Работа с риэлтором при покупке квартиры с чего начать

Опубликовано: 28.06.2024

Покупка квартиры — важное решение, требующее вложения серьезных сумм. Посреднической деятельностью по продажам жилых помещений занимается множество агентств по недвижимости. При такой загруженности на рынке недвижимости, трудно понять, какой организации доверить столь ответственное дело – выбор жилья. Риэлторская компания должна соответствовать нескольким критериям: обладать хорошей репутацией, иметь квалифицированных работников, выставлять приемлемую цену по оказанию услуг.

Добропорядочные риэлторы делают процедуру покупки жилья максимально прозрачной, однако осторожность никогда не бывает излишней. В целях безопасности, необходимо тщательно изучить содержание предполагаемого договора с агентством по недвижимости, чтобы точно обозначить обязательства организации, а также свои права и обязанности.

Как проверить агентство недвижимости на чистоту?

При выборе агентства необходимо использовать следующий алгоритм действий:

Ознакомиться с регистрационными документами организации. Удостовериться, что она имеет соответствующие сертификаты, аттестаты, а также зарегистрирована в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).
Узнать в налоговых структурах или в арбитражном суде, нет ли компрометирующих сведений об организации, а также убедиться в отсутствии заведенного дела о банкротстве.
проверить риэлтора на наличие трудового договора с организацией, в которой он работает.
Тщательно ознакомиться с договором, составляемым с организацией.
Выяснить, производит ли организация проверку продаваемых квартир на предмет прав собственников и подлинности документов. Как правило, в штате серьезных организаций числится юрист, который отвечает за эти вопросы.

Узнать о надежности посреднической организации можно самостоятельно либо с помощью нотариусов и юристов.

Услуги риэлтора

Заключая договор с риэлторской организацией, покупатель должен быть уверен в том, что весь процесс покупки квартиры проводится под контролем опытного риэлтора. При этом риэлтор обязывается:

Проводить анализ рынка жилья, чтобы выяснить наличие квартир, которые подойдут покупателю по требуемым параметрам и материальным средствам;
при ограниченности финансовых средств подбирать наилучшие способы кредитования;
выбирать подходящее время для показа квартиры;
вести переговоры с продавцом о цене и других особенностях продажи недвижимости;
производить сверку документов владельца квартиры для выяснения возможных рисков;
вести подготовительную работу по сбору бумаг для проведения сделки, составлять договора купли-продажи;
участвовать в процессе взаиморасчета сторон (наличный расчет, пользование банковской ячейкой);
контролировать соблюдение прав покупателя при оформлении бумаг у нотариуса;
договариваться о выписке всех жильцов из покупаемой квартиры с последующей проверкой;
производить все необходимые действия и оформление документов по государственной регистрации права собственности.

Договор с агентством недвижимости на оказание услуг

Каждая риэлторская компания имеет свой образец по составлению договора, поэтому стоит обратить особое внимание на содержание этого соглашения. Покупатель должен просмотреть все пункты договора.

В договоре обязательно присутствуют следующие пункты :

список услуг, производимых организацией для клиента, и их объем (рекламные, юридические, консультационные услуги и прочие);
соответствие прав и обязанностей сторон по договору. Условия, выдвигаемые клиенту, должны быть приемлемыми;
размеры вознаграждений за услуги;
сроки действия соглашения (не менее одного года);
пункт, по которому клиент в любое время может узнать информацию о выполненной риэлтором работе и сроки составления подробного отчета;
пункт о расторжении договора. Покупатель вправе в любое время аннулировать соглашение, оплатив за все оказанные услуги.

Обязательно ознакомитьесь с содержанием текста, оформленного мелким шрифтом. По обыкновению, там содержатся пункты, связанные с обязательствами риэлторской организации.

Бывают случаи, когда компании неправомерно вводят в договор следующие пункты:

Право на получение суммы, образованной при разнице цен по фактической продаже жилья и той, что закреплена в договоре. Это та скрытая комиссия или остаток денежных средств, которые риэлторы всегда намереваются прикарманить, кроме остальных сумм, выплаченных покупателем.
Положение о запрете общения покупателя с непосредственным продавцом или его доверенными лицами.
Запрет на сотрудничество с другими организациями. При несоблюдении данного требования по отношению к клиенту могут применяться штрафные санкции.

Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры

Любое риэлторское агентство назначает свои тарифы на оказываемые услуги.

Небольшие конторы устанавливают среднюю стоимость услуг, определенные рынком. Некоторые намеренно снижают расценки, чтобы привлечь больше клиентов.

Большие компании же, наоборот, выдвигают высокие тарифы, мотивируя это репутацией, большим опытом работы и огромной базой данных.

Работу риэлтора всегда оплачивает пользователь услуг. На величину тарифов воздействуют разные обстоятельства:

факторы правового и бытового характера при проведении сделки;
фактическая продолжительность договора;
цена продаваемой квартиры.

Обычно цены формируются двумя способами:

Установление определенной денежной суммы. Например, от 30000 до 100000 тысяч рублей (вне зависимости от цены жилья)
Вычисляется по процентам от стоимости жилья. Как правило, цена составляет от 2% до 5% от цены квартиры.

Единовременную выплату из накопительной части пенсии — как ее оформить и получить без проблем? Все в нашем материале.

Хотите оформлять пенсию, пришло время? Весь список необходимых вам документов вы найдете здесь.

О повышении пенсионного возраста и связанных с этим изменениях в выплатах читайте в этой статье. У нас — самая подробная информация!

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?

На пункты договора с риэлторскими организациями, независимо от условий и перечня предоставляемых услуг, действуют гарантии Федерального закона «О защите прав потребителей».

Согласно статье 32 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1, пользователь услуг вправе расторгнуть договор в любой момент. При этом он оплачивает только реально полученные услуги (если агентство их может документально подтвердить).

Мотивировать отказ от договора можно:

неудовлетворительным качеством оказанных услуг; .
сменой бытовых обстоятельств, после которых клиент не хочет покупать жилье.

При аннулировании договора в агентство недвижимости посылается письменное извещение в двух экземплярах.

Риэлторская организация при получении данного извещения обязана завизировать один из экземпляров отметкой о принятии.

Извещение можно отослать почтой или заказным письмом с уведомлением. Документ должен содержать письменное намерение аннулирования и дату отказа от услуг. Если риэлторская организация потребует какую-либо компенсацию по факту расторжения договора, то имейте в виду – это незаконно.

Если по истечению 10 дней со дня подачи покупателем извещения организация не выполнит своих обязательств по расторжению договора и не вернет часть средств, то клиент вправе оформить иск в суд (статья 31 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Покупатель имеет право на компенсацию при обстоятельствах несвоевременного возврата вознаграждения за услуги величиной от 3% за каждый день просрочки (пункт 5 статьи 28 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Квартиру я покупал дважды. Один раз – самостоятельно, второй раз – с помощью риэлторов. И о работе агентства, куда я обратился, остались не самые лучшие впечатления. Пообщавшись с другими жителями нашего города, которые тоже совершали сделки купли-продажи с помощью посредников, я пришел к выводу, что свою работу большинство этих «специалистов» выполняют спустя рукава. И за ними нужен контроль со стороны самих заказчиков.

Конечно, я знаю, что среди риэлторов немало добросовестных и профессиональных работников, которые следят и за своей репутацией, и за репутацией агентства, где работают. Обращаясь к ним, люди без проблем заключают сделки.

Например, одна моя знакомая обратилась к риэлтору с просьбой продать квартиру. Видела она его буквально три раза: при составлении договора с агентством, при оформлении сделки с покупателем и при регистрации документов в Многофункциональном центре. Все нужные операции риэлтор проделал сам. По доверенности.

Но такое – увы! – скорее исключение из правил, чем закономерность.

Поэтому ниже я обобщил свой не очень приятный опыт и отзывы знакомых. Цель материала – не очернить риэлторов, а показать, на что стоит обращать внимание, если вы обратились к посредникам.

Составляйте договор

Казалось бы – очевиднейшая вещь, но многие риэлторы, особенно одиночки, предпочитают не составлять письменный договор, а ограничиваются устным соглашением с клиентом. Но это опасно по целому ряду причин:

риэлтор не будет нести вообще никакой ответственности;
клиент не сможет добиться от него исполнения обязательств;
риэлтор может повысить цену после оказания услуг.

Алена обратилась в агентство Квартал, где ее вниманием завладел один из риэлторов. После обсуждения ситуации в офисе он вышел проводить ее на крыльцо и тут же предложил провести сделку «мимо конторы».
Алена согласилась – ее подкупило, что агент снизил цену на свои услуги на несколько тысяч рублей. Письменный договор, естественно, не был заключен. Когда же квартира была продана, риэлтор неожиданно потребовал полный гонорар, мотивируя, что сделал всё быстрее и качественней, чем агентство, и пригрозил подать в суд. Алене скандалить не хотелось – пришлось платить.

После составления письменного договора у вас появится право требовать от риэлторов полного выполнения всех условий соглашения.

К сожалению, юридическая грамотность в нашей стране находится на низком уровне, и иногда даже сами агентства говорят, что договор – всего лишь формальность, бумажка из категории «чтобы была».

На самом деле это не так. Договор – основной документ, который регулирует ваши отношения с риэлторами, и именно на него придется опираться, если что-то пойдет не так.

Не бойтесь корректировать договор

Не подписывайте договор в том виде, в котором вам его дадут. Обычно риэлторы составляют его хитро – так, чтобы у них не возникло никакой ответственности.

Часто в соглашении прописываются невыгодные для заказчика условия. Например, штрафные санкции, если он не предоставит им всех необходимых бумаг или не сообщит о каких-нибудь «значимых факторах продажи».

Марина продавала квартиру, при этом по 1/10 доли принадлежали ее двум несовершеннолетним детям (она покупала недвижимость с помощью материнского капитала). Риэлторы, посматривая документы, не уделили этому внимания. Они нашли покупателя, составили договор, в котором Марина действовала от имени своих детей… Но документы не прошли регистрацию, так как на сделку не было дано одобрение органа опеки и попечительства.
В итоге Марина, что называется, попала на деньги. Ей пришлось возвращать аванс покупателю в двойном размере, так как сделка сорвалась по ее вине. Риэлторы же оставили предоплату у себя, ссылаясь на один из пунктов договора, в котором указано буквально, что клиент «несет ответственность за непредоставление важных сведений». По мнению риэлторов, Марина утаила от них факт владения детьми доли в имуществе и невозможности его отчуждения без согласия контролирующих органов.

Не бойтесь корректировать условия договора. Это право закреплено за вами 432 статьей Гражданского кодекса. Вы должны достигнуть соглашения с риэлтором по всем значимым пунктам.

На что нужно обратить особое внимание:

Указывайте конкретный объем услуг, которые должен выполнить риэлтор. Например, подбор квартиры, составление договора, стояние в очереди, заказ справок и т.д.

Избегайте в тексте расплывчатых формулировок вроде «проверка юридической чистоты квартиры», прописывайте: «Получение в Росреестре выписки об отсутствии обременения на жилье». Конкретика позволит вам говорить о недобросовестности исполнения положений договора.

Чтобы снизить цену договора, откажитесь оплачивать ту работу, которую сможете сделать сами. При прописывании конкретных действий исключите те пункты, которые вы сможете либо вам придется делать самим. Например, расширенную выписку из домовой книги дадут только собственнику или его доверенному лицу.

Уточните, кто составляет договор купли-продажи жилья и приемо-передаточный акт. Далеко не все риэлторы берут на себя эту работу, чаще всего поручают это сторонним юристам. И клиенту придется заплатить за эту услугу отдельно.

Устанавливайте сроки. В идеале – укажите конкретные даты окончания каждого этапа работ. Так будет легче понять, где именно застопорилась работа и что с этим делать.

Обговаривайте цену, торгуйтесь, добивайтесь снижения. Услуги риэлтора – это не «налог» на стоимость жилья, их цена обсуждаема. Сэкономленные тысячи никогда не лишние.

Прописывайте ответственность риэлтора за невыполнение работ или срыв сроков. Если посредники тянут время или «косячат», то их гонорар уменьшается. Это замотивирует их работать быстрее и качественней.

Внесите пункт, что вы имеете право искать покупателей или продавцов. Это поможет ускорить процесс реализации недвижимости.

Словом – не ухудшайте в договоре свои условия и указывайте, что риэлторы тоже несут ответственность. Иначе это получится игрой в одни ворота – причем в ворота клиента.

Алексей срочно продавал квартиру, т.к. переезжал в другой город, и у него совершенно не было времени. Он заключил договор с риэлторским агентством в надежде, что специалисты сделают всё быстро и качественно. Однако вышло иначе.
Вся функция риэлторов свелась, по сути, к указанию тому, куда Алексею нужно было сходить, что сказать и какой документ получить. Например, ему посоветовали оценщика, но договариваться о сроке изготовления оценки и цене работы ему пришлось самому.
Даже с такой процедурой, как получение выписки из Росреестра об отсутствии обременения, не обошлось без приключений. Алексею назвали кабинет и время, когда нужно подойти. Да, риэлтор отсидел очередь, и Алексей вошел в кабинет без проблем… Но только затем, чтобы получить квитанцию с реквизитами для оплаты госпошлины. Второй раз, чтобы получить, собственно, выписку, Алексей сидел в очереди сам.
И так несколько раз.
Уже потом Алексей сообразил, что можно было прописать весь объем работы в договоре, а риэлторам выдать доверенность на подачу и получение документов, чтобы они ездили по всем инстанциям вместо него.

И вообще, сейчас это можно сделать онлайн, не выходя из дома, на сайте rosreestr-online.com.

Можно ли расторгнуть невыгодный договор, аннулировать сделку и вернуть деньги, отданные риэлторам? Многие клиенты, прочитавшие соглашение в спокойной обстановке и оценившие неравные условия, задаются этим вопросом.

К сожалению, ответ однозначен: нет. Если только риэлторы не нарушают в тексте договора Конституцию, Уголовный кодекс и Конвенцию по правам ребенка, не угрожали клиенту при заключении документа, а сам клиент был трезв и отдавал отчет в своих действиях.

Даже если договор невыгоден клиенту, но подписан, он считается заключенным.

Не подписывайте никаких бумаг, кроме договора, пока сделка не будет завершена

Можно случайно подписать не «тот» документ.

Так, одна моя знакомая подписывала целый ворох бумаг при заключении договора с риэлторами, включая его многочисленные приложения. В числе прочего она завизировала «Отказ от предъявления претензий». В соответствии с ним заказчица уже не смогла предъявлять риэлторам ничего ни в процессе выполнения работ, ни после них.

И когда она обратилась в агентство с жалобой, что квартира не продается уже три месяца, хотя риэлторы обещали реализовать жилье за один, ей просто указали на «Отказ». Пришлось расторгать договор и искать других посредников.

Не соглашайтесь на мошеннические схемы

Некоторые особо одиозные риэлторы или агентства предлагают совсем уж сомнительные сделки. Например, продают задешево квартиру, в которой доля находится под арестом, но сначала просят эту самую долю выкупить. Или предлагают «обналичить» материнский капитал по хитрой схеме.

Мне самому предлагали подозрительно дешевую квартиру в одном из старых домов. Внешне всё в ней было хорошо, но низкая цена, свежий ремонт и внешний вид хозяина – явного пьянчуги – не вязались между собой. Короткий поиск в интернете на сайте bsr.sudrf.ru по имени владельца дал результат: квартира арестована за неуплату налогов и квартплаты.

Как риэлторы собирались мне продавать такое жилье – это отдельная история, там вырисовывался целый детектив с составлением доверенностей и внесением залогов в лучших традициях друзей Оушена, но я обратился в другое агентство.

Сами занимайтесь своей ипотекой

Ведь кредит – это ваш будущий долг, а не риэлторов. Поэтому доверять им такое щепетильное дело, как ваши деньги, не стоит.

Не нужно вестись на обещания посредников, что они помогут вам оформить «эксклюзивную» ипотеку в каком-либо банке. Обратитесь в свой зарплатный банк или в Тинькофф Банк. Или, на крайний случай, к кредитным брокерам.

Риэлторы, предлагающие ипотеку от банка, обычно заинтересованы, чтобы продать клиенту определенный продукт. Не обязательно этот вариант самый выгодный. Чаще всего риэлторы помогают менеджерам банков выполнить план и получают процент от каждого приведенного ипотечника. Или совместно с менеджером «вешают» на облапошенного клиента огромный кредит.

Либо ситуация еще банальнее – риэлторы просто пытаются заработать на очередном клиенте. Они выдают себя за профессионалов и опираются на некие «связи» в банках и кредитных учреждениях. На деле же занимаются рассылкой заявок о получении кредита – авось повезет.

Александра также не смогла получить ипотеку в своем зарплатном банке и обратилась к риэлторам с вопросом, смогут ли они помочь. Те запросили дополнительную сумму и отправили Александру домой, пообещав решить вопрос путем обращения к знакомым банкирам.
Через два дня ипотеку действительно одобрили, и всё бы хорошо… Но когда Александра пришла в отделение за деньгами, выяснилось, что риэлторы просто подали заявку на получение кредита через онлайн форму на сайте банка от имени клиентки. И никаких «связей» в банке у них не было. Почему пришлось платить дополнительно за то, что Александра могла совершить самостоятельно и бесплатно – непонятно.

Кстати, об ипотеке лучше подумать заранее. В большинстве банков срок действия одобрения по ипотеке составляет несколько месяцев – этого времени вполне хватит для завершения сделки, даже если вы не приступили к поиску подходящего жилья.

Контролируйте работу риэлторов на каждой стадии сделки

Я уже писал выше, что в договоре нужно прописывать объем работы и сроки. Но не мешает составить некий аналог дорожной карты, в которой указано, когда и что должно быть закончено – так нагляднее и понятнее. Особенно это касается сложных ситуаций, когда необходимо достать много справок и пройти множество инстанций.

Глядя на такую дорожную карту, вам сразу будет понятно, что за чем и в какой срок нужно делать. Например, выписка из Росреестра действительна 30 дней, значит, ее нужно делать в числе последних. Одобренное предложение по ипотеке длится 3 месяца? Значит, с ее получения нужно начинать, чтобы быть уверенным, что будете к моменту покупки жилья при деньгах.

Заранее определитесь, какие бумаги нужно будет собрать. Обычно нужны бывают:

выписка из Росреестра о праве собственности и об отсутствии обременения на жилье;
правоустанавливающая документация (договор с предыдущим хозяином, ордер, дарственная, приемо-передаточные акты т.д.);
кадастровый и технический паспорт;
согласие на продажу жилья от сособственников (актуально для коммунальных квартир и МЖК);
выписка из управляющей компании об отсутствии долгов по квартплате.

Для ипотеки дополнительно:

оценка стоимости жилья независимым специалистом;
разрешение органов опеки на проведение сделки, если в числе собственников имеются дети;
согласие второй половинки участника сделки на куплю или продажу жилья либо справка от нотариуса, что клиент в браке не состоит;
копия паспорта продавца.

Учтите, что банк для оформления ипотеки и проверки юридической чистоты квартиры может запросить специфические документы. Например, справку от нотариуса, в которой сказано, что других наследников на квартиру нет, если с момента принятия наследства прошло меньше 6 месяцев.

Оставьте время для форс-мажоров. И обязательно предупредите риэлторов о возможных сложностях. Например, если вы делали перепланировку, но пока не узаконили ее – перед продажей самое время довести дело до конца.

Ситуации с продажей квартир бывают разные, и иногда простая с виду сделка превращается в беготню по разным учреждениям. Чтобы не допустить большинство проблем, достаточно предупредить риэлтора и спланировать, как вы эту трудность будете преодолевать.

И контролируйте, проверяйте, созванивайтесь, требуйте от самих риэлторов и даже вышестоящего начальства отчет о проделанной работе. Получили ли риэлторы сегодня справку, забрали ли договор? Если нет, то почему? Помните – вы наняли риэлторов, чтобы упростить себе жизнь. Вы платите им деньги – и вправе требовать исполнения всех обязательств.

Владимир заключил договор с риэлторским агентством, и по его условиям ему было запрещено самостоятельно искать покупателей на свою квартиру или обращаться к конкурентам. Владимира заверили, что его «однушка» улетит за пару недель. Однако прошло 2 месяца, а по наводке агентства пришла лишь пара покупателей, и то без риэлторов. Когда Владимир пришел в офис разбираться, руководитель встретил его с круглыми глазами.
Как оказалось, «специалисты», назначенные работать с Владимиром, отчитывались перед начальством, что регулярно водили покупателей, но клиент попался несговорчивый и не уступал в цене. То время, когда риэлторы якобы уезжали на показ квартиры, они использовали для проворачивания «левых» сделок.

Внимательно читайте документы, предоставленные риэлторами

Бывает, что в них закрадываются ошибки. Например, один мой знакомый три раза ходил в МФЦ и вносил исправления в документацию, так как риэлторы неправильно прописали в договоре купли-продажи его фамилию. Конечно, сам виноват – если бы увидел, то сразу бы переделал. А так пришлось побегать и помучиться.

То же касается и всех справок, которые заказывают посредники. Бывают, что ошибаются с номером квартиры или адресом.

Никто лучше вас не знает ваши персональные данные – уточняйте сразу.

Не выдавайте риэлторам генеральную доверенность

Если посредники настаивают на выдаче доверенности, чтобы они могли действовать от вашего имени, выдайте им доверенность на сдачу и получение документов. Давать генеральную доверенность или право на распоряжение деньгами – ошибка. Немало случаев, когда недобросовестные риэлторы совершали сомнительную сделку от имени своих клиентов.

Возможно ли вообще заключить сделку без риэлторов? Более чем, особенно, если у вас простая купля-продажа без обременений, детей и ипотеки.

Процедура проста до банальности:

находите покупателя или продавца;
заключаете с ним предварительный договор, если кому-то нужно найти деньги,
подписывайте основной договор;
сдаете все документы в МФЦ;
ждете 2 недели и получаете их обратно вместе с выпиской из Росреестра.

Список справок и выписок, которые нужно прикладывать к договору, короток. Его сообщит любой юрист или специалист МФЦ. Кроме того, примерный список я уже давал выше, на него можно смело опираться.

Что касается договора, то в его составлении нет ничего сложного. Нет никакой разницы, кто напишет его: вы сами, студент юрфака или профессиональный юрист. Закон не предъявляет жестких требований к структуре – главное, чтобы присутствовали все значимые элементы, а цены и сроки устраивали обе стороны.

Если же ситуация посложнее, например, вам нужна ипотека или в сделке участвуют дети, и вы не знаете, с какого конца подойти к решению проблемы, то перед тем, как бежать к риэлторам, стоит получить консультацию у независимого юриста. Он разложит по полочкам, что вам нужно сделать, и предложит готовый алгоритм. За это вы заплатите от 1 до 5 тысяч рублей. Это меньше, чем десятки тысяч, которые попросит риэлтор.

Конечно, придется побегать, но вы получите бесценный опыт, а сэкономленные средства сможете применить более умно – например, купить на них акции.

В России не предполагается лицензирование деятельности агентств недвижимости, поэтому в этой сфере формируется благоприятная среда для реализации мошеннических схем. Однако можно проверить, состоит ли агентство в Московской ассоциации риэлторов или в Российской гильдии риэлторов. Для вступления в эти объединения необходимы рекомендации и денежный взнос, кроме того, перед вступлением агентство подвергается проверке. Поэтому вряд ли среди членов этих объединений найдутся мошенники.

При посещении офиса агентства необходимо выяснить, есть ли уголок для клиентов с важной информацией и книгой жалоб и предложений. Фирмы-однодневки обычно пренебрегают созданием информационного поля.

В каждом агентстве клиенту назначается определенный риэлтор, с которым он будет работать. И ещё до начала работы следует проверить наличие у риэлтора доверенности, позволяющей подписывать документы от имени агентства.

Тщательно проверяйте договоры

Любой договор, который заключается с агентством недвижимости, нуждается в тщательной проверке. Прочитайте все страницы, при необходимости задайте вопросы, уточните спорные моменты.

Договор об оказании услуг

В этом договоре должно быть указано:

название услуг;
условия сотрудничества;
стоимость и порядок оплаты;
срок действия договора.

Внимательное прочтение договора, в том числе и текста, написанного мелким шрифтом внизу страниц, позволит избежать подводных камней. Часто в договорах бывают сноски, где указаны невыгодные или неприемлемые для клиента условия.

Подписывать договор, в котором есть пункт об ограничении количества просмотров объекта недвижимости, не стоит, так как это условие сокращает число доступных вариантов.

Очень важно, чтобы договор предусматривал возможность предоставления риэлтором справок и документов, подтверждающих юридическую чистоту недвижимости.

Договор поручения

Этот документ дает больше прав риэлтору, чем договор об оказании услуг. В нем указывается, что риэлтор является посредником и в установленный срок может выполнять различные действия по поручению владельца объекта недвижимости: получать аванс или залог, заключать договор, согласовывать разные моменты с потенциальным покупателем.

Подписывать такой договор рекомендуется только в том случае, если есть уверенность в надежности агентства. Особое внимание при этом желательно уделить пункту, в котором обозначены полномочия посредника.

Договор найма

При аренде недвижимости заключается договор найма. Он будет краткосрочным, если оформляется менее чем на 1 год, или долгосрочным, если заключается на 1-5 лет. Срок договора иногда не указывается, тогда, как правило, он действует в течение 5 лет.

В этом договоре особенно внимательно нужно ознакомиться с условиями досрочного расторжения. Если же таковых нет, то действия арендодателя по расторжению договорных отношений и выселению жильцов будут не правомерными до истечения срока действия договора.

Аренда жилья всегда предполагает внесение залога в размере месячной платы. При этом в договоре должны быть прописаны правила возврата залога в том случае, если жильцы решат съехать раньше времени. Иногда залог не возвращается, или жильцы получают назад только его часть.

В договоре найма может быть пункт о повышении арендной платы. В нем указывается, насколько арендодатель может повысить аренду, например, в процентном соотношении к начальной стоимости и в годовом выражении. Если такого пункта нет, то владелец недвижимости может повысить стоимость только один раз в год, предварительно письменно уведомив об этом жильцов.

Тем, кто планирует снимать квартиру на длительный срок, рекомендуется уточнить, можно ли делать в квартире ремонт и менять обстановку. Часто в договоре прописано, что квартиру нужно оставить в первоначальном состоянии.

Расчет с агентством за сделку купли-продажи

Оплатить услуги в полном объеме сразу предлагают только мошенники. Не стоит на это соглашаться. Надежный посредник предложит схему оплаты, которая будет удобна не только ему, но и клиенту.

Так, например, риэлтор может попросить аванс в размере до 100 тысяч рублей, а оставшуюся сумму предложит клиенту внести уже после совершения сделки. Агентство может рассматривать аккредитив или банковский перевод на счет организации. Аккредитив подразумевает открытие специального счета в банке, на который клиент заранее вносит средства. С такого счета агентство получит деньги только после выполнения своих обязательств и регистрации прав собственности на объект недвижимости.

Оплата услуг по аренде жилья

Средняя стоимость услуг риэлторов составляет 50% от суммы ежемесячной арендной платы. Но в Москве и других крупных городах стоимость может достигать и 100%.

Оплачивать услуги агентства может как арендатор, так и арендодатель, но независимо от этого, оплата производится в момент заключения договора найма и передачи ключей. Если же поступит предложение внести небольшой задаток, в размере 5-10 тысяч рублей еще перед просмотром квартиры, сразу нужно задуматься о мошенничестве. Надежные агентства никогда не предлагают такое своим клиентам. С подобным мошенничеством часто сталкиваются потенциальные арендаторы: риэлтор, являющийся мошенником, предлагает обратившемуся человеку очень хороший вариант жилья по невысокой стоимости и предупреждает, что если не внести аванс сейчас, то эта квартира будет предложена другому. Мошенники очень тонко воздействуют на психику, тем самым побуждая к решительным действиям, а потом обрывают связь и пропадают навсегда.

При заключении договора нужно внимательно ознакомиться с документами на квартиру, документами удостоверяющими личность хозяина и риэлтора, и только после этого вносить оплату услуг. Следует остерегаться «черных риэлторов», которые снимают квартиру на сутки, приводят туда клиента и знакомят с подставным хозяином, а на следующий день приходит настоящий хозяин и просит освободить квартиру.

Несколько советов напоследок

1. Сверяйте название агентства в документах, уделяйте внимание проверке реквизитов. В договоре должны быть указаны следующие данные: ФИО директора, ИНН, номер государственной регистрации, банковский счет. Убедиться в их достоверности можно на сайте Федеральной налоговой службы с помощью сервиса «Риски бизнеса: проверь себя и контрагента».

2. На руки риэлтору нужно давать только копии документов, это сократит риск мошенничества. Если для каких-то процедур требуются оригиналы документов, то лучше присутствовать на них лично.

3. При покупке недвижимости требуйте от риэлтора проверки её юридической чистоты. Но не стоит ограничиваться только этим: подстрахуйтесь и самостоятельно проверьте документы.

Изначально я не хотела так делать. Хотя я юрист и могу сама оформить документы для сделки, всех нюансов я не знаю. Но когда стала расспрашивать коллег и знакомых, их рассказы о риелторах меня смутили. Теперь я настроена все сделать сама и не переплачивать.

Расскажу, к каким уловкам прибегают недобросовестные риелторы и что в идеале должен делать профессиональный риелтор, когда продает квартиру.

Как работает схема. Собственник размещает объявление на «Авито», «Юле» или другой площадке. Почти сразу же ему звонит потенциальный покупатель. Как правило, он уже по телефону заявляет, что квартира ему подходит по всем параметрам и он готов как можно скорее ее посмотреть и купить.

Во время просмотра выясняется, что покупатель — риелтор. Он и рад бы купить квартиру для себя, но она уже совсем ему не нравится. Но зато у него есть приятель, которому эта недвижимость точно подойдет.

Далее продавца везут в офис или на месте предлагают заключить два договора: об оказании юридических услуг и о задатке от потенциального покупателя. В договорах, как правило, фигурирует одна и та же сумма.

Получается такая схема:

мифический покупатель уже готов внести задаток за квартиру в 10 тысяч рублей — этот задаток риелтор отдает продавцу;
риелтор как будто уже оказал услугу — нашел продавцу покупателя. За это он просит оплату, равную задатку, то есть те же 10 тысяч рублей.

Фактически никакого обмена деньгами не происходит — продавец получает задаток, но тут же тратит его на оплату риелторских услуг. Причем услуги уже оказаны — покупатель как бы найден. Дальше продавец успокаивается, что сделка вот-вот уже произойдет, а риелторы только в этот момент по-настоящему приступают к поискам реального покупателя.

Так продавец становится клиентом риелтора, который обманул его уже на старте работы. А риелтор получает нового клиента и возможность открыто продавать его квартиру.

Что делать. Лучше сразу проконсультироваться с юристом, как себя вести. Юрист, скорее всего, порекомендует ничего не подписывать и привезти тексты соглашений на правовую оценку.

Если риелтор наотрез отказывается отдавать договоры или не дает клиенту времени, чтобы обдумать сделку, это должно настораживать. Такое поведение может говорить о том, что агент хочет что-то скрыть или что какое-то условие договора вам точно не понравится.

Например, в договоре может быть пункт, в котором риелтор не гарантирует, что он действительно продаст вашу квартиру. В договоре из примера ниже этот пункт сформулирован так: «Заказчик осознает, что недостижение цели, скорее всего, не является следствием ненадлежащего исполнения договора исполнителем, так как достижение любого результата невозможно гарантировать со всей определенностью. Исполнитель гарантирует лишь, что услуга будет квалифицированной и своевременной».

Как работает схема. Агент заверяет продавца, что у него есть собственная уникальная база потенциальных покупателей. Чтобы оправдать ваши ожидания, он может привлечь целую толпу — друзей или родственников. Они будут звонить и старательно изображать потенциальных покупателей.

На первый взгляд такая схема кажется бессмысленной: зачем агенту искусственно увеличивать количество показов? Но бывает, что по договору риелтор обязан лишь помогать продавать, а не гарантировать результат в виде продажи квартиры. Поэтому большим количеством звонков он сохраняет репутацию и получает за это деньги как за оказанную услугу.

Что делать. Не доверять риелторам, которые утверждают, что у них есть огромная база покупателей. У хорошего агента наверняка есть контакты потенциальных покупателей, но это все равно для владельца квартиры ничего не гарантирует.

Нормальные агенты регулярно отчитываются клиентам, сколько просмотров объявлений и звонков поступило по их недвижимости, а также сколько просмотров в итоге состоялось. Они могут присылать полноценные текстовые отчеты на электронную почту или рассказывать обо всем в ходе телефонного разговора — как договоритесь.

Конечно, такие отчеты не панацея, показатели в них тоже могут врать. Но честный агент всегда сможет предоставить что-то еще, например скриншоты переписок с потенциальными покупателями.

Еще вы можете попросить риелтора составлять отдельные письменные акты о просмотрах, которые должен заполнять и подписывать потенциальный покупатель. Десять актов, заполненных разными людьми, даже визуально будут выглядеть по-разному — сжульничать здесь уже гораздо сложнее.

Как работает схема. Риелторы составляют объявления так, чтобы обойти нюансы, которые отпугивают покупателей.

Например, люди не слишком любят покупать квартиры на первом этаже. Поэтому в объявлении указывают второй этаж. А когда покупатель хочет посмотреть такую квартиру, риелтор правду об этаже по телефону не говорит. Уже на месте покупателю показывают эту квартиру на первом этаже, раз уж он все равно приехал. Или предлагают посмотреть ее как другой вариант, потому что «ту квартиру на втором этаже уже купили». Такая же ситуация может быть с ценой, площадью, количеством комнат и другими параметрами квартиры.

Задача всех этих уловок — создать большое количество звонков. Это хорошо для риелтора: люди звонят, их номера остаются в базе, позже им можно перезванивать и предлагать другие варианты. Но совершенно бесполезно для конкретного продавца: вряд ли риелтор сможет продать вашу квартиру человеку, который изначально рассматривал для себя жилье с другими характеристиками.

Что делать. Следите за тем, чтобы риелтор размещал достоверную информацию о вашей квартире: проверьте объявление перед публикацией, время от времени просматривайте опубликованный вариант. Договоритесь с агентом, чтобы любые изменения он согласовывал с вами. В конечном итоге цель риелторской работы должна быть не в количестве откликов, а в их качестве.

Как работает схема. Риелторы не помогают бесплатно. За свою работу они просят либо процент от сделки, либо фиксированную сумму.

Бывает, что один риелтор получает деньги за свою работу и от продавца, и от покупателя. Продавец платит деньги риелтору за поиск покупателя, а при подписании договора купли-продажи узнает, что и покупатель заплатил этому же риелтору за поиск подходящей для него квартиры.

Другой пример — скидка от продавца, которую риелтор забирает себе. Работает это так:

Продавец определяет цену квартиры, например 3 млн рублей.
Риелтор долго убеждает его, что за такие деньги продать это жилье невозможно. В результате продавец соглашается цену снизить.
Риелтор ищет покупателя на первоначальную цену и перед сделкой сообщает продавцу, что в договоре купли-продажи все-таки будут указаны 3 млн, но разницу в цене он заберет себе. И это помимо комиссионных!
Продавец может и не согласиться на такие условия, но тогда он останется без покупателя.
Ничего не подозревающий покупатель платит 3 млн, хотя без риелтора сделка вышла бы дешевле.

Возможна и другая ситуация: риелтор находит покупателя на цену, которая больше первоначальной, а разницу забирает себе. В любом случае решение остается за продавцом, а в тексте договора купли-продажи будет указана именно та цена, на которую согласны обе стороны.

Что делать. С точки зрения ценообразования лучше вообще обходиться без посредников. Но если вам все-таки помогает риелтор, обязательно проговорите с ним и зафиксируйте в договоре все нюансы, связанные с ценой.

Главное в любой ситуации — не поддавайтесь на провокации и письменно указывайте в договоре все важные для вас вопросы.

Фразы, которые можно использовать в тексте соглашения с риелтором

Что обсуждаете	Как прописываете в договоре
За какую сумму вы хотите продать квартиру	«Начальная стоимость объекта определена в размере…»
Какую стоимость рекомендует риелтор	«Рекомендованная исполнителем стоимость объекта на дату заключения договора составляет…»
Готовы ли вы сделать скидку	«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Тогда она может определяться в дополнительном соглашении. Любые изменения стоимости должны согласовываться с заказчиком и подтверждаться его подписью»

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Изменения стоимости возможны без дополнительного согласования с заказчиком, но не более, чем на n% от первоначальной цены»

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Тогда она может определяться в дополнительном соглашении. Любые изменения стоимости должны согласовываться с заказчиком и подтверждаться его подписью»

«Стоимость объекта не может меняться в процессе переговоров»

«Полный размер вознаграждения агента по настоящему договору составляет n% от стоимости объекта»

«Размер вознаграждения агента по настоящему договору не зависит от итоговой стоимости объекта и составляет n тысяч рублей»

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания договора по отчуждению объекта»

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания настоящего договора»

Как работает схема. На просмотр квартиры приезжает потенциальный покупатель, который оказывается специалистом по недвижимости в известном агентстве. Он предлагает помощь в продаже и готов сразу же заключить договор на поиск покупателя и забрать аванс за свою работу. Но проблема в том, что агент никак не фигурирует в соглашении. И если у заказчика он просит паспорт, чтобы внести его данные в текст, то свой паспорт он даже не показывает. Это совсем не похоже на честную сделку, потому что нет никаких гарантий, что риелтор не убежит от вас с вашими же деньгами — вы о нем ничего не знаете.

Что делать. Всегда проверять полномочия человека, который называет себя риелтором или агентом по недвижимости. Для начала узнайте, от чьего имени он работает: риелтор может быть сотрудником агентства или частным специалистом. Если столкнулись с частником, попросите паспорт и проследите, чтобы верные паспортные данные были внесены в договор.

Если человек представляется сотрудником агентства, в договоре все равно должны быть указаны его данные. Он может быть представителем этого агентства или непосредственным исполнителем.

В первом случае в шапке договора написано что-то вроде «агентство „Рога и копыта“ в лице представителя по доверенности Иванова А. А.». У риелтора в этой ситуации должна быть доверенность.

Доверенность может быть напечатана на фирменном бланке организации или на обычной бумаге — это не влияет на ее действительность. Важно, чтобы в ней были указаны:

Дата выдачи.
Наименование организации.
ИНН.
ОГРН.
Подпись руководителя.
Перечень действий, которые разрешено совершать агенту. Допустима формулировка вроде «представитель имеет право подписывать от имени доверителя любые документы».

Во втором случае у агента может не быть доверенности, но его данные все равно заносятся в договор, например, такой формулировкой: «Для выполнения обязательств по договору исполнитель выделяет в качестве непосредственного исполнителя поручения — ФИО и паспортные данные агента».

Если в договоре нет данных агента, найдите телефон агентства в интернете и позвоните туда. Уточните, действительно ли там работает такой человек и имеет ли он право заключать договоры.

Проверить, что организация существует, можно на сайте ФНС

Если уверенности по-прежнему нет, договоритесь о подписании соглашения в офисе компании.

Чтобы избежать неприятностей, не верьте на слово и всегда требуйте документы.

Что делает нормальный риелтор при продаже квартиры

Профессиональный риелтор может серьезно облегчить вам жизнь при продаже жилья. Вот что он, вообще-то , должен делать.

Определять и обосновывать цену объекта. Продажа начинается с анализа рынка. Агент всегда проводит исследование и по специальной методике определяет реальную цену квартиры. Она может не совпадать как с той, за которую клиент мечтает продать свою квартиру, так и с той, за которую потенциальный покупатель готов ее купить. То есть цены, по которым выставлены квартиры на «Авито» и «Циане», — это страна иллюзий собственника.

Заниматься предпродажной подготовкой — это уборка и обезличивание жилья. Риелтор подсказывает продавцу, что именно нужно убрать, а что можно оставить на своих местах. Чтобы покупатель заинтересовался, он должен представить себя в этой квартире, значит, в ней не должно быть фотографий, кубков, медалей и других памятных для продавца вещей.

Для профессионального риелтора это очень важный этап, без которого нельзя переходить к фотографированию и размещению объявлений.

Проводить фотосессию и подготовку 3Д-плана. Хороший риелтор позаботится о том, чтобы фото квартиры были панорамными и объемными, высокого качества и с удачных ракурсов, а план — не скан-копией техпаспорта.

Размещать объявления как на популярных электронных площадках, так и во внутренней риелторской базе, а также запускать рекламу.

Проводить показы. Профессиональный показ — это всегда немного театральная постановка. Агент представляет жилье с точки зрения потребностей покупателя, рассказывает об инфраструктуре, помогает представить возможную перепланировку. Кроме этого, он обязательно объяснит, как использовать материнский капитал или взять ипотеку на покупку этой квартиры.

Помогать продавцу и покупателю после показа. На этом этапе заключается предварительный договор со сроками, формой оплаты и другими условиями будущей сделки. Риелтор объясняет сторонам разницу между авансом и задатком, проводит полную юридическую экспертизу объекта, помогает с оформлением ипотеки, собирает все необходимые справки и т. д.

На этом же этапе агент помогает выбрать форму оплаты. В случае если покупатель планирует взять ипотеку, риелтор помогает выбрать банк и оформить необходимые документы. Иногда по договоренности с риелтором банки даже предлагают более выгодные условия кредитования за то, что агенты приводят им клиентов.

Помогать сторонам при заключении основного договора. Агент готовит текст соглашения, помогает выбрать безопасную схему расчетов, сопровождает клиента на госрегистрацию, поддерживает, помогает решить вопросы, возникающие после переезда. Например, следит, чтобы стороны подписали акт приема-передачи, договорились о том, кто оплачивает коммунальные платежи до перехода права и т. д.

Если риелтор на этапе показов привлекает менеджера по продажам, а для заключения сделки — юриста и при необходимости ипотечного брокера — это хороший маркер профессионального агента. Один человек вряд ли может одинаково хорошо разбираться во всех нюансах продажи на всех ее этапах, а работа в команде гораздо надежнее.

Как выбрать риелтора, которому можно доверять

Вот признаки нормального риелтора.

Не обещает мгновенных продаж, потому что не существует никаких баз клиентов, которые готовы купить ваше жилье прямо сейчас. Каждая сделка индивидуальна, подходящего покупателя найти сложно, а звонки по скрипту «у меня уже есть для вас покупатель» — это вранье.

При первом контакте не скрывает свой статус. Нет смысла делать вид, что ты не риелтор, если общаешься с потенциальным клиентом. Важно, наоборот, полноценно представиться, а на личной встрече показать визитку и паспорт.

Расскажет клиенту об условиях своей работы. Профессионал объяснит, что, например, уже работает с несколькими аналогичными квартирами в том же районе, знает особенности и готов помогать вам. Условия его работы не являются секретом.

Покажет шаблон договора, ответит на все вопросы, обязательно даст время подумать и внимательно изучить соглашение. Если риелтор торопит вас, манипулирует тем, что у него нет времени или вы вот-вот потеряете покупателя, раздражается от ваших вопросов — это признак непрофессионала.

Агент не станет работать бесплатно, но хороший показатель — если он не боится называть стоимость своих услуг и четко разъясняет, что именно входит в его работу.

И, конечно, самый надежный способ выбрать риелтора, которому можно доверять, — это рекомендации знакомых.