Как улучшить работу управляющей компании

Опубликовано: 17.09.2024

Качество предоставляемых услуг начинается с внешнего вида работника и уровня производственной среды. Можно привести много модных фраз, относящихся к менеджменту качества услуг. Но попробуйте приучить к порядку нетрезвого сантехника в замасленной спецовке, с сигаретой в одной руке и инструментом в другой. Так думают многие руководители предприятий жилищно-коммунального сектора экономики. И не многие из них настроены на поиск самостоятельного пути выхода из сложившейся ситуации. К сожалению, основная масса подобных менеджеров, в основном руководители муниципальных предприятий, уповают на помощь государства в решении обозначенной проблемы, однако последнее, наоборот, при всей описываемой в средствах массовой информации «заботе о будущем ЖКХ России» стремится, так сказать, толкнуть на рыночные рельсы поезд под названием «ЖКХ», и будь, что будет. Однако, как показала практика, данная позиция не верна: механизм взаимоотношений хозяйствующих субъектов между собой и с органами исполнительной власти не отработаны и «пробуксовывают», равно как и механизмы финансирования их деятельности.

Отрадно видеть появление молодых, талантливых предпринимателей, готовых работать на рынке жилищных и коммунальных услуг. Они готовы брать на себя обязанности ликвидируемых муниципальных предприятий по жилищно-коммунальному обслуживанию юридических и физических лиц, при условии существования благоприятных внешних факторов. Однако на фоне продолжающего устаревания основных средств предприятий данного сектора экономики и отсутствия возможности их полной и быстрой модернизации, демотивированность работников, которым по нескольку месяцев заработную плату, менеджеры настроены на поиск эффективных схем управления производством и контроля качеством. Многие из них ориентируются на громоздкие, но модные схемы. Однако они при данном состоянии жилищно-коммунального хозяйства России не приемлемы и не будут работать. На данном этапе необходимо внедрение простой и в тоже время действенной схемы способной изменить менталитет коммунального работника, воспитать или пробудить в нем забытое уважение к порядку, развить навыки рационального мышления и привить «культуру дисциплины».

Наиболее применима к российской действительности система «Упорядочение», разработанная Владимиром Растимешиным и Татьяной Куприяновой. В основе данной системы лежит японская система 5S. В ней также есть отголоски научной организации труда (НОТ) и современная практика российских предприятий.

5S – система наведения порядка, чистоты и укрепления дисциплины. Она появилась в Японии в середине прошлого века. Идеологом считают Каору Исикаву, гуру теории менеджмента качества. Со звука «с» начинаются пять японских слов, которые могут быть переведены как «организация», «порядок», «чистота», «наглядность» и «ответственность». Система была внедрена на многих крупных и средних предприятиях (и применима на мелких) – таких, как Caterpillar, Procter & Gamble, ГК «Система».

В основе системы лежат 5 принципов и 12 шагов:

6. Устранение неисправностей

7. Выработка правил уборки

9. Простая проверка

Тривиальный смысл первого принципа – удаление ненужного – освободить пространство от хлама. Вот только что считать хламом? Для большинства предприятий бытового обслуживания населения хламом можно считать неисправный автопарк, годный разве что для продажи в качестве металлолома, ненужные (лишние) запчасти, неиспользуемые материалы и просто мусор. Однако, главное, не переборщить с удалением и не лишиться жизненно необходимого оборудования и материалов.

Посредством второго принципа – рационального размещения предметов – можно довиться значительной экономии времени и ресурсов. Каким образом? Дело в том, что в процессе выполнения второго принципа большое внимание уделяется визуализации. К примеру, рабочее место токаря или слесаря может быть оборудовано специальными стеллажами для инструмента, где для каждого из них должны быть четко определены соответствующие места. Это делается для того, чтобы работник рационально расходовал рабочее время, а не проводил его в поиске требующегося инструмента. То же самое можно применить и для управленческого аппарата: если этого добиться, то в идеале менеджер или бухгалтер должен тратить не более 45 секунд на поиск нужного документа на рабочем столе любого другого сотрудника, а если нужно взять какой-либо документ, то сотрудник обязан оставить на том месте, где лежал этот документ, стикер соответствующего цвета, чтобы было ясно, кто взял документ, и у кого его искать. Эти, казалось бы, мелочи экономят огромное количество времени и программируют на уровне подсознания производственное поведение персонала по принципу: «взял – поработал – положил на место».

Третий принцип системы – уборка, проверка, устранение неисправностей. Данный принцип не требует подробного разъяснения. Можно лишь сказать, что основная его задача это продлить эксплуатационный срок службы оборудования, кроме того, постепенно сформируют в работнике производственную культуру. Однако на этапе внедрения этого принципа велика роль менеджмента, который будет обязан выбрать методику мотивации работников на выполнения указанных процедур. Без этого в российских условиях данный принцип не будет работать.

Четвертый принцип системы – стандартизация правил – призван обеспечить единую трактовку правил для сотрудников конкретного подразделения, дабы исключить двоякое их толкование производственным персоналом. Это правило важно на этапе внедрения системы в деятельность предприятия, чтобы преодолеть нежелание идти на изменения своей размеренной деятельности работников Управляющей компании.

После внедрения первых четырех принципов внедрение пятого – дисциплинированность и ответственность – не встретит перед собой особых затруднений. Если от системы будет реальный экономический эффект, а это безусловно и гарантированно, то персонал хоть и медленно, но все-таки примет систему как полезную в первую очередь для самого себя.

Однако у данной системы есть принципиально проблемные места.

Во-первых, важно не погрязнуть в бумажной работе при выполнении шагов 4, 10, 11, при этом не забыв ничего важного, жизненно необходимого для реализации работы компании в рамках системы. Правила должны быть краткими, четкими и доходчивыми дабы, как говорилось ранее, исключить их двоякое толкование исполнителями. Во-вторых, проблемы, безусловно, возникнут при делегировании полномочий вниз по вертикале управления. К сожалению, руководители большинства российских предприятий, работающих в секторе жилищно-коммунального хозяйства, не разделяют функции управления и контроля, а также цели и задачи процесса реорганизации на стратегические, которые должны оставаться в безусловном ведении высшего руководства организации, и тактические, которые могут быть переданы на нижестоящие уровни. И в случае передачи указанных функций «вниз», зачастую передаются и первые, и вторые, причем, без наделения соответствующими правами по распоряжению денежными потоками на стадии внедрения системы. Это демотивирует менеджеров среднего звена. Необходимо ликвидировать эту проблему на стадии составления плана внедрения системы «Упорядочение», четко разделить цели и задачи на стратегические и тактические, выделить полномочия, которые могут быть переданы на нижестоящие уровни управления. Как это сделать? На этот вопрос система не дает четкого ответа. Но это связано с тем, что каждое предприятие это «живой организм», и как любому другому живому существу ему присущ ряд индивидуализирующих его черт. Исходя из этого, уровень свободы линейных менеджеров и другие управленческие решения в процессе реализации принципов системы определяются в каждом случае индивидуально, в соответствии со спецификой предприятия).

Система «Упорядочение» на самом деле недорогое решение, если не переводить в деньги, потраченные на него время и нервы. У небольших предприятий готовой бюджет на систему не превысил – 50–55 тыс. руб., а у крупных – 300–350 тыс. руб. При этом наведение порядка и рационализация рабочих мест могут привести к росту производительности на 20–25 %. Удаление ненужного и меры по визуализации заметно улучшат показатели оборачиваемости запасов. Предприятие сможет отказаться от избыточных складских помещений, кроме того, появится возможность хранить необходимое в больших объемах на меньших площадях. Короче говоря, система позволит оптимизировать структуру и деятельность компании.

Общий экономический эффект от действия системы, впрочем, все равно не будет до конца известен. Ведь главные достижения «Упорядочения» – перестройка производственного поведения людей, возможность дать им поверить в необходимость их труда, заложить в них уверенность в достойном вознаграждении их работы – и это главное. Без этого любые инвестиции в оборудование и технологии не принесут Управляющей компании желаемого результата.

Вот тебе раз! Мы-то думали, что в рунете много сказано о том, как заставить коллектив работать эффективнее. А вот и нет: статей на эту тему очень мало, а если они и есть, то какие-то однобокие. Но мы исправили ситуацию и подготовили по-настоящему полный материал. Несколько дней изучали вопрос, добавили много знаний из личного опыта. Не то что мясо - вырезка!

Мы любим сводить все к простым вещам, и в этом случае поступим также. Итак, по-настоящему работоспособная команда держится на трех китах: профессионализм, мотивация и дисциплина. А во главе всего этого стоит сильный и авторитетный лидер. Поэтому начать придется с себя любимого.

Часть первая - прокачиваем себя и коллектив

Начните с себя

Руководитель - душа коллектива. Как полководец в армии. Вы либо можете повести за собой людей, либо нет. Если нет - вы плохой руководитель и идти дальше бесполезно. Поэтому самый профессиональный, замотивированный и дисциплинированный человек в команде - это босс.

Как этого добиться? Помните фильм “Александр” с Колином Фарреллом про Александра Македонского? Там есть сцена, которая может служить уроком каждому начальнику. В ней наставник говорит молодому Александру: “Первое правило войны: делай то, что приказываешь своим людям. Не больше и не меньше!”

Вы всегда должны быть в гуще событий, особенно в сложных ситуациях. Ничто так не расхолаживает коллектив, как начальник, приезжающий на работу к обеду подписать бумаги. Уж если ему наплевать, думают подчиненные, то нам - тем более.

Для того, чтобы стать профи, нужно постоянно учиться. Семинары, книги, обучающие видео - все пойдет в дело. Идеально, если обучение войдет в привычку. Час в день - на обучение. Ищите новые веяния, подсматривайте новшества конкурентов, словом, держите руку на пульсе.

И последнее - мотивация лидера. Для себя вы можете работать ради чего угодно, но подчиненные должны думать, что вы трудитесь ради идеи. Человек, по-настоящему любящий свое дело и верящий в него, вызывает восхищение у любого. Восхищение и зависть. Все хотят заниматься любимой работой. Поэтому еще раз: ваш главный мотиватор - светлые идеалы. Это должны видеть подчиненные. А теперь переходим к первому киту эффективного коллектива.

Мотивация

Мотивация - это желание работать. Замотивировать сотрудника - значит предложить ему цель, ради которой он станет трудиться. Бывает материальная и символическая. Примеры материальной мотивации:

деньги. Не будем лукавить - это самый мощный мотиватор в мире. Можно сколько угодно кормить соловья (сотрудника) баснями о великой цели, но за копейки он работать не будет. Сама по себе большая зарплата - не мотиватор, к любым деньгам быстро привыкают. Деньги начинают мотивировать, когда работник чувствует связь между хорошей работой и суммой на банковском счете. Поработал ударно - получил премию. Сдал проект раньше срока - прибавка к окладу. Вот так это работает;
карьера. В принципе это тоже деньги, но с примесью статуса. Быть старшим менеджером круче, чем простым. А получать за это в два раза больше денег - вообще красота;
бонусы и привилегии. Компенсация стоимости проезда, питание, корпоративная сотовая связь - все это тоже хорошие мотиваторы.

Символическая мотивация:

вклад в общее дело. Когда сотрудник чувствует, что от него что-то зависит, к нему прислушиваются, его идеи воплощаются в жизнь, это сильно повышает лояльность и эффективность работы;
командный дух. Если работник понимает, что коллектив - его вторая семья, он старается больше. Отшельники и одиночки работают менее эффективно бывают и исключения;
простое человеческое спасибо. Похвалы за успешную работу, одобрение руководителя и коллег мотивирует не по-детски.

Это были примеры положительной мотивации, а есть еще и отрицательная. Тоже бывает материальная и символическая. Наказать рублем и лишить премии - отрицательная мотивация. Заставляет быть внимательнее и ответственнее относиться к своим обязанностям. Выговор, замечание - способ заставить работать лучше, не прибегая к финансовым инструментам.

К мотивации можно применить творческий подход. Например, выбирать лучшего сотрудника недели и поощрять его. Только лучший сотрудник недели - это скучно. Пусть лучше это будет “Монстр маркетинга месяца”. И наоборот “Свинюшка недели” - антипремия самому неаккуратному работнику, чей стол вечно завален хламом.

Дисциплина

Железная дисциплина серьезно повышает эффективность коллектива. Даже если рассуждать математически, то получится, что чем больше сотрудники пинают валяют дурака, тем меньше они работают. Но это не главное. Если с дисциплиной в отделе бардак, то бардак будет и в головах у сотрудников. Перечислим главные правила дисциплины. Мы подсмотрели их на режимных предприятиях советского образца - там с дисциплиной все в порядке:

внутренний трудовой распорядок. Это режим работы. Рабочее время - с 9:00 до 18:00, обед с 13:00 до 14:00. Два перерыва по 10 минут в течение рабочего дня. Напечатать на листочках и развесить в отделах, строго следить за соблюдением. Хочешь задержаться или уйти раньше - все только с письменного согласия начальника;
субординация. Старший менеджер подчиняется начальнику отдела, а ему - менеджеры по продажам. Вассал моего вассала - не мой вассал. Через голову прыгать нельзя. Приказы не обсуждаются;
должностные инструкции. Это документ, в котором подробно перечислены права и обязанности сотрудников. Они у каждого свои: у менеджеров, у маркетологов, у бухгалтера. Можно скачать из интернета типовые инструкции и переделать их под свою специфику;
замещение отсутствующего руководителя. Начальник уехал в отпуск и в офисе праздник - все дружно забросили дела и зависают в соцсетях? Чтобы этого не произошло - назначайте исполняющего обязанности. Приказом, под роспись работников. Пусть знают, что в отсутствие начальника отдела должны подчиняться старшему менеджеру;
дресс-код. А почему бы нет? Никто не говорит, что нужно по полной закрутить гайки и заставлять сотрудников ходить исключительно в костюмах. Но запретить шорты, треники и глубокие декольте - вполне разумно.

В дисциплине главное - система. Здесь тоже нужна мотивация на соблюдение правил. Штрафа за опоздание, выговоры за невыполнение распоряжений - все это должно быть систематизировано. Главное правило - никаких исключений. Если что-то можно, то можно всем и всегда. Нельзя - значит нельзя никому и никогда. Точка.

Профессионализм

Насколько бы сотрудники не были трудолюбивы и ответственны, они не будут работать эффективно, если не умеют. Их нужно научить. Это системная работа и проводить ее нужно в несколько этапов:

Первичный инструктаж при приеме на работу. Проводится для введения новичка в курс дела. Лучше, если инструктаж проведет непосредственный руководитель. Нужно рассказать, чем тут занимаются, как происходит рабочий процесс и что вообще за работа.
Чтение должностных инструкций. Не нужно сразу направлять человека в гущу событий. Дайте ему денек-другой на изучение нормативной документации. А вместе с ней подсуньте почитать дельные книги, например, по маркетингу и основам продаж. Потом устройте небольшое собеседование и посмотрите, как новичок усвоил материал.
Работа под присмотром опытного сотрудника. Помогает новичку адаптироваться в коллективе и быстрее освоить обязанности. На роль наставника выбирайте самого грамотного работника, который сможет не только показать, но и рассказать и объяснить.
Обучение в учебных центрах. Повышение квалификации нужно проводить постоянно. Чем чаще, тем лучше. Единственное, на что нужно обратить внимание - качество обучения. Сейчас из каждой дырки лезут желающие научить вас и ваших сотрудников всему и сразу. Поэтому тщательно подходите к выбору курсов. Хорошее обучение стоит приличных денег. Спикеры имеют хорошие отзывы, их работы легко найти в интернете. Молодые мальчики и девочки, которые бесплатно готовы поделиться своими знаниями, на эту роль не годятся.
Посещение семинаров, конференций и выставок. Если к вам в город едет известный бизнесмен и хочет почитать лекции - не упускайте эту возможность. Езжайте на мероприятие сами, посылайте сотрудников - хотя бы несколько человек. Так они наберутся новых мыслей и будут фонтанировать свежими идеями.
Заведите в офисе небольшую библиотеку. Тематику литературы подбирайте исходя из рода вашей деятельности. Для продажников подойдут книги по маркетингу и SMM, для копирайтеров - литература по написанию статей. Пусть каждый сотрудник имеет доступ к книгам.

Часть вторая - создаем настоящую команду

Ну хорошо. Вы выполнили первую часть работы и прокачали сотрудников по отдельности. Теперь они замотивированы, обучены и имеют железную дисциплину. Но от всего этого не будет толку, если коллектив не работает как единый организм. Для этого сотрудников нужно сплотить в настоящую команду. Вот несколько рабочих способов:

ставьте перед сотрудниками общую цель. Работники должны понимать, что если каждый будет тянуть одеяло на себя, общий результат от этого проиграет. Для этого грамотно распределите между сотрудниками обязанности. Каждый отвечает за свой участок работы;
разработайте систему корпоративных ценностей. Здесь вполне можно стремиться к идеалу. “Стать лучшим интернет-магазином в сегменте”, “Предоставить клиентам лучший сервис в стране”, “Заработать миллиард рублей за квартал”. Чем круче - тем лучше. Пусть это станет девизом команды. Можно заказать баннер и поставить его на видном месте в офисе. У наших коллег стоял такой: “Качество - это возвращение заказчика, а не продукции”;
проводите совместный досуг. Речь не только о корпоративах, банкетах и вечеринках в честь дня рождения директора. Совместные спортивные мероприятия, выезды на природу или на экскурсии потрясающе сплачивают коллектив. Можно даже посмотреть сквозь пальцы на то, что половину понедельника коллеги обсуждают насыщенные выходные - это будет только плюс;
проводите планерки, летучки, совещания и оперативки. Чем больше вы общаетесь напрямую с коллективом, тем лучше. На совещаниях давайте высказаться всем желающим. Пусть даже новички знают, что их мнением дорожат и всегда дадут слово. Так никто не выпадет из обсуждения и все будут чувствовать причастность к общей идее;
устраивайте мозговые штурмы. Совместное решение задачи сплачивает коллектив на раз. Да и сами сотрудники привыкают работать совместно, а не поодиночке.

Соблюдая эти несложные правила, вы серьезно повысите эффективность работы коллектива. Запомните: мотивация, дисциплина, профессионализм, команда. И вперед, к новым свершениям!

Рост затрат на обслуживание и содержание МКД, постепенное повышение услуг поставщиков и РСО приводят к тому, что каждая УО сталкивается с проблемой нехватки денег. Что приводит к повышению квартплаты собственников. Но к увеличению оплаты ЖКУ готовы далеко не все собственники недвижимости. Но при этом все хотят видеть чистые парадные, убранные и ухоженные дворы, вовремя вывезенный мусор и пр. Но как это сделать, если жильцы и собственники МКД не согласны на дополнительные расходы?

Специалисты ЖКХ-Проф собрали для вас рекомендации по снижению расходов в управляющей организации сферы ЖКХ, основываясь на успешном опыте ТСЖ и УК г.Санкт-Петербург.

1. Возврат переплаты по страховым взноса

На протяжении 2018-2019 гг. в ходе работы с различными ТСЖ/ТСН и Управляющими компаниями мы выявили тенденцию переплат по страховым взносам за 2017 -2018 гг.

«Откуда могли взяться переплаты, если мы платим все строго по расчетам?» - спросите вы.

С 2017 гг. применяются льготные ставки по страховым взносам для УО/ТСЖ/ЖСК. Многие руководители и бухгалтера не были осведомлены о такой возможности и, таким образом, произошла переплата, которую можно вернуть на р/с УО.

Пример: ТСЖ из г.Пушкин обратились за аудитом к нам. В ходе проверки было выяснено, что за 2017-2018 гг. были излишне уплачены более 100 тыс. руб. Переплату успешно вернули на р/с организации.

Наши специалисты готовы помочь и Вам в выявлении наличия или отсутствия переплаты БЕСПЛАТНО!

Оставляйте заявку +7 812 327-09-10 или на info @ gkhhelp . ru

2. Передача на аутсорсинг бухгалтерского учета УО и расчета квартплаты

Аутсорсинг бухгалтерии - полная или частичная передача ведения бухгалтерского учета специализированной компании.

Как это поможет снизить расходы УО:

На примере, рассказываем Вам об успешном опыте уменьшения расходов, которого удалось добиться ТСЖ «Ромашка» с помощью внедрения бухгалтерского аутсорсинга. Кроме того, это ТСЖ начало выплачивать многомесячные долги ТГК из освободившихся финансовых ресурсов.

ТСЖ «Ромашка» имели приходящего бухгалтера, которому выплачивали ежемесячную зп = 36 тыс.р.. Так как бухгалтер был устроен официально, также оплачивали зарплатные налоги – 33 %. Годовое обслуживание рабочего места бухгалтера обходилось еще в 20 тыс.р.

Однажды бухгалтер не пришла на работу, не отзывалась на звонки и председателю осталось только обратиться за ведением бухгалтерии в специализированную компанию к нашим партнерам.

С приходящим бухгалтером БЫЛО:

- Официальная зарплата бухгалтера = 36 000 р. (или 432 000 р/год);
- Затраты на зарплатные налоги – 56 160 р/год;
- Рабочее место сотрудника и его.

С бухгалтерским аутсорсингом СТАЛО:

- Ежемесячное бух. обслуживание ТСЖ «Ромашка» составило – 15 000р, Экономия = 30%;
- Общие затраты на бухгалтера уменьшилииь более чем на 300 000 р/год;
- Это позволило сократить долги ТСЖ перед ТГК.

ТСЖ «Ромашка» удалось сэкономить более 300 тыс.руб в год (. ) только на затратах на бухгалтерию и налоги. Это позволило ТСЖ частично покрыть долги перед ТГК.

На примере ТСЖ «Ромашка» видно как можно уменьшить расходы в УО и улучшить качество работы просто передав бухгалтерию и расчет ЖКУ на аутсорсинг.

Если вам нужна консультация по сокращению расходов в УО, аудит бухгалтерии, консультация и ли расчет квартплаты?

Обращайтесь к специалистам bkpprof.ru или по эл.почте info@bpprof.ru.

3. Аутсорсинг управления

Передача некоторых работ другой организации может принести значительную экономию, а также повысить качество услуг, предоставляемых собственникам МКД.

Мы расскажем о преимуществах аусорсинга в сфере ЖКХ, в частности в деятельности управляющей организации.

Организация, управляющая МКД, по закону обязана предоставлять потребителям необходимый минимум услуг, закрепленный законодательно. Некоторые из услуг (обслуживание лифтов, противопожарных систем) должны быть оказаны только
специализированными предприятиями.

В 2019-2020 гг. есть 2 варианта аутсорсинга управления в МКД:

1) Частичная передача услуг

Передача части функций по управлению МКД сторонним исполнителям дает компании возможность:

Снизить расходы и сосредоточиться на основных направлениях бизнеса;
Позволит улучшить сервис и увеличить индекс лояльности собственников:
Гибко реагировать на изменение рыночных условий, сохраняя при этом эффективность управления и возможность влиять на окончательные решения.

Проанализируйте затраты по имеющимся в организации процессам и выделите наиболее значимые. В результате оценки Вы сможете оценить, как изменятся затраты при передаче тех или иных функций сторонним исполнителям.

Например, функции по уборке подъездов и прилегающей территории выгоднее передать клининговой компании. Почему? Потому что клининговая компания использует меньше ручного труда и больше механизированного. Соответственно, имеет меньшие издержки на заработную плату. То же самое с обслуживанием домофонов, диспетчерской службой, службой консьержей.

2) Полная передача управления МКД

Управляющая организация (ТСЖ/ТСН, ЖСК) вправе передать на аутсорсинг абсолютно все работы и заниматься лишь управлением, т. е. формальной организацией предоставления услуг по содержанию и ремонту МКД.

В этом и заключается смысл словосочетания «управляющая организация». Возможно, такой подход является наиболее эффективным с точки зрения обеспечения качества услуг и сокращения затрат.

Но в полной передаче управления МКД есть и свои опасности для руководителя ТСЖ/ТСН, ЖСК:

утрата контроля за передаваемыми функциями (в какой-то степени);
снижение качества при неудачном выборе подрядчика;
увеличение вероятности утечки информации;
зависимость от партнера, особенно при передаче ключевых функций;
утрата обратной связи от потребителей
и пр.

Уважаемые руководители управляющих организаций, мы рассказали вам только 3 самых популярных варианта снижения затрат. Существуют и иные способы, но об этом мы расскажем в наших следующих статьях и Аналитической записке для руководителей сферы ЖКХ. Подписывайтесь на ежемесячную рассылку.

Включение в юридическую модель бизнеса управляющей компании — явление распространенное. Как правило, управленческий персонал бизнеса един и поделить его между компаниями невозможно. Это всегда приводит к необходимости поиска такого варианта управления, когда у собственника остается контроль и влияние как на весь бизнес в целом, так и на любой из его сегментов. Несмотря на хозяйственную самостоятельность каждого субъекта группы. Так и появляется общая управляющая компания. Но, как и всегда, без важных нюансов не обойтись.

Управляющая компания — это юридическое лицо любой организационно-правовой формы. По опыту экспертов taxCoach, в качестве УК могут выступать не только ООО или АО, но и кооперативы, товарищества, партнерства и даже некоммерческие организации. Как правило, УК замыкает на себе комплекс стратегических, тактических, общемаркетинговых (включая управление брендом), организационных, мотивационных и контрольных функций, а также функции научно-технической разработки и финансового управления для всех остальных субъектов Группы компаний.

Зачем нужна УК

1. Наличие потребности у всех субъектов группы компаний в общих для них вспомогательных функциях: бухгалтерских, юридических, кадровых, IT, маркетинговых и иных услугах. Их обособление в отдельной организации управленчески и экономически более выгодно, чем создание аналогичных штатных служб в каждой отдельной компании.

Чаще всего у управляемых юридических лиц нет ни своего юриста, ни бухгалтера, ни системного администратора — всем этим занимается персонал управляющей компании. Объективно, не каждый бизнес способен потянуть такой штат в каждой отдельной организации Группы. Но даже при таком варианте организационной структуры должно быть центральное звено, управляющее сотрудниками на местах.

Поэтому встречаются случаи создания функционально схожих между собой служб и в УК, и в управляемом обществе (например, при разветвленности структуры, когда отдельные общества существенно удалены друг от друга и от самой УК), однако и в этом случае УК занимается решением стратегических задач, тогда как сотрудники управляемого общества выполняют текущую работу, не требующую высокой квалификации и знания стратегического плана развития бизнеса в целом.

2. Перевод управления из плоскости «он тут самый главный, его все знают» в правовое поле. Все больше собственников хотят формализации отношений со своим бизнесом и фиксации юридических гарантий. Здесь же в качестве побуждающих причин — возможность официальных доходов в виде дивидендов, обеспечение наследования. Напрашивающийся вариант — создание единой управляющей компании, владеющей и/или управляющей остальными субъектами в группе.

3. Общая УК удобна и на случай обратной ситуации, когда собственники участвуют во всех компаниях группы, попадая даже в «реестр массовых учредителей». Помимо очевидных организационных сложностей в виде лишних собраний участников, визитов к нотариусу, в банки и контролирующие органы собственники при такой структуре увеличивают объем своей ответственности за компании, реальное управление которыми сосредоточено в иных руках (руководителя направления, например). Обособление владения через УК с юридическим разграничением зон ответственности за принимаемые решения может стать эффективным вариантом, выгодным как владельцам, так и управленцам бизнеса.

4. Возможность оперативно осуществлять управленческий учет и разрабатывать, а также корректировать ранее разработанную стратегию деятельности группы компаний в целом. Бесспорно, собственникам бизнеса необходимо обладать всей полнотой информации относительно его функционирования, финансовых результатов деятельности, степени эффективности ранее принятых управленческих решений. В этом смысле ценность прямого поступления сведений обо всех значимых событиях непосредственно в «штаб» неоценима как для собственников, так и для высшего менеджмента.

Варианты оформления отношений с УК

Регулирование взаимоотношений УК с управляемыми обществами может быть построено несколькими способами:

Во-первых, через включение УК в состав участников/акционеров управляемых компаний. В таком варианте собственники напрямую участвуют только в УК и далее их мнение и владельческий контроль транслируются посредством проработки учредительных документов компаний Группы.

Такая конструкция удобна собственникам и понятна банкам, инвесторам, контрагентам. Кроме того, корпоративная структура владения позволяет использовать ряд налоговых льгот для перераспределения прибыли в группе компаний.

Второй способ — с использованием договорных конструкций, а именно:

договора возмездного оказания услуг (на оказание бухгалтерских, юридических и т.п. услуг);
договора на выполнение функций единоличного исполнительного органа.

Выбор того или иного договорного инструмента зависит от ряда факторов и специфики структуры группы компаний.

Рассмотрим особенности применения каждого из договоров отдельно.

1. Договор возмездного оказания услуг

При заключении данного договора в УК передаются все или некоторые стратегические, а также вспомогательные по отношению к операционному ядру функции: юридическое, бухгалтерское и кадровое сопровождение, обеспечение безопасности и т.п., потребность в которых испытывают все субъекты холдинга, однако создание аналогичных подразделений в каждом из них нерентабельно и нецелесообразно.

При таком взаимодействии Е.И.О. и управляющей компании первый, по сути, иерархически выше УК, поскольку он от имени организации выступает заказчиком соответствующих услуг. Однако отдельно проработав условия устава компании, компетенцию ее органов управления можно фактически обязать Е.И.О. подчиняться распоряжениям УК.

2. Договор на выполнение функций единоличного исполнительного органа (Е.И.О.)

Напомним, что возможность передачи полномочий по управлению организацией Управляющей компании предусмотрена рядом федеральных законов.

Например: п. 1, ст. 42, п.п. 2 п. 2.1. ст. 32 ФЗ об ООО: Общество вправе передать по договору осуществление полномочий своего единоличного исполнительного органа управляющему. П. 1 ст. 69 ФЗ об АО: По решению общего собрания акционеров полномочия единоличного исполнительного органа общества могут быть переданы по договору коммерческой организации (управляющей организации) или индивидуальному предпринимателю (управляющему).

Условия договоров и отдельные нюансы при внедрении УК

Включение в модель бизнеса Управляющей компании помогает решить многие сложности при наличии разветвленной юридической структуры бизнеса.

Вместе с тем, учитывая реалии и тенденции налогового администрирования, нельзя обойти вопрос о том, как на управляющую компанию смотрят с этой стороны. Существенный пул рисков составляют возможные претензии в части искусственного дробления бизнеса с целью получения необоснованной налоговой выгода.

Если кратко, то основные претензии при создании УК сводятся к следующему:

УК на УСН создана специально, чтобы оказывать услуги субъектам на ОСН и выводить часть их прибыли под свое льготное налогообложение.
Единая УК это признак взаимозависимости и подконтрольности субъектов группы, находящихся на спец. режимах, которые прикрывают деятельность по сути одного налогоплательщика на ОСН.

Безусловно, увязка юридической модели бизнеса в единую группу через общее управление — очевидна. Особенно, если собственниками управляющей и управляемых компаний являются одни и те же лица. Но, как и всегда, возникающая здесь взаимозависимость сама по себе не приобретает негативного окраса. И в обязательном порядке учитываются иные факторы, свидетельствующие о наличии или отсутствии недобросовестности при построении группы компаний имеющимся образом:

если речь идет об оказании управленческих услуг, то наличие сторонних заказчиков уже не позволяет заявлять, что УК была создана исключительно для минимизации налоговых обязательств родственных компаний на ОСН;
если управляемые организации являются самостоятельными и самодостаточными компаниями, на отношения между которыми наличие общей УК никак не повлияло, то говорить об искусственном дроблении тоже не приходиться.

Однако для минимизации риска возможных претензий все же необходимо придерживаться отдельных правил:

1. Виды оказываемых услуг должны быть максимально конкретизированы.

Чем более детально описан предмет деятельности УК, тем сложнее доказать искусственность ее выделения в группе компаний (см., например Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2012 г. по делу №А60-13970/2012: налогоплательщику удалось выиграть спор путем максимальной детализации доказательств исполнения договора. В отчете об исполнении полномочий ЕИО объем выполненных работ по осуществлению руководства текущей деятельностью указан с расшифровкой выполненной работы сотрудниками конкретных отделов (служб) и даже указан объем потраченных часов на каждую услугу).

Учитывая, что в настоящий момент многие компании пользуются различными программными комплексами, позволяющими отслеживать время выполнения тех или иных задач сотрудниками, решение задачи по сбору подобной информации может быть автоматизировано.

Вместе с тем, УК в роли единоличного исполнительного органа осуществляет текущее руководство компанией, полное детализированное описание которого в договоре невозможно. И корпоративное законодательство, и, как правило, уставы компаний обычно оставляют за Е.И.О. остаточную компетенцию: «и иное, не отнесенное к полномочиям других органов Общества». Поэтому если договор на управление с УК в роли Е.И.О. не содержит конкретный перечень полномочий УК, говорить об отсутствии детализации функций УК, а, следовательно, искусственного ее выделения, нельзя. Этот вывод поддерживается и судебной практикой.

При этом не забывайте, что затраты на услуги управляющего отсутствуют в закрытом перечне расходов при УСН (с объектом доход минус расходы). Однако расходы на бухгалтерские и юридические услуги НК РФ для уменьшения налогооблагаемой базы предусмотрены.См. Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда 06.04.2016 по делу №А35/7403/15

2. Внимательно нужно относится к описанию порядка расчета вознаграждения УК за свои услуги.

Так, если привязывать вознаграждение к достижению каких-либо показателей (рост выручки, прибыли, количества клиентов и т.д.), необходимо каждый раз подтверждать их достижение или недостижение, оформлять всю необходимую документацию. В противном случае налоговый орган оспорит выплаты в сторону УК.

См. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 июля 2016 г. по делу № А01-1790/2015, Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2016 г. № 15АП-22105/15

Как правило, суды, вставая на сторону налогового органа, говорят о том, что налогоплательщик не смог подтвердить, какую конкретно работу выполнила УК и как была определена стоимость каждого вида ее услуг. Поэтому описание порядка формирования стоимости оказанных услуг в самом договоре и детализация итоговой стоимости за каждый период деятельности УК — обязательное условие работы с Управляющей компанией. Контроль рыночного уровня цен никто не отменял!

3. Доказательством эффективности и обоснованности деятельности УК станут показатели роста выручки, прибыли, активов управляемой компании, что, в свою очередь, например, повлекло и рост уплачиваемых ей налогов (этот показатель будет особо ценен).

4. Свидетельством самостоятельности УК как хозяйствующего субъекта станет оказание аналогичных услуг для нескольких компаний, в том числе не связанных между собой.

5. Высокий профессионализм штата сотрудников управляющей компании (в сравнении с управляемой), повышенные требования к их уровню образования, стажу работы и т.д. также позволят подтвердить профессиональную компетентность и самостоятельность УК.

См. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 января 2015 г. по делу №А32-25133/2013

Учитывая, что на сегодняшний день безопасность бизнеса и его собственников, эффективность управления и владельческий контроль зависят именно от структуры бизнеса, ценность управляющей компании в группе приобрела новое звучание.

За последние четыре года я выстроил такие отношения с управляющей компанией, что любой вопрос в нашем доме решается по одному моему звонку.

Мы решили проблемы с начислениями и текущим ремонтом: никто больше не пытается взять с нас лишнее. А еще договорились присоединить участок к придомовой территории и собираемся за счет государства открыть там автомобильную парковку. Часть парковочных мест будем сдавать жильцам соседнего дома.

Вот как я этого добился.

Моя история

В течение полугода я добивался, чтобы счетчик починили и сделали поверку, — и добился. А потом мне предложили работать в ГБУ «Жилищник» — это государственное бюджетное учреждение, созданное на базе ДЕЗов и ЖСК в 2014 году.

Я согласился и два года работал начальником сектора по работе с населением. За это время в стране приняли много законов, защищающих права собственников. Например, сейчас управляющая компания обязана по первому запросу жильца выдать ему все отчеты о том, почему и за что были выставлены счета.

Получив этот опыт, я решил помогать людям разбираться в работе ЖКХ . Для этого в 2017 году я создал сайт «Собдома.рф», где вместе с единомышленниками делаю инструменты для самоуправления в многоквартирном доме.

Мы бесплатно собираем подробную информацию о доме из открытых источников, предварительно рассчитываем имущественный паспорт дома, открываем сбор средств на нужды дома.

О том, как сделать имущественный паспорт дома и провести собрание собственников, я уже писал. А в этой статье я расскажу в целом о том, что вам должна управляющая компания и как этого добиться.

Чем занимается управляющая компания

Управляющая компания отвечает за то, чтобы в вашем доме все было в порядке: из крана текла холодная и горячая вода, батареи грели, лампочки в подъезде горели, двор зеленел, а капитальный ремонт был проведен вовремя.

Управляющие компании бывают государственные и коммерческие. Большая часть УК в России — государственные. Например, ГБУ «Жилищник», которое сейчас управляет примерно 80% домов Москвы. «Жилищник» работает по строгим стандартам, утвержденным правительством Москвы, — и не может от них отступать. В других городах это могут быть ГУПы, МУПы, ЖЭКи и ЖКСы: в каждом регионе свои компании.

Кто и как выбирает УК

Альтернатива — провести общее собрание самостоятельно. К сожалению, в первый раз сделать это очень, ужасно, невероятно сложно. Чтобы устроить собрание полностью по инициативе собственников, нужно сделать вот что:

Найти перечень всего зарегистрированного имущества в вашем доме и актуальный реестр всех собственников.
Составить повестку дня общего собрания так, чтобы ее не развернули государственные структуры.
Собрать контакты всех владельцев квартир и уведомить всех без исключения о собрании не меньше чем за 10 дней до него.
Подготовить бюллетени для голосования.
Провести собрание и голосование.
Избрать счетную комиссию и произвести подсчет голосов.
Оформить протокол по итогам и в течение 10 дней сдать в управляющую организацию или напрямую в орган государственного жилищного надзора — ГЖН .

Проблема в том, что многие собственники в доме не живут, а сдают квартиры, а сами уехали в другую страну. А те, кто живут, считают общие собрания бессмысленной тратой времени. Люди не верят, что могут самостоятельно управлять своим домом, а активно действовать начинают только в экстренных ситуациях. Но не обязательно ждать беды, чтобы взять управление домом в свои руки.

Как проверить информацию о своем доме

Сейчас ситуация другая. Чем дальше, тем большей открытости требует государство от управляющих компаний. Можно собрать данные самостоятельно с официальных государственных сайтов. Есть три нормативных документа, которые обязывают УК предоставлять вам эту информацию:

Эти документы обязывают управляющие компании размещать информацию об обслуживаемых домах на определенных сайтах. Теперь любой человек может в несколько кликов найти информацию о своей УК и поставщиках услуг, изучить договор на управление и проверить, соблюдаются ли в нем права собственников. Для РФ это сайты «Реформа ЖКХ » и ГИС ЖКХ ; для москвичей дополнительно — сайт «Дома Москвы». Ниже я расскажу о каждом.

Сейчас сайт почти не развивают, новые дома не добавляют, как и информацию о них. Но на другие порталы все данные тоже пока не внесли. Чтобы собрать исчерпывающую информацию о своем доме, я советую комбинировать все доступные ресурсы.

Чтобы проверить дом, зайдите в раздел «Реестр объектов жилищного фонда» и введите свой адрес, управляющую компанию или ОМС — орган местного самоуправления.

«Дом-мос-ру» еще называется «Дома Москвы». Он полезен жителям Москвы и Московской области. Сайт принадлежит жилищной инспекции и контролируется ею.

Во время подготовки статьи я случайно таким образом наткнулся на дом с истекшим договором управления. Никто этого просто не заметил. Но если в доме возникнут проблемы, то ответственность за них никто не будет нести. Поэтому я нашел в этом же разделе телефон председателя совета управления и связался с ним.

Для меня и моих коллег это типичный случай: мы часто сами замечаем, что с управлением домом что-то не так, и ставим жильцов в известность. Часто с этого и начинается сотрудничество: люди удивляются, начинают разбираться в ситуации и в итоге приходят к сознательной организации самоуправления в доме.

Что УК должна жильцам

Двор — тоже общее имущество, если он поставлен на государственный кадастровый учет и на него оформлено право долевой собственности всех собственников квартир в доме. В новостройках участок автоматически ставится на учет вместе с домом, а право собственности на него возникает вместе с регистрацией права собственности первого жильца на квартиру после сдачи дома. А вот если вы живете в старом доме, то там обычно такого нет.

убирать дворы и подъезды;
ремонтировать трубы;
менять лампочки;
следить за исправностью лифта;
косить газон во дворе;
травить тараканов;
вывозить мусор;
вносить предложения по капитальному ремонту;
заключать договоры с поставщиками услуг;
налаживать деятельность аварийно-диспетчерской службы.

Свежий пример: мы с соседями хотим установить во дворе шлагбаум. Наметили место, решили, как будем собирать деньги, подали документы на согласование — и получили отказ от муниципалитета из-за того, что мы не приложили правила пользования шлагбаумом, пока несуществующим.

Конечно, за такое никого не оштрафуют, но если бы мы были менее настойчивыми, то могли решить просто не ввязываться. Но нас таким не остановить.

Как регулируется деятельность УК

Жилищный кодекс: ст. 154—157, 161—165.
Гражданский кодекс: ст. 209—217, 288—293, 683—688. «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами». «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

Но ваш главный документ — договор на управление многоквартирным домом. Он должен быть в открытом доступе как минимум на одном из указанных выше сайтов — «Реформа ЖКХ », ГИС ЖКХ или «Дома Москвы». Именно в нем перечисляются услуги по ремонту, эксплуатации и управлению домом, которые УК обязуется вам оказывать.

В бумажках, подписанных такими вымышленными персонажами, можно написать что угодно, и концов не найдешь. В нашем доме, например, нарисовали протокол о том, что дом не возражает против размещения на нем провайдерских конструкций сотовых операторов. Деньги за это клала в свой карман УК . Мою подпись подделали. Дело попало в прокуратуру, и после долгого разбирательства начальницу, которая была ответственна за эту историю, уволили. С новым руководством наше сотрудничество пока складывается более плодотворно.

В этом договоре все сформулировано так, чтобы защищать права жильцов. Например, в нем прописано, что договоры с поставщиками дополнительных ресурсов и исполнителями дополнительных услуг вроде предоставления интернета и домофона надо заключать отдельно в письменном виде. И что все собственники должны быть проинформированы об этих договорах.

По моему опыту, обычно уже после первого самостоятельного собрания собственников ситуация в доме, где были проблемы с УК , резко меняется. Управляющая компания понимает, что вы не собираетесь терпеть произвол и способны защищать свои права.

Мы с соседями практически никогда не устраиваем очные собрания, при этом все вопросы решаем сообща. Мы все научились общаться в чате Вотсапа: обсуждаем там повестку, а собрание организуем через интернет и голосуем в бесплатной системе «Сквер». Это удобно: занимает пять минут, обеспечивает прозрачное и честное голосование, а очное присутствие вообще не нужно — участвовать могут даже те, кто находится в другой стране. «Сквер» — единственный интернет-сервис с подобным функционалом. Я собираюсь написать о нем отдельную статью.

Как влиять на УК

Часто уже на этапе звонка в диспетчерскую проблема решается.

Если обычная жалоба не подействовала, обращайтесь в вышестоящие инстанции: в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или даже в прокуратуру. В интернете это можно сделать через госуслуги либо на региональном сайте ГЖИ . В Москве можно также воспользоваться порталом «Наш город», в Московской области удобно регистрировать жалобы на сайте «Добродел».

Когда нужно сменить УК

Имейте в виду, что официально договариваться с новыми УК может не любой жилец, а только член или председатель совета дома.

Запомнить

Управляющая компания отвечает за то, чтобы в вашем доме все было в порядке. Если что-то работает плохо — вы имеете право жаловаться или даже сменить УК .
Управляющую компанию всегда выбирают жильцы общим собранием собственников. Никто не может назначить ее извне.
Управляющие компании обязаны размещать на специальных сайтах информацию об обслуживаемых домах, в том числе договор на управление.
Жильцы могут внести изменения в договор управления и переподписать его с УК . Для этого нужно общее собрание и голосование.
Ни у одной УК нет ресурсов на то, чтобы лично обходить дома и смотреть, всё ли везде в порядке. Если есть проблемы, звоните в диспетчерскую. Телефон должен быть в подъезде на видном месте.
Если УК обманывает, ворует деньги, не реагирует на жалобы, подделывает подписи — ее можно и нужно поменять.

Опыт общения богатый, только не с УК, а с прокуратурой. Пишем заявление в жил инспекцию, читаем их отписку, пишем жалобу в прокуратуру на УК и ГЖИ и если все написали правильно — вуаля… каждый раз работает. Вот только непонятно, чего ждут те, на кого уже писались подобные жалобы в прошлый раз? Приходиться писать чаще, чтобы запоминали меня…

Полный Песец. Скажу более прокуратура обычно не читая сразу отправляет заявление в ГЖИ, если это относится к ЖКХ

Полный, это бесконечный процесс, если его делают одиночные жители, а не весь дом коллективным решением.

У нас в доме больше 2000 квартир, любые попытки диалога с ук упираются в отсутствие кворума. На ООС приходит менее 10% жильцов. Хотя их обзванивают лично всех. Запросы на отчёты ук игнорирует.

Vladimir, На основании какого закона ?

Vladimir, Для начала надо утвердить, что все согласны проводить в электронной форме, а собрать не могут

Евгений, не обязательно. Тот инструментарий, который мы предлагаем, позволяет проводить онлайн-собрания без предварительного решения ОСС.

У нас в лухури Кунцево всё зачастую уходит в неадекватное повышение голоса, даже если речь идет о супер грязном подъезде летом : "У нас график есть, убираем раз в месяц все 5 этажей!" При этом Я и это визжащая ведьма знаем что она врет, потому как первые 3 этажа никак не убирались месяцами в 2018, в лучшем случаем 1 раз за сезон. Поэтому когда есть 10 минут лично выхожу протирать полы на 1+1 этаж, просто кот зараза убегает на площадку и вниз быстрее чем моя тень. Жаль в аду нет сковороды для таких сотрудников, блин

Michael, иногда помогает просто сказать начальнику участка, что поставили видеокамеру и контролируете уборщицу — никто не будет проверять, действительно ли вы это сделали.

Вопрос: "Как заставить работать УК"

Ответ: никак. Я потратил год на то, чтобы мне заменили радиатор отопления и при этом с меня не взяли лишних денег. Сначала свистопляска с УК и её инженерами. Затем жалоба в жилинспекцию. Затем отписка, после которой становится ясно, что управы на УК никакой нет. Помогло только обращение на ТВ.

Выводы: у обычных граждан нет никаких рычагов давления на УК. Нет рычагов давления, то и работать они не будут.

Vladimir, где Вы здесь увидели бесплатный сыр? Или Вы комментируете лишь для того, чтобы что-нибудь написать? Я УЖЕ заплатил за за содержание и ремонт общего имущества дома. Почему я должен ещё раз платить или бегать?

У меня тёк аварийный радиатор отопления, который является общим имуществом многоквартирного дома.

Цитирую Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 09.09.2017) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме . "

Цитата:
«1.1.6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.»

Обращаю внимание на словосочетание «обогревающих элементов».

Теперь отвечаю на вопрос: является ли радиатор отопления обогревающим элементом:

Цитата:
«МИНИСТЕРСТВО РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 4 сентября 2007 г. N 16273-СК/07

Министерство регионального развития Российской Федерации рассмотрело обращение по вопросу состава общего имущества и сообщает.
В соответствии с пунктом 6 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
Исходя из изложенного, обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир, входят в состав общего имущества многоквартирного дома.

Директор Департамента
жилищно-коммунального хозяйства
С.А.КРАЙНЕВ»

Таким образом мы видим, что радиатор это общее имущество многоквартирного дома.

Обязанность всех собственников помещений и нанимателей жилья ежемесячно платить за содержание и ремонт общего имущества дома прописана в ст. 154 ЖК РФ, а обязанность управляющей организации производить данные работы — в ст. 161 ЖК РФ.

Теперь о том, кто обязан устранять аварии:

Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 г. №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» МДК 2-03.2003 обязывают устранять «Неисправности аварийного порядка трубопроводов и их сопряжений (с фитингами, арматурой и приборами водопровода, канализации, горячего водоснабжения, центрального отопления, газооборудования) — Немедленно»

Обязательность данных Правил для исполнения управляющими организациями подтверждена, в частности, постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.09.2010 г. №6464/10.

В 2009 году УК обратились в Верховный Суд Российской федерации о признании частично недействующим пункта 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491

Суд отказал заявителям в удовлетворении их требования, но дал разъяснения, что радиаторы отопления без отключающих устройств являются общим имуществом МКД.

Итого: у меня на руках аварийный радиатор + нет отключающих устройств.

Более того, я за свой счёт купил новый радиатор. И будь отключающие устройства заменил бы его самостоятельно. Уж пару гаек я бы отвернул/завернул.

Но ветхие стояки и гнилые сгоны отбивают всякое желание заниматься самодеятельностью. Потом случись чего — не расплатишься.

Как я уже писал, рычагов давления на оборзевшую УК нет. ГЖИ дала отписку.

Итого, вернулись с того, с чего начали: "Как заставить УК работать" — "Никак".

Ваш ответ является оффтопиком, т.к. не опровергает мой тезис. а закрепляет неправомерную позицию УК драть деньги сверх всяких норм. Плюсом вынудил меня потратить время на написание подробного сообщения с цитатами всех норм.

Читайте также: