Как прописать авансовый платеж в договоре аренды

Опубликовано: 17.09.2024

_________________________________________________, именуемое в дальнейшем
(полное наименование юридического лица)
"Арендодатель", в лице__________________________________________________,
(должность, Ф.И.О.)
действующего на основании ______________________________________________,
(указать наименование документа,
подтверждающего полномочия)
с одной стороны и ____________________________________________, именуемое
(полное наименование юридического лица)
в дальнейшем "Арендатор", в лице _______________________________________,
(должность, Ф.И.О.)
действующего на основании ______________________________________________,
(указать наименование документа,
подтверждающего полномочия)
с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору во временное владение и
пользование оборудование, перечисленное в Приложении N 1 к настоящему
договору, именуемое в дальнейшем "Оборудование", а Арендатор обязуется
выплачивать Арендодателю арендную плату в размере, порядке и на условиях,
указанных в разделе 4 настоящего договора.
1.2. Оборудование принадлежит Арендодателю на праве собственности на
основании _____________________________________________________________.
(указать правоустанавливающие документы)
1.3. Оборудование предоставляется в аренду для цели: ____________________
(указать назначение
________________________________________________________________________.
оборудования)

2. Обязанности сторон

2.1. Арендодатель обязуется:
2.1.1. В течение _____ рабочих дней передать во владение и пользование
Арендатора Оборудование по передаточному акту __________________________.
(указать место передачи имущества)
2.1.2. Предоставить Арендатору Оборудование в состоянии, соответствующем
его назначению и следующим условиям:____________________________________.
(указать дополнительные условия)
2.2. Арендатор обязуется:
2.2.1. Использовать Оборудование в соответствии с его назначением и
целью, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, а также нести расходы
на его содержание и поддерживать его в рабочем состоянии.
2.2.2. Уплачивать Арендодателю арендную плату в размере и сроки,
согласованные сторонами в разделе 4 настоящего договора.
2.2.3. Осуществлять профилактические мероприятия и текущий ремонт
Оборудования.
2.2.4. По истечении срока аренды, установленного пунктом 5.1 настоящего
договора, передать Оборудование Арендодателю в том состоянии, в котором
оно было получено, с учетом нормального износа по передаточному акту.

3. Порядок предоставления и возврата Оборудования

4. Арендная плата и порядок расчетов

4.1. Размер арендной платы за аренду Оборудования составляет сумму в
размере ___________ (___________________) рублей в месяц, в том числе НДС
(сумма цифрами и прописью)
__________ (________________________) рублей.
(сумма цифрами и прописью)
4.2. Арендные платежи осуществляются в безналичном порядке путем
перечисления на счет Арендодателя авансовых платежей до ________ числа
каждого оплачиваемого месяца.
4.3. Первый платеж в размере _________ (_________________________) рублей
(сумма цифрами и прописью)
за ______ месяца осуществляется до подписания передаточного акта, и копия
платежного поручения с отметкой банка представляется Арендодателю при
подписании передаточного акта.
4.4. Размер арендной платы является фиксированным и пересмотру в течение
срока действия настоящего договора не подлежит.

5.1. Срок аренды Оборудования составляет _______ года с момента
подписания передаточного акта Арендатором и Арендодателем.
5.2. Срок аренды может быть сокращен только по соглашению сторон.

6.1. За просрочку предоставления Оборудования в установленный
пунктом 3.1 настоящего договора срок Арендодатель уплачивает Арендатору
пеню в размере ____ % за каждый день просрочки от месячной суммы арендной
платы.
6.2. За просрочку возврата Оборудования Арендатор уплачивает Арендодателю
пеню в размере ____ % за каждый день просрочки от месячной суммы арендной
платы.
6.3. При возврате неисправного Оборудования, поврежденного по вине
Арендатора, что подтверждено двусторонним актом, последний уплачивает
Арендодателю расходы по его ремонту и штраф в размере ____ % от стоимости
поврежденного Оборудования.
6.4. Если при возврате Оборудования установлена его некомплектность,
Арендатор возмещает Арендодателю фактические затраты на покупку
недостающих частей Оборудования и штраф в размере ___ % от стоимости
недостающих частей.
6.5. За передачу Оборудования в пользование третьим лицам Арендатор
уплачивает Арендодателю штраф в размере ____ % от стоимости Оборудования.

7. Условия и порядок досрочного расторжения договора

7.1. Настоящий договор может быть досрочно расторгнут:
по обоюдному согласию сторон с письменным уведомлением за _______ месяца.
7.2. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть досрочно
расторгнут в случаях, когда Арендатор:
- использует Оборудование не в соответствии с настоящим договором или
целевым назначением;
- не выполняет обязанностей по поддержанию Оборудования в надлежащем
рабочем состоянии;
- существенно ухудшает техническое состояние Оборудования;
- передал Оборудование в пользование третьему лицу без согласия
Арендодателя.
7.3. По требованию Арендатора настоящий договор может быть расторгнут
досрочно, если:
обнаружены недостатки, которые существенно затрудняют использование
Оборудования по целевому назначению.

8. Обстоятельства непреодолимой силы

8.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное
неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение
явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после
заключения настоящего договора в результате таких событий чрезвычайного
характера, которые стороны не могли предвидеть или предотвратить
разумными мерами. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся события,
на которые стороны не могут оказать влияния и за возникновение которых
они не несут ответственности.
В этом случае установленные сроки выполнения обязательств переносятся на
срок, в течение которого действовали обстоятельства непреодолимой силы и
их последствия.
8.2. Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств
по настоящему договору, обязана известить в письменной форме другую
сторону о наступлении и прекращении вышеуказанных обстоятельств не
позднее ____________ дней с момента их наступления.
8.3. Доказательством наличия действия обстоятельств непреодолимой силы и
их последствий будет считаться свидетельство, выдаваемое
Торгово-промышленной палатой РФ.
8.4. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в пункте 8.1
настоящего договора и их последствия продолжают действовать более _______
месяцев, настоящий договор подлежит расторжению.

9. Прочие условия. Заключительные положения

9.1. Арендатор и Арендодатель примут все меры к разрешению всех споров
и/или разногласий, которые могут возникнуть из настоящего договора или в
связи с ним, путем переговоров.
9.2. В случае если стороны не могут прийти к соглашению, все споры и/или
разногласия, возникшие из настоящего договора или в связи с ним, подлежат
разрешению в суде в порядке, предусмотренном действующим
законодательством.
9.3. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором,
подлежит применению законодательство РФ.
9.4. После подписания настоящего договора все предыдущие переговоры и
переписка по нему теряют силу.
9.5. Все изменения и дополнения к настоящему договору будут считаться
действительными, если они совершены в письменной форме и подписаны
уполномоченными лицами обеих сторон.
9.6. Настоящий договор подписан в двух подлинных экземплярах на русском
языке (по одному для Арендатора и Арендодателя), и оба экземпляра имеют
одинаковую юридическую силу.
9.7. Приложения NN 1, 2 являются неотъемлемой частью настоящего договора.
9.8. Вся переписка между Арендодателем и Арендатором осуществляется путем
направления писем, телеграмм, телексов, а также по электронной почте.

10. Подписи, адреса и реквизиты сторон

Арендодатель Арендатор
__________________________________ ______________________________
__________________________________ ______________________________

________________________ _________________________
Арендодатель Арендатор

Приложение N 1
к договору аренды Оборудования от
"____" _____________ 20___г.

Перечень Оборудования, передаваемого в аренду

Подписи, адреса и реквизиты сторон

Арендодатель Арендатор
__________________________________ ______________________________
__________________________________ ______________________________

________________________ _________________________
Арендодатель Арендатор

Приложение N 2
к договору аренды Оборудования от
"____" _______________ 20___г.

_________________________ "___" ______________ 20__ г.
(указать место заключения
договора)

_________________________________________________, именуемое в дальнейшем
(полное наименование юридического лица)
"Арендодатель", в лице__________________________________________________,
(должность, Ф.И.О.)
действующего на основании ______________________________________________,
(указать наименование документа, подтверждающего полномочия)
с одной стороны и ____________________________________________, именуемое
(полное наименование юридического лица)
в дальнейшем "Арендатор", в лице _______________________________________,
(должность, Ф.И.О.)
действующего на основании _____________________________________, с другой
(указать наименование документа,
подтверждающего полномочия)
стороны составили настоящий акт о нижеследующем:

1. Арендодатель передал, а Арендатор принял в пользование свободное от
имущественных прав и претензий третьих лиц Оборудование согласно перечню,
содержащемуся в Приложении N 1 к договору аренды.
2. Арендатор принимает Оборудование во временное пользование в
качественном состоянии как оно есть на день подписания договора аренды.
Арендодатель также передает Арендатору следующие документы на
Оборудование:
- ______________________________________________________;
- ______________________________________________________.
(перечислить передаваемые документы, например, технические
паспорта, инструкции по эксплуатации, сертификаты качества и т.д.)
3. При приеме-передаче Оборудования стороны установили, что Оборудование
находится в удовлетворительном состоянии. Претензий по техническому
состоянию Оборудования Арендатор не имеет. При пробной эксплуатации
Оборудования никаких дефектов не обнаружено.
4. Настоящий акт свидетельствует факт передачи Оборудования от
Арендодателя к Арендатору.
5. Настоящий акт составлен и подписан в двух экземплярах, имеющих равную
юридическую силу, и хранится по одному у каждой из сторон.

Подписи, адреса и реквизиты сторон

Арендодатель Арендатор
__________________________________ __________________________________
__________________________________ __________________________________

________________________ _________________________
Арендодатель Арендатор

Ответ: В договоре аренды в разделе о порядке расчетов необходимо специально указать конкретную сумму, являющуюся авансом за определенный период аренды, или порядок ее расчета, порядок и срок ее уплаты, а также порядок зачета в счет исполнения обязательства по уплате арендной платы.

На случай расторжения договора аренды возможно предусмотреть положение о возврате аванса за вычетом суммы, пропорциональной периоду фактического пользования арендуемым имуществом, а также порядок и срок его возврата.

Обоснование: Аванс представляет собой денежную сумму, уплачиваемую одной стороной договора в пользу другой в счет причитающихся с нее платежей до момента осуществления последней исполнения своего обязательства. Аванс по своей правовой природе является предварительным платежом, который подлежит возврату в случае, если обязательство не будет исполнено по тем или иным причинам.

При расторжении договора, если размер встречных предоставлений сторон не является эквивалентным, аванс подлежит возврату, поскольку в ином случае на стороне участника договора, не возвратившего аванс, возникает неосновательное обогащение ( п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ).

Применительно к договору аренды при его расторжении аванс подлежит возврату арендатору арендодателем за вычетом суммы, пропорциональной периоду фактического пользования арендуемым имуществом, если иное не предусмотрено договором аренды ( ст. 421 ГК РФ).

В каком размере и в каком порядке уплачивается аванс

При заключении договора аренды арендатор, как правило, вносит плату за первый месяц аренды авансом, а также сумму обеспечительного платежа, кратную нескольким арендным платежам, которая удерживается арендодателем весь срок действия договора аренды как гарантия его надлежащего исполнения со стороны арендатора ( ст. 381.1 ГК РФ).

Стороны могут договориться о внесении арендатором авансом арендных платежей не только за первый месяц аренды, а сразу за несколько либо, наоборот, установить минимальный размер арендной платы на определенный срок или даже вообще освободить от нее арендатора. Такие льготные условия, именуемые в гражданском обороте "арендными каникулами", устанавливаются на случай, когда в арендуемом помещении требуется выполнение ремонтных и отделочных работ по приведению помещения в состояние, пригодное для его коммерческого использования.

В случае если арендная плата установлена не в твердой сумме, а одним из способов, указанных в п. 2 ст. 614 ГК РФ, например в виде процента от торгового оборота (выручки) арендатора, размер авансового платежа должен быть определен в твердой денежной сумме, поскольку на момент его уплаты конкретный размер арендной платы сторонам неизвестен.

Рекомендуется также включать в договор аренды условие о том, каким образом засчитываются авансовые платежи в счет арендной платы.

Аванс может вноситься в следующем порядке, в частности ( п. 1 ст. 614 ГК РФ):

- до начала очередного периода пользования арендованным имуществом (месяца, квартала и т.д.);

- в установленную в договоре дату;

- либо до определенного числа месяца, который предшествует расчетному месяцу.

Основу расчета составляет сумма всего арендного платежа за пользование арендуемым имуществом.

Авансовые платежи, как правило, вносятся в денежной форме безналичным путем на счет арендодателя либо наличными денежными средствами в его кассу.

Обратите внимание!

Между организациями и (или) индивидуальными предпринимателями допускаются наличные платежи по договорам аренды в сумме, не превышающей 100 тыс. руб. в рамках одного договора ( п. 6 Указания Банка России от 07.10.2013 N 3073-У "Об осуществлении наличных расчетов").

Каков порядок возврата аванса при расторжении договора

При расторжении договора аренды или прекращении срока его действия арендатор вправе рассчитывать на возврат части не использованного аванса за вычетом суммы, пропорциональной периоду фактического использования арендуемого имущества.

В договоре аренды стороны могут предусмотреть иные правила на этот счет, например удержание арендодателем суммы аванса в качестве отступного при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора ( ст. ст. 409 , 421 ГК РФ).

Если подобных условий договор аренды не содержит, аванс должен быть возвращен арендатору в срок, который указан в договоре, а если такой срок в нем не указан, то в течение семи дней с момента предъявления арендатором такого требования ( ст. 314 ГК РФ).

Как оформить условия об уплате и возврате аванса в договоре аренды

Условие об уплате аванса включается в раздел договора аренды об оплате. Например, после положений о размере арендной платы, ее составных частях (базовая и переменная) и сроке внесения стороны могут указать условие об авансовом платеже. В частности, указываются размер авансового платежа, срок его уплаты, порядок зачета и иные условия (при наличии).

Пример. Условие об авансовых платежах в договоре аренды

Арендатор вносит арендную плату авансом в срок до 10-го числа месяца, предшествующего очередному периоду аренды. Авансовый платеж в полном объеме засчитывается в счет оплаты соответствующего периода аренды.

Для возврата аванса в договоре аренды указывается, что при расторжении или прекращении договора аренды арендатору возвращается уплаченная им в авансовом порядке арендная плата за один или несколько месяцев аренды за минусом суммы, пропорциональной периоду фактического использования арендуемого имущества. За нарушение арендодателем срока исполнения данной обязанности арендатор может начислить ему неустойку, если она была предусмотрена договором аренды, или штрафные проценты по ст. 395 ГК РФ, если нет.

Пример. Условие о возврате авансового платежа по договору аренды

В случае прекращения или расторжения договора арендодатель обязуется вернуть арендатору сумму неиспользованного авансового платежа в течение семи дней со дня прекращения (расторжения) договора.

Информация предоставлена справочно-правовой системой "КонсультантПлюс".

Как арендатору не потерять обеспечительный платёж (депозит)

Обеспечительный платёж — это деньги, из которых арендодатель получит своё, если арендатор не заплатит или испортит помещение. Для арендатора идеально, когда в конце аренды платёж засчитывают за последний месяц или возвращают. Но на деле платёж легко потерять — это зависит от условий договора аренды.

Как работает обеспечительный платёж

Арендатор вносит обеспечительный платёж, если в договоре аренды есть пункт об этом. По закону такой обязанности у арендатора нет. Довод «так делают все, когда снимают недвижимость» не работает без записи на бумаге.

В договорах обеспечительный платёж называют по-разному — депозит, страховой платёж, гарантийный платёж. Суть от этого не меняется.

Обеспечительный платеж работает по правилам из ст. 381.1 ГК РФ. Если арендатор задерживает арендную плату или портит помещение, арендодатель удерживает нужную сумму без писем и судов. Если нарушений не было или от платежа что-то осталось, в конце аренды арендатор получает деньги назад. Проценты за пользование деньгами арендодатель не платит. По сумме платежа договариваются. Обычно она равна ставке за один-два месяца.

В договоре аренды стороны могут изменить и уточнить правила из закона:

✍ Записать больше ситуаций, когда арендодатель списывает деньги. Например, платёж идёт в счёт штрафов за нарушение арендатором режима работы торгового центра. Или платёж покрывает убытки арендодателя при досрочном выезде арендатора;

✍ Сделать обеспечительный платёж невозвратным;

✍ Установить, что платёж списывают в счет арендной платы за последний месяц;

✍ Обязать арендатора пополнять платёж в определенный срок, если арендодатель делает списание;

✍ Записать, в какой срок арендодатель возвращает арендатору деньги после окончания аренды.

Тут важно следующее. В споре по поводу обеспечительного платежа будут работать условия из договора аренды. Даже если арендатор лишается этих денег, ничего не получая взамен. Стороны видели, что подписывают, отказаться теперь нельзя. Это принцип свободы договора из ст. 421 ГК РФ.

Если арендодатель не отдаёт возвратный платёж после окончания аренды, у него возникает неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ. На сумму платежа можно насчитать проценты за каждый день задержки. Но, скорее всего, за долгом и неустойкой арендатору придётся идти в суд.

Бывает другая ситуация. Арендатор заплатил, но что-то пошло не так, и в помещение он так и не въехал. В итоге договор разорвали, аренда не состоялась. Тут арендодатель обязан вернуть даже невозвратный депозит — ст. 453 ГК РФ.

Когда обеспечительный платёж остаётся арендодателю

Арендодатель списывает деньги, если арендатор нарушает условия аренды. Получается, для арендатора главное — внимательно прочитать договор и не нарушать обязанности.

Вот самые частые причины потери обеспечительного платежа.

Досрочный выезд из помещения

Если записано, что депозит остаётся как штраф за односторонний отказ арендатора от договора, так оно и будет. Арендатор теряет платёж, даже когда ничего не ломал, а просто нашёл помещение с лучшей проходимостью. Предприниматели могут так договариваться по п. 3 ст. 310 ГК РФ. Верховный Суд подтверждал, что это законно в п. 16 Постановления № 54.

Ещё арендодатель может не возвращать депозит, если попросил арендатора съехать по его вине. Например, за просрочку арендной платы или пожар в помещении.

Однако арендодатель обязан вернуть деньги, если сам выгнал арендатора. Суды поддерживают, вот пример — дело № А41-85970/2019.

Забыли вернуть помещение по акту

Когда аренда заканчивается, арендатор обязан съехать и вернуть помещение по акту. Пока акт не оформили, за каждый день начисляется арендная плата, даже если арендатор уже вывез мебель и отдал ключи — ст. 622 ГК РФ. Арендодатель спишет долг из депозита.

Ущерб помещению

Сломанную дверь или разбитую люстру арендатор чинит за свои деньги. Это его обязанность делать текущий ремонт из ст. 616 ГК РФ. Иначе арендодатель запишет поломки в акт возврата, посчитает сумму ремонта и вычтет из депозита. Для арендодателя депозит — это чужие деньги, и он вряд ли будет искать подрядчика подешевле.

Но арендатор отвечает только за ремонт в границах своего помещения. За общие лестницы, санузлы и коридоры — нет. Ремонтировать и мыть общее имущество в здании обязан собственник — ст. 210 ГК РФ.

Просрочка арендной платы и другие нарушения

Арендатор обязан платить за помещение в срок, который записан в договоре — ст. 614 ГК РФ. За просрочку арендодатель может насчитать пени и вычесть из платежа.

Торговые и офисные центры часто прописывают в договорах правила внутреннего режима и штраф за нарушения. Если сотрудники арендатора в разгар дня закрывают магазин на жалюзи или вносят товар через центральный вход, администрация выписывает штраф. Это тоже минус из депозита.

Что записать в договор, чтобы обеспечительный платёж вернули

Арендатору принципиально проследить, чтобы по условиям договора арендодатель всегда возвращал платёж или засчитывал его в последний месяц аренды. Не все арендодатели согласны переписывать договор не в свою пользу. Но вести переговоры стоит.

Хороший набор пунктов для арендатора выглядит примерно так:

В качестве обеспечения исполнения обязательств Арендатор в течение 3 дней после подписания договора перечисляет на расчётный счёт Арендодателя обеспечительный платёж. Сумма обеспечительного платежа устанавливается в размере одной ежемесячной арендной платы.

Арендодатель обязан вернуть обеспечительный платёж на расчётный счёт Арендатора в течение 3 дней после окончания срока договора аренды или его досрочного расторжения по инициативе любой из сторон.

По требованию Арендатора Арендодатель обязан зачесть обеспечительный платёж в счёт арендной платы за последний месяц.

При удержании из обеспечительного платежа Арендодатель направляет Арендатору письмо с расчётом и обоснованием удержанных сумм.

Простая онлайн-бухгалтерия для предпринимателей

Сервис заменит вам бухгалтера и поможет сэкономить. Эльба сама подготовит отчётность и отправит её через интернет. Она рассчитает налоги, поможет формировать документы по сделкам и не потребует специальных знаний.

Что поменялось из-за коронавируса

В 2020 году арендаторы из особо пострадавших отраслей бизнеса могли съехать из помещений досрочно без штрафов, если не договорились с владельцами недвижимости о скидке. Это мера господдержки из ст. 19 Закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 г.

Но об интересах владельцев недвижимости тоже подумали. При досрочном съезде пострадавшему арендатору депозит не возвращают. И неважно, что было в договоре аренды. Искать нарушения на стороне арендатора тоже не придётся. Арендатор утрачивает право на обеспечительный платёж полностью. Здесь суды поддерживают арендодателей, пример — дело № А13-7469/2020.

P. S. «Особенно пострадавшие» арендаторы получили право на отсрочку арендной платы. Отсрочка распространяется на платежи с даты введения режима повышенной готовности до даты отмены. Если режим повышенной готовности сняли раньше 1 октября, то ещё на 50% от даты отмены до 1 октября. Выплачивать долг арендаторы должны с 1 января 2021 до 1 января 2023.

Вы готовитесь снимать квартиру. Проверили у арендодателя документы, всё сошлось. Теперь пора почитать договор аренды, который он предлагает вам подписать. Нет ли там такого, о чем вы потом пожалеете?

Или пройдите по всем пунктам в статье, чтобы понимать, что к чему.

Договор аренды или найма?

Согласно законодательству, договор аренды и договор найма — это разные договоры, и закон регулирует их по-разному . Когда физическое лицо снимает жилой дом, квартиру или комнату — это наем. Договор аренды заключается в случаях использования нежилых помещений и зданий кем угодно либо жилых помещений юридическим лицом.

В обычной речи наем жилья называют «арендой». В статье мы тоже иногда так делаем. Если вы юрист и вас это сердит, пожалуйста, не сердитесь.

Что должно быть в договоре аренды квартиры

Предмет найма

С этим обычно проблем нет, но на всякий случай проверьте адрес квартиры в договоре: он должен совпадать с адресом квартиры, которую вы фактически снимаете, до буквы. Если снимаете квартиру целиком, в договоре сдачи в наем должна быть «квартира», а не «жилое помещение», «комната» или «жилое пространство».

В договоре обязательно указывают площадь квартиры как дополнительную меру проверки и защиты. Эта же площадь должна быть указана в свидетельстве о праве собственности.

Обеспечительный платеж

В договорах найма квартиры часто бывает пункт о депозите. Он может называться по-разному: депозит, обеспечительный платеж, гарантийный взнос. Как правило, этот платеж равен месячной оплате жилья, хотя может быть и не привязан к этой сумме. Это положение законно.

Главное, на что нужно обратить внимание, — в каких случаях этот платеж остается у хозяина. Обеспечительный платеж страхует хозяина только в случае, если вы нарушаете договор аренды и должны ему сверх платы за квартиру: например, если вы сожгли его сервант, сломали кровать или постоянно задерживаете платежи.

Проследите, чтобы обеспечительный платеж возвращался арендатору, если он решил съехать раньше времени и не предупредил арендодателя в срок, прописанный в договоре. Можно ведь неожиданно потерять работу, проиграть 5 зарплат в покер или внезапно жениться — в этих ситуациях нет времени предупреждать хозяина.

Поэтому в договоре аренды пишите, что обеспечительный платеж возвращается в полном объеме после прекращения договора, в том числе при досрочном расторжении по вашей инициативе.

Если хозяин настаивает на ответственности за ваш внезапный отъезд, предложите альтернативу — штраф.

Обеспечительный платеж — это не штраф на всякий случай и не бонус за съем жилья. Это денежный резерв, из которого хозяин квартиры может удержать деньги, которые вы не платите добровольно.

Чем обеспечительный платеж отличается от задатка и аванса

Есть несколько видов платежей, с помощью которых стороны подстраховываются при подписании договора. Задаток, аванс, обеспечительный платеж — все это разные вещи, и от того, как вы назовете передаваемую сумму, зависит то, в каких ситуациях она вернется к вам.

Задаток — это самый жесткий вид подстраховочных платежей, о котором нужно подписывать отдельное соглашение. Если наниматель дал задаток, а потом передумал подписывать договор найма, задаток остается у хозяина квартиры. Если хозяин отказался от сделки, он возвращает задаток и дает такую же сумму сверху. Соглашение о задатке подстрахует от ситуации, когда желающих снять квартиру несколько: собственник не подпишет такое соглашение с несколькими желающими, иначе ему придется вернуть двойной задаток всем, кому он отказал. Поэтому настаивайте на задатке, если у вас есть большие сомнения в том, что хозяин квартиры заключит с вами договор.

Обеспечительный платеж — это платеж, который стороны предусматривают в договоре найма на случай нарушений. Если вы нарушили договор и причинили вред квартире, то обеспечительный платеж идет в счет стоимости такого ущерба, но не сверх него. Если вы не нарушали договор аренды и бережно относились к квартире, то после прекращения договора хозяин должен вернуть обеспечительный платеж целиком. Иногда такой платеж засчитывают как плату за последний месяц проживания в квартире.

Аванс — это платеж, который зачтется в последующие платежи за квартиру, если все пойдет по плану. Если же что-то пошло не так и договор аренды подписать не удалось, наймодатель обязан вернуть вам аванс.

Оплата и другие расходы

Прежде чем составить и подписать типовой договор, обговорите, кто из сторон будет платить за воду, газ, электричество, телефон, интернет и остальные радости жизни. Не пропишете, кто платит коммунальные платежи, — будете платить из своего кармана. Такое умолчание устанавливает законодательство.

Квартплата. Чтобы понимать, сколько денег будет уходить на квартплату и коммунальные платежи, уточняйте, как эти платежи будут рассчитываться: по числу проживающих в квартире людей или по счетчикам. Запросите документы о том, что у хозяина квартиры нет долгов по оплате всех этих платежей, и о том, сколько человек зарегистрировано в квартире. Если долги все-таки есть, пропишите в договоре сумму долга и срок, за который наймодатель должен этот долг погасить, чтобы потом не пришлось оплачивать задолженность хозяина из своего кармана.

Сохраните 32 000 Р в год

Внимательно прочтите, с какого момента будет начисляться оплата. Если вы подписали договор 5 июля, а заезжаете 1 августа, держите готовую формулировку на этот случай: «Начисление оплаты производится с момента передачи квартиры/помещения нанимателю по акту приема-передачи».

Помимо размера оплаты обращайте внимание на сроки и форму оплаты, чтобы срок очередного платежа был с запасом позже дня вашей зарплаты.

Ремонт в квартире. Если вы не прописываете, кто за какой ремонт отвечает в квартире, то текущий ремонт выпадает на долю нанимателя. Не поленитесь и проверьте, что говорится в вашем договоре на этот счет. Капитальный ремонт по умолчанию проводит за свой счет наймодатель.

Чем отличается текущий ремонт от капитального

Капитальным ремонтом считается тот, который затрагивает несущие конструкции, крупные части снабжающих систем и т. п. Ремонт вентиляции, заделка трещин в стене, утепление окон, восстановление штукатурки, замена смесителя в ванной — все это будет считаться текущим ремонтом.

Поэтому если вы не собираетесь тратиться из-за отваливающейся штукатурки в съемной квартире, пропишите в договоре, что весь ремонт в квартире оплачивает наймодатель.

Ответственность в договоре

За нарушение договора. Всегда указывайте, что отвечать за просрочку оплаты вы будете только в случае вашей вины. Это избавит вас от головной боли за те случаи, когда хозяин был за границей и не смог забрать деньги или когда банк наймодателя никак не мог зачислить деньги на его счет.

Сначала читать, потом подписывать

Если вы решили платить в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день списания денег с вашего счета.

Закон не предусматривает никаких особых требований к ответственности по договору найма жилого помещения, поэтому стороны вольны устанавливать свои правила игры.

Прописывайте ответственность наймодателя за нарушение важных для вас условий. Например, постарайтесь прописать в договоре штраф за то, что наймодатель нарушил срок предупреждения о досрочном расторжении договора.

За имущество наймодателя. По закону вы несете ответственность за состояние квартиры во время проживания в ней. Поэтому обязательно пишите в акте приема-передачи, какие вещи наймодателя остаются в квартире. Все суповые тарелки, конечно, перечислять не надо, но крупные и ценные вещи — обязательно.

Перечень таких вещей можно оформить в акте приема-передачи, там же описывайте состояние этих предметов. Лучше потратить лишний час на описание, чем доказывать, что угол шкафа был помят еще до вас.

Акт приема-передачи

Кроме договора с хозяином квартиры нужно подписать акт приема-передачи. Именно с его подписания всё и начинается: с этой даты вы отвечаете за состояние квартиры и платите за нее. Вот что нужно написать в акте:

Дату. Это точка отсчета ответственности и платежей.
Полное и точное описание квартиры. Писать так же , как это написано в самом договоре: площадь, адрес, этаж, все комнаты.
Состояние квартиры. Вносите в акт все недостатки квартиры, которые вы обнаружили: трещины на стенах, разбитое окно, отбитый угол.
Вещи наймодателя, которые останутся в квартире. Если это сломанная бытовая техника, обшарпанная мебель или треснувшая посуда, то записывать нужно еще внимательнее: пусть хозяин квартиры подпишется под всеми трещинами и вмятинами, чтобы потом не пришлось доказывать, что это не вы всё сломали и разбили.
Сколько ключей и от чего передает наймодатель.

Что еще написать в договоре аренды

Право на проживание других людей в квартире. Если уже известно, с кем вы собираетесь жить в квартире, — пишите ФИО , если неизвестно — просто зафиксируйте свое право на проживание с другими людьми в съемной квартире.

Право на содержание животных. Чтобы обезопасить себя и 6 любимых котов, лучше сразу написать о них в договоре.

Порядок повышения платы за квартиру. Подписывая договор, все надеются, что это надолго: никому не хочется искать новую квартиру или нового жильца. Поэтому предусмотрите заранее, как и когда будет повышаться арендная плата: например, не чаще одного раза в год и не больше чем на 10%.

Срок договора. Максимальный срок договора найма жилья — 5 лет. А если вы не прописали срок в договоре, то он считается заключенным на 5 лет. От того, будет это договор на срок до 1 года или больше, зависит, какие статьи закона применяются к нему по умолчанию.

При заключении Договора аренды Помещения необходимо быть готовым к тому, что Собственник может попросить внесения денежных средств еще до начала Вами коммерческой деятельности в Помещении, в момент подписания Договора.

На практике существуют 3 (три) основных вида доп. платежей/расходов при заключении Договора аренды Помещения: аванс, задаток, депозит. Какая между ними разница, обязательно ли вносить все виды платежей, как снизить свои первоначальные расходы при аренде.

Чем отличаются аванс и депозит.

Авансовый платеж практикуется чаще всего при заключении Предварительного договора аренды Помещения или в случае, когда согласовано существенное количество дней после подписания Договора на стройку/подготовку Помещения к открытию, только после которого произойдет открытие и начнется оплата аренды.

В случае, если вы сразу после подписания Договора приступаете к работе в Помещении, сразу подписываете Акт приема-передачи Помещения и начинает течь срок аренды, то, на мой взгляд, авансовый платеж не самая нужная обеим Сторонам процедура. Можно в самом Договоре прописать, что например «Арендатор вносит Арендную плату за первый месяц аренды в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты подписания Договора».

И тогда Авансовый платеж не нужен, в любом случае, даже если вы будете прописывать по Договору Аванс, вы все равно будете предусматривать некоторое количество дней после подписания на его перечисление, например, 3 банковских дня.

В случае заключения Предварительного договора аренды Собственник может попросить вас о внесении Аванса с тем, чтобы:

Во-первых, быть уверенным в серьезности ваших намерений (отдали деньги → вы действительно планируете арендовать это Помещение, и не передумаете)
А во-вторых, это удобно, можно еще до фактического начала срока аренды распоряжаться этими деньгами. И хотя с юридической точки зрения, Арендодатель получил всего лишь «аванс» за предстоящую сдачу в аренду, и пока не распоряжается этими деньгами, так как Помещение не передано в аренду, но фактически эти деньги уже находятся на его расчетном счете.

Обстоятельства/причины для заключения Предварительного Договора с одновременным внесением Аванса:

В случае, если Аванс не был израсходован, и Договор по каким-то причинам был расторгнут до истечения срока аренда, то аванс должен быть возвращен Арендатору. Аванс не является способом обеспечения обязательств Арендатора по Договору.

Формулировка аванса для Договора:

«Авансовый платеж – это денежные средства в размере _________ (___________________) рублей ___ копеек, включая НДС (20%) в размере _____________(_________________) рублей ____ копеек, перечисляемые Арендатором Арендодателю согласно п.2.1. настоящего Договора, которые подлежат зачёту Арендодателем в счет арендной платы за соответствующее количество дней первых месяцев аренды по настоящему Договору. Если иное прямо не установлено настоящим Договором, то в течение 10 (Десяти) рабочих дней с даты прекращения действия настоящего Договора (в том числе его досрочного прекращения) Авансовый платеж в части, не зачтенной в счет арендной платы по условиям настоящего Договора, подлежит возврату Арендодателем на расчетный счет Арендатора.

П. 2.1. В течение ___ (________) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора обеими Сторонами Арендатор обязуется перечислить на расчетный счет Арендодателя Авансовый платёж в размере _________ (___________________) рублей ___ копеек, включая НДС (20%) в размере _____________(_________________) рублей ____ копеек. Указанный Авансовый платёж засчитывается Арендодателем в счет Базовой арендной платы за соответствующее количество дней первых месяцев аренды по настоящему Договору.»

Обеспечительный платеж/Он же Обеспечительный депозит/Он же Обеспечение/Он же Депозит.

Обеспечительный депозит – распространенная практика как в аренде жилой, так и не жилой недвижимости. Если аванс – деньги, оплаченные непосредственно за аренду Помещения, то Депозит выступает именно гарантией выполнения обязательств по Договору.

Некоторые Собственники называют его Страховым депозитом, и не случайно, он действительно выступает страховкой Арендодателя от нерадивого Арендатора, который перестал платить Арендную плату.

Депозит может быть засчитан:

Кстати! Очень важно указать в Договоре или проконтролировать наличие пункта, предусматривающего, что Арендатор возмещает только документально подтвержденный ущерб, но ни в коем случае не убытки Арендодателя.

Таким образом, депозит выполняет иную функцию, по сравнению с авансом. Если аванс должен быть возвращен Арендатору при расторжении Договора в случае если Помещение не было передано в аренду, то Депозит может частично удерживаться в счет штрафов, если это предусмотрено Договором.

Депозит как штраф.

Некоторые Арендодатели прописывают условие, что Обеспечительный платеж остается у Арендодателя и не подлежит возврату Арендатору, в случае одностороннего внесудебного отказа Арендатора от исполнения Договора (односторонний выход Арендатора), обосновывая свою позицию тем, что на поиск нового Арендатора нужно время и Арендодатель рассчитывал, сдавая Помещение в аренду, на то, что Арендатор будет находиться в Помещении в течение всего срока аренды (например, вы заключили Договор на 5 лет, но расторгли через 3 года).

Я считаю такое условие о том, что Депозит удерживается как штраф и остается у Арендодателя в случае расторжения Договора Арендатором, необоснованным. При согласовании условий одностороннего выхода Арендатора, предусматривается разумный срок на поиск нового Арендатора (как правило, выход за 60 или 90 дней), и Арендатор не обязан своими денежными средствами покрывать риски Арендодателя.

В крайнем случае, еще можно понять удержание Депозита как штрафа в случае виновных действий Арендатора (например, Арендатор существенно ухудшал состояние Помещения, в связи с чем Арендодатель расторг с ним Договор). Хотя, как правило, в Договоре для таких случаев еще предусмотрена ответственность Арендатора: штрафы, пени, возмещение ущерба. В случае если предусмотрен штраф, возмещение ущерба при расторжении Собственником Договора по вине Арендатора, то дополнительное условие о невозврате Депозита приведет к двойной/тройной ответственности за одно и то же нарушение.

Также хотелось бы отметить, что при заключении Предварительного Договора, я не рекомендую вносить депозит и аванс сразу. Что-то одно можно внести сразу, лучше аванс, а депозит уже после приемки Помещения.

Задаток.

В редких исключительных случаях, самые сложные Арендодатели требуют внесения кроме аванса и депозита, также задатка. Или говорят об авансе, прописывая его как «задаток». Но понятие аванса и задатка отличаются. Не в пользу Арендатора.

В случае отказа от приемки Помещения аванс возвращается всегда, а задаток нет, он удерживается Арендодателем. Такая разница предусмотрена ГК РФ. Я категорически против внесения задатков, особенно в размере полной Арендной платы. И никогда не согласовываю данное условие.

Могут произойти разные ситуации: вы найдете более подходящее Помещение, выяснятся какие-то скрытые недостатки, вы передумаете, в конце концов. Оставлять 100 % аренды как штраф неприемлемо. В случае, если Арендодатель настаивает на внесении задатка, можно предложить аванс в подтверждение своих намерений, или задаток но только в размере части Арендной платы (например, 10%)

В Предварительном Договоре, или Соглашении о задатке, или Основном Договоре задаток может быть прописан следующим образом: «В течение 3-х рабочих дней с даты подписания Договора арендатор оплачивает задатки в размере месячной суммы аренды, эксплуатационных и коммунальных платежей. В отсутствие задатков помещение в аренду не передается. В случае отказа арендатора от подписания Акта приема-передачи помещения в аренду, задаток остается у Арендодателя.».

Подводя итог:

Аванс, задаток, депозит выполняют разные функции. Для минимизации расходов Предпринимателя при аренде Помещения я рекомендую по возможности отказываться от внесения всех платежей, кроме авансового.

Читайте также: