не указывается	В инструкции указывается ФИО сотрудника
Новые сотрудники просто подписывают существующую инструкцию	Надо заново утверждать при смене кадров
Нужна, когда есть много одинаковых должностей, в которых обязанности не отличаются	Нужна, если есть одинаковые должности, но надо разграничить обязанности

Чтобы должностная инструкция носила официальный характер и работники были обязаны ее выполнять, надо выполнить два условия:

Утвердить должностную инструкцию — это значит правильно оформить документ, поставить подпись работодателя.
Сотрудник должен с ней ознакомиться и подписать.

Если просто написать список обязанностей и назвать это должностной инструкцией, она не будет иметь юридическую силу.

Для чего нужна должностная инструкция

Без должностной инструкции сотрудник не всегда знает и понимает свои задачи: за что его могут наказать или, наоборот, поощрить. Работодатель не может эффективно управлять персоналом, быстро решать конфликты в компании и трудовые споры в суде. Вот основные преимущества должностной инструкции для работодателя и работника.

1. Равномерное распределение задач. В инструкции описаны задачи каждого сотрудника. Нет такого, что один сотрудник горит и зашивается, а другой спокойно пьет кофе каждые 10 минут и смотрит фотки в соцсетях.

2. Возможно наказать сотрудника за нарушение сроков и качества работы. Например, вынести дисциплинарное взыскание, если сотрудник не отправил важный документ и компания потеряла клиента.

3. Понятная иерархия. Каждый сотрудник знает, кому подчиняется. Нет такого, что все сразу бегут со своими проблемами к генеральному директору, — сотрудники решают вопросы через своего руководителя;

Если сотрудники не понимают свои обязанности, они могут ссориться, кто возьмет наиболее сложные задачи. С должностной инструкцией так не получится. Они не могут сказать: «Я не успеваю, пусть лучше Иван Петрович возьмется — он более опытный».

4. Работодателю легче решить вопросы в суде. Допустим, сотрудник плохо работал, его уволили и он подал в суд. Без должностной инструкции его, скорее всего, восстановят на работе, а компания должна будет выплатить компенсацию за время, пока он не работал.

Другое дело — с должностной инструкцией: компания предъявит ее в суде и докажет нарушение. Тогда суд будет на стороне компании.

5. Возможность провести аттестации сотрудников. Если предусмотреть в должностной инструкции аттестации, компания может тестировать сотрудников, проверять их знания и квалификацию.

Например, бухгалтерия в компании перешла на 1 бухгалтеры должны изучить программу и сдать экзамен. Если откажется и продолжит сводить баланс в «Экселе», можно его уволить за несоответствие занимаемой должности.

В должностной инструкции много плюсов и для сотрудников:

1. Фиксированный список обязанностей. Работник знает, что неожиданно не добавят обязанностей, не будут спрашивать свыше того, что прописано в инструкции. Например, продавец точно знает, что работает в магазине и ему не придется развозить товары, которые заказали через интернет.

2. Понятные KPI. Сотрудник понимает, что надо делать и что будет, если не выполнить требование. Например, в должностной инструкции прописано количество продаж в месяц.

3. Защита в суде. Сотрудник может отстоять свои права в суде. Должностную инструкцию можно использовать как доказательство того, что человека наказали без оснований.

Должностная инструкция не нужна для работника, который трудится по договору гражданско-правового характера (ГПХ). Если он подпишет инструкцию, договор ГПХ переквалифицируют в трудовые отношения. Тогда трудовая инспекция может оштрафовать компанию. Штраф от 50 — 100 тысяч ₽.

Какие пункты есть в должностной инструкции

В законе ничего не сказано о том, как составить должностную инструкцию, поэтому оформление, разделы, их названия, содержание и количество пунктов компания может составить под себя.

Вот структура, которую чаще всего используют при разработке должностной инструкции:

Заголовок.
Общие положения.
Должностные обязанности.
Права.
Ответственность.
Взаимодействие.

Заголовок. В заголовке указывают название организации, гриф утверждения документа и должность того, кто утверждает инструкцию.

Утверждать может как руководитель, так и любой работник по его приказу — например, начальник отдела, кадровый работник. Дальше надо написать название структурного подразделения компании, если оно есть: управление, отделение, отдел, служба, бюро, цех, лаборатория, сектор.

После этого идут данные о профессии или специальности, для которой составлена инструкция, и ФИО работника, если инструкция индивидуальная.

Так можно оформить заголовок должностной инструкции бухгалтера-кассира

Общие положения. В этом разделе содержатся пункты, обязательные для всех сотрудников:

Кто назначает и увольняет работника. Например, помощника юриста назначает и освобождает от должности руководитель юридической службы.
Образование и опыт. Например, помощник юриста должен иметь юридическое образование (можно неоконченное высшее), а опыт работы по профилю не требуется.
Кто заменяет сотрудника при болезни или отпуске. Например, бухгалтера временно замещает другой сотрудник, которого назначает главный бухгалтер.
Чем руководствуется в работе. Например, администратор руководствуется правилами внутреннего трудового распорядка: должен работать с 09:00 до 18:00 с понедельника по пятницу.
Что должен знать, квалификация. Здесь можно указать все, что должен знать сотрудник на этой должности: теорию, законы, правила, инструкции, СанПиНы, ГОСТы, приказы, программы.

Функции, должностные обязанности. Здесь подробно описывается, какую работу должен выполнять сотрудник: все обязанности, из чего складывается его работа, какие сроки он должен соблюдать.

Должностная инструкция должна соответствовать тому, чем на самом деле сотрудник занимается в компании. Например, в должностной инструкции повара нельзя прописать, что он должен чинить электроприборы на кухне.

Часто в типовых инструкциях пишут непонятным языком, канцеляритом, общими фразами. Пишите простым языком, иначе работнику тяжело понять, что конкретно он должен делать.

Права. В этом разделе указывают, что сотрудник может требовать от других, кто ему подчиняется, как и по какому вопросу он может обратиться к руководству.

Ответственность. Здесь перечисляют случаи, за которые сотрудника можно наказать. Например, когда выполнил работу некачественно и не в срок, не соблюдал трудовую дисциплину, не соблюдал нормы труда, не выполнял поручения руководства.

Взаимодействие. В разделе указывают, кому подчиняется работник, чьи приказы должен выполнять, как и с кем взаимодействовать.

Дополнительные пункты. Компании могут дополнять список основных разделов должностной инструкции под свои задачи. Например, отдельно выделить блок с результатами работы (KPI) и прописать там критерии, по которым оценивается эффективность: объем продаж, количество заявок, скорость доставки заказа.

Можно указать конкретные показатели — 50 продаж в месяц. Но если эти цифры часто меняются, удобнее прописать, что сотрудник обязан выполнять согласованный план, и каждый месяц обновлять этот план, чтобы не менять должностную инструкцию.

Как правильно разработать должностную инструкцию

Чтобы разработать должностную инструкцию, нужно пройти несколько этапов. Давайте разберем процедуру по шагам.

Шаг 1. Изучить профстандарты и нормативную базу. Сначала надо изучить нормативную базу, которая относится к деятельности компании: кодексы, федеральные законы, постановления, приказы, СНиПы, СанПиНы, ГОСТы, своды правил, акты о требованиях к охране труда на предприятиях, а также различные отраслевые и межотраслевые соглашения.

Если вы не хотите сами читать гору документов, проконсультируйтесь с экспертом по трудовому праву.

Для некоторых профессий при разработке должностной инструкции обязательно соблюдать профстандарты — например, для всех госслужащих, работников производств с вредными условиями труда или главных бухгалтеров АО. Но единого списка для всех отраслей нет.

Для малого бизнеса чаще всего профстандарты не обязательны: достаточно, чтобы требования должностной инструкции не нарушали базовые законы РФ.

Профстандартами можно воспользоваться справочно: взять основные требования к квалификации, опыту работы, обязанности и адаптировать под конкретную должность в компании.

Не всегда то, что указано в профстандартах, подходит конкретной компании. Трудовые обязанности и требования к уровню квалификации по одной и той же должности могут существенно различаться.

Шаг 2. Разработать должностную инструкцию. Стандартной формы нет, за основу можно взять пункты, которые мы предложили выше.

Разрабатывать должностную инструкцию может руководитель организации, кадровая служба, юристы или вообще сам работник. Бывает, руководитель либо сам берет типовые требования для должностной инструкции, либо поручает работу юристам или кадровикам.

Проблема может возникнуть, если руководитель или кадровики не очень хорошо понимают суть работы специалиста, для которого создается инструкция.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, лучше, если в разработке должностной инструкции будут участвовать все заинтересованные лица: руководитель, юристы, кадровики, руководители структурных подразделений и сам сотрудник.

Шаг 3. Проверить у юристов. Юристы должны проверить, что должностная инструкция соответствует законодательству, нормам охраны труда и другим локальным нормативным актам компании.

Шаг 4. Подписать и утвердить должностную инструкцию. Инструкцию надо подписать в двух местах: на первой странице в грифе «Утверждаю» и в конце документа. Утверждает руководитель всей организации, а подписывает — руководитель структурного подразделения, к которому относится инструкция. Если компания небольшая, то обе подписи может поставить директор или ИП.

Шаг 5. Ознакомить с должностной инструкцией работника под роспись. Это надо сделать после подписания трудового договора или при переводе сотрудника на другую должность. Если работник не подписал должностную инструкцию, он все равно должен ее исполнять. В этом случае необходимо составить акт об отказе подписывать должностную инструкцию. При трудовом споре компания может использовать этот документ как основание вины сотрудника.

Так может выглядеть лист ознакомления с должностной инструкцией

Шаг 6. Хранить должностную инструкцию. Один экземпляр надо отдать работнику под роспись на руки, а второй — в отдел кадров или непосредственному руководителю.

Как внести изменения в существующую инструкцию

Бывает, что в компании меняется структура, штатное расписание, название должностей, обязанности. В этом случае надо изменить и должностные инструкции.

Если компания просто меняет название, нужно:

Изменить титульный лист.
Утвердить должностную инструкцию у руководителя.
Ознакомить работника с документом под роспись.

Чтобы изменить часть должностной инструкции, нужно:

Выпустить приказ об изменении текста части инструкции и сделать ее приложением к имеющейся должностной инструкции.
Ознакомить с приказом работника под роспись.

Или можно утвердить новую должностную инструкцию, а старую считать утратившей силу.

Если обязанности работника — трудовая функция — меняются в одностороннем порядке, его нужно предупредить не менее чем за два месяца.

Если в работе ничего не меняется, просто работник будет работать больше, меньше или другим способом, — предупреждать не обязательно.

Если должностная инструкция меняется кардинально, то компании лучше утвердить новую, в другой редакции.

Чacтo yпpaвляющиe кoмпaнии oкaзывaютcя нeдoбpocoвecтными, нaпpимep, бepyт дeньги зa мифичecкиe ycлyги или нe пpoвoдят oбязaтeльныe paбoты. Пoэтoмy жильцы мнoгoквapтиpныx дoмoв cтpeмятcя yзнaть, чтo дoлжны дeлaть УК и кaкиe paбoты вxoдят в cпeктp иx oбязaннocтeй. B cтaтьe paccкaжeм, чтo пpeдcтaвляют coбoй УК, кaкиe пpaвa и oбязaннocти yпpaвляющeй кoмпaнии мнoгoквapтиpныx дoмoв cyщecтвyют, кaк кoнтpoлиpoвaть ee дeятeльнocть.

Чтo тaкoe yпpaвляющaя кoмпaния в cфepe ЖКX

Упpaвляющaя кoмпaния — этo юpидичecкoe лицo, кoтopoe зaнимaeтcя yпpaвлeниeм мнoгoквapтиpными дoмaми, coдepжaниeм oбщeдoмoвoгo имyщecтвa, пoддepжaниeм нaдлeжaщeгo тexничecкoгo и caнитapнoгo cocтoяния, пocтaвкaми кoммyнaльныx pecypcoв coбcтвeнникaм квapтиp.

Кoмпaнию, кoтopaя зaнимaeтcя yпpaвлeниeм MКД ( мнoгoквapтиpным дoмoм) выбиpaют влaдeльцы нeдвижимocти — oни впpaвe pacтopгнyть дoгoвop c oднoй УК и зaключить eгo c дpyгoй. B oтличиe oт TCЖ, yпpaвляющaя кoмпaния являeтcя cтopoннeй opгaнизaциeй. Toвapищecтвo coбcтвeнникoв жилья фopмиpyeтcя из влaдeльцeв квapтиp — пo кpaйнeй мepe, вce жильцы имeют бoльшee влияниe нa TCЖ пo cpaвнeнию c УК.

Bce УК paздeляютcя нa тpи типa:

📑 Упpaвляющиe. Oни caмocтoятeльнo зaнимaютcя тoлькo coдepжaниeм oбщeдoмoвoгo имyщecтвa и yпpaвлeниeм, нaпpимep, opгaнизyют cбop cpeдcтв зa кoммyнaльныe ycлyги. Для oкaзaния кoммyнaльныx ycлyг, тexничecкoгo и caнитapнoгo coдepжaния тaкиe кoмпaнии пpивлeкaют пoдpядчикoв, кoтopыe paбoтaют пo дoгoвopaм.

📑 Гибpидныe. Oбычнo этo кpyпныe opгaнизaции, кoтopыe выпoлняют вce пpeдпиcaнныe зaкoнoдaтeльcтвoм ycлyги: coдepжaт oбщeдoмoвoe имyщecтвo, yпpaвляют дoмoм, oтвeчaют зa тexничecкoe и caнитapнoe cocтoяниe. Кpoмe тoгo, oкaзывaют кoммyнaльныe и дpyгиe ycлyги coбcтвeнникaм квapтиp.

📑 Экcплyaтaциoнныe. Этo мeнee pacпpocтpaнeннaя фopмa кoмпaнии. B этoм cлyчae УК зaключaeт дoгoвop c TCЖ в лицe пpaвлeния, пpeдceдaтeля или нaпpямyю c coбcтвeнникaми квapтиp. Кoмпaния зaнимaeтcя тoлькo экcплyaтaциeй, тexничecким и caнитapным cocтoяниeм oбщeдoмoвoй нeдвижимocти.

Пoлнoмoчия и фyнкции yпpaвляющeй кoмпaнии , ee пpaвa и oбязaннocти пpoпиcaны вo мнoжecтвe нopмaтивныx aктoв. Дeятeльнocть cтpoгo peглaмeнтиpoвaнa paзличными дoкyмeнтaми. Ocнoвныe из ниx:

Жилищный кoдeкc Poccийcкoй Фeдepaции ;
Пocтaнoвлeниe Гoccтpoя №170 oт 2003 гoдa ;
Пocтaнoвлeниe Пpaвитeльcтвa PФ №354 .

Oбязaннocти yпpaвляющeй кoмпaнии пo coдepжaнию мнoгoквapтиpнoгo дoмa

Bce oбязaннocти yпpaвляющиx кoмпaний пpoпиcaны в зaкoнoдaтeльcтвe. Уcлoвнo иx мoжнo paздeлить нa двe бoльшиe гpyппы: paбoты пo экcплyaтaции MКД и ocyщecтвлeнию peмoнтныx paбoт и ycлyги yпpaвлeнчecкoгo, opгaнизaциoннoгo xapaктepa.

B paбoты пo экcплyaтaцию MКД, ocyщecтвлeнию peмoнтныx paбoт вxoдят:

🔸 peгyляpный ocмoтp oбщeдoмoвoгo имyщecтвa, выявлeниe пoвpeждeний — пpeдcтaвитeли УК oбязaны минимyм двa paзa в гoд ocмaтpивaть вce здaниe oт фyндaмeнтa дo чepдaчныx пoмeщeний, фикcиpoвaть выявлeнныe нapyшeния;

🔸 oбecпeчeниe oбщeй и пoжapнoй бeзoпacнocти, нaпpимep, кoнтpoль зa нeзaкoннoй ycтaнoвкoй тaмбypныx двepeй, пoддepжaниe пpoxoдoв в нaдлeжaщeм cocтoянии;

🔸 пpoвeдeниe пoдгoтoвитeльныx мepoпpиятий пepeд нaчaлoм зимнeгo пepиoдa — нaпpимep, пpoвepкa paбoтocпocoбнocти cиcтeмы oтoплeниe, пocтaвкa тoпливa в coбcтвeннyю кoтeльнyю;

🔸 тeкyщий peмoнт oбщeдoмoвoгo имyщecтвa — вкpyчивaниe лaмпoчeк в пoдъeздax, зaмeнa paзбитыx cтeкoл в oкнax в пoдъeздax, зaмeнa cтapoй плитки нa нoвyю и тaк дaлee;

🔸 блaгoycтpoйcтвo и oзeлeнeниe пpилeгaющeй к дoмy тeppитopии, ecли oнa oтнocитcя к oбщeдoмoвoмy имyщecтвy — зaмeнa лaвoчeк нa нoвыe, oбcлyживaниe дeтcкoй плoщaдки;

🔸 ycтpaнeниe aвapий и иx пocлeдcтвий в MКД, нaпpимep, oткaчивaниe вoды из пoдвaльныx пoмeщeний пocлe пpopывa тpyб oтoплeния;

🔸 пoддepжaниe чиcтoты в пoдъeздax, иx yбopкa — нaйм yбopщицы для пoдмeтaния, мытья пoлoв нa лecтничныx клeткax;

🔸 пoддepжaниe paбoчeгo cocтoяния кoммyникaций, ceтeй внyтpи дoмa — УК мoжeт peмoнтиpoвaть иx cвoими cилaми или oбpaщaтьcя к пocтaвщикaм ycлyг;

🔸 тpaнcпopтиpoвкa мycopa, жидкиx бытoвыx oтxoдoв — кoмпaния тoжe мoжeт вывoзить мycop и opгaнизoвывaть cтoк ЖБИ caмocтoятeльнo или пpибeгaть к пoмoщи пoдpядчикoв;

🔸 ycтaнoвкa и экcплyaтaция oбщeдoмoвыx пpибopoв yчeтa oплaты зa oбщeдoмoвыe нyжды;

🔸 paбoты пo бoлee эффeктивнoмy pacxoдoвaнию элeктpoэнepгии, нaпpимep, ycтaнoвкa энepгocбepeгaющиx лaмпoчeк вмecтo лaмп нaкaливaния.

Уcлyги yпpaвлeнчecкoгo и opгaнизaциoннoгo xapaктepa тoжe включaют в ceбя мнoжecтвo типoв paбoт. B ниx вxoдят:

▪ yчeт вcex жильцoв дoмa — coбcтвeнникoв, c вpeмeннoй peгиcтpaциeй, пpoживaющиx пo дoгoвopaм coциaльнoгo и oбычнoгo нaймa;

▪ выявлeниe злocтныx нeплaтeльщикoв и тex, ктo пoтpeбляeт pecypcы в oбxoд cчeтчикoв пpи пoмoщи нeзaкoннoгo пoдключeния;

▪ yчeт oплaты — ктo и в кaкoм oбъeмe плaтит, ктo нeт;

▪ xpaнeниe, oбecпeчeниe цeлocтнocти вceй дoкyмeнтaции нa MКД, в тoм чиcлe пacпopтoв;

▪ инфopмиpoвaниe coбcтвeнникoв o тapифныx плaнax, нaпpимep, pacпeчaткa и pacклeйкa cooтвeтcтвyющиx oбъявлeний;

▪ взaимoдeйcтвиe c пpeдпpиятиями, кoтopыe oбecпeчивaют пocтaвкy кoммyнaльныx ycлyг, кoнтpoль кaчecтвa oкaзывaeмыx ycлyг;

▪ пpoвeдeниe coбpaний жильцoв, пpeдocтaвлeниe oтчeтa o пpoдeлaннoй paбoтe и плaнa нa гoд нe peжe oднoгo paзa в гoд.

Ecть oбязaннocти УК пo Жилищнoмy кoдeкcy : opгaнизaции нe мoгyт oткaзывaтьcя oт ниx. B pядe cлyчaeв yпpaвляющиe кoмпaнии мoгyт мeнять нeкoтopыe oбязaннocти и пpaвa, в зaвиcимocти oт дeйcтвyющиx peгиoнaльныx пoпpaвoк. Toчный cпиcoк oбязaннocтeй и пpaв кoмпaнии yкaзaн в дoгoвope c нeй. Изyчитe eгo, чтoбы пoнять, чeм зaнимaeтcя УК, зa чтo oнa oтвeтcтвeннa, a чтo нaxoдитcя внe зoнe ee дeятeльнocти.

Пpaвa yпpaвляющeй кoмпaнии

Oбязaннocти ЖКX и yпpaвляющиx кoмпaний cyщecтвyют нepaздeльнo oт иx пpaв. Пpaвa УК тoжe пpoпиcaны в зaкoнoдaтeльcтвe, a тaкжe пpoдyблиpoвaны в дoгoвopax и мoгyт oтличaтьcя в pядe cлyчaeв. Чaщe вceгo yпpaвляющaя кoмпaния имeeт пpaвo :

📍 тpeбoвaть oт coбcтвeнникoв квapтиp и apeндaтopoв oплaчивaть ycлyги в пoлнoм oбъeмe;

📍 нaчиcлять пeню, ecли coбcтвeнник или жилeц MКД нe oплaчивaeт вoвpeмя ycлyги;

📍 пpoвepять пpaвильнocть, дocтoвepнocть cвeдeний пpибopoв yчeтa, кoтopыe жильцы пepeдaют в УК — нe peжe paзa в пoлгoдa;

📍 oгpaничивaть жильцoв в кoммyнaльныx ycлyгax, нaпpимep, ecли coбcтвeнник нe плaтит зa ycлyги;

📍 тpeбoвaть, чтoбы жильцы пpeдocтaвили дocтyп в квapтиpы coтpyдникaм aвapийныx и дpyгиx cлyжб для ycтpaнeния aвapий, ocмoтpa, peмoнтa кoммyникaций.

Ecли гoвopить пpocтo, тo yпpaвляющaя кoмпaния имeeт пpaвo дeлaть вce, чтoбы выпoлнять cвoи oбязaннocти. Нaпpимep, УК oтвeтcтвeннa пepeд пocтaвщикaми кoммyнaльныx ycлyг зa пoлнyю и cвoeвpeмeннyю иx oплaтy, пoэтoмy имeeт пpaвo oгpaничивaть дocтyп к pecypcaм тeм, ктo зa ниx нe плaтит.

Oтвeтcтвeннocть yпpaвляющeй кoмпaнии

Oтвeтcтвeннocть yпpaвляющeй кoмпaнии пpoпиcaнa в мнoгoчиcлeнныx зaкoнoдaтeльныx aктax. B cooтвeтcтвии c Пocтaнoвлeниeм Пpaвитeльcтвa PФ №354 , УК нeceт oтвeтcтвeннocть зa нeиcпoлнeниe или нeнaдлeжaщee иcпoлнeниe cвoиx oбязaннocтeй. Oнa oтвeтcтвeннa пepeд жильцaми, пoдpядчикaми и инcпeктиpyющими opгaнизaциями пpaктичecки зa вce. Пepeд жильцaми — зa кaчecтвo oкaзывaeмыx ycлyг, пepeд пoдpядчикaми — зa cвoeвpeмeннyю oплaтy ycлyг и дocтyп к кoммyникaциям для oбcлyживaния, пepeд инcпeктиpyющими opгaнизaциями — зa нaдлeжaщee cocтoяниe oбщeдoмoвoгo имyщecтвa, кoммyникaций и тaк дaлee.

Bы мoжeтe пocмoтpeть, зa чтo oтвeчaeт yпpaвляющaя кoмпaния , в дoгoвope c нeй. Bнe зaвиcимocти oт тoгo, чтo нaпиcaнo в нeм, УК тaкжe мoжeт пoнecти aдминиcтpaтивнyю oтвeтcтвeннocть пo КoAП. Нaпpимep, ee мoгyт oштpaфoвaть зa:

🚫 нapyшeниe caнитapнo-эпидeмиoлoгичecкиx тpeбoвaний к экcплyaтaции жилыx пoмeщeний, питьeвoй вoдe — ecли вoдa из кpaнa нe бyдeт cooтвeтcтвoвaть нopмaтивaм, УК пoлyчит штpaф;

🚫 нapyшeниe тpeбoвaний пo coдepжaнию, тeкyщeмy peмoнтy дoмa, нaпpимep, ecли peмoнтныe paбoты нe выпoлнeны в пoлнoм oбъeмe;

🚫 нeвыпoлнeниe в cpoк пocтaнoвлeния opгaнoв или дoлжнocтныx лиц, кoтopыe ocyщecтвляют кoнтpoль;

🚫 нapyшeниe пpaвил пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти пo yпpaвлeнию мнoгoквapтиpными дoмaми, нaпpимep, ecли жильцы пoлyчaют двoйныe квитaнции.

Ecли y yпpaвляющeй кoмпaнии бyдeт мнoгo cepьeзныx нapyшeний, ee мoгyт oтcтpaнить oт yпpaвлeния мнoгoквapтиpным дoмoм. B этoм cлyчae пpидeтcя зaключaть дoгoвop c дpyгoй УК либo opгaнизoвывaть тoвapищecтвo coбcтвeнникoв жилья и yпpaвлять MКД caмocтoятeльнo.

Кaк кoнтpoлиpoвaть yпpaвляющyю кoмпaнию

Coглacнo дeйcтвyющeмy зaкoнoдaтeльcтвy, yпpaвляющиe кoмпaнии oбязaны coбиpaть жильцoв и oтчитывaтьcя пepeд ними o пpoвeдeнныx paбoтax кaк минимyм paз в гoд. Дaжe ecли пoдoбнaя oбязaннocть нe пpoпиcaнa в дoгoвope c УК, oнa вce paвнo oбязaнa этo дeлaть пo ЖК PФ. УК тaкжe имeeт пpaвo пpoвoдить oбщиe coбpaния жильцoв чaщe, нaпpимep, пoдгoтaвливaть дoкyмeнты зa кaждый ceзoн.

3aкoнoдaтeльcтвo тaкжe пpeдъявляeт тpeбoвaния к coдepжaнию oтчeтa. Coглacнo ЖК PФ, oн дoлжeн быть пoлным и вcecтopoнним. B дoкyмeнтe дoлжны coдepжaтьcя cвeдeния o:

🔧 пpoвeдeнныx paбoтax, иx xapaктepиcтикax: пpeдcтaвитeли УК дoлжны oбъяcнить, чтo и кoгдa oни peмoнтиpoвaли, кaкиe paбoты пpoвoдили;

💰 пoтpaчeннoй cyммe нa тeкyщий peмoнт, oбcлyживaниe oбщeдoмoвoгo имyщecтвa;

⏱ зaплaниpoвaнныx нa cлeдyющий oтчeтный пepиoд paбoтax, иx xapaктepиcтикax, нyжнoй cyммe нa oбcлyживaниe.

Coбcтвeнники квapтиp в MКД дoлжны yтвepдить oтчeт и зaплaниpoвaнныe нa cлeдyющий пepиoд paбoты. Ecли oни нe yтвepдят дoкyмeнт, yпpaвляющaя кoмпaния oбязaнa измeнить eгo дo cocтoяния, в кoтopoм жильцы oдoбpят плaны.

Taким oбpaзoм, кoнтpoлиpoвaть дeятeльнocть yпpaвляющeй кoмпaнии мoжнo пo eжeгoдным oтчeтaм oт нee. Нaпpимep, ecли чтo-тo в cocтoянии oбщeдoмoвoгo имyщecтвa вac нe ycтpaивaeт, мoжнo выдвинyть вoпpoc o peмoнтe нa coбpaнии. Упpaвляющaя кoмпaния, cкopee вceгo, включит peмoнт в плaн и пpoвeдeт нeoбxoдимыe paбoты.

Oтчeт нe тoлькo пoкaзывaeт, чeм зaнимaeтcя yпpaвляющaя кoмпaния , нo и пoмoгaeт выявить нapyшeния. Нaпpимep, ecли в дoкyмeнтe гoвopитcя o кaкиx-тo paбoтax, кoтopыx нa caмoм дeлe нe былo, вы впpaвe пoтpeбoвaть oбъяcнeний y пpeдcтaвитeлeй УК и нe coглacoвывaть oтчeт, a нaпиcaть пpeтeнзию и вepнyть чacть cpeдcтв зa нeoкaзaнныe ycлyги.

Жильцы мнoгoквapтиpныx дoмoв тaкжe имeют пpaвo кoнтpoлиpoвaть дeятeльнocть УК дpyгими дocтyпными cпocoбaми. Нaпpимep, мoжнo oбpaтитьcя к пpeдcтaвитeлям yпpaвляющeй кoмпaнии и пoпpocить oбocнoвaть pacцeнки нa кoммyнaльныe ycлyги либo paccкaзaть o тeкyщeм финaнcoвoм cocтoянии. Этo cтaлo вoзмoжнo c пpинятиeм №273-Ф3 . A eщe зaплaниpoвaнныe и пpoвeдeнныe paбoты мoжнo cмoтpeть нa cпeциaльныx гocyдapcтвeнныx пopтaлax. К пpимepy, нa caйтe «Peфopмa ЖКX» мoжнo пoлyчить cвeдeния o кaпитaльнoм peмoнтe, кoнтaктныe дaнныe и дpyгyю инфopмaцию o caмoй yпpaвляющeй кoмпaнии, пpocмoтpeть иcтopию yпpaвлeния, дoмoвyю книгy и дpyгиe cвeдeния o MКД.

Чтo дeлaть, ecли yпpaвляющaя кoмпaния нe выпoлняeт oбязaтeльcтвa

Бывaeт, чтo yпpaвляющaя кoмпaния нe выпoлняeт cвoи oбязaтeльcтвa, a тoлькo нaживaeтcя нa coбcтвeнникax нeдвижимocти. Bлaдeльцы квapтиp мoгyт в кopнe измeнить cитyaцию. Нaпpимep, мoжнo opгaнизoвaть oбщee coбpaниe жильцoв и пpинять peшeниe o pacтopжeнии дoгoвopa c УК, зaтeм пpeдocтaвить eгo кoмпaнии и opгaнизoвaть тoвapищecтвo coбcтвeнникoв жилья либo пepeдaть дoм в yпpaвлeниe дpyгoй opгaнизaции. Ecли пpoблeмa нecyщecтвeннaя, нaпpимep, нe oкaзaнa вceгo oднa ycлyгa из бoльшoгo пepeчня, пoпpoбyйтe peшить cитyaцию миpнo. Cвяжитecь c pyкoвoдcтвoм УК и выяcнитe, в чeм пpичинa: вoзмoжнo, дeлo пpocтo в чeлoвeчecкoм фaктope, и пocлe вaшeгo oбpaщeния cитyaция нopмaлизyeтcя.

Ecли нapyшeния кpитичны, УК oткaзывaeтcя pacтopгaть c вaми дoгoвop, oбмaнывaeт, чтo этo нeвoзмoжнo или пpeпятcтвyeт cмeнe кoмпaнии дpyгим oбpaзoм, нyжнo дeйcтвoвaть peшитeльнo. Пepвый шaг — cocтaвлeниe пиcьмeннoй пpeтeнзии нa имя pyкoвoдитeля yпpaвляющeй кoмпaнии. Нaпишитe пpeтeнзию и yкaжитe в нeй:

📩 имя дoлжнocтнoгo лицa, кoтopoмy cocтaвляeтe пpeтeнзию — oбычнo этo pyкoвoдитeль yпpaвляющeй кoмпaнии;

📩 cвoи дaнныe — фaмилию, имя, oтчecтвo, aдpec фaктичecкoй peгиcтpaции;

📩 cyть пpeтeнзии — пoпpocитe oбocнoвaть, пoчeмy кaкиe-тo ycлyги нe были oкaзaны, кyдa изpacxoдoвaли дeньги или пoчeмy кoмпaния нe выпoлнилa зaплaниpoвaнныe paбoты;

📩 дaтy, пoдпиcь и ee pacшифpoвкy.

Oбязaтeльнo cocтaвьтe пpeтeнзию в двyx экзeмпляpax. Oдин вы oтдaдитe пpeдcтaвитeлю УК, a втopoй ocтaвитe y ceбя. Нa вaшeм экзeмпляpe дoлжны пocтaвить oтмeткy o пpинятии c пoдпиcью дoлжнocтнoгo лицa, нaпpимep, ceкpeтapя, и пeчaтью opгaнизaции. Пpи пoдaчe пpeтeнзии вaм cooбщaт cpoк, в тeчeниe кoтopoгo нaпpaвят пиcьмeнный oтвeт. Eгo мoжeт ycтaнaвливaть caмa УК, нo oбычнo oн нe пpeвышaeт 30 paбoчиx днeй.

Ecли yпpaвляющaя кoмпaния нe oтвeтилa ничeгo или пpиcлaлa бaнaльнyю oтпиcкy, мoжeтe жaлoвaтьcя в вышecтoящиe нaдзopныe opгaны. Нaпpимep, нaпиcaть зaявлeниe в пpoкypaтypy, cocтaвить oбpaщeниe в Pocпoтpeбнaдзop или Жилищнyю инcпeкцию. Гocyдapcтвeнныe opгaны бyдyт oбязaны пpoвecти пpoвepкy и пpи выявлeнии cepьeзныx нapyшeний пpинять мepы. Нaпpимep, пpивлeчь УК к aдминиcтpaтивнoй oтвeтcтвeннocти или пoдaть в cyд. Нaпиcaть иcкoвoe зaявлeниe в cyд вы мoжeтe и caмocтoятeльнo, нo для этoгo нyжнo oбpaтитьcя к oпытнoмy юpиcтy. Лyчшe paбoтaют кoллeктивныe зaявлeния: чeм бoльшe людeй выcкaжyт cвoe нeдoвoльcтвo, тeм вышe шaнc выигpaть cyд.

Упpaвляющaя кoмпaния — юpидичecкoe лицo, кoтopoe yпpaвляeт мнoгoквapтиpным дoмoм. У нeгo ecть мнoгo oбязaннocтeй: cлeдить зa кaчecтвoм oкaзaния кoммyнaльныx ycлyг, выпoлнять тeкyщий peмoнт oбщeдoмoвoгo имyщecтвa, ocмaтpивaть дoм и выявлять нeиcпpaвнocти, пoдгoтaвливaть MКД к oтoпитeльнoмy ceзoнy, oтчитывaтьcя пepeд coбcтвeнникaми o пpoвeдeнныx и зaплaниpoвaнныx paбoтax. Жильцы имeют пpaвo кoнтpoлиpoвaть paбoтy УК, пиcaть жaлoбы. B cвoю oчepeдь кoмпaния имeeт пpaвo дeлaть вce, чтoбы выпoлнять cвoи пpямыe oбязaннocти.

Фото Ольги Панковой, Кублог

В работе руководителя любого уровня можно выделить такие функции, как:

управление подчиненными: все действия, которые руководитель должен предпринять для того, чтобы сотрудники правильно выполнили весь необходимый объем работ;
взаимодействие с компанией: встречи, собрания, совещания и переписка с коллегами и вышестоящими руководителями;
производство результата: все действия руководителя, которые не связаны ни с управлением подчиненными, ни с взаимодействием с компанией, когда он работает в качестве скорее менеджера-специалиста, пусть и высококвалифицированного;
осмысление: анализ и синтез информации, необходимой для выработки эффективных управленческих решений.

Специфика работы. Если работа носит узкоспециальный характер (например, вы являетесь руководителем научного направления и у вас два лаборанта-помощника), то вам придется более всего заниматься производством результата. Если работа требует тех уникальных знаний/умений, которых нет ни у кого другого, то и заниматься вам суждено более работой, чем управлением как таковым. При этом, поскольку именно вы отвечаете за квалификацию ваших подчиненных, есть смысл обучить их тому, что вам приходится делать.
Уровень корпоративной иерархии. Чем ниже ваш уровень, тем больше вам предстоит заниматься производством результата. Проблема же в том, что и по мере своего продвижения по служебной лестнице и укрупнения задач руководители сохраняют эту вредную привычку.
Сила власти. Чем слабее ваша власть, тем больше вам работать; ваш удел — производство результата.
Квалификация подчиненных. Чем ниже их профессиональный уровень, тем больше вам работать.
Мотивированность подчиненных. Чем менее подчиненные заинтересованы в результатах работы, тем больше работы придется делать самому руководителю.

Постановка задачи и организация выполнения.
Распределение обязанностей.
Обеспечение взаимодействия.
Выстраивание межличностных взаимоотношений.
Анализ результатов.
Аудит эффективности процессов.

1. Обязанность «Организация выполнения»

Мы должны провести декомпозицию нашей задачи до уровня простейших рабочих заданий, при этом учесть целый ряд условий — от уровня квалификации подчиненных до приоритетности конкретной задачи в рамках общего поля.

Нам также необходимо определиться с приоритетами, оптимальной последовательностью выполнения работ, выстроить график и отметить на нем как необходимые места контроля, так и точки для принятия решения об уточнении дальнейшего хода работ. Возможно, характер задачи предполагает уместность оценки внутренних/внешних рисков и разработку соответствующих профилактических либо реактивных мероприятий.

Все эти процедуры должны быть согласованы как с содержанием самой задачи, так и со сроками ее выполнения. В противном случае после быстрого старта участники начинают спотыкаться о неучтенные препятствия, что резко замедляет ход выполнения задачи. Недостаток планирования в этой области также может привести к тому, что часть важных составляющих не исполняется вовсе или о них вспоминают в последний момент. В итоге задачи решаются долго, дорого и некачественно.

Если же поступать не так, как принято, а так, как правильно, то время, затраченное на организацию выполнения, многократно окупается управляемостью процесса, оптимальностью использования ресурсов структуры и качеством самой работы.

Если у вас нет времени на качественную организацию работы, то вы находитесь в очередной «самозатягивающейся петле», пытаясь сделать за счет скорости то, что следует решать посредством изменения подхода. Конечно, для этого вначале потребуется инвестировать дополнительное время, которого и так не хватает. Но иначе этот замкнутый на первый взгляд круг никак не разорвать.

Хорошо организованная работа выполняется быстро, интенсивно и… незаметно. В свою очередь, крики и суета свидетельствуют скорее не об энтузиазме подчиненных, а о низком качестве управления.

2. Обязанность «Распределение обязанностей»

Кроме того, нельзя обязывать, не оговаривая права. Те или иные полномочия оговорены в должностных инструкциях, но полномочия конкретного сотрудника в рамках выполнения актуального задания в стандартном регламенте содержаться не могут. Не стоит также надеяться на то, что подчиненный, взяв за основу перечень своих служебных обязанностей, самостоятельно определит набор своих полномочий в рамках конкретной работы.

Вывод: если вы не уделили достаточного внимания постановке задачи и организации выполнения, то у вас практически нет шансов адекватно распределить работу между подчиненными. Попадая в эту ситуацию, руководитель интуитивно выбирает одну из двух моделей.

Модель 1. Основная часть работы выполняется самостоятельно, подчиненных работают исключительно в режиме «подай—принеси». Если не получается все выполнить самому, боремся за сокращение объема работ, расширение штата, улучшение мотивации, набор хороших подчиненных.
Модель 2. «Перебрасываем» подчиненным работу в том виде, как есть, при этом понимая, что в результате все окажется совсем не так, как надо. Когда предчувствия сбываются, боремся за сокращение объема работ, расширение штата, улучшение мотивации, набор «хороших» подчиненных.

3. Обязанность «Обеспечение взаимодействия»

Ранее распределенные полномочия не могут учитывать неизвестное, а право самостоятельно решать вновь возникающие вопросы может быть делегировано только проверенным и надежным. Поэтому сотрудникам необходим периодический контакт с руководителем.

Кроме того, вашим подчиненным необходимо взаимодействовать со своими коллегами на «горизонтальном» уровне как внутри своей структуры, так и с выходом на другие подразделения.

Если ваши подчиненные обладают высоким уровнем исполнительской дисциплины задача несколько упрощается. По завершении процесса распределения обязанностей достаточно договориться о том, что при столкновении с любым препятствием и/или неожиданным фактором они немедленно сигнализируют об этом вам. Но и об этом надо не забыть договориться.

Также необходимо помнить о том, что любую работу необходимо контролировать — даже ту, при выполнении которой изначально не возникает неожиданностей и не требуется совместных действий. Если же руководитель склонен этим пренебрегать, то конечный или промежуточный результат может попросту отсутствовать, даже по самым объективным причинам. Методы и интенсивность контроля зависят от квалификации и дисциплинированности подчиненных, а кроме того — от характеристик поставленной задачи.

4. Обязанность «Выстраивание межличностных взаимоотношений»

Почему же у нас зачастую возникает подобная иллюзия? Считается, что если сотрудники находятся между собой в хороших отношениях, то они легко будут общаться по рабочим вопросам, спокойно и конструктивно договариваться по спорным моментам, в коллективе не будет ссор и сплетен, всем будет приятно и радостно работать, люди будут меньше уставать, и никто не захочет увольняться. Однако в коллективах, где складывается подобный стиль отношений, неизбежно возникают дополнительные факторы:

снижается взаимная требовательность.
взаимные обязательства становятся более значимыми, чем перед компанией и непосредственным руководителем.
информация скрывается от руководителя, а если руководитель является частью «содружества», то — от вышестоящих инстанций (организаций).
процветает круговая порука.

5. Обязанность «Анализ результатов»

Человеческая психика устроена таким образом, что он всегда подсознательно стремится избежать нежелательного понижения самооценки и потому склонен приписывать огрехи различным внешним причинам. Любые же результаты представляются оптимальными и единственно возможными. В связи с этим рекомендуем вам заниматься анализом промежуточных и конечных результатов на регулярной основе, запланировав это как обязательную процедуру. Такая привычка хотя иногда и портит настроение, но существенно повышает эффективность управления.

6. Обязанность руководителя «Аудит эффективности процессов»

Так, если руководитель обнаруживает, что система мотивации не способствует качественному выполнению поставленных задач, то он должен либо организовать разработку конкретных предложений по изменению ситуации, либо привлечь необходимый для этого внешний ресурс.

Если руководитель сам не использует какой-либо управленческий инструмент, то его подчиненные с высокой вероятностью также этого делать не будут. Если вы сами не пользуетесь управленческой технологией, то контроль ее использования подчиненными будет требовать дополнительных усилий и, скорее всего, постепенно сойдет на нет. Без постоянного контроля технология, вероятнее всего, применяться не будет, а будет только создаваться видимость ее использования.

Выполнение аудита эффективности процессов — не хобби, а обязанность. Результатами его выполнения должны стать перечни объектов анализа, описания методик оценки и возможности ознакомиться с результатами.

Об особенностях практического применения

В единицу времени человек может эффективно заниматься только одной работой. Тот, кто старается одновременно выполнить несколько важных дел, ничего толком не сделает. Поэтому выполнение управленческих обязанностей должно включаться в рабочий график руководителя под соответствующим названием. В рабочий график управленческие обязанности следует включать не просто наравне с прочими делами, а с учетом того, что именно эта область ответственности должна быть приоритетной. Научитесь выделять время в соответствии с приоритетами, чтобы слова с делами не расходились.

Руководитель отвечает за то, чтобы эти действия выполнялись на регулярной основе, состав же участников и их роли — вопрос ситуационный.

Сами ли вы собираетесь детально проработать задачу, после чего сообщить о ней подчиненным, либо собираетесь привлечь их к активному участию в разработке? Может быть, участие будет ограничено сбором данных по сформулированным вами вопросам? Все это можете определить только вы сами. Вы отвечаете за то, чтобы обязанности полноценно исполнялись, каким же ресурсом — вопрос не принципиальный.

Кроме того, вам необходимо учитывать и то, что все обязанности в процессе их исполнения соединены незримой цепочкой обратной связи. В процессе организации выполнения может выясниться, что сама задача требует дополнительного осмысления, а может быть, и переформулирования. Такое часто бывает, например, из-за нехватки ресурсов, чего на стадии постановки задачи не всегда возможно предвидеть.

Чтобы не запутаться, сначала разберемся в главном. В управлении коммерческой недвижимостью есть две чаще всего встречающихся практики. Так, владелец объектов может:

Создать компанию, в которую нанимаются управляющие — здесь все регулируется трудовым законодательством. Можно сказать, обычная работа.
Передать на оговоренный срок недвижимость по договору доверительного управления — здесь все сложнее. Регулируется главой 53 Гражданского кодекса РФ.

Если утрировать, то во втором случае у управляющего коммерческими объектами недвижимости есть право «на любые юридические и фактические действия» в интересах владельца, в соответствии со ст. 1012 ГК РФ. Конечно, если это не ограничено другими законами. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом управляющий совершает от своего имени.

Соответственно, управление коммерческими объектами недвижимости можно рассматривать как высокооплачиваемую и ответственную работу, а можно практически как свой бизнес.

Способы управления

На практике выделяют три варианта управления:

Агентский договор — практически риелторская деятельность. Задача состоит в том, чтобы найти арендаторов и добиться от них согласия на нужные условия.
Договора аренды с правом передачи — например, офисный центр у владельца снимает целиком один крупный арендатор, а затем уже он ищет предпринимателей для субаренды. Соответственно, пытаясь так заработать.
Доверительное управление — это комплексная услуга, в которой как раз и нужен управляющий в его исконном смысле. То есть придется не просто искать арендаторов, а заботиться о содержании и модернизации здания, продумать маркетинг, арендную политику. Можно сказать, развивать коммерческую недвижимость как бизнес.

Кстати, большой плюс передачи недвижимости в доверительное управление в том, что оно становится обособленным объектом права. На него заводится отдельный банковский счет, по нему ведется самостоятельный учет, и его нельзя рассматривать в качестве объекта по другим долгам (взысканиям). Конечно, если это только не полное банкротство владельца объектов, в соответствии со ст. 1018 ГК РФ.

Чем занимается управляющий коммерческой недвижимостью

Конечно, в каждом контракте будут свои особенности, но универсальный список обязанностей управляющего есть. Вот что чаще всего встречается в требованиях владельцев имущества на передачу.

Анализ рынка

Обычно проводится или на старте — перед постройкой здания или сдачей его в эксплуатацию, или же в кризисной ситуации.

Управляющему нужно разобраться, насколько востребован в конкретном районе имеющийся тип аренды, найти главных конкурентов, выяснить ценовую среду — в какую цену сдаются аналогичные помещения, на каких условиях, каков спрос, сколько простаивающих площадей.

Если речь идет о кризисе, то анализ рынка поможет принять кардинальные решения — например, снижение класса офисного здания, что увеличит оборот компании и снизит расходы на содержание.

Аренда

Ключевая функция управляющего — держать здание в постоянном коммерческом плюсе. То есть поддерживать заполняемость арендаторами, и не важно, что это — офисный центр или торгово-развлекательный комплекс.

Здесь есть особенности. Подбирая арендаторов, управляющий должен не просто оценивать их платежеспособность, но и учитывать, насколько органично они впишутся в концепцию коммерческого комплекса — например, довольно странно ставить магазин для взрослых на детский этаж, а крупному продуктовому гипермаркету отводить помещение после всех развлекательных зон.

Нередко специалист по управлению проверяет финансовую состоятельность арендатора и в целом изучает его бизнес — в интересах владельца здания пускать на площади прибыльные компании, которые займут помещения надолго, а не новичков, рискующих разориться через три месяца.

В арендные отношения можно отнести и оптимизацию использования площадей. Например, это можно видеть в торгово-развлекательных центрах — изначально здание проектируется как площадка для магазинов, но в процессе в середине холла могут появиться островки с кофе, мороженым, вендинговые автоматы. Иногда на свободных территориях строятся и другие здания — например, увеличиваются складские мощности.

В обязанности управляющего входит и формирование арендных ставок, подготовка плана сдачи, согласование условий с якорными арендаторами.

Организация обслуживания

Любая коммерческая недвижимость требует постоянного внимания — коммунальное обслуживание, текущий ремонт и капитальный, наем и поддержание отношений с подрядчиками. Вот на что придется тратить время и деньги:

Служба технической эксплуатации — управляющему нужно или разбираться самому, или найти специалистов для поддержания здания в порядке. Нужно предупреждать возможные неполадки, наладить систему постоянной диагностики оборудования, заключить договора на электроэнергию, водоснабжение и отопление здания.
Служба клининга — в обязанности управляющей компании входит поддержание чистоты помещений общего пользования. И, в зависимости от условий договоров, клининговое обслуживание арендаторов. — если это торговый или развлекательный центр, то придется следить за поведением посетителей, защищать имущество от вандализма и хулиганства. В офисных и многофункциональных центрах возможен пропускной режим — его организация тоже лежит на плечах управляющего.
Служба строительного контроля — здания постоянно модернизируются, неэффективные помещения перестраиваются. Наем проектировщиков, подрядчиков и экспертов для контроля входит в обязанности управляющей организации.

Маркетинг и бизнес

Управляющий — это не просто хозяйственник и юрист. В его обязанности входит создание концепции коммерческой недвижимости, маркетинговое и рекламное обслуживание. Вот что нужно сделать:

Сформировать общий бизнес-план для управления недвижимостью как проектом.
Изучить рынок, выделить конкурентные преимущества, создать уникальное торговое предложение, которое будет притягивать арендаторов и посетителей.
Планировать и вести бюджетирование коммерческой недвижимости как бизнеса.
В торгово-развлекательных комплексах — заниматься привлечением посетителей, выстраивать потоки и дорожные карты для них.

Что должен знать управляющий коммерческой недвижимостью

Если вы планируете заниматься такой деятельностью, придется досконально разобраться сразу в нескольких направлениях:

Изучить особенности общей концепции коммерческой недвижимости, понять, как работает этот бизнес.
Знать особенности управления бизнес-центрами, торговыми и торгово-развлекательными комплексами, офисными и многофункциональными помещениями.
Выстраивать бизнес-процессы в организации — уметь создать систему взаимодействия между департаментами управляющей компании, наладить работу клининговых, обслуживающих и юридических служб.
Разбираться в различных договорах с арендаторами, сотрудниками, коммунальными и строительными организациями.
Знать налоговое и гражданское законодательство.
Обладать знаниями и навыками эффективного руководителя — использовать тайм-менеджмент, практиковать разные методики управления, быстро учиться и уметь отбирать из обилия информации только важное.
Разбираться в маркетинге — уметь анализировать рынок, проводить исследование, ставить задачи подрядчикам.
Управлять юридическим отделом — сопровождение документов, разработка договоров аренды.

Кроме того, хорошего управляющего отличают несколько профессиональных качеств:

Знание методик переговоров — умение добиться нужно результата от якорных и других арендаторов, знание особенностей коммуникации с представителями разных профессий.
Умение управлять персоналом — хороший руководитель знает, как верно ставить задачи, учитывает, может ли сотрудник выполнить задание, есть ли у него для этого нужные компетенции, ресурсы и полномочия.
Быстрая реакция на изменения — так как управляющий зависит от чужого бизнеса, то придется развивать навык гибкости. Профессионал спокойно реагирует на кризисные явления и умеет их локализовать.
Развитая способность к нетворкингу — это помогает оперативно принимать решения по заполняемости площадей. Например, для управляющего-новичка уход двух-трех арендаторов может стать проблемой. Человек же со связями быстро пригласит на свободное место бизнесменов, которые как раз сейчас ищут новые площади для развития.

Востребованность профессии

О потенциальном спросе на профессионалов в области управления коммерческими объектами недвижимости можно судить по инвестициям в эту сферу. Так, в «Российской газете» со ссылкой на агентство Knight Frank сообщают, что до 2022 года только в Москве планируется ввод в эксплуатацию более 1,2 млн квадратных метров офисов. Из них больше 90% — это престижный класс А, для которого всегда требуется управляющий.

Если же смотреть на страну в целом, то за прошедший год объем инвестиций в недвижимость составил около 240 млрд рублей, из них на коммерческие площади традиционно заложено около 25%. Судя по динамике ключевой ставки ЦБ, кредиты будут только дешеветь, соответственно, рост строительства увеличится.

О большой востребованности профессии говорит и наличие вакансий. Так, только по ключу «Управляющий коммерческой недвижимостью» на HH.ru на момент написания статьи размещено более 1 000 вакансий. Большая часть из них — с зарплатой от 80-150 тысяч рублей. И это не считая предложений, которые называются более конкретно, например, «управляющий торгового центра».

При этом необязательно воспринимать эту деятельность только как профессию, например, в крупном агентстве. Управление коммерческими объектами может стать и предпринимательством — достаточно разработать бизнес-модель, получить опыт такой работы и искать клиентов.

Узнать все тонкости можно на нашем специальном курсе «Управление коммерческой недвижимостью». На нем вы познакомитесь с особенностями типов объектов коммерческой недвижимости: многофункциональных комплексов, офисных и торговых центров. Узнаете о зонировании и наполняемости ТРЦ, поиске арендаторов, управлении арендными отношениями, планировании и бюджетировании.

Но главное — практическая программа содержит реальную бизнес-модель управляющей компании. Вместе с практиками разберетесь в особенностях арендной политики, узнаете практические приемы ее реализации и сможете активно работать.

Читайте также: