Какой суд рассматривает дела о расторжении договора аренды

Опубликовано: 10.05.2024

Прежде всего отметим, что способ расторжения, как правило, прописан в вашем Договоре. В то же время существуют общие правила, про которые, зачастую, забывают. Цитирование положений Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) не входит в задачу нашего исследования-рекомендации, поэтому остановимся на следующем.

Статьей 619 и ст. 620 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора по требованию арендодателя/арендатора. В основе своем, указанные положения введены законодателем с целью защиты стабильности и качественности правоотношений. В рамках указанных норм введен негативный контекст расторжения договора (т.е. расторжение в результате ухудшения имущества, невнесение арендной платы более двух раз и прочее.).

В содержании направленного письма контрагенту, необходимо прописать разумный срок исполнения нарушенного обязательства. Из системного толкования норм гражданского законодательства не следует точного определения разумного срока. Представляется, что вполне разумным сроком восстановления нарушенных обязательств возможно определить в 30 календарных дней. Именно такой срок указан в ст. 4 АПК РФ в качестве подтверждения урегулирования спора в досудебном порядке. Разумный срок – категория оценочная и определяется он с учетом различных факторов: виды обязательства, параметры предмета исполнения, условия исполнения и прочее. В любом случае мы бы рекомендовали использовать срок в 30 дней. При этом важно подчеркнуть, что такое предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора. Право требования расторжения договора возникает только по истечению срока, установленного в письме уведомлении. Указанный тезис подтверждается и судебной практикой (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.09.2015 № Ф05-12424/2015, Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.07. 2020 № 01АП-3368/2020).

Также необходимо отметить, что в договорах аренды, зачастую, указывают порядок досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон. Хотелось бы обратить ваше пристальное внимание на следующее условие договора. Представим, вы заключили договор краткосрочной аренды нежилого помещения (на один год). Дальнейшая использование помещения невозможно в силу объективных причин. Один год еще не истек. Вы направляете письмо с указанием даты расторжения договора, после чего согласуете порядок сдачи помещения. Помещение сдано, акт подписан, и вдруг вам на почту приходит письмо с необходимостью уплатить штраф (неустойку) в размере месячной арендной платы (или размера обеспечительного платежа) за досрочное расторжение договора аренды. Насколько законным является такой штраф по условиям договора? Из системного толкования положений ГК РФ, позиций высших судов РФ (см. П. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 г. №17, Постановление Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 № 5531/11) под неустойкой понимается способ обеспечения обязательства, которая должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие в связи с ненадлежащим исполнением должником обязательства перед кредитором. Таким образом правовая природа неустойки сводится к ее компенсационному (восстановительному) характеру. Само по себе установление неустойки за досрочное расторжение договора является вполне законным, поскольку постольку в гражданском законодательстве установлена свобода договора, где стороны вправе прописать условия по своему усмотрению. Другой вопрос возникает при определении соразмерности неустойки нарушенным обязательствам. Статьей 330 ГК РФ предусмотрена возможность уменьшения неустойки в договора судом при её явной несоразмерности. Обратимся к Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", где указаны границы для суда при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств. Несоразмерность и необоснованность выгоды при неустойки могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, который мог возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Таким образом мы полагаем, если вы досрочно расторгнул договор за один/два месяца до окончания такого договора, вы будете обязаны возместить убытки в размере двукратной месячной арендной платы (при отсутствии иных задолженностей) в случае, если неустойка установлена договором. Об этом же говорит и судебная практика. В связи с чем, внимательно изучайте свои риски и последствия досрочного расторжения договора.

Основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

В законодательстве закрепляется возможность расторжения договора через суд при существенном его нарушении или же посредством одностороннего отказа от Договора по инициативе стороны (в случае, если такой отказ предусмотрен договором). Таким образом законодатель разделает расторжение договора по инициативе одной из сторон в судебномпорядке и односторонний отказ от договора во внесудебном порядке. В связи с чем возникает вопрос законности (возможности) расторжения договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке при наличии соответствующего условия в договоре. Судебная практика идет по двум направлениям.

Первое направление. Наличие в договоре условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя не означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке. Такая позиция предполагает, что односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим (см. Определение ВАС РФ от 19.01.2011 № ВАС-15206/10, Определение ВАС РФ от 29.06.2010 № ВАС-7816/10).

Второе направление. Наличие в договоре условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке. Такая позиция предполагает, что односторонний отказ от договора допустим по условиям, указанным в самом договоре (например, необходимость направления уведомления на расторжение за 90 календарных дней) (см. Определение ВАС РФ от 17.06.2010 № ВАС-7525/10, Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014). Нам представляется, что в большинстве случаев суд будет придерживаться второго направления, поскольку, во-первых, большинство судебных решений придерживается позиции возможности расторжения договора во внесудебном порядке, во-вторых, второе направление в полной мере соответствует принципу свободы договора, который заключается в возможностях установления условий договора по волеизъявлению сторон. Подробное описание возможности одностороннего отказа от договора аренды по нормам ГК РФ мы описывали в предыдущих статьях, в связи с чем, хотели бы остановиться на процессе расторжения договора. В заключении отметим, что в случае, если после наступления срока, указанного в письме-уведомлении о расторжении договора аренды, арендатор будет пользоваться арендованным помещением, а арендодатель не будет возражать против такого пользования в течение длительного времени (цитата из решения суда), при таких обстоятельствах договор не будет считаться расторгнутым.

Процесс передачи помещения

Настоящая часть статьи даёт практические рекомендации по передачи арендуемого имущества Арендодателю при расторжении договора. Первоначально необходимо отметить важность составления четкого порядка передачи помещения по договору аренды. В сущности, необходимо прописать следующие действия: а) порядок проведения ремонтных (восстановительных) работ; б) порядок приема помещения арендодателем; в) порядок устранения замечаний арендодателя по состоянию помещения, при наступлении момента его передачи, в добровольном порядке арендатором. Грамотное составление порядка передачи помещения - залог быстроты и успешности завершения правоотношений.

Какие могут быть риски? Зачастую, недобросовестные арендодатели специально прописывают условия договора аренды, которые невозможно качественно исполнить в связи с махинациями, проводимыми на арендном рынке. Приведем пример такого «недобросовестного пункта договора». «Арендатор обязуется передать Арендодателю по истечению срока действия Договора или в случае его досрочного расторжения помещения в исправном состоянии, в котором первоначально были предоставлены Арендатору, и с учетом тех недостатков, которые были указаны в акте приема-передачи, когда помещения передавались от Арендатора Субарендатору. В случае необходимости проводить ремонтные работы для восстановления помещения, Субарендатор обязуется произвести данные работы за свой счет. Данные работы производятся Субарендатором до подписания Сторонами акта приема–передачи (возврата) помещений. В случае не проведения ремонтных работ, Арендатор выплачивает штраф в размере суммы месячной арендной платы». Казалось бы, безобидная формулировка, все понятно. Однако в подобных формулировках и скрывается уловка. Дело в том, что в приведенном пункте договора не прописан случай, при котором Арендодатель во время приемки помещения не согласится с теми восстановительными работами, который провел Арендатор. Как быть, если при приёме-передачи помещения у Арендодателя возникнут замечания? Из логического толкования приведенного примера следует, что Арендатору придется заплатить штраф (и скорее всего суммы ремонтных (восстановительных) работ). Нет. В таком положении приведенный пример просто неприемлем. Если вы не заметили указанных положений договора, и все же пропустили такого рода «уловки», мы рекомендуем обращаться в суд. Но лучше всего внимательно читать условия договора.

Таким образом, мы рекомендуем вам произвести следующие действия перед передачей помещения:

Настоящая статья, бесспорно, не освещается весь комплекс проблем, которые могут возникнуть при расторжении договора аренды. Мы постарались выделить лишь основные, которые наиболее часто возникают у наших доверителей. Комплекс статей, посвященных арендным правоотношениям, подошел к концу. В дальнейшем мы бы хотели осветить вопросы финансово-правовой сферы жизни юридического сообщества.

Наша компания на долгосрочной основе арендует земельный участок в Краснодарском крае. Офис и юридический адрес - в Москве. В настоящее время (последние 2 года) испытываем ряд трудностей по оплате арендных платежей, в связи с чем, вот уже второй раз получаем иск о взыскании арендной платы и расторжении договора аренды (первый иск оплатили полностью в период проведения судов, что стало основанием для отказа удовлетворении требований арендодателя. причем с требованием расторжения он дошел до кассации, но слава богу, безуспешно)

Год назад, работая с первой волной исков (есть и другие участки), некоторые из них подавались истцом по месту нахождения имущества (основываясь на п.1 ст.38 АПК), что в свою очередь для нас неприемлемо и каждый раз мы переносили их в Москву, тем самым, получая еще и выигрыш во времени в связи длительностью переезда дела.

Однако, в этом году ситуация приняла неожиданный оборот. Вторая волна исков как и первый раз была подана в суды Москвы и Краснодара. Забавно, но один из исков ОБА суда футболили по неподсудности, и лишь с 3-ей попытки его принял Краснодарский АС. И надо сказать, что в этот раз мы были этому только рады, рассчитывая в очередной раз выиграть время на передаче дел в Москву.

И тут началась песня..

На предварительном заседании, мы выступили с ходатайством о передаче дела, на что суд в нем отказал, цитирую: "Оснований для этого суд не усматривает, поскольку одно из требований – расторжение договора аренды. Следовательно речь идет о споре о правах на недвижимое имущество (п.1 ст.38 АПК

РФ). Аналогичная позиция высказана в Рекомендациях НКС ФАС СКО от 21.06.2013"

Изучив вышеуказанные рекомендации, оказалось, что они действительно содержат подобную рекомендацию (пункт 10). Мы в шоке. Еще раз тщательно изучив практику по подсудности в нашем вопросе - пришел к выводу, что она далеко не однозначная.

А еще не понимаю, что имеет приоритет - рекомендации НКО ФАС СКО или постановление ФАС СКО? Потому что если второе, то получается можно ссылаться на постановление ФАС СКО от 20.09.2012 по делу А32-41980/2011 и не обращать внимание на эти рекомендации.

(Дополнительно: см в приложении пункт 5)

Уважаемые юристы, буду очень признателен Вашим рекомендациям как добиться передачи этого дела.

Думаю в этот раз подсудность наконец то определили верно.

в общем от вас не зависит ничего, иск подаете не вы… а в иске заявлено требование о расторжении договора, то есть необходимо будет внести сведения в егрп.

Определение арб. суда о принятии дела к производству нужно однозначно обжаловать, так как такие рекомендации не носят обязательного характера для применения.

Арб. суд в первую очередь в данном вопросе обязан
руководствоваться Постановлением
Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля
2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных
прав», п.2 которого содержит перечень категории
исков, которые рассматриваются по месту нахождения спорного имущества:

2. Споры, связанные с защитой права собственности и других
вещных прав, рассматриваются судами в соответствии с подведомственностью дел,
установленной Гражданским процессуальным кодексом
Российской Федерации (далее — ГПК РФ), Арбитражным процессуальным кодексом
Российской Федерации (далее — АПК РФ), а также иными федеральными законами.

части 1 статьи 30 ГПК РФ и части 1 статьи 38 АПК
РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность).

К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в
частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об
устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании
права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об
освобождении имущества от ареста.

Кроме того, согласно Постановлению Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 12 октября 2006 г. N 54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество» в соответствии с частью 1 статьи 38
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества.

К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в
частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, об установлении
сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от
ареста. По месту нахождения недвижимого имущества также рассматриваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное исполнение
повлечет необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения
(обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесение записи в Единый государственный реестр прав в отношении сделок, подлежащих
государственной регистрации.

Примеров судебной практики на уровне апелляционных судов
предостаточно. Например, постановление Восемнадцатого
арбитражного апелляционного суда от 6 сентября 2012 г. N 18АП-8654/12:

«Статьей 35 АПК РФ установлено общее правило о предъявлении иска в арбитражный суд субъекта
Российской Федерации по месту нахождения или месту жительства ответчика.

Положениями частей 4, 7 статьи 36 Кодекса истцу
предоставлено право на предъявление иска, вытекающего из договора, в котором указано место его исполнения, также в арбитражный суд по месту исполнения договора.

Сторонами, участвующими в настоящем деле, территориальная подсудность споров, вытекающих из договора аренды земли и инфраструктуры
г.Челябинска УЗ N 00376-К-99 от 24.09.1999, не менялась.

Условий договора, толкование которых по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации позволило бы полагать, что стороны договора согласовали
место его исполнения, в анализируемом договоре не содержится.

Правила ст. 316 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении подсудности спора по
месту исполнения договора применению не подлежат, ввиду чего то обстоятельство, что обязанность ответчика по внесению арендных платежей подлежит исполнению в
месте нахождения истца, не свидетельствует о согласовании таким образом места исполнения договора в целом.

Пунктом 7.2 договора сторонами согласовано, что споры по
договору разрешаются в Арбитражном суде в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Таким образом, суд первой инстанции правильно определил
общую подсудность настоящего дела по территориальному принципу».

К искам о правах на недвижимое имущество относятся иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. Соответствующее разъяснение содерж ится в пункте 2 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 No 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

Требования обоснованы нарушением арендатором договорного обязательства по своевременному внесению арендных платежей. Следовательно, данный спор возник из обязательственных отношений, он не является спором о правах на недвижимое имущество.

Все правильно определили суды

Статья 38. Исключительная подсудность
[Арбитражный процессуальный кодекс РФ]
[Глава 4]
[Статья 38]
1. Иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества.

Следовательно должен рассматривать АС Краснодарского края.

Как вы считаете, имеет ли смысл строить позицию именно на
необязательности выполнения рекомендаций? Хотя конечно то, что они более
актуальны по дате — действительно заставляет волноваться…

Правильно ли я понимаю то, что одинаковую легитимность будет иметь
как решение суда ссылающееся на рекомендации НКО, так и если суд займет
нашу сторону и сошлется на постановление ФАС (см приложение)

рассмотрев представленный Вами документ и указанную ситуацию напрашивается вывод об изменении направления — позиций судов в частности Северо-Кавказского округа и наличие в противоречии толкований норм, возможно для разрешения придётся дойти до ВС.

Научно-консультативные советы могут быть созданы также при арбитражных апелляционных судах и арбитражных судах субъектов Российской Федерации для проработки сложных вопросов судебной практики и разработки предложений по совершенствованию законодательства.(в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 08.04.2004 N 6)Положение о научно-консультативном совете и его состав утверждаются председателем соответствующего арбитражного суда.
анализируя практику применения рекомендаций НКС следует обратить о не обязательном следовании данным рекомендациям, но учитывайте что они датированы более поздней датой и могут отражать тенденцию по данному вопросу.

готовьтесь к бою на территории Истца и затягиванию процесса иными способами но обжаловать подачу иска Вам всё равно никто не запретит. Но считаю позиция суда так же имеет право на существование поскольку речь действительно идёт о праве пользования имуществом.

Статья 38. Исключительная подсудность
[Арбитражный процессуальный кодекс РФ]
[Глава 4]
[Статья 38]

1. Иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества.

при этом права не конкретизированы.

Как вы считаете, имеет ли смысл строить позицию именно на необязательности выполнения рекомендаций? Хотя конечно то, что они более актуальны по дате - действительно заставляет волноваться..

Правильно ли я понимаю то, что одинаковую легитимность будет иметь как решение суда ссылающееся на рекомендации НКО, так и если суд займет нашу сторону и сошлется на постановление ФАС (см приложение)

Добрый день, Роман.

1. В соответствии с частью 1 статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества.
2. Согласно п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 54«О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество»:

… К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

По месту нахождения недвижимого имущества также рассматриваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное исполнение повлечет необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесение записи в Единый государственный реестр прав в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации.

Данным Постановлением дана расширительная трактовка норм АПК РФ, позволяющая в принципе применять данные нормы к обязательственным правоотношениям, в данном случае, к договору аренды, если в результате рассмотрения иска необходимо будет внести изменения в ЕГРП.

3.Что касается применения рекомендаций НКС ФАС СКО от 21.06.2013. Данные рекомендации повторяют положения Постановления ВАС РФ и речь идет именно о расторжении договора, зарегистрированного в установленном порядке.

Вопрос 10. Какому арбитражному суду (по месту нахождения ответчика либо по месту
нахождения земельного участка) подсудно требование о расторжении договора
аренды земельного участка, зарегистрированного в установленном законе порядке?

Ответ. Согласно статье 35 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации иск предъявляется в арбитражный
суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения или месту жительства
ответчика.

Вместе с тем часть 1
статьи 38 данного Кодекса устанавливает правила исключительной подсудности и
предусматривает, что иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в
арбитражный суд по месту нахождения этого имущества.

В абзаце 2 пункта 1 постановления
Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 № 54 «О некоторых вопросах
подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество» разъяснено, что к
искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об
истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений
права, не связанных с лишением владения, об установлении сервитута, о разделе
имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об
установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

По месту нахождения
недвижимого имущества также рассматриваются дела, в которых удовлетворение
заявленного требования и его принудительное исполнение повлечет необходимость
государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода,
прекращения прав на недвижимое имущество или внесение записи в Единый
государственный реестр прав в отношении сделок, подлежащих государственной
регистрации.

В основе определения
исключительной подсудности лежит предмет требования, его специфика
предопределяет место рассмотрения.

В случае удовлетворения
требования о расторжении зарегистрированного договора аренды недвижимости
исполнение судебного акта повлечет необходимость государственной регистрации
прекращения ограничения (обременения) недвижимого имущества арендой,
порожденной спорным договором, и внесения соответствующей записи в Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С учетом изложенного спор
о расторжении зарегистрированного договора аренды недвижимости должен
рассматриваться с применением правил части 1 статьи 38 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации.

Т.е. говорить о каких-либо приоритетах Постановление ФАС или Рекомендации в данном случае не приходится.

4.Что касается, рекомендаций как добиться передачи дела в АС г.Москвы, то к сожалению, выход только один, и вероятно Вы его отлично знаете, упирать на обязательственный характер сложившихся правоотношений (в рамках договора аренды).

Однако, учитывая вышеизложенное, если ваш договор зарегистрирован в ЕГРП, шансы на успех очень малы.

По договору аренды арендодатель предоставляет арендатору за плату вещь во временное пользование и (или) владение. Часто между контрагентами возникает конфликт, появляются – споры по договору аренды.

ВНИМАНИЕ : урегулирование споров по договору аренды возьмет на себя наш профессиональный юрист.

Порядок разрешения споров по договору аренды

Судебный порядок разрешения спора между сторонами договора аренды – самый эффективный способ разрешения конфликтных ситуаций. В некоторых случаях направлению искового заявления должно предшествовать соблюдение досудебного порядка урегулирования спора. Обязательный досудебный порядок устанавливается в двух случаях:

в силу прямого указания в законе (например, при расторжении договора аренды);
по соглашению сторон.

В то же время, участники деловых отношений стремятся путем минимальных усилий и наименьшего количества потраченного времени выйти из конфликта, поэтому часто прибегают к альтернативным способам разрешения споров даже в том случае, если это не требуется при последующем обращении в суд. К таковым относятся переговоры, посредничество, медиация, разбирательство в третейском суде. Указанные способы малозатратны для сторон, способствуют решению вопросов в короткие сроки, но не могут возложить на участников обязательства по исполнению достигнутых договоренностей. Исполнимостью в данном вопросе наделены только судебные акты.

После соблюдения досудебного порядка можно приступать к составлению искового заявления:

В иске излагается позиция по делу, подкрепленная приложенными к нему доказательствами
Копия заявления направляется в адрес ответчика, а само исковое заявление с доказательствами направления копии второй стороне подается в суд
После подачи искового заявления остается дождаться назначения судебного заседания и принять в нем участие
Вынесенное и вступившее в законную силу решение суда обязательно для исполнения сторонами, спор будет считаться разрешенным.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео с правилами по составлению иска в суд, а также заказывайте заявление у нашего адвоката

Подсудность спора по сделке аренда

В отношении споров по аренде действуют правила общей территориальной, по выбору истца и договорной подсудности.

Договорная подсудность заключается в обращении в тот суд, который стороны выбрали для разрешения спора. Договорная подсудность указывается в договоре аренды и продолжает действовать даже после его расторжения.

Общее правило территориальной подсудности состоит в обращении в суд по месту жительства или нахождения ответчика.

ВАЖНО: кроме того, в случае, если в договоре указано место его исполнения, то спор, в зависимости от выбора истца, может быть рассмотрен судом по месту его исполнения или месту жительства (нахождения) ответчика.

Как выиграть спор по договору аренда в суде?

Если по договору аренды спор дошел до судебного разбирательства, то нужно быть готовым к защите своих прав и интересов. Существенно помогут в судебном споре следующие моменты:

доскональное изучение договора. Гражданское законодательство не регулирует многие аспекты аренды (способ расчета между сторонами, порядок передачи и возврата помещения, проведение ремонта и т.д.), но они указываются в соглашении сторон. В зависимости от предмета спора, в договоре могут содержаться моменты, которые можно обратить в свою пользу;

тщательная подготовка к судебному делу. К процессу нужно быть готовым, иметь четкую позицию по делу в письменном виде и возможность подтвердить ее доказательствами;

уверенная речь и убедительные доводы во время судебного процесса. В суде важно отстоять свою позицию по делу и опровергнуть аргументы оппонента. Высказывания должны быть логичны, подкреплены ссылками на нормы права, примерами из судебной практики и доказательствами по делу.

ПОЛЕЗНО: также посмотрите видео с советами нашего адвоката по ведению себя в суде

Какие споры по договору аренды возможны?

Взыскание задолженности по арендной плате . Иски с требованием взыскание арендной платы наиболее многочислены в арбитражном суде, встрачаются данные споры и в суде общей юрисдикции при отношениях жильцов в квартирах и комнатах с собственниками жилых помещений.
О признании договора аренды незаключенным. Требование подобного рода основывается на нарушении процедуры заключения договора и подлежит удовлетворению в случае отсутствия у лица правомочий на заключение конкретного договора (например, сдача помещения не собственником), а так же при не согласовании существенных условий договора (например, не точное описание объекта аренды). Одновременно с рассмотренным исковым требованием дополнительно может быть заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения – уплаченной арендной платы.
О признании договора недействительным. Нарушение требований закона. Любое отхождение от установленных законом правил заключения договоров аренды влечет признание его недействительным (например, не соблюдение обязательной письменной формы – статья 609 Гражданского кодекса Российской Федерации). Мнимость сделки . Это сделки, заключаемые «формально», без намерения породить правовые последствия. Как правило, мнимые сделки заключаются с целью ухода от уплаты налога на добавленную стоимость. Притворность сделки . Под притворностью следует понимать совершение сделки, прикрывающей другую – «настоящую» сделку. Порок воли . Договор аренды может признан недействительным по данному основанию в случае установления того, что сделка была заключена под влиянием обмана, заблуждения, давления, при существенном заблуждении, а так же в состоянии, не позволяющем лицу понимать последствия своих действий. Договор может быть признан ничтожным по рассматриваемому основанию только в случае, если будет доказано, что при отсутствии перечисленных «сбивающих» факторов лицо не совершило было сделку на подобных условиях.
Запрет на заключение договора одной из сторон. К данному пункту относятся споры по договору аренды, заключенного малолетним либо недееспособным, а так же юридическим лицом, в случае противоречия заключенной сделки целям деятельности общества.
О понуждении к заключению договора. Данное требование может быть заявлено в случае наличия предварительного договора и уклонении контрагента от заключения основного договора аренды.
О расторжении договора. Основания досрочного расторжения арендного договора закреплены в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации, а так же в самом договоре. Как правило, это несоблюдение одной из сторон существенных условий договора, например, просрочка по внесению арендной платы.
О взыскании убытков. В большинстве случаев данное требование является производным от основного и заявляется одновременно с такими требованиями как расторжение договора, признании договора недействительным и другие. Взысканию подлежат убытки, понесенные лицом в связи с неисполнением контрагентом обязанностей по заключенному договору аренды.
О понуждении к передачи имущества по договору. Данное требование заявляется при наличии заключенного арендного договора в случае уклонения арендодателя от передачи оговоренного имущества.
Об истребовании вещи из чужого незаконного владения. Споры по договору аренды в рамках данного пункта возникают при истечении срока действия договора аренды и воспрепятствования бывшим арендатором осуществления правомочий собственника (владение и пользование) бывшим арендодателем.
Иные споры возникающие из договоров аренды.

Последствие признания договора недействительным

Последствием является применение предусмотренных законом последствий – двусторонняя реституция (возвращение сторон в первоначальное положение), что означает обязанность арендатора вернуть объект договора, а арендодателя возвратить излишне уплаченную арендную плату.

Адвокат по спорам по договору аренды в Екатеринбурге

Обратитесь к нашему адвокату, ему известны особенности корпоративных споров, что поможет избежать неприятных сюрпризов, а трату на юриста Вы всегда можете возместить, заявив ее в требованиях к Ответчику по делу.

Обратитесь к профессионалам уже сегодня, ведь благодаря навыкам и огромному опыту в области юриспруденции Вам не придётся нести большие убытки, расходы на представителя подлежат возмещению с проигравшей стороны, а в случае бизнеса, обязательно прочитайте наши акционные предложения по направлениям: юридическое абонентское сопровождение и решение арбитражных споров.

Отзыв о работе адвоката нашего юридического агентства

Узнайте, как оспорить договор аренды по ссылке в блоге адвоката

Автор статьи: © адвокат, управляющий партнер АБ "Кацайлиди и партнеры" А.В. Кацайлиди

Арендаторы отказываются от помещений по разным обстоятельствам. У магазина снизились продажи, и стометровый зал стал не по бюджету. Или по соседству появилась стройка и теперь невозможно заниматься репетиторством. В любом случае договор аренды расторгают, а помещение сдают по акту. Тихо съехать, оставив ключи на вахте, — плохой и рискованный вариант.

Почему нельзя просто выехать из помещения без бумаг

Пока договор аренды действует, арендатор обязан вносить арендную оплату. Освободил он помещение или нет — не имеет значения по п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66. Арендодатель вправе потребовать плату за все месяцы до разрыва договора, вместе с пенями за просрочку, штрафами за невыполнение пунктов договора и убытками, если следующий арендатор платит меньше — ст. 393, ст. 393.1 ГК РФ. Сумму удерживают из депозита или взыскивают в суде.

Бывает, что арендатор дополнительно платит компенсацию за отказ от аренды без веской причины — ч. 3 ст. 310 ГК РФ и Определениее ВС РФ № 305-ЭС15-6784. Поищите это условие в своём договоре. Если условие есть, сумма прибавится ко всем прочим платежам в пользу арендодателя.

В результате вы заплатите за аренду вместе со множеством дополнительных платежей. Поэтому лучше разорвать договор по всем правилам.

Пример: арендатор не расторг договор

Предприниматель арендовал 16 кв.м торговой площади под магазин женской одежды. Что-то пошло не так: товар он не завёз, торговлю не начал. Через 5 дней направил в администрацию ТЦ соглашение о прекращении договора и акт возврата помещения.

Арендодатель не подписал соглашение. По договору арендатор вправе досрочно прекратить аренду, только если помещение стало непригодным для торговли — а магазин в порядке. Предприниматель проигнорировал возвражения администрации ТЦ — и молча съехал.

Арендодатель обратился в суд и потребовал арендную плату, пени за просрочку и штраф за закрытие магазина вопреки Правилам распорядка торгового центра. Предприниматель сказал в суде, что помещение использовал только пять дней, готов расторгнуть договор и подаст встречный иск. Суд возразил: пока договор действует, арендную плату надо платить, а Правила распорядка ТЦ — соблюдать. До иска пишут претензию, поэтому встречное требование не принимается.

В итоге предприниматель заплатил:

— 87 409 рублей арендной платы;

— 20 000 рублей штрафа за нарушение Правил торгового центра.

Как можно досрочно расторгнуть договор аренды

Есть три способа расторжения договора: по соглашению сторон, в одностороннем порядке и через суд.

По соглашению сторон — когда арендатор и арендодатель согласны прекратить аренду — ч. 1 ст. 450 ГК РФ.

В одностороннем порядке — когда в срочном договоре есть право арендатора досрочно отказаться от аренды по причине или без, направив уведомление — ч. 2 ст. 450, п. 6 ст. 620 ГК РФ. И в любой момент — при бессрочной аренде — ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

Через суд — когда арендодатель против расторжения договора, и есть обстоятельство из ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ:

— арендодатель препятствует использованию помещения, например, не даёт завести товар;

— в помещении проявились недостатки, которые не заметить во время приёмки, например, сильный запах краски из мастерской по соседству, а у вас кофейня;

— помещение нуждается в капитальном ремонте, но арендатор игнорирует это;

— помещение сгорело, затоплено или разрушено;

— по другим основаниям, вписанным в договор, например, при банкротстве одной из сторон;

— при существенном изменении обстоятельств, на которые не рассчитывали.

Как проверить, есть ли право расторгнуть договор без суда

Право арендатора на односторонний отказ поищите в последних разделах договора аренды с названиями «Порядок расторжения договора» или «Заключительные положения». Заодно посмотрите весь остальной текст. Право могло «прицепиться» к пункту о неисполнении арендатором своей обязанности, например, по ремонту помещения.

Если не нашли в договоре право на односторонний отказ, попробуйте прийти к соглашению сторон. Арендодатель вряд ли согласится разорвать договор в тот же день. Ему необходимо время для поиска нового арендодателя, потому что пустующее место — потеря прибыли. Возможно, он согласится подписать соглашение о расторжении договора на следующий или послеследующий месяц.

Последний способ — обратиться в суд. Он подойдёт, только если есть веская причина из предыдущего раздела. В остальных случаях бессмысленно тратить время и деньги ради 100% отказа в суде.

Бывает, что у арендодателя нет возможности разорвать договор, поэтому приходится платить арендную плату. Потому что вариант «съехать и не платить» —ещё хуже.

Что будет с депозитом и расходами на ремонт

По умолчанию при прекращении договора арендодатель возвращает депозит арендатору, как сказано в ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ. В договоре бывают другие условия. Например, что депозит при отказе арендатора от аренды остаётся у арендодателя в качестве компенсации убытков или оплаты последнего месяца аренды.

Арендодатель возмещает арендатору расходы на ремонт, если давал на работы согласие — ч. 2 ст. 623 ГК РФ. В договоре, опять же, бывают другие правила, например, зачёт ремонта за оплату первых месяцев аренды.

Как оформить соглашение о расторжении

Договорились о прекращении аренды — подпишите соглашение. Этот документ подтверждает, что ваши обязательства прекращены.

Соглашение оформляют как основной договор. Если заверяли договор у нотариуса, несите к нему и соглашение. Регистрировали в Росреестре — прекращение оформляется там же.

В соглашении пропишите:

С какой даты прекращается договор аренды.
Какого числа арендатор съезжает и возвращает помещение по акту.
В какой срок арендодатель возвращает депозит и компенсирует ремонт.
В какой срок арендатор платит долг по аренде.

Помещение верните по акту. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Как отказаться от аренды по уведомлению

Напишите уведомление о досрочном расторжении договора. Если отказываетесь по какой-то причине, укажите её. Предложите срок для возврата депозита и компенсации за ремонт.
Отправьте уведомление арендодателю заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Опись вложения подтвердит, что вы отправили именно сообщение об отказе, уведомление о вручении — что арендатор получил письмо. Вместо этого можно вручить уведомление арендодателю под подпись.
Когда положенный по договору срок истёк, аренда прекращается. Пригласите арендодателя для возврата помещения и подпишите акт. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.
Регистрировали аренду в Росреестре — обратитесь туда снова для регистрации прекращения.

Как расторгнуть договор через суд

До обращения в суд нужно письменно предложить арендодателю оформить соглашение о расторжении — ч. 2 ст. 452 ГК РФ.

Отправьте предложение заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Назначьте срок для ответа — или он составит стандартные 30 дней.
Получите отказ или дождитесь, пока пройдёт срок, и готовьтесь к суду.
Соберите доказательства нарушения. Аварийность помещения, несоответствие санитарным нормам и подобные обстоятельства доказывают экспертизой. Гибель и порчу помещения — справками от МЧС.
Напишите исковое заявление. Опишите обстоятельства, сошлитесь на нормы закона. Сформулируйте требования. Споры между предпринимателями рассматривают арбитражные суды, с участием физлиц — районные. Подготовку иска лучше доверить юристу. Он точно скажет, в какой суд обращаться, что написать и какие документы приложить.
Заплатите госпошлину и подайте документы в суд.
Посещайте судебные заседания по повесткам. Суд может попросить дополнительные доказательства причин отказа от аренды.
Получите судебное решение. Через месяц оно вступит в законную силу. С этой даты договор аренды прекращается
С решением идите в Росреестр, если аренду регистрировали.
Помещение верните по акту и выезжайте. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Пример: арендатор успешно расторг договор через суд

Фирма арендовала офис 166 кв.м в бизнес-центре. Сотрудники жаловались на плохое самочувствие на работе. Директор заказал в лаборатории экспертизу воздуха в помещении. Выяснилось, что воздух загрязнён токсичными веществами и не соответствует санитарным нормам.

Директор распустил сотрудников, вывез мебель, направил арендодателю соглашение о расторжении договора и акты на возврат. Арендодатель не подписал соглашение.

Фирма обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате депозита 251 397 рублей. В суд представитель фирмы принёс заключение экспертизы. Пояснил, что из-за вредных веществ работа в офисе опасна для людей. Загрязнённость воздуха нельзя определить при осмотре во время приемки помещения.

Суд согласился с доводами фирмы, расторг договор и взыскал депозит.

Я расскажу о последних новостях и публикациях.
Читайте меня, где угодно. Будьте всегда в курсе главного!

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения. Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны. В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Читайте также: