Может ли директор ооо продать себе имущество ооо

Опубликовано: 02.07.2024

Продажа недвижимости ООО: как сэкономить на налогах

Иногда собственники бизнеса хотят продать недвижимость, которое принадлежит ООО . Существует несколько способов проведения такой сделки. Рассмотрим их и выберем самый выгодный для учредителей.

Стандартный способ продажи недвижимости ООО

При стандартном варианте недвижимость продается, как любое «обычное» имущество ООО, которое больше не нужно собственникам. Однако есть и ряд особенностей, которые связаны со статусом объекта.

Сначала на собрании учредителей необходимо принять решение о продаже недвижимости и оформить все протоколом. Если в ООО всего один владелец, то нужно подготовить решение единственного участника.

Строго говоря, одобрение учредителей необходимо только для крупных сделок, т.е. для ситуаций, когда продаваемый объект стоит больше, чем 25% активов компании (ст. 46 закона от 02.08.1998 №14-ФЗ). Но регистраторы обычно запрашивают этот документ при любых операциях с недвижимостью, поэтому лучше подготовить его вне зависимости от цены объекта.

Затем составляется договор купли-продажи, который нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре.

После оформления продажи недвижимости ООО обязано заплатить в бюджет, налоги, которые зависят от применяемого режима.

  1. При ОСНО:

Затем по итогам квартала или года участники общества могут принять решение о распределении прибыли. В таком случае каждому учредителю придется заплатить еще НДФЛ или налог на прибыль по ставке 13 %. В итоге затраты на расчеты с бюджетом достигают существенного размера.

Пример

ООО «Альфа» работает на ОСНО и продает здание за 12 млн руб., включая НДС. Остаточная стоимость объекта – 5 млн руб. без НДС. Компания и учредители заплатят следующие налоги:

  1. НДС = 12 / 120% х 20% = 2 млн руб.
  2. Налог на прибыль = (12 / 1,2 – 5) * 20% = 1,0 млн руб.
  3. НДФЛ с дивидендов = (5,0 – 1,0) х 13% = 0,52 млн руб.

Всего придется перечислить в бюджет 3,52 млн руб., т.е. около 29% от цены реализации.

При использовании спецрежимов налоговая нагрузка будет меньше, но все равно останется существенной. Поэтому владельцы ООО ищут различные варианты продажи недвижимости, которые позволят сэкономить на налогах. Рассмотрим их далее.

Продажа недвижимости вместе с самим ООО

Второй способ реализации недвижимости – его продажа вместе с ООО. Он хорош тем, что объект остается на балансе юридического лица, и никаких сделок по нему совершать не нужно. Поэтому не возникает и дополнительных налогов.

Но этот способ подходит только при соблюдении двух условий:

  1. Владельцам компании больше не нужен не только объект недвижимости, но и само ООО.
  1. Покупатель должен быть согласен на такой вариант. Не все захотят вместе с недвижимостью получить в собственность еще и юридическое лицо.

При продаже долей владельцами компании налоговые ставки составят 13% НДФЛ для физического лица, и 20% налога на прибыль если учредитель – российская организация. Однако преимущество данного варианта заключается в возможности получить льготу.

Если доли были во владении более 5 лет, то никаких налогов платить не нужно. Физическое лицо освобождается в этом случае от уплаты НДФЛ (п. 17.2 ст. 217 НК РФ), а для юридических лиц применяется ставка 0 % по налогу на прибыль (ст.284.2 НК РФ).

Если же срок владения долей прерывался, то налог заплатить все же придется. Возникает вопрос: если в течение пяти лет размер доли участника изменялся, следует ли это считать прерыванием срока?

В НК РФ эта ситуация не рассмотрена, поэтому здесь приходится руководствоваться разъяснениями Минфина. По мнению чиновников, подход к вопросу зависит от вида налога, т.е. фактически от того, является ли участник физическим или юридическим лицом.

  1. Для физических лиц:
  1. Для учредителей-юридических лиц подход Минфина менее выгоден. Чиновники считают, что в этом случае любое изменение доли участия в дочерней компании, как номинальное, так и процентное, приводит к прерыванию 5-летнего срока. Исключение специалисты Минфина делают только для ситуации, когда доли проданы другим участникам общества (письмо от 20.09.2018 N 03-03-06/1/67389).

Иногда стороны сделки, чтобы избежать всех перечисленных сложностей, договариваются об оформлении продажи по номинальной цене. Нередко уставный капитал ООО составляет всего 10 тысяч рублей, и тогда новый собственник может выкупить за эту сумму доли у прежних владельцев компании.

Соответственно, у продавцов не возникает необходимости уплачивать налог, так как формально доход отсутствует. Но продажа «по номиналу» долей в компании, которая владеет дорогостоящими активами, обязательно привлечет внимание налоговиков.

Кроме того, в этом случае существует опасность, что после заключения сделки покупатель откажется оплачивать что-то помимо суммы, указанной в документах. Поэтому если собственники решатся на такой вариант продажи, лучше получить все денежные средства за недвижимость во время подписания договора. Истребовать свои деньги позднее они уже не смогут.

Оптимизация НДС для продавцов на ОСНО

Но в этом случае организация, передающая основное средство в уставный капитал, должна восстановить НДС пропорционально его остаточной стоимости (п. 3 ст. 170 НК РФ). Поэтому этот вариант будет выгодным только при продаже объектов с высокой степенью износа.

Правда, принимающая взнос компания затем может взять восстановленный НДС к вычету (п. 8 ст. 172 и п. 11 ст. 171 НК РФ), но это уже будет экономия покупателя, а не продавца.

Кроме того, про этот способ хорошо известно налоговикам. Поэтому существует риск привлечь ненужное внимание со стороны контролирующих органов.

Вывод

Существует несколько способов продать недвижимость, которая принадлежит ООО. Самый затратный для продавца – продать объект от имени общества и распределить прибыль между участниками. В таком случае придется заплатить налоги как самой компании, так и ее владельцам.

Если покупатель согласен, то оптимальным вариантом является продажа ООО вместе с объектом. В этом случае собственники компании ничего не заплатят в бюджет, если непрерывно владеют долями в ней более 5 лет.

Также существуют и сомнительные варианты, при которых уплаты налогов также не будет, но возникнут риски неполучения денег и проблемы с контролирующими органами. Принимая решение о способе продажи недвижимости, собственники бизнеса должны взвесить его возможные последствия.

Далее по тексту использованы следующие аббревиатуры и сокращенные наименования нормативно-правовых актов:

  1. ООО . Общество с ограниченной ответственностью. Созданное одним или несколькими лицами хозяйственное общество, уставный капитал которого разделен на доли; участники общества не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им долей в уставном капитале общества.
  2. Директор . Единоличный исполнительный орган ООО. В данной справке будут рассмотрены следующие ситуации: (1) директор является участником (учредителем) ООО; и (2) директор не имеет доли в уставном капитале ООО.
  3. Реализация имущества . Реабилитационная процедура, применяемая в деле о банкротстве к признанному банкротом гражданину в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов.
  4. Применимое законодательство :
    1. ФЗ Об ООО . Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ « Об обществах с ограниченной ответственностью » . Ред. от 03.07.2016 с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017.
    2. Постановление Пленума №25.Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 « О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации ».
    3. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» . Федеральный закон « Об обществах с ограниченной ответственностью » от 08.02.1998 N 14-ФЗ. Ред. от от 03.07.2016 N 360-ФЗ .
    4. ТК РФ – Трудовой Кодекс Российской Федерации от 30.12.2001 N 197-ФЗ. Ред. от 03.07.2016 с изм. и доп., вступ. в силу с
    1. ООО С УЧАСТИЕМ ДИРЕКТОРА
    1. Доля директора в уставном капитале ООО
    1. Рассмотрим ситуацию, при которой гражданин является директором, а также владельцем доли в уставном капитале ООО.
    2. В соответствии с п. 4 ст 213.25 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»: «В конкурсную массу может включаться имущество гражданина, составляющее его долю в общем имуществе, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским законодательством. Кредитор вправе предъявить требование о выделе доли гражданина в общем имуществе для обращения на нее взыскания».
    3. Соответственно, если директор признан банкротом и в отношении него введен режим реализации имущества, существует вероятность, что его доля в уставном капитале ООО будет включена в конкурсную массу. Это означает, что доля директора в уставном капитале ООО будет оценена и продана с торгов вместе с остальной конкурсной массой.
    4. Стоит отметить, что если данное лицо не является единоличным учредителем, то на основании п. 4 ст. 21 ФЗ « Об ООО » , у остальных учредителей ООО имеется преимущественное право покупки доли учредителя-банкрота. Соответственно, в ходе торгов, соучредители смогут воспользоваться правом преимущественной покупки доли учредителя-банкрота. Если они не воспользуются данным правом, то доля банкрота будет продана третьему лицу.
    1. Роль финансового управляющего в ходе реализации имущества директора
    1. В соответствии с абз. 4 п. 6 ст. 213.25 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» финансовый управляющий в ходе реализации имущества гражданина от имени гражданина осуществляет права участника юридического лица, принадлежащие гражданину, в том числе голосует на общем собрании участников.
    2. Соответственно, на стадии реализации имущества, назначенный в судебном порядке финансовый управляющий будет осуществлять права директора-участника ООО. Данные права делятся на две категории: (1) установленные в законодательном порядке, и (2) указанные в уставе ООО. На основании ст. 8 ФЗ «Об ООО», участник имеет следующие права: участвовать в управлении делами общества; получать информацию о деятельности общества и знакомиться с его бухгалтерскими книгами и иной документацией; принимать участие в распределении прибыли; продать или осуществить отчуждение иным образом своей доли или части доли в уставном капитале общества одному или нескольким участникам данного общества; выйти из общества путем отчуждения доли обществу, если такая возможность предусмотрена уставом общества, или потребовать приобретения обществом доли.
    1. Возможность осуществления функций директора ООО
    1. В соответствии с п. 3 ст. 213.30 ФЗ « О несостоятельности (банкротстве) » , гражданин в течение трех лет с даты завершения в отношении него процедуры реализации имущества или прекращения производства по делу о банкротстве в ходе такой процедуры не имеет права занимать должности в органах управления юридического лица, а также иным образом участвовать в управлении юридическим лицом.
    2. Это означает, что после завершения процедуры банкротства, а именно после вынесения определения арбитражного суда об этом, директору-банкроту будет запрещено занимать руководящие должности в ООО (и иных юридических лицах) в течение трех последующих лет.
    1. ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР ООО, НЕ ИМЕЮЩИЙ ДОЛИ В УСТАВНОМ КАПИТАЛЕ ООО
    1. Если гражданин является директором, но не владеет долей в уставном капитале юридического лица и не является его учредителем, дело о его банкротстве не повлияет на способность исполнять функции единоличного исполнительного органа юридического лица (в т.ч. ООО).
    2. Например, Владимир Кехман являлся директором Михайловского театра во время всей процедуры банкротства, введенной в отношении него 28 июля 2016 года Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области[1].
    3. Однако, в соответствии с п. 3 ст. 213.30 ФЗ « О несостоятельности (банкротстве) » директор не сможет занимать свою должность после того, как завершится процедура реализации его имущества или прекратится производство по делу в этой процедуре. Данный запрет будет действовать в течение трех лет ( п. 3 ст. 213.30 ФЗ « О несостоятельности (банкротстве) » ).
    4. На основании анализа действующего российского законодательства можно сделать вывод о том, что личное банкротство директора не имеющего доли в уставном капитале ООО в остальном никак не отразится на деятельности ООО.
    1. ВЫВОД
    1. На основании проделанного анализа российского законодательства и судебной практи можно сделать следующие выводы о влиянии банкротства директора ООО на деятельность ООО. Во-первых, после того, как завершится процедура реализации имущества директора или прекратится производство по делу в этой процедуре директор не сможет занимать свою должность в течение трех лет. Однако, до момента завершения дела о банкротстве директора он сможет выполнять свои функции в обычном режиме. Банкротство существенно не повлияет на текущую деятельность ООО. Во-вторых, если директор является владельцем доли в уставном капитале ООО, финансовый управляющий будет осуществлять его права, приобретенные в качестве участника данного ООО. Более того, его доля в уставном капитале ООО может стать частью конкурсный массы и быть продана в ходе реализации данной конкурсной массы путем торгов.
    2. Однако, банкротство директора несет в себе серьезные репутационные риски для ООО. Поэтому, логичным будет желание участников ООО досрочно расторгнуть трудовой договор с директором. Стоит отметить, что если директор не захочет покинуть свой пост «по собственному желанию», участники ООО смогут расторгнуть заключенный с директором трудовой договор в соответствии с п. 2 ст. 278 ТК, « в связи с принятием уполномоченным органом юридического лица, либо собственником имущества организации, либо уполномоченным собственником лицом (органом) решения о прекращении трудового договора ». Однако, кредиторы и/или финансовый управляющий смогут поднять вопрос о компенсации, предусмотренной ст. 279 ТК РФ, т.к. «… при отсутствии виновных действий (бездействия) руководителя ему выплачивается компенсация в размере, определяемом трудовым договором, но не ниже трехкратного среднего месячного заработка. »

    [1] Газета "Коммерсантъ" №136 от 29.07.2016, стр. 4.


    Защита прав участников общества и акционеров стала лучше, но тема отъема бизнеса в России по-прежнему актуальна. Раньше основной проблемой были рейдеры из 90-х годов с откровенно «черными» схемами и силовым давлением. Теперь акцент неуклонно смещается в сторону внутреннего мошенничества. Главным действующим лицом в подобных ситуациях становится Генеральный Директор компании. Если собственник бизнеса наделил полнотой власти единственного руководителя, а сам отошел от прямого управления, рано или поздно директор может поддаться соблазну и подмять компанию под себя.

    Схема 1. Клонировать бизнес

    Организовать свое дело, присвоив идею или уведя клиентов компании, пытаются многие инициативные и энергичные сотрудники. Но именно в распоряжении директора есть все необходимые рычаги и информация, чтобы завладеть бизнесом либо присвоить себе значительную часть прибыли. Легче всего создать параллельное дело в сфере услуг, где не требуются серьезные инвестиции, недвижимость, лицензии. Распространенный вариант –воспользоваться имеющимися ресурсами для развития собственной конкурирующей компании.

    Пример:

    Компания «Принт-Сервис» занимала лидирующие позиции в сфере заправки картриджей, ремонта и обслуживания офисной техники в Тольятти. Директор создал фирму «Технопринт», переоформил на нее телефон, сдал часть помещений в субаренду и организовал там деятельность. Себя назначил заместителем Генерального Директора. Руководитель предлагал ключевым клиентам компании перезаключить договоры с новой фирмой, которая стала основным конкурентом «Принт-Сервиса». За два года финансовые результаты «Принт-Сервиса» ухудшились. А у новой фирмы дела пошли в гору. Когда директор покинул свой пост, один из совладельцев устроил проверку и вскрыл аферу. Суд взыскал с недобросовестного директора причиненные компании убытки в размере 1,6 млн руб. (постановление ФАС Поволжского округа от 03.06.2014 по делу №А55-6679/2013).

    Схема 2. Наживаться на прибыли

    Директор может не уничтожать бизнес, но при этом систематически наживаться на нем в ущерб интересам собственников. Например, оплачивать ненужные компании услуги своих посредников. Или же просто отнимать у компании прибыль, переводя часть выручки подконтрольным лицам. Схему довольно сложно обнаружить, поэтому итогом таких действий может стать банкротство компании.

    Пример:

    Компания «Дом мод» сдавала собственные нежилые помещения в аренду. Директор оформил на подставных лиц фирму «Коммерческий центр» и сдал ей значительную часть площадей по заниженным ставкам. В дальнейшем площади передавались в субаренду по цене в 3–10 раз выше. За год с небольшим подконтрольная фирма директора стала получать бóльшую часть выручки вместо «Дома мод». Схема вскрылась в рамках налоговой проверки фирмы в связи с уклонением от уплаты налогов. В итоге за неуплату налогов директор был приговорен к полутора годам лишения свободы (п. «б» ч. 2 ст. 199 УК РФ). Кроме того, с него по иску собственника взыскали причиненные «Дому мод» убытки в размере 8,9 млн руб. (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.03.2015 по делу №А46-19160/2008).

    Схема 3. Отнять бизнес и бросить компанию

    В отсутствие контроля со стороны владельцев компании директор может перевести весь бизнес на подконтрольную фирму. При этом он может вообще прекратить заниматься управлением основной организации.

    Пример:

    Директор компании по производству электромагнитных замков «К.И.Ж.И.» перевел на аффилированную структуру права на товарный знак и полезную модель, весь персонал, право аренды помещения с находившимся в нем оборудованием, а также автотранспорт. Руководитель реализовал электромагнитные замки премиум-класса и сопутствующие элементы монтажа под видом несортированных отходов черных и цветных металлов. Когда в фирме ничего не осталось, директор ее бросил и перестал сдавать отчетность в налоговые органы. В результате деятельность компании «К.И.Ж.И.» была парализована, ущерб составил 59,6 млн руб. Иск о взыскании с директора убытков рассматривается в арбитражных судах Московского округа уже два года. Вину директора собственникам пока доказать не удалось (постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.03.2015 по делу №А40-81480/14).

    Схема 4. Вывести активы

    У директора есть все возможности для манипуляций с бухгалтерской отчетностью компании, в том числе для вывода имущества. Он может «раздуть» размер активов и уменьшить стоимость отчуждаемых объектов путем переоценки основных средств. Даже если удается доказать нарушение директором закона при совершении сделки, вернуть имущество трудно, ведь суды признают конечных приобретателей недвижимости добросовестными. Не поможет и ограничение полномочий директора в уставе общества.

    Пример:

    Нежилое помещение компании «Лотос» было ее единственным активом и источником прибыли за счет сдачи в аренду. Директор продал это помещение рыночной стоимостью 18,65 млн руб. за 4 млн руб. Далее он передал его в уставный капитал подконтрольной фирмы «Ритейл». Деятельность «Лотоса» прекратилась, собственникам оспорить сделку так и не удалось. Подвох в том, что по бухгалтерской отчетности объект числился на балансе по стоимости всего в 390 тыс. руб. Но суд признал, что директор действовал против интересов компании и сделка экономически нецелесообразна. Поэтому с него в пользу «Лотоса» взыскали 11,7 млн руб. убытков (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 09.04.2015 по делу №А71-10688/2013).

    Схема 5. Обанкротить компанию

    У компании создается значительная фиктивная задолженность перед подконтрольным директору лицом, затем «просуживается» – подтверждается в суде. Директор способствует еще большему ухудшению положения компании, чтобы у собственников осталось как можно меньше финансовых ресурсов для борьбы. Когда нужный объем задолженности сформирован и «просужен», подконтрольное директору лицо обращается с заявлением о банкротстве компании. Обеспечивается назначение «своего» арбитражного, а затем и конкурсного управляющего. Основными жертвами становятся компании, не приносящие прибыль или находящиеся в сложном финансовом положении, но обладающие привлекательными активами (старый убыточный завод, у которого в собственности есть недвижимость, земля, основные средства). Часто директора сотрудничают со структурами, которые специализируются на недружественных поглощениях. Это существенно усложняет противодействие такому способу отъема бизнеса. Если же план сорвется и собственник вовремя обнаружит приготовления, максимум, что грозит директору, – это обвинение в попытке преднамеренного банкротства компании (ст. 196 УК РФ).

    Пример:

    Директор компании «РосЭкоПродукт» оформил в банке кредит на покупку недвижимости на сумму 70,4 млн руб., но возвращать его не собирался. Вместо этого он решил создать контролируемую задолженность и обанкротить фирму. Для этого заключил со знакомым предпринимателем фиктивный договор на покупку 340 тонн мясной продукции на сумму 78 млн руб. Затем предприниматель обратился в суд с иском о неоплате поставленного товара. Он легко выиграл спор: документы были в полном порядке. В отношении «РосЭкоПродукта» ввели процедуру банкротства. Директор собирался продать имущество компании по заниженной стоимости аффилированным лицам. Однако его план провалился из-за настойчивости банка, выдавшего компании кредит. Во время рассмотрения иска банка суд вскрыл мнимую сделку и корыстную схему (определение Верховного суда РФ от 25.07.2016 по делу №А41-48518/2014).

    Схема 6. Стать единственным владельцем

    До 2014 года перехват корпоративного контроля в ООО был самым распространенным способом отъема бизнеса. Но после введения нотариальной формы сделок по отчуждению долей и обязательного нотариального удостоверения протоколов общих собраний метод почти перестал встречаться. Однако одна возможность для его реализации осталась. Потерять долю в обществе легко, если ее вовремя не оплатить. Срок оплаты – четыре месяца. Если директор – миноритарный участник компании, то он может «потерять» или уничтожить хранящиеся в обществе документы об оплате доли другим участником либо просто «забыть» об этом. Это дело провернуть легко, потому что ни договор купли-продажи доли, ни решение единственного участника заверять у нотариуса не требуется. Даже если участник сможет по суду восстановить корпоративный контроль, вернуть ценные активы, выведенные из компании, будет уже невозможно.

    Пример:

    Интересы директора компании «Адонис-Авто» и второго участника общества разошлись. В результате директор принял решение о переходе якобы неоплаченной доли второго участника обществу. После регистрации изменений в ЕГРЮЛ директор продал эту долю сам себе по номинальной стоимости. Так он стал единственным участником общества. Эти действия позволяют руководителям единолично вносить изменения в устав, увеличивать уставный капитал, вводить новых участников, назначать номинального директора, менять юридический адрес компании (определение Верховного суда РФ от 24.10.2014 по делу №А70-11692/2013).

    kuzmenko130

    В бизнесе достаточно часто возникает необходимость смены балансодержателя активов предприятия. По ряду причин, иногда перевод материальных ресурсов требуется сделать на учредителя общества, которым может являться физическое или юридическое лицо.

    В этом случае наибольшее количество вопросов возникает к схемотехнике сделки, к нюансам ее юридического оформления, и налогообложению у задействованных сторон. Если приобретатель, является действующим участником общества – отчуждающего имущество, дополнительно возникают риски негативных налоговых последствий, применимых к взаимозависимым лицам. В этой связи, представляется наиболее важным детально проработать механизм перевода активов предприятия, до начала совершения любых юридических действий, влекущих правовые и налоговые последствия, как у покупателя, так и у продавца.

    Отчуждение обществом учредителю такого имущества, как объекты недвижимости осуществляется по общим правилам гражданского законодательства, в зависимости от вида заключаемого сторонами договора.

    Самой распространенной сделкой, являющейся основанием для перехода права собственности на объект недвижимости, остается купля-продажа.

    Обществу при отчуждении офиса на основании договора купли-продажи следует обратить внимание на то, что если по адресу данного офиса зарегистрировано оно само, указан, так называемый «юридический адрес», следует в трехдневный срок определиться с новым местонахождением и внести изменения в учредительные документы, с уведомлением об этом налоговой инспекции.

    Для того, что бы избежать необходимости внесения изменений в учредительные документы, возможно, заключить договор аренды с учредителем – новым собственником.

    В случае если учредитель является физическим лицом, продавец при внесении арендных платежей будет выступать налоговым агентом при уплате в бюджет НДФЛ с суммы платежа.

    Также, юридическому лицу до момента заключения сделки следует расчетным путем определить, не является ли сделка купли-продажи офиса крупной сделкой (ст.46 Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», п. 1 ст. 79 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах»). В случае если сделка относится к категории крупных, налогоплательщику следует подготовить решение об одобрении сделки общим собранием акционеров, либо общим собранием участников, в зависимости от организационно-правовой формы продавца.

    Гражданское законодательство относит к существенным условиями договора купли-продажи сам объект недвижимости и его стоимость (ст.554, 555 ГК РФ).

    При определении предмета договора, вопросов, как правило, не возникает, поскольку конкретные данные о недвижимости содержатся в документах БТИ, свидетельстве о государственной регистрации прав.

    С установлением же второго существенного условия договора купли-продажи недвижимости, возникают многочисленные вопросы.

    Стороны сделки, основываясь на свободе договора, задекларированной в гражданском законодательстве, вправе установить цену недвижимости в размере рыночной стоимости, которая, как правило, выше остаточной, либо руководствуясь ее балансовыми показателями согласовать реализацию по остаточной стоимости или даже ниже таковой.

    При этом у государственного органа, осуществляющего регистрацию перехода права собственности, отсутствуют правовые основания для отказа в совершении регистрационных действий, в случае несоответствия цены помещения в договоре рыночному уровню или балансовым показателям.

    Однако, размер цены офисного помещения, безусловно, будет интересен фискальным органам, поскольку право контроля цены данной сделки предоставлено контролерам законом.

    Статья 105.1 Налогового кодекса РФ, содержит перечень лиц, являющихся взаимозависимыми для целей налогообложения.

    В соответствии с данным перечнем, взаимозависимыми лицами, в т.ч. считаются физическое лицо и организация, а также обе организации, в случае, если одно лицо прямо и (или) косвенно участвует в организации и доля такого участия составляет более 25 процентов. Т.е., купля-продажа офиса между обществом и ее участником, владеющим более 25 % доли, будет являться сделкой между взаимозависимыми лицами.

    Действующие с января 2012 года нормы закона о трансфертном ценообразовании (Раздел V.1. НК РФ) устанавливают особые правила определения цены сделки, сторонами, которой являются взаимозависимые лица.

    Согласно ст.105.3. НК РФ, в случае, если в сделках между взаимозависимыми лицами создаются финансовые условия, отличные условий сделок, стороны которых не относятся к таковым, то любые неполученные доходы, учитываются для целей налогообложения у этого лица. Налоговый орган в случае выявления занижения стоимости в сделках взаимозависимых лиц вправе произвести корректировку соответствующих налоговых баз.

    Однако, налоговый контроль соответствия цен, согласно новым правилам, проводится в отношении контролируемых сделок в рамках самостоятельной проверки и не может быть предметом выездных и камеральных проверок (абз. 3 п. 1 ст. 105.17 НК РФ).

    Вместе с тем, главное финансовое ведомство страны в своих письмах от 18.10.2012 г. N 03-01-18/8-145, от 26.10.2012 г. N 03-01-18/8-149 разъяснило, что доказывание фактов уклонения от налогообложения в результате манипулирования налогоплательщиком ценами в сделках между взаимозависимыми лицами, не являющимися подконтрольными возможно осуществлять в рамках выездных и камеральных проверок.

    В целях определения фактической цены сделки, в которой предполагается занижение суммы налога, подлежащего уплате в бюджетную систему Российской Федерации, будут применяться методы, установленные гл. 14.3 НК РФ.

    Т.е., по мнению Минфина РФ, запрет на контроль цен в рамках камеральных и выездных проверок установлен Налоговым кодексом в отношении контролируемых сделок взаимозависимых лиц, и не распространяется на сделки взаимозависимых лиц, не являющихся таковыми.

    Сама по себе взаимозависимость не является противозаконным фактом, который может повлечь, например, автоматическое изменение цены сделки или недействительность договора.

    Вместе с тем, при проведении налогового контроля, взаимозависимость сторон договора купли-продажи офисного помещения привлечет повышенное внимание контролеров к цене сделки и условиям оплаты. В случае возникновения спора и его судебного разбирательства, взаимозависимость сторон сделки будет являться дополнительным аргументом налоговиков, доказывающим получение налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды.

    Рассмотрим порядок налогообложения у сторон взаимозависимой сделки при совершении купли-продажи по рыночной, остаточной стоимости или ниже таковой.

    Продажа офиса обществом своему учредителю по рыночной цене (когда ее размер больше остаточной стоимости) повлечет у общества:

    Уплату налога на прибыль с разницы между остаточной стоимостью помещения и ценой продажи своему учредителю.

    Начисление НДС на рыночную цену помещения.

    Полученная прибыль учитывается в том отчетном периоде, когда объект недвижимости был реализован, при этом факт реализации должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке (п. 1 ст. 551 ГК РФ и п. 1 ст. 39 НК РФ).

    В этом случае учредителю следует быть готовым к разговору с налоговиками и подстраховать себя, например, договорами займа от сторонних физических лиц- друзей, родственников.

    Как видно, данное юридическое оформление сделки является наиболее интересным налоговикам, но не налогоплательщику.

    Продажа недвижимости по остаточной стоимости более часто применяемый на практике способ отчуждения имущества, интересен налогоплательщику, как способ экономии уплаты платежей в бюджет, однако является достаточно рискованным по следующим причинам.

    При продаже объекта нежилого фонда по остаточной стоимости, прибыль у общества, как правило, не образуется. Однако могут возникнуть споры с фискальными органами о корректировки налоговой базы по налогу на прибыль общества и доначислении налога на добавленную стоимость. Прогноз, в случае судебного оспаривания решений налоговиков о доначислении сумм налога на прибыль при продаже недвижимости по остаточной стоимости, складывается у общества достаточно неблагоприятный.

    Поскольку коммерческие организации, согласно ст.50 ГК РФ, в качестве основной цели своей деятельности преследуют извлечение прибыли, налогоплательщику необходимо вооружиться вескими доводами, обосновывающими причину продажи офиса по остаточной стоимости, не повлекшей в итоге положительного финансового результата.

    Если общество сможет убедить контролеров в экономической целесообразности сделки, доначислений налогов удастся избежать. Однако доводы организации должны быть резонными и подтверждаться документально. Так, можно рекомендовать налогоплательщику обосновать снижение продажной цены экспертным заключением оценщика и внутренними документами организации – продавца, подтверждающими факт наступления события, повлекшего ущерб недвижимому имуществу, например затопление и пр.

    Если факт причинения ущерба можно подтвердить документом компетентного государственного органа, например справкой о пожаре, следует получить данный документ для предъявления его налоговикам.

    Также, организация может самостоятельно составить расчет расходов, которые она понесет при ремонте и восстановлении офиса. Расчет должен показать, что продажа офиса по остаточной стоимости является для общества более экономически привлекательной сделкой, чем продажа отремонтированной недвижимости по цене рынка, но с учетом понесенных обществом расходов. К расчету следует приложить заверенные прайс-листы строительных компаний, компаний-поставщиков строительных и отделочных материалов.

    Однако данные меры не всегда приводят к отмене доначисления налогов. Арбитражная практика на данный момент такова, что в случае рассмотрения спора в судебном порядке, суд может встать, как на сторону налогоплательщика (Постановление ФАС Центрального округа от 20.12.2007 по делу N А54-792/2007), так и согласиться с доводами налоговиков (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.08.2012 по делу N А29-10484/2010).

    Также, контролеры могут сами привлечь эксперта для проведения оценки недвижимости или истребовать информацию у торгово-промышленной палаты и различных агентств недвижимости соответствующего территориального округа о ценах на подобные офисные помещения в аналогичный период времени. Полученные документы будут представлены налоговыми органами в суд в качестве доказательств неправомерного увеличения обществом расходов на сумму убытка от реализации основного средства (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.08.2012 по делу N А29-10484/2010).

    Кроме того, экспертное заключение оценки стоимости объекта нежилого фонда не принимается судом, как бесспорное определение цены реализации, поскольку разные экспертные заключения по одному объекту могут содержать противоречивую информацию и не отражать сведений о реальной цене (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.09.2005 N Ф08-3520/2005).

    Официальная позиция налоговиков, не позволяющая налогоплательщику реализацию основного средства ниже рыночной стоимости отсутствует. Однако анализ арбитражной практики показывает, что риск доначислений налогов и уплаты штрафных санкций при такой продаже и отсутствии обоснований снижения цены сделки, достаточно велик.

    При реализации основного средства по цене ниже остаточной стоимости (с убытком), помимо рассмотренного выше требования о корректировке налоговой базы организации по прибыли, налогоплательщику, возможно, ожидать дополнительных претензий налоговиков в части необходимости восстановления налога на добавленную стоимость.

    Несмотря на то, что решения арбитражных судов (Постановление ФАС Северо-кавказского округа от 06.02.2009, Постановление ФАС Московского округа от 05.08.2008 N КА-А41/7146-08) в целом подтверждают, что такие требования котроллеров не основаны на законном праве, на практике такого рода претензии фискальных органов встречаются не редко.

    Судьи, принимая решения в пользу налогоплательщика, ссылаются на нормы Налогового кодекса (п.3 ст.170), который содержит исчерпывающий перечень снований для восстановления НДС, а также на отсутствие официальной позиции Минфина, ФНС РФ по этому вопросу.

    Т.о., даже в случае предъявления к налогоплательщику требований о восстановлении НДС, организация имеет большие шансы доказать свою правоту, оспорив решение контролеров в судебном порядке.

    Продавцу, при продаже недвижимости по остаточной стоимости или ниже таковой, следует помнить, что сам по себе факт реализации имущества не по рыночной стоимости не влечет недействительность соответствующей сделки (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.10.2011).

    При рассмотрении спора в судебном порядке, суд, оценивает всю совокупность доказательств в их взаимосвязи, не признавая за определенными доказательствами заранее установленной силы.

    Налогоплательщику помимо документального обоснования снижения стоимости недвижимости, следует дополнительно обеспечить себя доказательствами реальности такой сделки, а именно отсутствием имущества общества в проданном офисном помещении, сменой юридического адреса (при необходимости). В акте приема-передачи также необходимо указать техническое и санитарное состояние помещения, повлекшее снижение цены.

    Т.о., претензии налоговиков, могут быть отклонены налогоплательщиком при наличии у него аргументированных, документально подтвержденных оснований продажи имущества по договорной цене, подтверждающих экономическую целесообразность сделки по цене, отличающейся от рыночных.

    Для физического лица, приобретение имущества по заниженной цене может повлечь необходимость уплаты налога на доходы физических лиц с суммы дохода, полученного в виде материальной выгоды.

    Ст.212 НК РФ считает материальной выгодой доход физического лица, полученный от приобретения товаров у лиц, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику.

    Минфин РФ в своем Письме от 27.09.2012 N 03-04-06/6-293 однозначно высказал свое мнение о необходимости обложения доходом на физических лиц разницы между рыночной ценой и договорной стоимостью нежилого помещения, в случае заключения договора взаимозависимыми лицами.

    Судебная практика, на сегодняшний день, также подтверждает правомерную позицию налоговиков (Апелляционное определение Московского городского суда от 02.04.2012 по делу N 11-807).

    При этом, налоговым агентом по удержанию и перечислению сумм НДФЛ с материальной выгоды будет являться продавец, на основании п.1 ст.226 НК РФ, в которой указано, что российские организации, в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы в виде материальной выгоды, обязаны исчислить, удержать и уплатить сумму налога.

    Рекомендовать юридическое оформление перехода права собственности путем заключения договора дарения также невозможно в силу следующих причин.

    Безопасным в целях налогообложения является передача имущества от учредителя, владеющего более 50 % уставного капитала в адрес общества. В случае же зеркальной передачи имущества от общества к учредителю, налоговая нагрузка сторон будет соразмерна налогообложению сторон сделки при купле-продаже офиса по рыночной цене, при этом процентный размер участия в обществе не имеет значения.

    Прямой запрет на дарение установлен нормами гражданского права только в отношениях между коммерческими организациями (п.1. ст. 575 ГК РФ).

    Вместе с тем, позиция налоговиков в отношении таких сделок не вызывает двоякого толкования.

    Общество при дарении недвижимости должно будет исчислить налог на прибыль с рыночной стоимости такой недвижимости.

    Можно продать готовый бизнес с репутацией и клиентской базой, а можно переоформить пустую фирму на другого человека. В обоих случаях ООО продают по одним и тем же правилам.

    Если покупаете или продаёте ООО целиком, пригодится наш разбор.

    Как происходит продажа ООО

    Для продажи ООО оформляют нотариальный договор на доли всех участников.

    Покупка долей равна покупке бизнеса целиком. Покупатель получит всё: наименование, договоры с заказчиками, имущество на балансе, персонал, телефоны клиентов, группу в контакте и эсэмэмщика на фрилансе. Ничего дополнительно оформлять не надо. Но перейдут и долги, если есть.

    В ООО «Айтитехнологии» есть участник А и участник Б с долями по 50 % уставного капитала. Разработчик В хочет купить весь бизнес в 100 %. Для этого он выкупает доли у А и Б. Договор сделает нотариус.

    В нашем примере покупатель один. Но их может быть сколько угодно.

    Доли продают по правилам из ст. 21 Закона № 14-ФЗ. Нюансы зависят от устава вашего ООО. Редко, но бывает, что дополнительно к уставу есть корпоративный договор. Тогда порядок продажи зависит и от него.

    В любом случае ООО переоформляют по следующей цепочке.

    ⇓ Учредители решают дела между собой и с супругами

    Чаще всего в уставе есть правило о преимущественном праве покупки доли участниками и обществом. Это значит, сначала долю предлагают партнёру, а потом обществу. На сторону продают после отказов.

    Предложение купить оформляют нотариальной офертой. Отказ участника — нотариальным отказом. Считается, что через 30 дней после получения обществом оферты, участник отказался автоматически. Ещё через 7 дней автоматически отказалось общество.

    Нотариальный отказ надёжнее автоматического — с ним сложнее оспорить продажу.

    Иногда по уставу нужен ещё один документ — согласие участников и общества на продажу.

    Единственный участник общества долю никому не предлагает. Такой случай — везение. Оферты и отказы не нужны. Это значительно упрощает сделку.

    Если доля в обществе появилась в браке, участник берёт нотариальное согласие супруга на продажу.

    ⇓ Договариваются о цене

    Доли в ООО продают по номиналу или рыночной цене.

    Номинальная стоимость долей — сколько денег партнёры внесли в общий котёл — уставный капитал. Номинал есть в выписке ЕГРЮЛ и уставе. Привычный номинал — 10 000 ₽, но бывает и больше. За номинал покупают неработающие юрлица и когда доходность бизнеса не важна.

    Рыночная цена бизнеса обычно больше номинала. Она зависит от прибыльности, оборудования, репутации. Рыночную цену выставляет продавец: сам или просит посчитать бухгалтера или оценщика. За рыночную цену можно торговаться.

    Единственное требование: цена продажи доли должна совпадать с ценой из оферты. Иначе сделку не одобрит нотариус. Это нарушение преимущественного права покупки.

    В какой срок и куда покупатель переводит деньги — записывают в договор купли-продажи доли.

    ⇓ Покупатель и продавец идут к нотариусу и оформляют сделку

    Договор купли-продажи долей оформляет нотариус. Для этого покупатель и продавец приходят к нему вместе.

    К нотариусу записываются заранее. До визита, как правило, нотариус консультирует по учредительным документам. После консультации говорит, какие точно документы взять на сделку. Примерный перечень найдёте в следующем разделе.

    В назначенный день покупатель и продавец приходят к нотариусу. Если требуется, оформляют оферты и согласия. Потом подписывают договор купли-продажи долей.

    За сделку нотариусу платят от 10 000 до 20 000 ₽. Стоимость зависит от количества участников и цены сделки.

    ⇓ Налоговая меняет участников в ООО

    После сделки нотариус в течение трёх дней составит и отправит в налоговую заявление по форме № Р14001. Налоговая выпишет из реестра юрлиц старых участников и запишет новых.

    После записи в реестр новый участник вступает в права. Теперь новый владелец бизнеса получает дивиденды, назначает директора, платит налоги, разбирается с претензиями заказчиков. Старые участники не отвечают за его решения.

    Зато старые участники и директор отвечают лично за долги и косяки из своего времени в рамках субсидиарной ответственности. Но только если дойдёт до банкротства или новые хозяева бросят фирму.

    Сдавайте отчётность без бухгалтерских знаний

    Эльба подходит для ООО. Сервис подготовит всю необходимую отчётность, посчитает зарплату, налоги и взносы и сформирует платёжки.

    Какие документы собрать

    Перед продажей ООО собирают две группы документов:

    — для покупателя — показать, что у фирмы нет долгов, есть оборудование и доходы;

    — для сделки у нотариуса — показать, что продавцы имеют права на бизнес.

    Документы для покупателя, что с фирмой порядок

    Проверка бизнеса перед покупкой — тема отдельного разбора. Нужные покупателю документы зависят от сферы предпринимательства и цели.

    Вот главное, что смотрят перед покупкой работающего бизнеса:

    — Прибыльность и оборудование на балансе общества проверяют по бухгалтерским отчётам.

    — Долги и судебные дела фирмы смотрят в открытых электронных сервисах. Куда заглянуть и на что обратить внимание, прочитайте в нашей статье о проверке контрагента.

    — На товарный знак должно быть свидетельство Роспатента.

    — Исключительные права на фото, сайт, программный код подтверждаются договорами отчуждения исключительных прав и лицензионными договорами. Если договоров нет, фирма рискует встрять в спор за авторские права в будущем.

    — На помещение проверяют договор аренды. Если он на несколько лет и зарегистрирован в Росреестре — хорошо. Краткосрочная аренда до года — риск в ближайшее время остаться без места.

    Документы на сделку к нотариусу

    Нотариус проверяет права участников продавать доли. Поэтому попросит принести на сделку:

    — протокол о создании общества или решение единственного участника;

    — договоры о покупке долей — когда продавцы стали участниками не сразу;

    — квитанции об оплате долей — неоплаченные доли продавать нельзя;

    — оферты, отказы и согласия супругов.

    Наверняка покупатель поставит в руководство себя или своего человека. Поэтому нотариус на консультации предлагает заранее подготовить протокол о переизбрании директора.

    Что включить в договор продажи ООО

    Нотариус использует стандартный бланк договора продажи ООО. Задача сторон: включить в текст свои условия.

    Покупателю важно получить от продавца устав и протоколы, печать, бухгалтерию, договоры и кадровые документы. Ведь новый директор продолжит текущие дела. По возможности впишите в договор каждый документ для передачи. Потом передайте документы по акту.

    Если бизнес передают с товарами, их перечисляют в договоре. Передачу тоже актируют.

    По тому же принципу передают остальное: пароль к сайту, домен, файлы с телефонами клиентов, вывеску.

    В договоре пишут, кто платит за нотариуса. Сумму можно разделить поровну.

    Читайте также: