Может ли директор ооо продать себе недвижимость как физическому лицу

Опубликовано: 17.09.2024

Продажа недвижимости ООО: как сэкономить на налогах

Иногда собственники бизнеса хотят продать недвижимость, которое принадлежит ООО . Существует несколько способов проведения такой сделки. Рассмотрим их и выберем самый выгодный для учредителей.

Стандартный способ продажи недвижимости ООО

При стандартном варианте недвижимость продается, как любое «обычное» имущество ООО, которое больше не нужно собственникам. Однако есть и ряд особенностей, которые связаны со статусом объекта.

Сначала на собрании учредителей необходимо принять решение о продаже недвижимости и оформить все протоколом. Если в ООО всего один владелец, то нужно подготовить решение единственного участника.

Строго говоря, одобрение учредителей необходимо только для крупных сделок, т.е. для ситуаций, когда продаваемый объект стоит больше, чем 25% активов компании (ст. 46 закона от 02.08.1998 №14-ФЗ). Но регистраторы обычно запрашивают этот документ при любых операциях с недвижимостью, поэтому лучше подготовить его вне зависимости от цены объекта.

Затем составляется договор купли-продажи, который нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре.

После оформления продажи недвижимости ООО обязано заплатить в бюджет, налоги, которые зависят от применяемого режима.

При ОСНО:

Затем по итогам квартала или года участники общества могут принять решение о распределении прибыли. В таком случае каждому учредителю придется заплатить еще НДФЛ или налог на прибыль по ставке 13 %. В итоге затраты на расчеты с бюджетом достигают существенного размера.

Пример

ООО «Альфа» работает на ОСНО и продает здание за 12 млн руб., включая НДС. Остаточная стоимость объекта – 5 млн руб. без НДС. Компания и учредители заплатят следующие налоги:

НДС = 12 / 120% х 20% = 2 млн руб.
Налог на прибыль = (12 / 1,2 – 5) * 20% = 1,0 млн руб.
НДФЛ с дивидендов = (5,0 – 1,0) х 13% = 0,52 млн руб.

Всего придется перечислить в бюджет 3,52 млн руб., т.е. около 29% от цены реализации.

При использовании спецрежимов налоговая нагрузка будет меньше, но все равно останется существенной. Поэтому владельцы ООО ищут различные варианты продажи недвижимости, которые позволят сэкономить на налогах. Рассмотрим их далее.

Продажа недвижимости вместе с самим ООО

Второй способ реализации недвижимости – его продажа вместе с ООО. Он хорош тем, что объект остается на балансе юридического лица, и никаких сделок по нему совершать не нужно. Поэтому не возникает и дополнительных налогов.

Но этот способ подходит только при соблюдении двух условий:

Владельцам компании больше не нужен не только объект недвижимости, но и само ООО.

Покупатель должен быть согласен на такой вариант. Не все захотят вместе с недвижимостью получить в собственность еще и юридическое лицо.

При продаже долей владельцами компании налоговые ставки составят 13% НДФЛ для физического лица, и 20% налога на прибыль если учредитель – российская организация. Однако преимущество данного варианта заключается в возможности получить льготу.

Если доли были во владении более 5 лет, то никаких налогов платить не нужно. Физическое лицо освобождается в этом случае от уплаты НДФЛ (п. 17.2 ст. 217 НК РФ), а для юридических лиц применяется ставка 0 % по налогу на прибыль (ст.284.2 НК РФ).

Если же срок владения долей прерывался, то налог заплатить все же придется. Возникает вопрос: если в течение пяти лет размер доли участника изменялся, следует ли это считать прерыванием срока?

В НК РФ эта ситуация не рассмотрена, поэтому здесь приходится руководствоваться разъяснениями Минфина. По мнению чиновников, подход к вопросу зависит от вида налога, т.е. фактически от того, является ли участник физическим или юридическим лицом.

Для физических лиц:

Для учредителей-юридических лиц подход Минфина менее выгоден. Чиновники считают, что в этом случае любое изменение доли участия в дочерней компании, как номинальное, так и процентное, приводит к прерыванию 5-летнего срока. Исключение специалисты Минфина делают только для ситуации, когда доли проданы другим участникам общества (письмо от 20.09.2018 N 03-03-06/1/67389).

Иногда стороны сделки, чтобы избежать всех перечисленных сложностей, договариваются об оформлении продажи по номинальной цене. Нередко уставный капитал ООО составляет всего 10 тысяч рублей, и тогда новый собственник может выкупить за эту сумму доли у прежних владельцев компании.

Соответственно, у продавцов не возникает необходимости уплачивать налог, так как формально доход отсутствует. Но продажа «по номиналу» долей в компании, которая владеет дорогостоящими активами, обязательно привлечет внимание налоговиков.

Кроме того, в этом случае существует опасность, что после заключения сделки покупатель откажется оплачивать что-то помимо суммы, указанной в документах. Поэтому если собственники решатся на такой вариант продажи, лучше получить все денежные средства за недвижимость во время подписания договора. Истребовать свои деньги позднее они уже не смогут.

Оптимизация НДС для продавцов на ОСНО

Но в этом случае организация, передающая основное средство в уставный капитал, должна восстановить НДС пропорционально его остаточной стоимости (п. 3 ст. 170 НК РФ). Поэтому этот вариант будет выгодным только при продаже объектов с высокой степенью износа.

Правда, принимающая взнос компания затем может взять восстановленный НДС к вычету (п. 8 ст. 172 и п. 11 ст. 171 НК РФ), но это уже будет экономия покупателя, а не продавца.

Кроме того, про этот способ хорошо известно налоговикам. Поэтому существует риск привлечь ненужное внимание со стороны контролирующих органов.

Вывод

Существует несколько способов продать недвижимость, которая принадлежит ООО. Самый затратный для продавца – продать объект от имени общества и распределить прибыль между участниками. В таком случае придется заплатить налоги как самой компании, так и ее владельцам.

Если покупатель согласен, то оптимальным вариантом является продажа ООО вместе с объектом. В этом случае собственники компании ничего не заплатят в бюджет, если непрерывно владеют долями в ней более 5 лет.

Также существуют и сомнительные варианты, при которых уплаты налогов также не будет, но возникнут риски неполучения денег и проблемы с контролирующими органами. Принимая решение о способе продажи недвижимости, собственники бизнеса должны взвесить его возможные последствия.

Продажа объектов коммерческой недвижимости — долгий и непростой процесс, предполагающий выплату немалых средств государству в виде налогов. Ради оптимизации налогообложения многие собственники используют различные варианты структурирования сделок купли-продажи. Рассмотрим самые распространенные из них.

Вариант первый: продажа объекта убыточной компанией

Конечно, с точки зрения законопослушного налогоплательщика самым оптимальным способом продажи объекта коммерческой недвижимости является прямая сделка купли-продажи с уплатой всех причитающихся налогов. Скажем, если объект продает физическое лицо, ему следует заплатить в бюджет 13% от стоимости здания или помещения в том случае, если этот человек владел недвижимостью менее пяти лет. Однако, как правило, в российской практике недорогими объектами стоимостью до 100 млн руб. владеют ИП. Если ИП не использовал объект для своей коммерческой деятельности, то обязан заплатить те же 13%.

В случае если объект использовался для бизнеса ИП, заплатить нужно 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами. В случае если владельцем объекта является ООО на упрощенной схеме налогообложения, можно не уплачивать НДС. Однако используют такую форму лишь небольшие компании, доходы от объекта которых не превышают 120 млн руб. в год. Крупные объекты коммерческой недвижимости предполагают больший оборот, при их продаже возникает необходимость уплачивать НДС, налог на прибыль и 13% с остатка на дивиденды собственнику от дохода с продажи.

Как правило, собственники объектов коммерческой недвижимости предпочитают минимизировать свои расходы, поэтому для совершения сделки используется компания, имеющая накопленный убыток. Объект переводится на баланс убыточной структуры, и уже она продает объект. Таким способом можно сэкономить 20% налога на прибыль. Минус схемы в том, что подобная убыточная структура есть не у каждого предпринимателя, при этом все остальные налоги платить все-таки придется.

Вариант второй: продажа за наличные через ячейку

Одним из самых распространенных вариантов структурирования сделок по купле-продаже недвижимости до сих пор остается весьма рискованный способ, предполагающий передачу наличных от покупателя к продавцу.

Делается это следующим образом: продавец официально продает недвижимость по заниженной цене (например, по цене, которую заплатил он сам при покупке, к ней может прибавляться добавочный капитал из-за улучшений на объекте), остальная сумма выплачивается наличными с помощью банковской ячейки. Продавец и покупатель кладут деньги в банковскую ячейку, и продавец получает их, как только у покупателя возникает право собственности на объект продавца.

Такая схема в общем-то незаконна и таит в себе большие риски при проведении сделки. Известны случаи, когда мошенник-покупатель получал в собственность объект и при этом забирал из ячейки деньги. В свою очередь, добропорядочный покупатель, в случае обнаружения проблем на объекте, не сможет рассчитывать на возврат всей суммы через суд. В то же время такая схема выгодна покупателю, у которого на руках большая сумма в наличных, доказать законное происхождение которых он не может.

Вариант третий: структурирование сделки через продажу ООО

Разновидностью предыдущего варианта «серой сделки» является продажа объекта путем передачи долей ООО. При такой схеме не нужно платить НДС (а если часть денег передается через ячейку, на налогах можно сэкономить еще больше).

Вариант продажи через ООО заключается в том, что продается не сам объект недвижимости, а компания, на балансе которой он числится. Такая схема популярна при продаже небольших объектов коммерческой недвижимости стоимостью примерно до 100 млн руб., но предполагает значительные риски, которые берет на себя покупатель. В случае возникновения проблем и обмана со стороны продавца, суд не сможет рассматривать его в качестве добросовестного покупателя. Ведь приобретал он не объект, а доли в ООО.

Вариант четвертый: продажа нескольких ИП

Достаточно часто в российской практике мы сталкиваемся с ситуацией, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП (два или даже пять). Все ИП работают по «упрощенке», в результате после продажи объекта каждый из продавцов платит в налоговую небольшие суммы.

Такая схема таит в себе следующие риски: покупатель не всегда хочет иметь дело с несколькими собственниками сразу, ведь каждый из них так или иначе может повлиять на ход сделки.

Вариант пятый: перевод объекта в ЗПИФ

Для продажи объекта недвижимости продавец может сформировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ), на баланс которого и переводится здание или помещение. Покупатель приобретает в этом случае не объект, а паи фонда. Таким образом, сделка не влечет за собой необходимость уплаты НДС.

Такой вариант не очень выгоден покупателю, целью которого является спекуляция, то есть быстрая перепродажа объекта с использованием иной схемы структурирования сделки. Все дело в том, что с баланса ЗПИФа объект может перейти напрямую к собственнику или попасть на баланс ИП (ООО) лишь путем купли-продажи. В этом случае платить НДС все-таки придется. Такой вариант структурирования сделок встречается пока довольно редко. Однако он выгоден при продаже здания или помещения пулу инвесторов (каждый из которых может стать собственником паев фонда) и практикуется нашей краудфандинговой площадкой AKTIVO.

Артур Устимов, операционный директор краудфандинговой площадки AKTIVO

Не пропустите новые публикации

Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.

Активы организаций, которые могут использоваться для получения прибыли, выражаются в самых разных формах. В частности, многие юридические лица имеют в собственности недвижимое имущество – и при необходимости его тоже можно продать.

Однако такие процедуры имеют множество отличий от обычных сделок купли-продажи, заключаемых физическими лицами. Отличаются порядок проведения и оформления продажи, перечень документов, аспекты налогообложения и т.д.

Чтобы учесть все эти особенности при продаже недвижимости юридическим лицом, следует заручиться поддержкой компетентных юристов, оперирующих соответствующим практическим опытом. В этом случае продажа юрлицом недвижимости пройдет с меньшими затратами времени и средств, а также с меньшими рисками.

Как происходит продажа недвижимости юридическим лицом?

Характер и содержание процедуры продажи недвижимости юрлицом во многом зависит от состояния объекта:

достроенный недвижимый объект, на который оформлено право собственности, продается на основании договора купли-продажи;
недвижимость в еще строящемся здании реализуется по договору уступки прав требования.

В первой ситуации договор, даже если по нему юридическое лицо продает недвижимость юридическому лицу, во многом похож на обычный договор купли-продажи, заключаемый с физлицами. Единственное отличие – подпись представителя организаций всегда заверяется печатью.

Продажа по договору уступки права требования существенно отличается своим содержанием. Главная особенность, которую должен учитывать и продавец, и покупатель, заключается в том, что само право требования не всегда может быть явным.

В частности, подрядчики, ведущие строительство, нередко получает несколько помещений в качестве взаимозачета с заказчиком – при этом договора инвестирования или долевого участия не заключаются.

Поэтому важно уделять внимание правильному оформлению прав юридического лица на недвижимое имущество. В противном случае покупатель получает дополнительные риски – и продавцу приходится их компенсировать, как правило, снижением стоимости.

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом

При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:

Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний.
Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.

Документы для продажи недвижимости юридическим лицом

Простота и оперативность продажи недвижимого имущества, принадлежащего юрлицу, во многом зависит от того, насколько правильно подготовлены документы.

Перечень необходимых бумаг здесь довольно внушительный, причем отсутствие какой-либо из них может затормозить и воспрепятствовать проведению сделки.

Итак, организация-продавец должна подготовить следующие документы:

решение участников ООО, акционеров АО либо единоличного руководителя о продаже, принадлежащей юрлицу недвижимости, подтверждаемое протоколом собрания;
копия учредительных документов организации;
свидетельства ОГРН и ИНН;
выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая, что компания была в установленном порядке поставлена на учет ФНС и что требуемая информация была предоставлена в полном объеме;
доверенность либо иной документ на имя представителя организации, который устанавливает его полномочия действовать от ее имени, подписывать документы, заключать сделки и т.д.;
паспорт лица, представляющего организацию-участника сделки;
документы, подтверждающие, что искомая недвижимость принадлежит компании-продавцу;
справка из БТИ об оценочной стоимости имущества – балансовой для зданий, сооружений и помещений либо кадастровой, если продается земельный участок;
при продаже отдельно стоящего либо встроенного/пристроенного объекта – документы, подтверждающие право собственности на участок, на котором расположен объект.

Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.

Вместе с договором в Росреестр нужно подать следующий пакет документов:

приложения к договору;
акт приема-передачи;
свидетельство организации-продавца, подтверждающего его право собственности на проданное помещение;
справка из БТИ;
кадастровый паспорт, содержащий отметки БТИ и поэтажную экспликацию;
квитанция об уплате госпошлины.

Порядок проведения сделки с недвижимостью

В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:

Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение. Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца. В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.

После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи. В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя. Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.

Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.

После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.

Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом

Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:

категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
имеет ли компания статус резидента РФ;
Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.

Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.

Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:

величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.

Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.

Если организация использует УСН, то налог с реализации, принадлежащей ей недвижимости, рассчитывается как 6% от стоимости продажи либо как 15% от разницы «покупка-продажа».

Приобретение недвижимости юридическим лицом обязательно должно сопровождаться регистрацией полученного права собственности.

В противном случае купленное имущество будет включено в основные средства и, следовательно, в налогооблагаемую базу. Основанием для этого является акт приема-передачи искомой недвижимости. Единственным исключением здесь является ситуация, когда купленное имущество непригодно к использованию в деятельности организации.

В бизнесе достаточно часто возникает необходимость смены балансодержателя активов предприятия. По ряду причин, иногда перевод материальных ресурсов требуется сделать на учредителя общества, которым может являться физическое или юридическое лицо.

В этом случае наибольшее количество вопросов возникает к схемотехнике сделки, к нюансам ее юридического оформления, и налогообложению у задействованных сторон. Если приобретатель, является действующим участником общества – отчуждающего имущество, дополнительно возникают риски негативных налоговых последствий, применимых к взаимозависимым лицам. В этой связи, представляется наиболее важным детально проработать механизм перевода активов предприятия, до начала совершения любых юридических действий, влекущих правовые и налоговые последствия, как у покупателя, так и у продавца.

Отчуждение обществом учредителю такого имущества, как объекты недвижимости осуществляется по общим правилам гражданского законодательства, в зависимости от вида заключаемого сторонами договора.

Самой распространенной сделкой, являющейся основанием для перехода права собственности на объект недвижимости, остается купля-продажа.

Обществу при отчуждении офиса на основании договора купли-продажи следует обратить внимание на то, что если по адресу данного офиса зарегистрировано оно само, указан, так называемый «юридический адрес», следует в трехдневный срок определиться с новым местонахождением и внести изменения в учредительные документы, с уведомлением об этом налоговой инспекции.

Для того, что бы избежать необходимости внесения изменений в учредительные документы, возможно, заключить договор аренды с учредителем – новым собственником.

В случае если учредитель является физическим лицом, продавец при внесении арендных платежей будет выступать налоговым агентом при уплате в бюджет НДФЛ с суммы платежа.

Также, юридическому лицу до момента заключения сделки следует расчетным путем определить, не является ли сделка купли-продажи офиса крупной сделкой (ст.46 Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», п. 1 ст. 79 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах»). В случае если сделка относится к категории крупных, налогоплательщику следует подготовить решение об одобрении сделки общим собранием акционеров, либо общим собранием участников, в зависимости от организационно-правовой формы продавца.

Гражданское законодательство относит к существенным условиями договора купли-продажи сам объект недвижимости и его стоимость (ст.554, 555 ГК РФ).

При определении предмета договора, вопросов, как правило, не возникает, поскольку конкретные данные о недвижимости содержатся в документах БТИ, свидетельстве о государственной регистрации прав.

С установлением же второго существенного условия договора купли-продажи недвижимости, возникают многочисленные вопросы.

Стороны сделки, основываясь на свободе договора, задекларированной в гражданском законодательстве, вправе установить цену недвижимости в размере рыночной стоимости, которая, как правило, выше остаточной, либо руководствуясь ее балансовыми показателями согласовать реализацию по остаточной стоимости или даже ниже таковой.

При этом у государственного органа, осуществляющего регистрацию перехода права собственности, отсутствуют правовые основания для отказа в совершении регистрационных действий, в случае несоответствия цены помещения в договоре рыночному уровню или балансовым показателям.

Однако, размер цены офисного помещения, безусловно, будет интересен фискальным органам, поскольку право контроля цены данной сделки предоставлено контролерам законом.

Статья 105.1 Налогового кодекса РФ, содержит перечень лиц, являющихся взаимозависимыми для целей налогообложения.

В соответствии с данным перечнем, взаимозависимыми лицами, в т.ч. считаются физическое лицо и организация, а также обе организации, в случае, если одно лицо прямо и (или) косвенно участвует в организации и доля такого участия составляет более 25 процентов. Т.е., купля-продажа офиса между обществом и ее участником, владеющим более 25 % доли, будет являться сделкой между взаимозависимыми лицами.

Действующие с января 2012 года нормы закона о трансфертном ценообразовании (Раздел V.1. НК РФ) устанавливают особые правила определения цены сделки, сторонами, которой являются взаимозависимые лица.

Согласно ст.105.3. НК РФ, в случае, если в сделках между взаимозависимыми лицами создаются финансовые условия, отличные условий сделок, стороны которых не относятся к таковым, то любые неполученные доходы, учитываются для целей налогообложения у этого лица. Налоговый орган в случае выявления занижения стоимости в сделках взаимозависимых лиц вправе произвести корректировку соответствующих налоговых баз.

Однако, налоговый контроль соответствия цен, согласно новым правилам, проводится в отношении контролируемых сделок в рамках самостоятельной проверки и не может быть предметом выездных и камеральных проверок (абз. 3 п. 1 ст. 105.17 НК РФ).

Вместе с тем, главное финансовое ведомство страны в своих письмах от 18.10.2012 г. N 03-01-18/8-145, от 26.10.2012 г. N 03-01-18/8-149 разъяснило, что доказывание фактов уклонения от налогообложения в результате манипулирования налогоплательщиком ценами в сделках между взаимозависимыми лицами, не являющимися подконтрольными возможно осуществлять в рамках выездных и камеральных проверок.

В целях определения фактической цены сделки, в которой предполагается занижение суммы налога, подлежащего уплате в бюджетную систему Российской Федерации, будут применяться методы, установленные гл. 14.3 НК РФ.

Т.е., по мнению Минфина РФ, запрет на контроль цен в рамках камеральных и выездных проверок установлен Налоговым кодексом в отношении контролируемых сделок взаимозависимых лиц, и не распространяется на сделки взаимозависимых лиц, не являющихся таковыми.

Сама по себе взаимозависимость не является противозаконным фактом, который может повлечь, например, автоматическое изменение цены сделки или недействительность договора.

Вместе с тем, при проведении налогового контроля, взаимозависимость сторон договора купли-продажи офисного помещения привлечет повышенное внимание контролеров к цене сделки и условиям оплаты. В случае возникновения спора и его судебного разбирательства, взаимозависимость сторон сделки будет являться дополнительным аргументом налоговиков, доказывающим получение налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды.

Рассмотрим порядок налогообложения у сторон взаимозависимой сделки при совершении купли-продажи по рыночной, остаточной стоимости или ниже таковой.

Продажа офиса обществом своему учредителю по рыночной цене (когда ее размер больше остаточной стоимости) повлечет у общества:

Уплату налога на прибыль с разницы между остаточной стоимостью помещения и ценой продажи своему учредителю.

Начисление НДС на рыночную цену помещения.

Полученная прибыль учитывается в том отчетном периоде, когда объект недвижимости был реализован, при этом факт реализации должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке (п. 1 ст. 551 ГК РФ и п. 1 ст. 39 НК РФ).

В этом случае учредителю следует быть готовым к разговору с налоговиками и подстраховать себя, например, договорами займа от сторонних физических лиц- друзей, родственников.

Как видно, данное юридическое оформление сделки является наиболее интересным налоговикам, но не налогоплательщику.

Продажа недвижимости по остаточной стоимости более часто применяемый на практике способ отчуждения имущества, интересен налогоплательщику, как способ экономии уплаты платежей в бюджет, однако является достаточно рискованным по следующим причинам.

При продаже объекта нежилого фонда по остаточной стоимости, прибыль у общества, как правило, не образуется. Однако могут возникнуть споры с фискальными органами о корректировки налоговой базы по налогу на прибыль общества и доначислении налога на добавленную стоимость. Прогноз, в случае судебного оспаривания решений налоговиков о доначислении сумм налога на прибыль при продаже недвижимости по остаточной стоимости, складывается у общества достаточно неблагоприятный.

Поскольку коммерческие организации, согласно ст.50 ГК РФ, в качестве основной цели своей деятельности преследуют извлечение прибыли, налогоплательщику необходимо вооружиться вескими доводами, обосновывающими причину продажи офиса по остаточной стоимости, не повлекшей в итоге положительного финансового результата.

Если общество сможет убедить контролеров в экономической целесообразности сделки, доначислений налогов удастся избежать. Однако доводы организации должны быть резонными и подтверждаться документально. Так, можно рекомендовать налогоплательщику обосновать снижение продажной цены экспертным заключением оценщика и внутренними документами организации – продавца, подтверждающими факт наступления события, повлекшего ущерб недвижимому имуществу, например затопление и пр.

Если факт причинения ущерба можно подтвердить документом компетентного государственного органа, например справкой о пожаре, следует получить данный документ для предъявления его налоговикам.

Также, организация может самостоятельно составить расчет расходов, которые она понесет при ремонте и восстановлении офиса. Расчет должен показать, что продажа офиса по остаточной стоимости является для общества более экономически привлекательной сделкой, чем продажа отремонтированной недвижимости по цене рынка, но с учетом понесенных обществом расходов. К расчету следует приложить заверенные прайс-листы строительных компаний, компаний-поставщиков строительных и отделочных материалов.

Однако данные меры не всегда приводят к отмене доначисления налогов. Арбитражная практика на данный момент такова, что в случае рассмотрения спора в судебном порядке, суд может встать, как на сторону налогоплательщика (Постановление ФАС Центрального округа от 20.12.2007 по делу N А54-792/2007), так и согласиться с доводами налоговиков (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.08.2012 по делу N А29-10484/2010).

Также, контролеры могут сами привлечь эксперта для проведения оценки недвижимости или истребовать информацию у торгово-промышленной палаты и различных агентств недвижимости соответствующего территориального округа о ценах на подобные офисные помещения в аналогичный период времени. Полученные документы будут представлены налоговыми органами в суд в качестве доказательств неправомерного увеличения обществом расходов на сумму убытка от реализации основного средства (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.08.2012 по делу N А29-10484/2010).

Кроме того, экспертное заключение оценки стоимости объекта нежилого фонда не принимается судом, как бесспорное определение цены реализации, поскольку разные экспертные заключения по одному объекту могут содержать противоречивую информацию и не отражать сведений о реальной цене (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.09.2005 N Ф08-3520/2005).

Официальная позиция налоговиков, не позволяющая налогоплательщику реализацию основного средства ниже рыночной стоимости отсутствует. Однако анализ арбитражной практики показывает, что риск доначислений налогов и уплаты штрафных санкций при такой продаже и отсутствии обоснований снижения цены сделки, достаточно велик.

При реализации основного средства по цене ниже остаточной стоимости (с убытком), помимо рассмотренного выше требования о корректировке налоговой базы организации по прибыли, налогоплательщику, возможно, ожидать дополнительных претензий налоговиков в части необходимости восстановления налога на добавленную стоимость.

Несмотря на то, что решения арбитражных судов (Постановление ФАС Северо-кавказского округа от 06.02.2009, Постановление ФАС Московского округа от 05.08.2008 N КА-А41/7146-08) в целом подтверждают, что такие требования котроллеров не основаны на законном праве, на практике такого рода претензии фискальных органов встречаются не редко.

Судьи, принимая решения в пользу налогоплательщика, ссылаются на нормы Налогового кодекса (п.3 ст.170), который содержит исчерпывающий перечень снований для восстановления НДС, а также на отсутствие официальной позиции Минфина, ФНС РФ по этому вопросу.

Т.о., даже в случае предъявления к налогоплательщику требований о восстановлении НДС, организация имеет большие шансы доказать свою правоту, оспорив решение контролеров в судебном порядке.

Продавцу, при продаже недвижимости по остаточной стоимости или ниже таковой, следует помнить, что сам по себе факт реализации имущества не по рыночной стоимости не влечет недействительность соответствующей сделки (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.10.2011).

При рассмотрении спора в судебном порядке, суд, оценивает всю совокупность доказательств в их взаимосвязи, не признавая за определенными доказательствами заранее установленной силы.

Налогоплательщику помимо документального обоснования снижения стоимости недвижимости, следует дополнительно обеспечить себя доказательствами реальности такой сделки, а именно отсутствием имущества общества в проданном офисном помещении, сменой юридического адреса (при необходимости). В акте приема-передачи также необходимо указать техническое и санитарное состояние помещения, повлекшее снижение цены.

Т.о., претензии налоговиков, могут быть отклонены налогоплательщиком при наличии у него аргументированных, документально подтвержденных оснований продажи имущества по договорной цене, подтверждающих экономическую целесообразность сделки по цене, отличающейся от рыночных.

Для физического лица, приобретение имущества по заниженной цене может повлечь необходимость уплаты налога на доходы физических лиц с суммы дохода, полученного в виде материальной выгоды.

Ст.212 НК РФ считает материальной выгодой доход физического лица, полученный от приобретения товаров у лиц, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику.

Минфин РФ в своем Письме от 27.09.2012 N 03-04-06/6-293 однозначно высказал свое мнение о необходимости обложения доходом на физических лиц разницы между рыночной ценой и договорной стоимостью нежилого помещения, в случае заключения договора взаимозависимыми лицами.

Судебная практика, на сегодняшний день, также подтверждает правомерную позицию налоговиков (Апелляционное определение Московского городского суда от 02.04.2012 по делу N 11-807).

При этом, налоговым агентом по удержанию и перечислению сумм НДФЛ с материальной выгоды будет являться продавец, на основании п.1 ст.226 НК РФ, в которой указано, что российские организации, в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы в виде материальной выгоды, обязаны исчислить, удержать и уплатить сумму налога.

Рекомендовать юридическое оформление перехода права собственности путем заключения договора дарения также невозможно в силу следующих причин.

Безопасным в целях налогообложения является передача имущества от учредителя, владеющего более 50 % уставного капитала в адрес общества. В случае же зеркальной передачи имущества от общества к учредителю, налоговая нагрузка сторон будет соразмерна налогообложению сторон сделки при купле-продаже офиса по рыночной цене, при этом процентный размер участия в обществе не имеет значения.

Прямой запрет на дарение установлен нормами гражданского права только в отношениях между коммерческими организациями (п.1. ст. 575 ГК РФ).

Вместе с тем, позиция налоговиков в отношении таких сделок не вызывает двоякого толкования.

Общество при дарении недвижимости должно будет исчислить налог на прибыль с рыночной стоимости такой недвижимости.

Защита прав участников общества и акционеров стала лучше, но тема отъема бизнеса в России по-прежнему актуальна. Раньше основной проблемой были рейдеры из 90-х годов с откровенно «черными» схемами и силовым давлением. Теперь акцент неуклонно смещается в сторону внутреннего мошенничества. Главным действующим лицом в подобных ситуациях становится Генеральный Директор компании. Если собственник бизнеса наделил полнотой власти единственного руководителя, а сам отошел от прямого управления, рано или поздно директор может поддаться соблазну и подмять компанию под себя.

Схема 1. Клонировать бизнес

Организовать свое дело, присвоив идею или уведя клиентов компании, пытаются многие инициативные и энергичные сотрудники. Но именно в распоряжении директора есть все необходимые рычаги и информация, чтобы завладеть бизнесом либо присвоить себе значительную часть прибыли. Легче всего создать параллельное дело в сфере услуг, где не требуются серьезные инвестиции, недвижимость, лицензии. Распространенный вариант –воспользоваться имеющимися ресурсами для развития собственной конкурирующей компании.

Пример:

Компания «Принт-Сервис» занимала лидирующие позиции в сфере заправки картриджей, ремонта и обслуживания офисной техники в Тольятти. Директор создал фирму «Технопринт», переоформил на нее телефон, сдал часть помещений в субаренду и организовал там деятельность. Себя назначил заместителем Генерального Директора. Руководитель предлагал ключевым клиентам компании перезаключить договоры с новой фирмой, которая стала основным конкурентом «Принт-Сервиса». За два года финансовые результаты «Принт-Сервиса» ухудшились. А у новой фирмы дела пошли в гору. Когда директор покинул свой пост, один из совладельцев устроил проверку и вскрыл аферу. Суд взыскал с недобросовестного директора причиненные компании убытки в размере 1,6 млн руб. (постановление ФАС Поволжского округа от 03.06.2014 по делу №А55-6679/2013).

Схема 2. Наживаться на прибыли

Директор может не уничтожать бизнес, но при этом систематически наживаться на нем в ущерб интересам собственников. Например, оплачивать ненужные компании услуги своих посредников. Или же просто отнимать у компании прибыль, переводя часть выручки подконтрольным лицам. Схему довольно сложно обнаружить, поэтому итогом таких действий может стать банкротство компании.

Пример:

Компания «Дом мод» сдавала собственные нежилые помещения в аренду. Директор оформил на подставных лиц фирму «Коммерческий центр» и сдал ей значительную часть площадей по заниженным ставкам. В дальнейшем площади передавались в субаренду по цене в 3–10 раз выше. За год с небольшим подконтрольная фирма директора стала получать бóльшую часть выручки вместо «Дома мод». Схема вскрылась в рамках налоговой проверки фирмы в связи с уклонением от уплаты налогов. В итоге за неуплату налогов директор был приговорен к полутора годам лишения свободы (п. «б» ч. 2 ст. 199 УК РФ). Кроме того, с него по иску собственника взыскали причиненные «Дому мод» убытки в размере 8,9 млн руб. (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.03.2015 по делу №А46-19160/2008).

Схема 3. Отнять бизнес и бросить компанию

В отсутствие контроля со стороны владельцев компании директор может перевести весь бизнес на подконтрольную фирму. При этом он может вообще прекратить заниматься управлением основной организации.

Пример:

Директор компании по производству электромагнитных замков «К.И.Ж.И.» перевел на аффилированную структуру права на товарный знак и полезную модель, весь персонал, право аренды помещения с находившимся в нем оборудованием, а также автотранспорт. Руководитель реализовал электромагнитные замки премиум-класса и сопутствующие элементы монтажа под видом несортированных отходов черных и цветных металлов. Когда в фирме ничего не осталось, директор ее бросил и перестал сдавать отчетность в налоговые органы. В результате деятельность компании «К.И.Ж.И.» была парализована, ущерб составил 59,6 млн руб. Иск о взыскании с директора убытков рассматривается в арбитражных судах Московского округа уже два года. Вину директора собственникам пока доказать не удалось (постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.03.2015 по делу №А40-81480/14).

Схема 4. Вывести активы

У директора есть все возможности для манипуляций с бухгалтерской отчетностью компании, в том числе для вывода имущества. Он может «раздуть» размер активов и уменьшить стоимость отчуждаемых объектов путем переоценки основных средств. Даже если удается доказать нарушение директором закона при совершении сделки, вернуть имущество трудно, ведь суды признают конечных приобретателей недвижимости добросовестными. Не поможет и ограничение полномочий директора в уставе общества.

Пример:

Нежилое помещение компании «Лотос» было ее единственным активом и источником прибыли за счет сдачи в аренду. Директор продал это помещение рыночной стоимостью 18,65 млн руб. за 4 млн руб. Далее он передал его в уставный капитал подконтрольной фирмы «Ритейл». Деятельность «Лотоса» прекратилась, собственникам оспорить сделку так и не удалось. Подвох в том, что по бухгалтерской отчетности объект числился на балансе по стоимости всего в 390 тыс. руб. Но суд признал, что директор действовал против интересов компании и сделка экономически нецелесообразна. Поэтому с него в пользу «Лотоса» взыскали 11,7 млн руб. убытков (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 09.04.2015 по делу №А71-10688/2013).

Схема 5. Обанкротить компанию

У компании создается значительная фиктивная задолженность перед подконтрольным директору лицом, затем «просуживается» – подтверждается в суде. Директор способствует еще большему ухудшению положения компании, чтобы у собственников осталось как можно меньше финансовых ресурсов для борьбы. Когда нужный объем задолженности сформирован и «просужен», подконтрольное директору лицо обращается с заявлением о банкротстве компании. Обеспечивается назначение «своего» арбитражного, а затем и конкурсного управляющего. Основными жертвами становятся компании, не приносящие прибыль или находящиеся в сложном финансовом положении, но обладающие привлекательными активами (старый убыточный завод, у которого в собственности есть недвижимость, земля, основные средства). Часто директора сотрудничают со структурами, которые специализируются на недружественных поглощениях. Это существенно усложняет противодействие такому способу отъема бизнеса. Если же план сорвется и собственник вовремя обнаружит приготовления, максимум, что грозит директору, – это обвинение в попытке преднамеренного банкротства компании (ст. 196 УК РФ).

Пример:

Директор компании «РосЭкоПродукт» оформил в банке кредит на покупку недвижимости на сумму 70,4 млн руб., но возвращать его не собирался. Вместо этого он решил создать контролируемую задолженность и обанкротить фирму. Для этого заключил со знакомым предпринимателем фиктивный договор на покупку 340 тонн мясной продукции на сумму 78 млн руб. Затем предприниматель обратился в суд с иском о неоплате поставленного товара. Он легко выиграл спор: документы были в полном порядке. В отношении «РосЭкоПродукта» ввели процедуру банкротства. Директор собирался продать имущество компании по заниженной стоимости аффилированным лицам. Однако его план провалился из-за настойчивости банка, выдавшего компании кредит. Во время рассмотрения иска банка суд вскрыл мнимую сделку и корыстную схему (определение Верховного суда РФ от 25.07.2016 по делу №А41-48518/2014).

Схема 6. Стать единственным владельцем

До 2014 года перехват корпоративного контроля в ООО был самым распространенным способом отъема бизнеса. Но после введения нотариальной формы сделок по отчуждению долей и обязательного нотариального удостоверения протоколов общих собраний метод почти перестал встречаться. Однако одна возможность для его реализации осталась. Потерять долю в обществе легко, если ее вовремя не оплатить. Срок оплаты – четыре месяца. Если директор – миноритарный участник компании, то он может «потерять» или уничтожить хранящиеся в обществе документы об оплате доли другим участником либо просто «забыть» об этом. Это дело провернуть легко, потому что ни договор купли-продажи доли, ни решение единственного участника заверять у нотариуса не требуется. Даже если участник сможет по суду восстановить корпоративный контроль, вернуть ценные активы, выведенные из компании, будет уже невозможно.

Пример:

Интересы директора компании «Адонис-Авто» и второго участника общества разошлись. В результате директор принял решение о переходе якобы неоплаченной доли второго участника обществу. После регистрации изменений в ЕГРЮЛ директор продал эту долю сам себе по номинальной стоимости. Так он стал единственным участником общества. Эти действия позволяют руководителям единолично вносить изменения в устав, увеличивать уставный капитал, вводить новых участников, назначать номинального директора, менять юридический адрес компании (определение Верховного суда РФ от 24.10.2014 по делу №А70-11692/2013).

Читайте также: