Кто такой инвестиционный директор

Опубликовано: 17.09.2024

Менеджер по инвестициям – специалист финансовой, кредитной или любой другой организации, деятельность которой напрямую или косвенно связана с инвестированием собственных средств. Для этого формируется специальный портфель, поэтому должность нередко называется портфельный или инвестиционный менеджер.

3 ступени инвестиционного менеджмента

Занимаясь инвестиционной деятельностью, менеджер обязан соблюдать 3 последовательных шага:

1. Планирование – начальная стадия, характеризующаяся разработкой стратегии инвестирования. Игнорирование этапа может привести к неверной политике предприятия, что в итоге негативно скажется на его финансовом положении.

2. Организация – выстраивание инвестиционного менеджмента. Этап связан с воплощением в жизнь утвержденного плана. В частности, это поиск партнеров, внешних источников инвестиций, а также инструментов для реализации проекта. Окончательная стадия второго шага – заключение взаимовыгодного контракта.

3. Координация – контроль за проектом, внесение корректировок в связи со сложившейся ситуацией. Координирующие действия ведутся с учетом, чтобы не нанести ущерб для предприятия и партнеров.

Важно соблюдать последовательность шагов, поскольку даже при наличии выгодного партнера «на горизонте» всегда нужно иметь план будущего проекта, а не сразу начинать сотрудничество.

Разделение обязанностей

В зависимости от величины компании в штате может присутствовать один и более инвестиционных менеджеров, каждый из которых занимается своими функциональными обязанностями.

Главный менеджер – он же финансовый директор предприятия, который отвечает за организационные вопросы, разработку и утверждение бизнес-плана, а также за управленческую функцию.

Линейный менеджер по инвестициям – руководитель группы сотрудников, занимающейся конкретным проектом. Профессия характерна для крупных компаний, которые работают одновременно по нескольким инвестиционным направлениям. Специалист контролирует работу сотрудников, разрабатывает и утверждает бизнес-план в рамках своего проекта.

Функциональный менеджер – ответственное лицо в группе линейного менеджера, отвечающее непосредственно за разработку и реализацию внутреннего бизнес-плана.

Соответственно, в маленьких и средних компаниях достаточно финансового директора и одного менеджера по инвестициям для выполнения всей необходимой работы.

Функциональные обязанности

Функции менеджера по инвестициям:

• учет и анализ проведенной деятельности;

• регулярный мониторинг инвестиционного рынка с определением наиболее выгодных вариантов для вложений;

• разработка бизнес-плана на несколько недель, месяцев, лет с учетом особенностей будущего проекта;

• грамотное распределение инвестиционного фонда между различными направлениями компании;

• оценка деятельности предприятия за прошедший период и прогноз;

• участие в жизни компании, озвучивание экспертного мнения по инвестициям;

• управленческая деятельность и контроль за подчиненными, если менеджер является главным группы.

Главной задачей менеджера по инвестициям считается умение анализировать финансовый рынок с учетом возможных изменений как в плане деятельности потенциального партнера, так и по отношению к экономической ситуации в стране и мире. К примеру, только профессионал способен рассмотреть в непривлекательной, но подающей надежды, фирме будущего партнера с высоким финансовым потенциалом. С другой стороны, вливание в крупные организации может быть опасно, если они находятся на стадии банкротства. Функции инвестиционного менеджера – определить финансовое положение потенциального компаньона не только на момент заключение договора, но и на несколько месяцев или лет вперед.

Оригинал статьи находится здесь

Чтобы поддержать канал, ставте лайк (👍- палец вверх), или подпишитесь на канал.

ИТ-директор — топ-менеджер компании, в зоне ответственности которого находится все, что связано с информационными технологиями: от работоспособности техники до создания сервисов, оптимизирующих труд сотрудников и повышающих эффективность бизнеса.

Он отвечает за политику компании в сфере информационных технологий. Эти задачи стали особенно актуальны в пандемию из-за массового перехода на удаленную работу — теперь нужно учитывать возможность дистанционного контроля компьютеров сотрудников, обеспечивать безопасный доступ к корпоративным сервисам.

ИТ-директор, директор по информационным технологиям, директор ИТ-департамента, начальник отдела информатизации и цифровизации — все это, как правило, название одной и той же должности. В иерархии компании эти специалисты обычно занимают уровень заместителя гендиректора и подчиняются или генеральному, или напрямую учредителям.

В России есть профессиональный стандарт для должности ИТ-директора, он утвержден указом Президента РФ № 597 от 7 мая 2012 года. В стандарте профессия называется «Менеджер по информационным технологиям». Указано, что этот специалист входит в категорию руководителей и старших должностных лиц государственных органов управления.

Сколько зарабатывает ИТ-директор

По данным профильного ресурса ИТ-специалистов «Хабр.Карьера», медианная зарплата технических директоров составляет порядка 220 000 руб. Верхняя граница находится на уровне 400 000 руб. Это исследование проводилось с помощью опроса работающих специалистов. По данным trud.com, средняя зарплата ИТ-директора в России — 108 290 руб., в Москве — 166 478 руб.

Еще нужно учитывать, что ИТ-директор — профессия уровня топ-менеджера, то есть кроме оклада и премий таким руководителям выплачивают квартальные и ежегодные бонусы, а также предлагают акции компании и расширенный соцпакет. Работодатели предлагают ИТ-директорам качественное ДМС в ведущих клиниках, массаж и психолог в офисе, оплата фитнес-зала, компенсация дополнительного образования. Смотрите также: Как повысить эффективность ИТ-службы в условиях кризиса

Требования к замещающим должность ИТ-директора

Если вы планируете работать в государственных структурах, то от вас потребуют высшее образование со степенью специалиста или магистра. Вам придется постоянно повышать квалификацию по программам управления персоналом и бюджетами.

В частных компаниях круг требований шире. Если проанализировать имеющиеся на рынке вакансии, становится ясно, что от соискателей ждут знания методов защиты информации и современных сетевых технологий. Пригодится опыт разработки ПО или навыки администрирования, причем как Windows, так и *nix-систем. Еще нужно понимать современные методики организации ИТ-деятельности, обладать навыками разработки технической документации.

Успешный претендент на должность ИТ-директора должен обладать развитыми управленческими навыками, иметь руководящий опыт в ИТ от двух лет. Желательно иметь опыт руководства командами, которые внедряют или модернизируют продукты и сервисы.

ИТ-директор должен хорошо знать письменный и разговорный английский язык, уметь бегло читать техническую документацию.

Чем занимается ИТ-директор

Должностная инструкция ИТ-директора обычно содержит работу над созданием, внедрением и модернизацией конкретных проектов, которые необходимы компании. В широком смысле это полный цикл работы — от организации процессов до планирования бюджета ИТ-служб, управления персоналом и анализа эффективности работы подразделений.

ИТ-директор должен уметь разрабатывать ИТ-стратегию компании — формировать цели, прогнозировать результаты и презентовать их совету директоров, гендиректору или учредителям.

Затем организовать работу, прописать инструкции и требования к персоналу, сформулировать KPI и грейды для отделов. В обязанностях ИТ-директора обычно есть функция управления отношениями с поставщиками и потребителями информации — в зависимости от деятельности компании это могут быть внешние заказчики или внутренние, например, другие отделы.

Еще придется заниматься безопасностью — ИТ-директор должен наладить систему бесперебойного обмена информацией между сотрудниками по защищенным каналам.

Наконец, одна из ключевых обязанностей — управление ИТ-бюджетом компании. В современных компаниях ИТ-директор должен готовить и оптимизировать бюджет, оценивать его, стремиться к соблюдению положительного показателя ROI, то есть окупаемости инвестиций в информационные технологии. В обязанностях ИТ-директора есть и организация закупок — нужно проводить тендеры.

Какими навыками должен обладать ИТ-директор

Это должность уровня топ-менеджера, поэтому соискателям нужно иметь развитые навыки:

Развитое системное мышление. Нужно обладать так называемым техническим мышлением, логическими способностями, уметь раскладывать сложную задачу на небольшие подзадачи, превращать хаос в упорядоченную структуру.

Целеполагание и делегирование — задач у ИТ-департаментов, как правило, очень много. Поэтому в первую очередь директору по ИТ нужно избегать микроменеджмента и переходить на стратегическое управление. Нужно научиться ставить задачи так, чтобы подчиненные понимали истинные цели и достигали их.

Расстановка приоритетов. ИТ развивается стремительно — каждый день появляются новые сервисы и возможности. Важно уметь отделять действительно важные обновления от декоративных и не несущих компании пользу, и внедрять только первые.

Харизма и эмоциональное лидерство. Сфера информационных технологий предполагает интенсивные интеллектуальные нагрузки. Это сложно, и работникам порой нужна поддержка. Они должны понимать, что работают не просто ради денег. В такие моменты ИТ-директору пригодятся навыки лидера — умение создать в коллективе позитивную атмосферу, мотивировать людей двигаться, вести их за собой.

Переговоры. ИТ-директору важно обладать развитыми навыками коммуникации — их придется применять во время подбора сотрудников, общения с поставщиками, внутренними и внешними заказчиками.

Всему этому и не только можно научиться на курсе Русской Школы Управления
«ИТ-директор». Узнать подробности и зарегистрироваться → Дмитрий Кузьмин Автор медиапортала Русской Школы Управления

Зачем компании нужны инвестиционные аналитики? Каковы требования к претендентам на должность инвестиционного менеджера (аналитика)? В чем состоит карьерный рост инвестиционного аналитика? Сколько зарабатывает инвестиционный аналитик или менеджер инвестпроектов?

Роль инвестиционного аналитика в бизнесе

Сфера применения профессии «инвестиционный аналитик» достаточно широкая: такие специалисты востребованы не только в реальном бизнесе и корпоративных финансах, но и в банковской сфере (например, для оценки инвестиционной привлекательности финансирования сделок M&A или инфраструктурных проектов) или в инвестиционном бизнесе (например, для венчурных фондов).

Инвестиционный аналитик (англ. Investment analyst) в компании – это специалист, который анализирует инвестиционные проекты и отвечает за их реализацию. Среди прочих наименований данной профессии наиболее часто встречаются: «инвестиционный менеджер» или «менеджер инвестпроектов».

Крупные производственные предприятия привлекают инвестиционных аналитиков для анализа инвестпроектов и определения экономической целесообразности заключения каких-либо сделок (например, реструктуризации компании) или эмиссии ценных бумаг (обыкновенных и привилегированных акций, корпоративных облигаций, паев и т.д.). Поэтому профессия «инвестиционный аналитик» тесно переплетается с профессией финансового аналитика, поскольку и тем и другим для реализации своих функций необходимо собирать и анализировать различные объемные потоки информации, в том числе данные о финансовом положении компании, события на рынке и отраслевые обзоры, юридические сведения, новости из мира политики и экономики и т.д.

Однако инвестиционный аналитик в первую очередь сосредоточен именно на новых проектах и стратегическом развитии компании, на оценке рисков инвестирования корпоративных активов и на том, как инвестиции повлияют на текущую деятельности компании и ее прибыль. Поэтому корпорации нанимают таких специалистов в первую очередь для того, чтобы они подсказали руководству наиболее оптимальные (т.е. подходящие именно данной компании по соотношению риска и доходности) инструменты и отрасли инвестирования, а также выбрали наилучшее время для вложения средств.

Кроме того, профессионалы в сфере инвестиционных проектов умеют не только оценить потенциальную выгоду тех или иных инвестпроектов, но и просчитать стоимость любой инвестиции на основе предоставленных им данных и «сопроводить» весь проект, начиная с разработки и защиты экономического обоснования (например, для заседания Совета директоров) и инвестиционного меморандума, заканчивая ведением переговоров по фондированию (привлечению финансирования) с использованием как заемного, так и акционерного капитала.

Если в компании нет отдельного подразделения по взаимодействию со стейкхолдерами, то инвестиционного аналитика привлекают и для общения с инвесторами, кредитными учреждениями и регуляторами.

Должностные обязанности инвестиционного аналитика:

разработка и внедрение инвестиционной политики (инвестиционной программы) организации, в т.ч. приоритизация проектов с целью повышения эффективности инвестиционной деятельности;
финансовый анализ компании и анализ управленческой отчетности;
составление экономических, отраслевых анализов и прогнозов;
разработка схем реализации инвестиционных проектов;
оценка рыночной и инвестиционной стоимости проектов;
разработка/обновление финансовых моделей/бизнес-планов для текущих и новых проектов;
анализ источников финансирования проектов;
согласование договоров и контроль их исполнения, взаимодействие с партнерами/инвесторами (подписание Мemorandum ofUnderstanding (MoU) или Term Sheet и иных условий взаимодействия);
проведение комплексной юридической оценки (англ. due diligence) инвестпроектов;
управление портфелем инвестиционных проектов (контроль реализации, оценка качества и целостности);
финансовый контроль бюджетов проектов;
формирование отчетов по инвестиционной деятельности корпорации и отдельных ее организаций;
участие в согласовании инвестиционных расходов корпорации и взаимодействие с инвестиционным комитетом;

Требования к кандидатам на позицию инвестиционного аналитика:

высшее математическое, финансовое и/или экономическое образование;
опыт разработки сложных финансовых моделей;
владение инструментами инвестиционного анализа и методиками расчёта инвестиционных проектов;
знание принципов и основкорпоративных финансов;
отличное владение программами MS Excel, Word, PowerPoint.

Очень часто компании ищут инвестиционного аналитика с опытом работы в конкретном секторе экономики или отрасли, поскольку без отличного знания особенностей законодательного регулирования и рыночных рисков конкретной отрасли неповозможно успешно справляться с обязанностями менеджера инвестпреоктов.

Развитие карьеры инвестиционного аналитика

Инвестиционные аналитики в своей работе получают огромный опыт реализации бизнес-проектов «с нуля» и принимают участие в реальных сделках, что дает им возможность почерпнуть знания и компетенции у коллег из многочисленных смежных сфер деятельности компаний (таких как коммерция, юриспруденция, налогообложение, логистика и девелопмент), что способствует их карьерному росту вплоть до финансового директора (CFO) компаний или успешному построению собственного бизнеса.

Зарплата инвестиционного аналитика

Профессия инвестиционный аналитик относится к наиболее высокооплачиваемым: средний уровень в Москве в этом году находится на уровне 150 000 рублей, по России – 130 000 рублей. Специалисты с опытом работы от 5 лет могут рассчитывать на вознаграждение от 200 000 руб. до вычета налогов.

Инвестиционный директор – годовая программа SF Education, которая состоит из курсов «Финансовая академия», «Инвестиционный менеджер», «Excel», «Power Point», «Личные финансы». Опционально в программу включается подготовка к CFA Level 1.

Помимо неограниченного доступа к курсам вы получите доступ к закрытой базе вакансий от компаний-партнеров, а также персональные карьерные консультации от наших экспертов.

Формат: blended learning – онлайн- и офлайн-обучение.

Что будет на курсе

Программа «Инвестиционный директор» состоит из трех блоков: онлайн-университет, живая практика и нетворкинг.

Однако, онлайн-часть не заканчивается на LMS системе. Было бы странным просто давать доступ к личному кабинету и называть это полноценным учебным опытом. Именно поэтому с самого первого потока в далеком 2016-ом году мы ежедневно общаемся в чате ВК. Почему ВК, а не Slack или другой провайдер? Дело в удобстве: все сидят в социальных сетях, и мы хотим, чтобы участники курса ежедневно (и по многу раз в день) общались друг с другом и экспертами курса, обсуждая не только лишь учебный материал и организационные моменты. К тому же у чата в социальной сети не возникнет технических проблем.

В чатах мы обсуждаем материал курса, частные случаи, карьеру и новости, касающиеся темы курса. Также в чате участники находят партнеров для живых кейсов.

В онлайн-обучение также входят еженедельные вебинары, на которых покрываются сложные темы и разбираются вопросы по материалу, домашние задания, тесты на оценку и самостоятельные практические работы. Вебинары проводятся на платформе Zoom, которую каждый ученик устанавливает до начала курса на свое устройство.

На живых занятиях, которые, как правило, проходят в формате кейсов, ученики усваивают материал, отрабатывая задания своими руками на практике. Для этого мы собираем их в группы по 3-4 человека, даем задачу и ограниченное время на выполнение.

Кстати, участники курса могут также подключаться к кейсу удаленно и решать его самостоятельно, либо в группах. Правила одинаковые для всех.

Нетворкинг, то есть заведение связей и их развитие, проходит нитью через весь процесс обучения. Участники знакомятся друг с другом в чате, работают плечо к плечу на кейсах и общаются друг с другом в неформальной обстановке на периодических живых встречах (в том числе на выпускных днях). Бывали даже случаи, когда ученики находили себе пару.

Не стоит также забывать, что именно этот элемент курса дает самую большую пользу участникам в долгосрочной перспективе: ученики не только общаются друг с другом, но и с экспертами курса, которые являются действующими профессионалами. Общение открывает спектр возможностей: трудоустройство, карьерный менторинг, контакты на будущее. Польза последнего не кажется очевидной, но именно связи, построенные в прошлом, позволяют развивать нам SF Education и налаживать плодотворное сотрудничество с компаниями.

Подробная программа обучения

Преподаватели курса – действующие профессионалы российских и зарубежных финансовых компаний. Программа «Инвестиционный директор» состоит из нескольких отдельных курсов SF Education. Перейдем к расписанию программы.

Финансовая Академия – курс, на котором вы изучите финансовый учет и анализ, корпоративные финансы, управление инвестициями, финансовый и стратегический менеджмент, а также получите необходимые для работы в финансовой отрасли технические навыки. Длительность курса — 150 часов.

Подробнее о программе курса «Финансовая Академия».

Инвестиционный менеджер – курс, во время которого студенты учатся проводить оценку компаний и проводить M&A сделки. Кроме того, на курсе студенты получают навык построения финансовых моделей (в том числе с учетом отраслевой специфики). Длительность курса – 100 часов.

Excel и Power Point – два курса, которые научат вас на профессиональном уровне работать с одноименными программами. Курс Excel, помимо стандартных тем, включает в себя изучение VBA, Power BI и Power Query. На курсе Power Point вы познакомитесь с основами работы и интерфейсом программы, научитесь грамотно структурировать и оформлять слайды, а также познакомитесь с расширением Think Cell, с помощью которого можно быстро создавать эффектные презентации.

Длительность курсов — 41 час.

Подробнее о курсах Excel и Power Point.

Личные финансы – пакетная программа SF Education, которая базируется на курсах «Академия Трейдинга» и «Личные Инвестиции». Программа научит вас самостоятельно проводить фундаментальный и технический анализ, создавать собственные торговые стратегии и зарабатывать на них.

Длительность курса – 30 часов.

Подробнее о программе курса «Личные финансы».

Подготовка к CFA Level 1 – заключительный очный модуль курса, который направлен на подготовку к первому уровню CFA. Обучение на этом курсе ведется на русском языке по англоязычным материалам, что помогает лучше понимать терминологию и привыкнуть к формату экзамена. Курс включает в себя 70 занятий, на которых будут детально рассмотрены темы, необходимые для сдачи экзамена, а именно: количественные методы, корпоративные финансы, акции, анализ финансовой отчетности, инструменты с фиксированной доходностью, альтернативные инвестиции, управление портфелем и этические стандарты. Длительность курса — 70 часов.

Программа «Инвестиционный директор» представляет собой более чем 390 часов прикладных знаний, ежедневное общение с действующими экспертами и безграничные возможности для расширения сети профессиональных контактов

Обучение проходит в онлайн-формате и состоит из 3 основных блоков: онлайн-университет SF Education, очные кейс-встречи и общение/менторство в чате с преподавателями курса и другими экспертами из области.

Стоимость участия можно уточнить на сайте SF Education.

Вы обучаетесь со своей скоростью в удобное для вас время. Начав обучение, вы заметите ощутимые результаты уже на первом модуле. Во время обучения вы будете общаться с действующими специалистами отрасли и создавать полезные контакты для будущих проектов. Не забывайте, что мы не только учим, но и помогаем вам решать ваши рабочие задачи!

Как закрытые паевые инвестиционные фонды могут помочь торговым центрам на пути трансформации в общественные пространства?

Фото: depositphotos.com -->

Уж сколько раз твердили миру, что сегмент торговой недвижимости вступил в эпоху кардинальной трансформации: прежние торговые центры, ориентированные на целевой шопинг, и даже их более продвинутая версия — ТРЦ, совмещающие торговлю с различного рода развлечениями, уходят в прошлое. В концепции нашего времени все они постепенно превращаются в общественные пространства, где функция главного магнита возложена уже не на покупки.

Можно говорить о современном и удобном пространстве для встреч, в которое рассчитывает превратиться после масштабной реновации ТЦ «Мега Теплый Стан»; можно — о гибридных форматах в высокобюджетных сегментах, о которых рассказывал Business FM коммерческий директор компании Capital Group Петр Исаев; можно, как компания «Главстрой», — о концепциях на стыке социологии, экономики, урбанистики, культуры, которые решают задачу формирования в жилом комплексе уникальной атмосферы и параллельно создания экономически эффективной среды для ретейл-компаний. Множество разных вариантов, но суть одна: на смену ТЦ и ТРЦ приходят ОТЦ — общественно-торговые центры, это непреложный факт.

Тогда не стоит ли подумать о следующем шаге в «общественном направлении»? На состоявшемся недавно форуме «Конгресс управляющих. Будущее торговых центров» инвестиционный директор компании «Тринфико» Артем Цогоев озвучил вот какую идею.

alt="Артем Цогоев" />
Артем Цогоев инвестиционный директор компании «Тринфико» «Мы занимаемся секьюритизацией коммерческой недвижимости, в частности торговых центров. Секьюритизация — это превращение торгового центра в ценные бумаги, в нашем случае — в паи ЗПИФа (закрытый паевой инвестиционный фонд. — Business FM). А дальше идея заключается в том, что если торговому центру необходимо привлечь дополнительное финансирование, например для редевелопмента, строительства второй очереди или еще чего-то такого, то можно свой объект недвижимости внести в ЗПИФ и путем дополнительной эмиссии паев привлечь денежные средства, в том числе у посетителей ТЦ. Например, есть некий торговый центр, который находится в небольшом городе. Предположим, он тоже не очень большой и его часто посещают жители этого города. Так вот, если владельцу этого ТЦ захотелось бы построить вторую очередь, можно было бы предложить паи закрытого инвестиционного фонда этим самым людям. И фактически вторая часть стала бы в каком-то смысле общественной, потому что принадлежала бы не только владельцу первой очереди, но и всему сообществу людей, которые в этот торговый центр ходят. Моя версия заключается еще и в том, что, если люди владеют торговым центром, они наверняка будут чаще в него ходить и тратить там больше денег, чтобы поддерживать собственный бизнес».

Вообще, тема клевая. Обычно с точки зрения экономики торговые центры и ретейл-сегмент воспринимают «физиков» как рядовых пассивных инвесторов (вкладывай средства, получай ежемесячно, что тебе причитается, а с остальным взрослые дяди сами разберутся), в лучшем случае — как арендаторов небольших коммерческих помещений, в том числе на первых этажах ЖК. Роль эдакого общественно ориентированного коллектива пайщиков с правом собственного и весьма громкого голоса им до сих пор никто не предлагал. Да и паевых фондов в торговом сегменте у нас, мягко говоря, немного — даже так называемых квальных (квалифицированных), а уж тем более «неквальных» (неквалифицированных).

Ольга Орлова, финансовый аналитик инвестиционно-финансовой группы Agastone, которая скоро выведет на рынок собственный ЗПИФ и именно в сегменте торговой недвижимости, отмечает ряд их принципиальных отличий друг от друга.

Ольга Орлова финансовый аналитик инвестиционно-финансовой группы Agastone «Пайщики квалифицированных фондов — это опытные инвесторы, готовые вкладываться в более рискованные и более прибыльные инструменты, а паи неквалифицированных фондов может купить любой желающий. «Квальные» фонды предоставляют пайщикам больше возможностей для инвестирования: например, в них можно включать имущественные права из договоров реконструкции зданий, земли, активы недвижимости, с которыми предстоит много работы по созданию добавленной стоимости. В «неквальные» фонды такие рискованные активы включить не удастся — их правила более жесткие. Самый распространенный на сегодня «неквальный» ЗПИФ в недвижимости — это ГАБ (готовый арендный бизнес). Пайщики «квальных» фондов могут контролировать крупные сделки, для этого УК созывает собрание специальной комиссии пайщиков — инвестиционный комитет. Сделка состоится, если большинство проголосует положительно. Если фонд «неквальный», то инвесткомитет не нужен: УК сама решает все вопросы и заключает все сделки, не спрашивая согласия у пайщиков. Еще одно важное отличие: паи в «квальном» ЗПИФе продать нельзя, а в «неквальном» — можно, он не ограничен в обороте; пай можно также передавать в залог, дарить, оставлять в наследство. Наконец, «неквальные» фонды можно рекламировать, у них большие маркетинговые бюджеты, а «квальные» — нельзя».

По мнению Ольги Орловой, есть несколько качеств, которыми должен обладать неквалифицированный паевой фонд, чтобы быть успешным. Прежде всего, управлять ЗПИФом должна известная УК, которая давно и успешно работает на рынке. Паи продаются через крупные банки, соответственно, у инструмента есть надежные партнеры. Нужно обращать внимание на суммарную стоимость чистых активов, находящихся в доверительном управлении УК, на то, с какого года ведется статистика и какой результат компания показывает из года в год, и параллельно — на общую историю доходности фондов в выбранном сегменте, на процент вознаграждения УК — он вычитается из общей доходности.

«Важно посмотреть, что представляют собой сами активы ЗПИФа: одно дело — представители сети известных магазинов в растущем сегменте с долгосрочными арендными договорами, то есть качественные ГАБы, другое — одиночный дорогой особняк с офисными арендаторами. В этом случае выбор очевиден. Также сейчас стоит обратить внимание на фонды с активами из складов и ретейл-объектов за пределами ТТК: все они попадают в фонд, уже имея стабильных арендаторов на не менее 70% площадей, а состав арендаторов — доступная информация», — подчеркивает Ольга Орлова.

Несложно проследить по отчетностям и сделкам, как УК реагировала на кризисные ситуации: в случае разворота рынка она может оперативно отреагировать и продать дешевеющие активы, сохранив деньги инвесторов, или, напротив, что-то купить. Недавно, например, выстрелили склады, и некоторые участники рынка успели этим воспользоваться.

Точно не нужно вкладывать в ПИФ, если реклама обещает более 25% доходности. Сейчас хорошей доходностью считаются 9-10% годовых чистыми, советует эксперт. И еще не стоит пренебрегать отзывами в интернете о самой УК и ее ЗПИФах, а также тем, как отрабатываются негативные комментарии. «Если компания оставляет их без внимания, скорее всего, в этой УК слабый контроль или недостаточно высокая клиентоориентированность. Если же в Сети вообще нет информации о работе УК, такой пай покупать не рекомендуется», — считает Ольга Орлова.

В беседе с Business FM президент Российского совета торговых центров (РСТЦ) Дмитрий Москаленко подчеркнул, что и у самого такого инструментария, как ЗПИФ, есть и плюсы, и минусы.

— При продаже ТЦ через ЗПИФ происходит продажа не самого торгового центра физлицам, а пая, то есть доли, которую можно измерить не квадратными метрами, а деньгами. В таком случае для девелоперов речь идет не о прямой продаже объекта недвижимости, а все же о реструктуризации долговой нагрузки. По данным консультантов, российские домохозяйства за время пандемии накопили огромные средства. Именно эти деньги девелоперы могут использовать через инструмент ЗПИФ для замещения банковских кредитов — если не с более высокой, то хотя бы с сопоставимой эффективностью. Используя более гибкий инструментарий ЗПИФ, девелоперы смогут изменить свою долговую нагрузку. Это поможет в поиске денежных средств для проведения финансовых маневров внутри компании.

— Но, помимо плюсов, у ЗПИФов наверняка есть и минусы? Какие проблемы могут возникнуть на пути реализации этой идеи?

— Главный плюс заключается в том, что управляющая компания полностью исключает налог на прибыль для владельцев объектов. Он ложится на пайщиков. Еще один плюс заключается в том, что собственник дистанцируется от операционного управления. Для кого-то это может показаться минусом, но с точки зрения универсальности бизнеса это явный плюс. Основной же минус инструментария ЗПИФ заключается в том, что так свободно распоряжаться своим торговым центром собственник уже не сможет. У управляющей компании есть обязательства перед пайщиками, и это может стать определенной преградой при принятия управленческого решения. Например, если ТЦ задумал реконцепцию.

— А можно ли подойти подобным образом к финмодели первых коммерческих этажей в жилых комплексах? Что для этого необходимо сделать — в законодательном, организационном и всех прочих смыслах?

— Да, можно, но для того, чтобы это сделать, первые этажи должны продаваться одному собственнику, а не множеству юридических лиц, которым будет сложно договориться о едином подходе между собой, а ведь нужно еще договориться и с управляющей компанией, которая будет всем этим управлять. Лайфхак заключается в том, чтобы управлять первыми этажами для пользы самих жителей. Инвестору это должно быть интересно, если он, покупая квартиру в каком-то ЖК, приобретает еще и пай на коммерческие площади, которые продаются на момент строительства с дисконтом, тем более что пай не такой дорогой, как сама квартира. При этом пайщик гарантированно получит доход. Правда, придется найти баланс между возвратом инвестиций на недвижимость и возвратом инвестиций на пай. Иначе все паи скупятся неинституциональными инвесторами, а недвижимость будет стоять на месте. Эта тема пока слабо проработана, к ней подступаются еще только с точки зрения комплексного управления первыми этажами жилых домов. В этом случае из первых этажей ЖК получается подобие торгового центра, но в формате стрит-ретейла. Если в торговом центре фудкорт, обувь, одежда, услуги сосредоточены в одном объекте, то здесь все то же самое будет распределено на первых этажах нескольких зданий.

— Что необходимо сделать, чтобы, так сказать, активнее двинуть тему ЗПИФов в торговом сегменте?

— Сегодня использование инструмента ЗПИФ — это открытый вопрос для застройщиков, пайщиков, управляющих компаний и банков, и очевидно, что всем им нужно найти поле для компромиссов. Площадкой для обсуждения этого вопроса вполне может стать РСТЦ. Компаний, которые действительно умеют управлять этим, очень мало на российском рынке. Кроме того, у них множество видов отчетности: для ЦБ, для налоговой, по МСФО и так далее. То, что темой занимаются считаные единицы компаний, лишь подтверждает тот факт, что упражнение в виде управления ЗПИФ не для всех. Тема ЗПИФ в России очень зарегулирована. Однозначно потребуется принятие новых законов для упрощения самого механизма.

Получается, ждем выработки новых законодательных подходов и достижения новых рыночных компромиссов. А пока — мечтаем, как стоит посреди уютного небольшого города или района в городе побольше торговый центр, который уже и не торговый, а общественный с некоторой торговой функцией и путем ЗПИФа принадлежит всем окрестным жителям. И жители любят уже в полном смысле слова свой ОТЦ, ходят в него часто и с удовольствием, заодно и бизнес поддерживают. Арендаторы ликуют, пайщики в прибылях… Кстати, еще и потому, что в своем-то доме наверняка будешь стараться поддерживать порядок, а, по оценке операционного директора MD Facility Management Бориса Мезенцева, «правильные» посетители могут оказать существенное влияние на эксплуатационные затраты.

Борис Мезенцев операционный директор MD Facility Management «В первую очередь речь идет об экономии на услуге профессиональной уборки, которая может достигаться за счет поведенческих мелочей. Например, можно отряхивать снег и грязь при входе в ТЦ, открывать стеклянные двери, держась за ручки, а не оставлять отпечатки на стеклах, выкидывать мусор в урны или же использовать сушки для рук вместо бумажных полотенец. Еще один момент касается автомобилей. Например, зимой требуется дополнительная уборка на парковках из-за машин, завозящих большое количество снега, который потом тает на парковке. Если говорить о технической эксплуатации объекта, то здесь роль играет бережное отношение к имуществу. Это позволит снизить затраты на покраску стен, ремонт замков и смесителей в туалете. Отдельно стоит указать, что причиной дополнительных затрат может быть вандализм — когда приходится нести затраты, связанные с ремонтом оборудования, отмывкой стен от надписей и так далее. Кроме того, представляя идеальную ситуацию, можно полностью отказаться от привлечения подрядчика для охраны объекта».

Словом, пути экономии эксплуатационных расходов мало отличаются от аналогичных в собственной квартире или доме. Суммарная выгода от действий посетителей-владельцев может составлять 10-15%, считает Борис Мезенцев. И, кстати, иногда мечты сбываются.

Читайте также: