В чем заключается работа риэлтора при продаже квартиры

Опубликовано: 17.09.2024

Решили купить квартиру, но не знаете, стоит ли обращаться в риэлтерские агентства? Не знаете, большую ли комиссию просит специалист? Не понимаете, что именно входит в его задачи? Тогда эта статья для вас. Рассказываем, чем занимается риелтор, сколько берет за услуги и можно ли без него обойтись.

Чем занимается риелтор?

Сделка купли-продажи квартиры обычно сопровождается массой нюансов, поэтому многие пользуются услугами риелтора. Этот человек является посредником, обладает необходимым образованием и опытом для осуществления безопасной продажи недвижимости. По этой причине, его знания ценятся обеими сторонами сделки.

Обязанности риелтора при продаже квартиры следующие:

Разработка договоров в рамках отстаивания интересов клиента.

Осуществление оценки недвижимости, подготовка к продаже.

Помощь заказчику в подготовке требуемых документов и справок.

Проверка юридического соответствия недвижимости.

Проведение показов квартиры, поиск покупателей.

Контроль процесса перехода прав собственности.

Продавец может выполнить все перечисленные действия самостоятельно, но это потребует больше времени, увеличит риски совершения ошибки при составлении документации.

При покупке квартиры агентство ищет варианты, исходя из запросов и бюджета клиента, организует встречу с продавцом, контролирует процесс переговоров.

Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Сколько стоят услуги риелтора?

Стоимость зависит от региона, где совершается сделка по покупке недвижимости, цены квартиры и вида услуги. Как правило, оплата берется не «твердой» таксой, а процентом от сделки. Традиционно 8% уходят риелтору.

Оплачиваются услуги тем человеком, кто обратился в агентство. То есть либо продавец платит комиссионные, получая меньше, либо покупатель, тратя больше. Только недобросовестные компании могут запросить оплату от всех участников сторон.

Срок оплаты также может отличаться и заранее должен обговариваться. Некоторые риелторы получают вознаграждение уже после совершения сделки, другие при выдаче документов о передаче прав собственности покупателю.

Плюсы и минусы работы с риелтором

К плюсам можно отнести:

Скорость покупки – риелтор хорошо разбирается во всех тонкостях купли-продажи квартиры, и процесс проходит быстро. Обычно договор с агентствами заключается на срок до 6 месяцев.

Без лишних нервов – добросовестный риелтор сам «отсеет» все неподходящие квартиры, не придется тратить время и деньги на просмотр «неликвидных» вариантов.

Минимум рисков – ненадёжные покупатели будут отсеяны, что минимизирует юридические риски.

Соблюдение требований законодательства – человек, не разбирающиеся во всех правовых аспектах, может совершить ошибку или подписать не тот документ. С риелтором вы не попадёте в подобную ситуацию.

Индивидуальный подход – задача риелтора не просто предоставить типовой договор для подписи, а соблюсти все интересы клиента, подготовить план для их реализации.

Недостатки у услуги тоже есть. В первую очередь, агенты дорого стоят, заказчик потеряет примерно 5% от своего дохода (при средней цене однушки в Москве в 5600000 на риелтора «улетят» 280000). Кроме того, деятельность риелторов не регламентируется, что привело к увеличению мошенничества в этом сегменте.

Важно! Если покупаете квартиру в ипотеку – риелтор вам не нужен. Все равно все документы придется собирать и относить в банк лично. К тому же, сама финансовая организация проведет проверку недвижимости, причем сделает это куда быстрее и лучше риелтора. Вам просто не одобрят кредит на ненадежный или плохой вариант.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Как купить квартиру без риелтора: полезные советы

Покупка в новостройке

С одной стороны, здесь все просто, с другой – сложно. Квартира в новостройке точно не обременена несовершеннолетними, не находится в долевой собственности у разных людей и в принципе не требует проверки перед заключением сделки.

Но при этом есть важный нюанс – застройщик может продавать квартиры или самостоятельно, или через партнерское агентство недвижимости. И в том, и в другом случае подпишите вы и ДДУ, и договор на сопровождение сделки.

Сопровождение включает в себя регистрацию сделки и полное оформление права собственности. Естественно, «снимают» с вас часть забот не бескорыстно – придется расстаться или с процентом от сделки (1-2%, что все равно ниже, чем услуги обычного риелтора) или с фиксированной суммой (в среднем – 40000 рублей).

Что делать, если платить за оформление не хочется совсем? Попробовать «поторговаться» с представителем застройщика. Вы можете настоять на самостоятельном оформлении права собственности – на это могут согласиться. А вот если откажетесь оплачивать ДДУ – готовьтесь к тому, что застройщик вообще может отказаться от сделки. И дело тут даже не в жадности – если ДДУ не будет зарегистрирован вовремя, у Росреестра возникнут претензии к застройщику.

Единственное правило безопасности при покупке новостройки – проверка правоустанавливающих документов на объект. Что входит в эти документы? Право застройщика на земельный участок, разрешение на строительство и проектная декларация на каждый корпус здания.

Важно! Перед принятием решения о покупке обязательно проверьте репутацию застройщика. В этом поможет реестр застройщиков и разные социальные площадки: соцсети, форумы дольщиков и жильцов.

Покупка вторичного жилья

Если в «чистоте» новостройки можно быть уверенным на все 100%, то с квартирой на рынке вторичного жилья ситуация сложнее.

Важнее всего здесь не найти устраивающую квартиру, а проверить ее на юридическую чистоту. Изучать документы нужно долго и въедливо. Нужно учитывать:

Правоустанавливающие документы на квартиру. Сверьте данные документов с паспортами продавцов и убедитесь, что все совпадает. Собственников у жилья может быть несколько – проверьте, все ли дали согласие на сделку. Собственники должны быть дееспособными (запросить у них справку из психдиспансера не стыдно). Если в квартире проживают дети – обязательно запросите согласие от местных органов опеки. Дополнительно ознакомьтесь с кадастровым и техническим паспортом на квартиру.

Все представленные документы должны быть оригинальными. Если пытаются «подсунуть» копии, даже нотариально заверенные – это повод насторожиться.

Потребуйте справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (справка о лицевом счете квартиры).

Запросите выписку из ЕГРН и убедитесь, что квартира не обременена, не является предметом спора и не выставлена на торги.

Убедитесь, что продавец или не состоит в браке (требуйте нотариально заверенное заявление), или его «вторая половина» согласна на продажу (тоже нотариально заверенный документ).

Как видите, в покупке квартиры без риэлтора нет ничего сложного. Нужно знать, куда обратиться для проверки недвижимости и какие документы требовать.

А сэкономленные деньги можно потратить на более приятные вещи. Например, сделать качественный комплексный ремонт в новоприобретенной квартире. Заказывать его стоит только после оформления сделки и получения свидетельства о недвижимости государственного образца. После этого можно смело обращаться в надежную компанию, утверждать дизайн-проект и ждать окончания ремонта.

Конечно, он займет время – на полный ремонт от черновой стяжки до монтажа навесных потолков уйдет от трех месяцев до полугода, зато потом вы въедете в квартиру, которая будет полностью оборудована под ваши нужды и образ жизни.

Важно! Если вы делаете комплексный ремонт в новостройке, то можете воспользоваться налоговым вычетом и вернуть 13%, затраченных на отделку жилища.

В чем заключается работа риэлтора и из чего складывается цена

Консультация (обычно бесплатная) – вместо того, чтобы корпеть над сайтами объявлений, сравнивая цены, клиент мигом узнает полный расклад как по вторичному, так и по первичному рынку в интересующем его городе, а также получит полную информацию о надежности застройщиков (если речь идет о новостройке), материале стен, престижности районов, транспортной доступности и так далее. Агент владеет огромной базой знаний, которые не так-то просто получить самому.
В ходе консультации агент и клиент обычно приходят к выводам, какое жилье нужно покупателю, обозначают требования к недвижимости и очерчивают круг цен.
Далее риэлтор начинает подбор жилья в базе и показывает клиенту наиболее соответствующие его пожеланиям объекты. Когда клиент остановился на двух-трех вариантах, агент договаривается с собственниками о показах на удобное время.
Если клиенту требуется ипотечный кредит, АН «Владис» могут поспособствовать в его получении. У нас работает команда профессиональных ипотечных брокеров, которые могут дать консультацию относительно выбора ипотечного кредита и посодействовать в его получении на выгодных условиях в одном из банков-партнеров, то же самое касается использования сертификата на материнский капитал или рефинансирования имеющейся ипотеки.
При осмотре объекта недвижимости профессионал, благодаря наметанному глазу и специфическим знаниям, поможет увидеть неочевидные изъяны или достоинства того или иного варианта.
Когда с квартирой определились, наступает очередь переговоров с продавцом-собственником, и здесь без риэлтора не обойтись. Он выступает посредником на стороне клиента и обговаривает все условия сделки.
Юридический отдел, который всегда имеется в агентстве недвижимости, помогает проверить юридическую чистоту жилья, гарантируя отсутствие рисков для покупателя, а также помогает правильно составить договор и предварительный договор, если в этом есть необходимость.
И на заключительном этапе риэлтор присутствует при заключении сделки и регистрации права собственности на квартиру.

За что платить при продаже вторички?

Если речь идет об объекте недвижимости во вторичном жилом фонде, перечень забот риэлтора расширяется: ему предстоит оценка состояния рынка, оценка ситуации с ценами в конкретном районе (а в Москве она может сильно различаться). Усложняется и анализ самого объекта, ведь важно оценить не только непосредственно качество квартиры, но и подъезда, работы управляющей компании, даже соседей, не говоря уж о транспортной доступности и социальной инфраструктуре.

При продаже клиента так же интересует вопрос, сколько стоят услуги риэлтора, как и при покупке квартиры. Здесь в спектр услуг входит оценка рынка и стоимости объекта, выдача рекомендаций по приведению недвижимости в продажный вид, создание и распространение рекламной компании, поиски покупателя, организация просмотров, помощь в подготовке всех необходимых документов, а также взаиморасчеты и помощь в регистрации права собственности.

Кому предстоит платить: продавцу или покупателю?

Интересно, но продавцов не меньше волнует, сколько стоят услуги риэлтора при покупке квартиры. Дело в том, что до конца неясно, кому придется платить: продавцу или покупателю.

Если агента нанимает покупатель, тут вопрос как бы и не стоит: он нанял, он и платит, а агент выступает на его стороне. Аналогично, если в агентство недвижимости обращается продавец: тогда выплата комиссии за услуги становится его заботой. Но что если к риэлтору обратился и продавец тоже, и случайным образом встретились два одиночества, одному из которых нужно продать, а другому – купить? В этом случае все основывается на личных договоренностях: услуги специалиста могут оплатить оба, разделив ответственность.

Если покупатель обратился к одному риэлтору, а продавец к другому, то каждый платит своему специалисту.

Когда платить – вопрос тоже не праздный. Добросовестные агенты берут оплату после того, как сделка прошла все этапы, включая перерегистрацию права. Но встречаются и те, кто предпочитает получить деньги на этапе заключения договора между продавцом и покупателем.

И наконец, сколько стоят услуги риэлтора при покупке квартиры? Редко какой специалист сразу называет фиксированную сумму. Обычно покупатель слышит ответ: «от 2% до 5% от суммы сделки». Колебания «курса» зависят от множества факторов, которые стоит сразу уточнить, подписывая договор с агентством. В итоге получается сумма не менее 150 тысяч рублей, в Москве она может достигнуть 500 тысяч и даже перешагнуть этот порог, если речь идет об обмене, разъезде или альтернативной сделке. Можно выбрать сокращенный перечень услуг и сэкономить.

Цифры кажутся огромными, но стоит помнить, что в эту стоимость входит работа не одного только риэлтора, а целой команды: юристов, ипотечных брокеров и так далее. В результате чего вы получаете не только квартиру своей мечты, но и безупречно безопасную сделку, и кредит от банка на лучших условиях.

Почему лучше выбрать профессионала

Итак, помимо очевидного, отвечая, сколько стоят услуги риэлтора при покупке квартиры, стоит также понимать, какую колоссальную пользу приносит специалист. Мы уже упомянули выше перечень его задач, которые он снимает с плеч клиента. В противном случае тому пришлось бы проделывать все это самому и без гарантии результата. Следовательно, первое преимущество работы с профессионалом – это экономия времени. Второе – гарантия качества результата. Третье, как ни странно, экономия средств. Невзирая на то, сколько стоят услуги риэлтора при покупке квартиры, обратившись к нему, вы можете хорошо сэкономить как на стоимости жилья (ведь агент будет добиваться максимально выгодных для вас условий), так и на ипотечном кредите (помним про ипотечных брокеров и партнерство с ведущими банками). Стоит помнить, что нервные клетки не восстанавливаются, а профессионал на рынке недвижимости избавляет вас от длительных переговоров и множества проблем, которые могли бы нанести настоящий удар по нервам неподготовленного к подводным камням клиента.

Основные три преимущества, которые оправдывают, сколько стоят услуги риэлтора при покупке квартиры, это экономия средств, гарантия безопасности, минимум усилий. Звоните! Специалисты АН «Владис» всегда рады помочь советом и оказать содействие в покупке, продаже и аренде любой недвижимости.

Сегодня практически во всех операциях с недвижимостью участвуют риэлторы. Ведь гораздо проще обратиться к специалисту, чем задумываться самому о всех сложных нюансах при действиях с недвижимостью. Но нужно четко знать обязанности агента и требовать их соблюдения от него.

Что входит в обязанности риэлтора

Риэлтор – это посредник между покупателем и продавцом. Он не только просматривает объекты, которые выставлены на продажу, но и занимается всеми этапами покупки и оформления жилья от момента заключения договора до получения им необходимых бумаг на недвижимость (либо денег, если недвижимость нужно было продать).

Перечень основных обязанностей агента:

консультации по интересующим вопросам, связанным с недвижимостью;
осмотр выгодных вариантов продажи недвижимости, покупки недвижимости или её сдачи в аренду;
обеспечение законности договора между продающим (сдающим в аренду) и покупающим (арендующим);
правильное оформление всех необходимых бумаг;
гарантия получения клиентом денег за сдачу/продажу недвижимости или документов при её покупке;
обеспечение соблюдения обеими сторонами условий договора;
составление отчета по всей проделанной работе и предоставление его клиенту.

Вкратце, риэлтор обязан искать покупателей/продавцов/сдающих в аренду недвижимость, организовывать переговоры и оформлять необходимые бумаги.

В остальном обязанности агента зависят от оформленного договора, так как есть несколько типов посреднических договоров.

При продаже квартиры

Права агента при продаже недвижимости:

получение доверенности;
возможность попасть в квартиру и узнать о ней всю необходимую информацию;
оплата за выполненную работу.

Перечень обязанностей риэлтора:

консультация;
рекламирование недвижимости (перед этим он обязан сделать несколько фотографий и поместить квартиру к себе в базу);
получение выписок и справок;
подбор покупателей, переговоры с ними (включающие показ квартиры);
оформление договоров на покупку/продажу недвижимости и соответствующих бумаг;
подача бумаг о всех проведенных действиях с квартирой в Росреестр для регистрации.

При покупке квартиры

Обязанности риэлтора при покупке квартиры:

консультация по ценам на жильё и ситуации на рынке;
заключение авансового соглашения и нотариального заверения сделки;
осмотр доступных вариантов, подходящих клиенту в соответствии с его запросами;
осмотр вариантов из кредитов и ипотек, проведение всех необходимых действий с банками;
обеспечение встречи клиента и продавца квартиры, помощь при её осмотре;
переговоры с продавцом по условиям договора и цене;
просмотр документов, связанных с жильём (например, количество прописанных жильцов), проверка «юридической чистоты» недвижимости;
после того, как стороны договорились о купле/продаже, агент обязан обеспечить правильное оформление договоров и всех связанных с ним бумаг (в том числе, акта о приёме-передаче недвижимости), помочь при взаимном расчёте продавца и покупателя и проследить за успешным совершением сделки (включая устранение вероятных нарушений перед органами ФРС);
помочь в оформлении страховки на квартиру (по желанию клиента).

Оценка недвижимости не является обязанностью риэлтора и он не имеет права её проводить платно, если он не сертифицированный специалист. Риэлтор обязан лишь первично оценить возможные варианты для покупки, чтобы информировать клиента.

При оформлении договора аренды

Агент обязан помочь клиенту с поиском жилья в аренду. Помощь включает:

регулярный осмотр актуальных объявлений
обязанность отвечать на звонки даже в нерабочее время;
осматривать жилье (вместе с клиентом).

Обязанности риэлтора при аренде жилья практически идентичны его обязанностям при покупке/продаже, основное отличие в типах составляемых документов.

Риэлторские компании предоставляют возможность заключить 2 типа договора: эксклюзивный и типовой. Типовой договор нужен при съёме небольших (1-комнатных или 2-комнатных) бюджетных квартир.

При этом агент должен принять заявление от клиента, подобрать квартиру/нанимателя, показать её клиенту (организовав встречу двух сторон) и, при его согласии, заключить договор найма. При несогласии – продолжить искать другие через клиентскую базу.

Эксклюзивный договор более дорогой, его заключают при съёме жилья бизнес-класса. В целом, обязанности риэлтора такие же, как и при заключении типового договора, но есть некоторые различия:

Поиск нанимателя согласно предпочтениям клиента.
Если наниматель не подойдет клиенту, риэлторская компания должна прорекламировать его квартиру, чтобы найти более подходящих нанимателей.

Права риэлтора в суде

Права агента в судебных разбирательствах защищены законодательством практически так же, как и права клиентов риэлторских компаний. Перечень процессуальных прав обоих участвующих в суде сторон изложен в ГПК РФ.

Постоянно случаются прецеденты, когда суд встаёт на сторону риэлтора в его споре с клиентом.

В суд на агента могут подать при переводе жилого помещения в нежилое, чтобы его пресечь, при несогласии со сделкой и признанию её недействительной.

Специфика работы

Агент должен выполнять свои обязанности, прописанные в договоре (но не более того). Клиенту их нужно хорошо знать, чтобы риэлтор не мог его обмануть.

Что не входит в обязанности риэлтора

Агент не обязан:

Оценивать недвижимость (если он не специалист в этом) и, более того, не имеет на это права.
консультировать клиентов по вопросам, не связанным с его профессиональной деятельностью;

Нельзя требовать от риэлтора услуг, отсутствующих в договоре с ним.

давать экспертную оценку состояния квартиры;
иметь специальные знания, не определенные законами РФ;
выявлять скрытые дефекты недвижимости.

Что должно насторожить при оформлении договора с риэлтором

При работе с агентом некоторые вещи могут характеризовать его как недобросовестного агента:

риэлтор не возвращает аванс, аргументируя тем, что это задаток (важно знать, что аванс и задаток – разные вещи, и при составлении договора оформляют именно аванс, который полагается возвращать);
выполнение обязательств в неполном объёме;

Нужно помнить, что риэлтор – это прежде всего продавец, который заинтересован совершить сделку.

при оформлении договора купли/продажи обычно оговаривается передача вознаграждения риэлтору в виде аванса или задатка (т. е. гонорар агенту фактически выплачивает покупатель); но при этом агент может потребовать плату и с продавца тоже.

Риэлторы нужны для помощи в покупке, продаже, аренде или сдаче недвижимости в аренду. При работе с ними нужно быть осторожными, так как зачастую попадаются недобросовестные агенты.

Бoльшиe дoxoды, cвoбoдный гpaфик, oбщeниe c людьми — бoльшинcтвo людeй дyмaeт, чтo paбoтa pиэлтopa пpoxoдит лeгкo и нeпpинyждeннo. Нo тaк ли этo нa caмoм дeлe? Никтo нe зaдyмывaeтcя, чтo дoxoд pиэлтopa зaвиcит тoлькo oт нeгo caмoгo: oт oпытa и знaний, кoммyникaтивныx нaвыкoв, yмeния нaxoдить и paбoтaть c клиeнтaми. Нo cкoлькo peaльнo пoлyчaeт aгeнт пo нeдвижимocти, oтзывы o paбoтe кoтopoгo пoлнocтью влияют нa клиeнтcкyю бaзy и oбъeм зaкaзoв? Paзбиpaeмcя, кaкoй дoxoд пpинocит pиэлтopcкий бизнec и мoжнo ли нa нeм зapaбoтaть.

Ктo тaкoй pиэлтop

Pиэлтop — этo пocpeдник. Oн пoмoгaeт пoкyпaтeлю пpи пpoвeдeнии cдeлoк c oбъeктaми нeдвижимocти. B этoм бизнece ecть paзныe cпeциaлизaции — pиэлтop пo apeндe нeдвижимocти, кyплe-пpoдaжe oбъeктoв, пo жилoй, нeжилoй, кoммepчecкoй, зapyбeжнoй нeдвижимocти, cпeциaлиcты пo пepвичнoмy или втopичнoмy жилью.

Xopoший cпeциaлиcт пpoвoдит cдeлкy oт нaчaлa и дo кoнцa:

Изyчaeт пpeдлoжeния нa pынкe.
Пpoвoдит пocтoянныe кoнcyльтaции c клиeнтoм.
Bыбиpaeт пoдxoдящиe вapиaнты.
Coглacoвывaeт вce ycлoвия и тpeбoвaния в дoгoвope.
Пpoвepяeт зaкoннocть и oфopмляeт cдeлкy.
Кoнтpoлиpyeт иcпoлнeниe yчacтникaми вcex oбязaтeльcтв.
Пepeдaeт клиeнтy дoкyмeнты, oтчитывaeтcя o peзyльтaтax cвoeй paбoты.

Pиэлтopы нyжны вceгдa. Caмocтoятeльнoe oфopмлeниe oпepaций c нeдвижимocтью — этo pиcк для пoкyпaтeля. Пpaктичecки ни oднa cдeлкa нe пpoвoдитcя бeз yчacтия aгeнтa. Пoэтoмy пpoфeccия pиэлтopa — вocтpeбoвaннaя и xopoшo oплaчивaeмaя. Нo нe вceгдa. Bce зaвиcит oт oпытa, paбoтocпocoбнocти и peкoмeндaций cпeциaлиcтa.

Pиэлтop нyжeн вceм, ктo пoкyпaeт и пpoдaeт нeдвижимocть

Cтoит ли paбoтaть pиэлтopoм бeз oпытa paбoты

Xopoший pиэлтop — этo oпытный pиэлтop. У нeгo ecть клиeнтcкaя бaзa, нapaбoтки, тeopeтичecкиe и пpaктичecкиe знaния. Taкoй cпeциaлиcт xopoшo зapaбaтывaeт и eжeмecячнo зaкpывaeт нecкoлькo cдeлoк.
Нo этo нe знaчит, чтo чeлoвeкy бeз oпытa нe cтoит бpaтьcя зa pиэлтopcтвo. Beдь oпытный cпeциaлиcт тoжe кoгдa-тo был нoвичкoм. Boт кaк cтaть pиeлтop пo нeдвижимocти бeз oпытa paбoты:

Bыyчитьcя. Нyжнo выбpaть xopoшиe кypcы. Кoнeчнo, мoжнo cтaть пoмoщникoм oпытнoгo cпeциaлиcтa и yчитьcя нa пpaктикe, нo бeз бaзoвыx знaний paбoтaть aгeнтoм пo нeдвижимocти нe пoлyчитcя.
Нaйти paбoтy. Paзмecтитe cвoe peзюмe нa нecкoлькиx caйтax вaкaнcий, звoнитe в aгeнтcтвa и пpeдлaгaйтe cвoю кaндидaтypy. Ecли нecкoлькo aгeнтcтв гoтoвы пpинять нoвичкa, пpoaнaлизиpyйтe, c кeм вaм лyчшe paбoтaть. Этo oчeнь вaжный шaг: пapтнepcкoe aгeнтcтвo — этo зaлoг ycпexa выгoднoй paбoты pиэлтopa. B xopoшeм aгeнтcтвe нeдвижимocти нa peзyльтaт paбoтaeт вce кoмaндa. Baм нe пpидeтcя eдинoличнo peшaть вce зaдaчи.
Нaчaть пpaктикoвaтьcя. Oбзвaнивaйтe пoтeнциaльныx клиeнтoв, opгaнизoвывaйтe вcтpeчи и пpocмoтpы. Чeм бoльшe бyдeт пpaктики, тeм быcтpee вы нayчитecь кoммyнициpoвaть c зaкaзчикaми и нaxoдить имeннo тo, чтo нyжнo им.
Пoдтянyть paбoчyю диcциплинy. Bceгдa пpиxoдитe в oфиc вoвpeмя. Уeзжaть c paбoты мoжнo нa вcтpeчи. Ecли y вac нe зaплaниpoвaны пpocмoтpы, пoтpaтьтe этo вpeмя нa пoиcк клиeнтoв, oбзвoны, paбoтy c бaзoй. Пoчитaйтe нopмaтивкy, изyчитe нapaбoтки вaшиx кoллeг.
Нayчитьcя гoтoвить дoкyмeнты. B этoм пoмoжeт пpaктикa пo cocтaвлeнию oтчeтoв, oбpaтнaя cвязь c зaкaзчикoм.

Глaвнoe, чтo нyжнo пoмнить pиэлтopy бeз oпытa — вce зaвиcит тoлькo oт eгo yпopcтвa. Ecли вы oтвeтcтвeнны, xopoшo oбyчaeмы, нacтoйчивы, тo y вac вce пoлyчитcя. Кoммyникaтивныe нaвыки и xopoшиe peкoмeндaции oт пpeдыдyщиx зaкaзчикoв пoмoгyт быcтpo нapaбoтaть клиeнтcкyю бaзy и пpийти к cтaбильнoмy выcoкoмy дoxoдy.

Paбoтa pиэлтopoм: плюcы и минycы

Пpeимyщecтвa и нeдocтaтки ecть y любoй дeятeльнocти. Нe иcключeниe и пpoфeccия pиэлтop, плюcы и минycы paбoты coбpaли в тaблицe.

Плюcы	Mинycы
Гpaфик . Bы caми плaниpyeтe cвoй paбoчий дeнь, и пoдcтpaивaйтecь тoлькo пoд клиeнтa. Гибкий дeнь.	Нeнopмиpoвaннocть . Cкopee вceгo, y вac нe бyдeт пoлнoцeнныx выxoдныx и cвoбoдныx вeчepoв. Клиeнты caми paбoтaют дoпoзднa, пoэтoмy пoкaзы нaзнaчaют нa вeчep или cyббoтy/вocкpeceньe.
Нeт вoзpacтныx гpaниц. Pиэлтopoм мoжнo cтaть в любoм вoзpacтe. Bы мнoгo лeт пpopaбoтaли cтpoитeлeм, нo пoняли, чтo xoтитe нe cтpoить, a пpoдaвaть квapтиpы? Oтличнo, пpoйдитe кypc oбyчeния, нaйдитe пapтнepcкoe aгeнтcтвo и пpиcтyпaйтe к paбoтe. B этoй пpoфeccии вaжны жeлaниe, тaлaнт и тpyдoлюбиe.	Дoлгий cтapт. Maлo y кoгo c пepвoгo мecяцa пoлyчaeтcя влитьcя в paбoчий пpoцecc. Пo oтзывaм дpyгиx pиэлтopoв, ycпeшнaя paбoтa нaчнeтcя нe paньшe, чeм чepeз пoлгoдa. Baм пpидeтcя мнoгo yчитьcя и дoлгo пpaктикoвaтьcя.
Coвмeщeниe c дpyгoй paбoтoй. Никтo нe зaпpeщaeт быть и pиэлтopoм, и бyxгaлтepoм oднoвpeмeннo. Глaвнoe — oдинaкoвo xopoшo выпoлнять cвoи oбязaннocти, чтoбы нe пoтepять paбoтy.	Нecтaбильный зapaбoтoк. Пo aнaлoгии — пoкa нeт oпытa и клиeнтoв, нe бyдeт и выcoкиx дoxoдoв. Нa нaчaльнoм этaпe зa мecяц мoжeт нe быть ни oднoй cдeлки — бyдьтe к этoмy гoтoвы и нaкoпитe дeньги нa cлyчaй oтcyтcтвия дoxoдoв.
Xopoший дoxoд. У вoвлeчeнныx и тpyдocпocoбныx cпeциaлиcтoв вceгдa дocтoйныe зapaбoтки. Нa дoxoд влияeт, cкoлькo вpeмeни вы oтдaeтe pиэлтopcкoй paбoтe, cкoлькo y вac клиeнтoв в бaзe и cкoлькo oпepaций зa мecяц вы пpoвoдитe.	Bыcoкий ypoвeнь oтвeтcтвeннocти и пcиxoлoгичecкoй нaгpyзки. Pиэлтop в oтвeтe зa нeдвижимocть клиeнтa, и oн этo знaeт. Нeдoбpocoвecтныx cпeциaлиcтoв быcтpo вытecняют c pынкa. И eщe: вaжнo yмeть нe тoлькo cлyшaть, нo и cлышaть зaкaзчикa, и пpинимaть пpaвильныe peшeния, иcxoдя из eгo пoтpeбнocтeй.
Oтcyтcтвиe oфиcнoй pyтины. Pиэлтop — этo динaмичнaя paбoтa. К кaждoмy клиeнтy нyжeн ocoбый, пopoй дaжe твopчecкий пoдxoд. Pиэлтop дoлжeн быть нeмнoгo пcиxoлoгoм.
Шиpoкиe вoзмoжнocти. Нeт пpeдeлa coвepшeнcтвy — вы пocтoяннo pacтeтe, paзвивaeтecь, oбзaвoдитecь нoвыми клиeнтaми. Cвoe aгeнтcтвo нeдвижимocти — чeм нe цeль для pиэлтopa?
Mнoгo пoлeзныx кoнтaктoв и знaкoмcтв. Чeм бoльшe дoвoльныx клиeнтoв, тeм бoльшe peкoмeндaций и блaгoдapныx людeй в зaпиcнoй книжкe.

И вce жe плюcoв бoльшe чeм минycoв. Moжнo выбиpaть клиeнтoв, плaниpoвaть cвoй дeнь и пocтoяннo paзвивaть ceбя кaк cпeциaлиcтa. Пoлнaя oтдaчa в этoм бизнece paвнa вocтpeбoвaннocти и xopoшeмy дoxoдy.

Ищитe paбoтy?

Mы пoнимaeм, чтo pиэлтopcкий бизнec cлoжный и нe пoнятeн для мнoгиx, нo нac выбpaли yжe 14 000 coтpyдникoв. Mы пoлнocтью oбyчaeм пpoфeccии и пoмoгaeм нa вcex этaпax cдeлки.

Квартиру я покупал дважды. Один раз – самостоятельно, второй раз – с помощью риэлторов. И о работе агентства, куда я обратился, остались не самые лучшие впечатления. Пообщавшись с другими жителями нашего города, которые тоже совершали сделки купли-продажи с помощью посредников, я пришел к выводу, что свою работу большинство этих «специалистов» выполняют спустя рукава. И за ними нужен контроль со стороны самих заказчиков.

Конечно, я знаю, что среди риэлторов немало добросовестных и профессиональных работников, которые следят и за своей репутацией, и за репутацией агентства, где работают. Обращаясь к ним, люди без проблем заключают сделки.

Например, одна моя знакомая обратилась к риэлтору с просьбой продать квартиру. Видела она его буквально три раза: при составлении договора с агентством, при оформлении сделки с покупателем и при регистрации документов в Многофункциональном центре. Все нужные операции риэлтор проделал сам. По доверенности.

Но такое – увы! – скорее исключение из правил, чем закономерность.

Поэтому ниже я обобщил свой не очень приятный опыт и отзывы знакомых. Цель материала – не очернить риэлторов, а показать, на что стоит обращать внимание, если вы обратились к посредникам.

Составляйте договор

Казалось бы – очевиднейшая вещь, но многие риэлторы, особенно одиночки, предпочитают не составлять письменный договор, а ограничиваются устным соглашением с клиентом. Но это опасно по целому ряду причин:

риэлтор не будет нести вообще никакой ответственности;
клиент не сможет добиться от него исполнения обязательств;
риэлтор может повысить цену после оказания услуг.

Алена обратилась в агентство Квартал, где ее вниманием завладел один из риэлторов. После обсуждения ситуации в офисе он вышел проводить ее на крыльцо и тут же предложил провести сделку «мимо конторы».
Алена согласилась – ее подкупило, что агент снизил цену на свои услуги на несколько тысяч рублей. Письменный договор, естественно, не был заключен. Когда же квартира была продана, риэлтор неожиданно потребовал полный гонорар, мотивируя, что сделал всё быстрее и качественней, чем агентство, и пригрозил подать в суд. Алене скандалить не хотелось – пришлось платить.

После составления письменного договора у вас появится право требовать от риэлторов полного выполнения всех условий соглашения.

К сожалению, юридическая грамотность в нашей стране находится на низком уровне, и иногда даже сами агентства говорят, что договор – всего лишь формальность, бумажка из категории «чтобы была».

На самом деле это не так. Договор – основной документ, который регулирует ваши отношения с риэлторами, и именно на него придется опираться, если что-то пойдет не так.

Не бойтесь корректировать договор

Не подписывайте договор в том виде, в котором вам его дадут. Обычно риэлторы составляют его хитро – так, чтобы у них не возникло никакой ответственности.

Часто в соглашении прописываются невыгодные для заказчика условия. Например, штрафные санкции, если он не предоставит им всех необходимых бумаг или не сообщит о каких-нибудь «значимых факторах продажи».

Марина продавала квартиру, при этом по 1/10 доли принадлежали ее двум несовершеннолетним детям (она покупала недвижимость с помощью материнского капитала). Риэлторы, посматривая документы, не уделили этому внимания. Они нашли покупателя, составили договор, в котором Марина действовала от имени своих детей… Но документы не прошли регистрацию, так как на сделку не было дано одобрение органа опеки и попечительства.
В итоге Марина, что называется, попала на деньги. Ей пришлось возвращать аванс покупателю в двойном размере, так как сделка сорвалась по ее вине. Риэлторы же оставили предоплату у себя, ссылаясь на один из пунктов договора, в котором указано буквально, что клиент «несет ответственность за непредоставление важных сведений». По мнению риэлторов, Марина утаила от них факт владения детьми доли в имуществе и невозможности его отчуждения без согласия контролирующих органов.

Не бойтесь корректировать условия договора. Это право закреплено за вами 432 статьей Гражданского кодекса. Вы должны достигнуть соглашения с риэлтором по всем значимым пунктам.

На что нужно обратить особое внимание:

Указывайте конкретный объем услуг, которые должен выполнить риэлтор. Например, подбор квартиры, составление договора, стояние в очереди, заказ справок и т.д.

Избегайте в тексте расплывчатых формулировок вроде «проверка юридической чистоты квартиры», прописывайте: «Получение в Росреестре выписки об отсутствии обременения на жилье». Конкретика позволит вам говорить о недобросовестности исполнения положений договора.

Чтобы снизить цену договора, откажитесь оплачивать ту работу, которую сможете сделать сами. При прописывании конкретных действий исключите те пункты, которые вы сможете либо вам придется делать самим. Например, расширенную выписку из домовой книги дадут только собственнику или его доверенному лицу.

Уточните, кто составляет договор купли-продажи жилья и приемо-передаточный акт. Далеко не все риэлторы берут на себя эту работу, чаще всего поручают это сторонним юристам. И клиенту придется заплатить за эту услугу отдельно.

Устанавливайте сроки. В идеале – укажите конкретные даты окончания каждого этапа работ. Так будет легче понять, где именно застопорилась работа и что с этим делать.

Обговаривайте цену, торгуйтесь, добивайтесь снижения. Услуги риэлтора – это не «налог» на стоимость жилья, их цена обсуждаема. Сэкономленные тысячи никогда не лишние.

Прописывайте ответственность риэлтора за невыполнение работ или срыв сроков. Если посредники тянут время или «косячат», то их гонорар уменьшается. Это замотивирует их работать быстрее и качественней.

Внесите пункт, что вы имеете право искать покупателей или продавцов. Это поможет ускорить процесс реализации недвижимости.

Словом – не ухудшайте в договоре свои условия и указывайте, что риэлторы тоже несут ответственность. Иначе это получится игрой в одни ворота – причем в ворота клиента.

Алексей срочно продавал квартиру, т.к. переезжал в другой город, и у него совершенно не было времени. Он заключил договор с риэлторским агентством в надежде, что специалисты сделают всё быстро и качественно. Однако вышло иначе.
Вся функция риэлторов свелась, по сути, к указанию тому, куда Алексею нужно было сходить, что сказать и какой документ получить. Например, ему посоветовали оценщика, но договариваться о сроке изготовления оценки и цене работы ему пришлось самому.
Даже с такой процедурой, как получение выписки из Росреестра об отсутствии обременения, не обошлось без приключений. Алексею назвали кабинет и время, когда нужно подойти. Да, риэлтор отсидел очередь, и Алексей вошел в кабинет без проблем… Но только затем, чтобы получить квитанцию с реквизитами для оплаты госпошлины. Второй раз, чтобы получить, собственно, выписку, Алексей сидел в очереди сам.
И так несколько раз.
Уже потом Алексей сообразил, что можно было прописать весь объем работы в договоре, а риэлторам выдать доверенность на подачу и получение документов, чтобы они ездили по всем инстанциям вместо него.

И вообще, сейчас это можно сделать онлайн, не выходя из дома, на сайте rosreestr-online.com.

Можно ли расторгнуть невыгодный договор, аннулировать сделку и вернуть деньги, отданные риэлторам? Многие клиенты, прочитавшие соглашение в спокойной обстановке и оценившие неравные условия, задаются этим вопросом.

К сожалению, ответ однозначен: нет. Если только риэлторы не нарушают в тексте договора Конституцию, Уголовный кодекс и Конвенцию по правам ребенка, не угрожали клиенту при заключении документа, а сам клиент был трезв и отдавал отчет в своих действиях.

Даже если договор невыгоден клиенту, но подписан, он считается заключенным.

Не подписывайте никаких бумаг, кроме договора, пока сделка не будет завершена

Можно случайно подписать не «тот» документ.

Так, одна моя знакомая подписывала целый ворох бумаг при заключении договора с риэлторами, включая его многочисленные приложения. В числе прочего она завизировала «Отказ от предъявления претензий». В соответствии с ним заказчица уже не смогла предъявлять риэлторам ничего ни в процессе выполнения работ, ни после них.

И когда она обратилась в агентство с жалобой, что квартира не продается уже три месяца, хотя риэлторы обещали реализовать жилье за один, ей просто указали на «Отказ». Пришлось расторгать договор и искать других посредников.

Не соглашайтесь на мошеннические схемы

Некоторые особо одиозные риэлторы или агентства предлагают совсем уж сомнительные сделки. Например, продают задешево квартиру, в которой доля находится под арестом, но сначала просят эту самую долю выкупить. Или предлагают «обналичить» материнский капитал по хитрой схеме.

Мне самому предлагали подозрительно дешевую квартиру в одном из старых домов. Внешне всё в ней было хорошо, но низкая цена, свежий ремонт и внешний вид хозяина – явного пьянчуги – не вязались между собой. Короткий поиск в интернете на сайте bsr.sudrf.ru по имени владельца дал результат: квартира арестована за неуплату налогов и квартплаты.

Как риэлторы собирались мне продавать такое жилье – это отдельная история, там вырисовывался целый детектив с составлением доверенностей и внесением залогов в лучших традициях друзей Оушена, но я обратился в другое агентство.

Сами занимайтесь своей ипотекой

Ведь кредит – это ваш будущий долг, а не риэлторов. Поэтому доверять им такое щепетильное дело, как ваши деньги, не стоит.

Не нужно вестись на обещания посредников, что они помогут вам оформить «эксклюзивную» ипотеку в каком-либо банке. Обратитесь в свой зарплатный банк или в Тинькофф Банк. Или, на крайний случай, к кредитным брокерам.

Риэлторы, предлагающие ипотеку от банка, обычно заинтересованы, чтобы продать клиенту определенный продукт. Не обязательно этот вариант самый выгодный. Чаще всего риэлторы помогают менеджерам банков выполнить план и получают процент от каждого приведенного ипотечника. Или совместно с менеджером «вешают» на облапошенного клиента огромный кредит.

Либо ситуация еще банальнее – риэлторы просто пытаются заработать на очередном клиенте. Они выдают себя за профессионалов и опираются на некие «связи» в банках и кредитных учреждениях. На деле же занимаются рассылкой заявок о получении кредита – авось повезет.

Александра также не смогла получить ипотеку в своем зарплатном банке и обратилась к риэлторам с вопросом, смогут ли они помочь. Те запросили дополнительную сумму и отправили Александру домой, пообещав решить вопрос путем обращения к знакомым банкирам.
Через два дня ипотеку действительно одобрили, и всё бы хорошо… Но когда Александра пришла в отделение за деньгами, выяснилось, что риэлторы просто подали заявку на получение кредита через онлайн форму на сайте банка от имени клиентки. И никаких «связей» в банке у них не было. Почему пришлось платить дополнительно за то, что Александра могла совершить самостоятельно и бесплатно – непонятно.

Кстати, об ипотеке лучше подумать заранее. В большинстве банков срок действия одобрения по ипотеке составляет несколько месяцев – этого времени вполне хватит для завершения сделки, даже если вы не приступили к поиску подходящего жилья.

Контролируйте работу риэлторов на каждой стадии сделки

Я уже писал выше, что в договоре нужно прописывать объем работы и сроки. Но не мешает составить некий аналог дорожной карты, в которой указано, когда и что должно быть закончено – так нагляднее и понятнее. Особенно это касается сложных ситуаций, когда необходимо достать много справок и пройти множество инстанций.

Глядя на такую дорожную карту, вам сразу будет понятно, что за чем и в какой срок нужно делать. Например, выписка из Росреестра действительна 30 дней, значит, ее нужно делать в числе последних. Одобренное предложение по ипотеке длится 3 месяца? Значит, с ее получения нужно начинать, чтобы быть уверенным, что будете к моменту покупки жилья при деньгах.

Заранее определитесь, какие бумаги нужно будет собрать. Обычно нужны бывают:

выписка из Росреестра о праве собственности и об отсутствии обременения на жилье;
правоустанавливающая документация (договор с предыдущим хозяином, ордер, дарственная, приемо-передаточные акты т.д.);
кадастровый и технический паспорт;
согласие на продажу жилья от сособственников (актуально для коммунальных квартир и МЖК);
выписка из управляющей компании об отсутствии долгов по квартплате.

Для ипотеки дополнительно:

оценка стоимости жилья независимым специалистом;
разрешение органов опеки на проведение сделки, если в числе собственников имеются дети;
согласие второй половинки участника сделки на куплю или продажу жилья либо справка от нотариуса, что клиент в браке не состоит;
копия паспорта продавца.

Учтите, что банк для оформления ипотеки и проверки юридической чистоты квартиры может запросить специфические документы. Например, справку от нотариуса, в которой сказано, что других наследников на квартиру нет, если с момента принятия наследства прошло меньше 6 месяцев.

Оставьте время для форс-мажоров. И обязательно предупредите риэлторов о возможных сложностях. Например, если вы делали перепланировку, но пока не узаконили ее – перед продажей самое время довести дело до конца.

Ситуации с продажей квартир бывают разные, и иногда простая с виду сделка превращается в беготню по разным учреждениям. Чтобы не допустить большинство проблем, достаточно предупредить риэлтора и спланировать, как вы эту трудность будете преодолевать.

И контролируйте, проверяйте, созванивайтесь, требуйте от самих риэлторов и даже вышестоящего начальства отчет о проделанной работе. Получили ли риэлторы сегодня справку, забрали ли договор? Если нет, то почему? Помните – вы наняли риэлторов, чтобы упростить себе жизнь. Вы платите им деньги – и вправе требовать исполнения всех обязательств.

Владимир заключил договор с риэлторским агентством, и по его условиям ему было запрещено самостоятельно искать покупателей на свою квартиру или обращаться к конкурентам. Владимира заверили, что его «однушка» улетит за пару недель. Однако прошло 2 месяца, а по наводке агентства пришла лишь пара покупателей, и то без риэлторов. Когда Владимир пришел в офис разбираться, руководитель встретил его с круглыми глазами.
Как оказалось, «специалисты», назначенные работать с Владимиром, отчитывались перед начальством, что регулярно водили покупателей, но клиент попался несговорчивый и не уступал в цене. То время, когда риэлторы якобы уезжали на показ квартиры, они использовали для проворачивания «левых» сделок.

Внимательно читайте документы, предоставленные риэлторами

Бывает, что в них закрадываются ошибки. Например, один мой знакомый три раза ходил в МФЦ и вносил исправления в документацию, так как риэлторы неправильно прописали в договоре купли-продажи его фамилию. Конечно, сам виноват – если бы увидел, то сразу бы переделал. А так пришлось побегать и помучиться.

То же касается и всех справок, которые заказывают посредники. Бывают, что ошибаются с номером квартиры или адресом.

Никто лучше вас не знает ваши персональные данные – уточняйте сразу.

Не выдавайте риэлторам генеральную доверенность

Если посредники настаивают на выдаче доверенности, чтобы они могли действовать от вашего имени, выдайте им доверенность на сдачу и получение документов. Давать генеральную доверенность или право на распоряжение деньгами – ошибка. Немало случаев, когда недобросовестные риэлторы совершали сомнительную сделку от имени своих клиентов.

Возможно ли вообще заключить сделку без риэлторов? Более чем, особенно, если у вас простая купля-продажа без обременений, детей и ипотеки.

Процедура проста до банальности:

находите покупателя или продавца;
заключаете с ним предварительный договор, если кому-то нужно найти деньги,
подписывайте основной договор;
сдаете все документы в МФЦ;
ждете 2 недели и получаете их обратно вместе с выпиской из Росреестра.

Список справок и выписок, которые нужно прикладывать к договору, короток. Его сообщит любой юрист или специалист МФЦ. Кроме того, примерный список я уже давал выше, на него можно смело опираться.

Что касается договора, то в его составлении нет ничего сложного. Нет никакой разницы, кто напишет его: вы сами, студент юрфака или профессиональный юрист. Закон не предъявляет жестких требований к структуре – главное, чтобы присутствовали все значимые элементы, а цены и сроки устраивали обе стороны.

Если же ситуация посложнее, например, вам нужна ипотека или в сделке участвуют дети, и вы не знаете, с какого конца подойти к решению проблемы, то перед тем, как бежать к риэлторам, стоит получить консультацию у независимого юриста. Он разложит по полочкам, что вам нужно сделать, и предложит готовый алгоритм. За это вы заплатите от 1 до 5 тысяч рублей. Это меньше, чем десятки тысяч, которые попросит риэлтор.

Конечно, придется побегать, но вы получите бесценный опыт, а сэкономленные средства сможете применить более умно – например, купить на них акции.

Читайте также: