Получают ли старшие по дому зарплату от управляющей компании

Опубликовано: 17.05.2024

Старший по дому (управдом) - ответственное лицо, представляющие интересы совета многоквартирного дома перед управляющей компанией, службами ЖКХ и иными структурами. Несмотря на то, что такая должность существует достаточно давно, единого законодательного регулирования она не имеет. С учетом данного фактора актуальным становится вопрос о полномочиях соответствующего лица.

Жилищный кодекс не дает определения понятию “старший по дому” и не регламентирует его полномочий. Однако такой термин часто употребляется в местных территориальных правовых актах.

С учетом общепринятой практики старшего выбирает совет многоквартирного дома. Формирование и деятельность такого образования регламентируется статьей 161.1 ЖК РФ . Именно данный орган и наделяет жильца полномочиями управдома.

В соответствии с назначением старший по дому становится ответственным лицом. Основная его функция - представительная. Управдом выступает от лица совета, защищает интересы жильцов в управляющей компании, службах ЖКХ, а также перед другими структурами.

Права и обязанности старшего по дому регламентируются местными законодательными актами. В зависимости от региона и населенных пунктов отдельные нормы могут отличаться. Однако среди них выделяют и общие положения.

Обязанности старшего по дому

В основные обязанности старшего по дому входит:

регулярный контроль уборки лестниц, лестничных площадок, лифтов, подъездов и иных объектов общего пользования;
контроль за деятельностью жилищно-эксплуатационных организаций по уборке и благоустройству прилегающих территорий;
контроль над соблюдением предписаний по санитарным, гигиеническим, экологическим, противопожарным и эксплуатационным требованиям, включая содержание жильцами домашних животных;
принятие мер для ликвидации недостатков, порчи и случаев нарушения использования общедомового имущества;
формирование инициатив и рационализация по поддержанию порядка и сохранности имущества и объектов общедомового пользования;
проводить разъяснительную работу с жильцами в вопросах их прав и обязанностей по соблюдению правил пользования жилых и нежилых помещений, включая общедомовое имущество;
предоставлять контактную информацию об эксплуатационных учреждениях, куда жильцы могут обращаться при аварийных или чрезвычайных ситуациях;
хранение ключей от запасных входов и помещений служебного и технического характера, электрощитов, пусковых устройств;
контроль над проведением ремонтных работ;
содействие органами пожарного контроля для сохранения противопожарной защиты дома;
содействие органам социальной защиты в предоставлении помощи малоимущим гражданам;
сотрудничество со здравоохранительными органами при проведении профилактических и противоэпидемиологических мероприятий;
содействие органам внутренних дел для сохранения общественного порядка и исключения насилия среди жильцов;
ведение и хранение паспорта многоквартирного дома, протоколов общих собраний жильцов, их обращений, а также составление техосмотров общедомового имущества;
предоставление отчетов о проделанной в течение года работе.

Старший по дому отчитывается перед общим собранием или советом жильцов, в зависимости от того, кем был выбран. Соответственно по решению данного органа полномочия управдома могут быть продлены или прекращены досрочно.

Права старшего по дому

Помимо обязанностей, старший по дому имеет и определенные права:

получение необходимой информации в управляющей компании, ТСЖ, ЖСК, направление в данные структуры требований по устранению нарушений;
внесение предложений по улучшению условий эксплуатации и содержания имущества, а также по его ремонту;
контроль над использованием финансов, направленных на содержание и ремонт общедомового имущества;
содействие жильцам по оплате коммунальных и жилищных услуг;
направление в управляющую компанию или иную структуру предложений о необходимости проведения капитального ремонта общедомового имущества;
оценка качества произведенных ремонтных работ, участие в составлении акта приема;
принятие мер по воздействию на квартиросъемщиков и жильцов, нарушающих правила пользования жилыми и нежилыми помещениями;
подача инициативы для проведения общего собрания жильцов.

Также старший по дому может быть избран членом районного домового комитета. В этом случае его полномочия предусматривают защиту общих интересов жильцов многоквартирных объектов.

Зарплата у старшего по дому есть?

При отсутствии государственного регулирования трудовых обязанностей старшего по дому вопрос о заработной плате остается открытым. Никаких начислений со стороны государственных учреждений не предусматривается.

Аналогично нет положений и о поощрениях со стороны совета жильцов многоквартирного дома. В некоторых случаях общее собрание привлекает управляющую компанию к выдаче заработной платы с включением соответствующих сборов в счет коммунальных услуг жильцов. Однако подобный подход считается некорректным. Если управляющая компания получает от жильцов деньги на зарплату старшего по дому - она должна заплатить с них налог на доход. После этого удерживается и налог с зарплаты сотрудника, включая страховые сборы.

В данном контексте привлечение управляющей компании становится затратным и отчасти неправомерным. Законным поощрением деятельности старшего по дому считаются следующие варианты:

предоставление скидок на коммунальные платежи;
самостоятельный сбор средств среди жильцов и их предоставление совету многоквартирного дома с последующим распределением между должностными лицами.

Размер вознаграждения может фиксироваться локальными правовыми актами, однако общего законодательного регулирования не имеет. С учетом прав и обязанностей старшего по дому его работа считается ненормированной и может составлять как несколько минут в неделю, так и несколько часов в день.

С учетом данного аспекта оценить работу старшего по дому достаточно трудно. В некоторых случаях зарплату рассчитывают по количеству жильцов или квартир, в других - по площади помещений или по затраченному времени.

Вне зависимости от способа начисления, размер заработной платы определяется общим решением жильцов . Старший по дому не может требовать прибавки или премию - подобные заявления неправомерны.

Назначение и переизбрание

Избрание старшего по дому производится на общем собрании жильцов. Введение подобной должности требует участия двух третей всех собственников квартир, в ином случае в голосовании нет необходимости. Арендаторы в назначении и избрании управдома не участвуют.

Старшим по дому может стать только собственник одной из квартир. Для избрания он должен получить больше половины голосов. Допускается проведение заочного избрания, если некоторые жильцы не могут присутствовать на общем собрании.

Инициировать введение должности управдома также может только собственник одной из квартир. При достаточной поддержке проводится голосование, ход которого должен быть зафиксирован в протоколе общего собрания.

Избрание старшего по дому может проводиться как на очередном, так и на внеочередном собрании жильцов. В аналогичном порядке производится и переизбрание - процедура сохраняет тот же порядок действий и условия.

В ходе переизбрания полномочия управдома могут быть продлены на новый период или прекращены досрочно. Срок их действия также определяется собранием жильцов. При отсутствии старшего по дому часть его обязанностей выполняет председатель совета.

Полезная статья? Тогда не забудьте подписаться на наш канал, здесь еще много интересной информации!

Функции совета и председателя многоквартирного дома
Права и обязанности председателя совета в 2021 году
Как проходят выборы председателя по дому?
Доверенность
Зарплата председателя

Ни о каком выборе старшего по дому не может быть и речи, выборы будут являться юридически не законы, так как в жилищном законодательстве не содержится нормативной базы относительно должности «Старший по многоквартирному дому».

В ситуации, когда собственники помещений в доме не избрали самостоятельно совет МКД и председателя, к процедуре могут подключиться управляющая организация или местная администрация. Тогда они назначают их своим решением и, скорее всего, такой совет дома окажется более лояльным к УК, чем к жильцам.

Орган местного самоуправления, управляющая компания или совет дома вправе регламентировать права и обязанности председателя по многоквартирному дому своими нормативными актами.

В советские времена такая практика была обычным делом, и управдомы наделялись полномочиями решать вопросы относительно любых действий в отношении многоквартирного дома. Сегодня понятие управдом трансформировалось в председателя по дому, но смысл от этого не поменялся. На него также возлагаются полномочия отстаивать интересы собственников помещений и принимать активное участие в улучшении качества их быта.

Функции совета и председателя многоквартирного дома

В пункте 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса определяет следующие функции совета МКД:

обеспечение выполнения решений общего собрания собственников помещений в доме;
вынесение на обсуждение важных вопросов и предложений относительно управления домом, содержания и ремонта жилья, пользования общим имуществом;
представление собственникам помещений заключений по проектам договоров для обсуждения на общем собрании;
осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по управлению домом;
предоставление отчета о проделанной работе на ежегодном общем собрании собственников МКД;
принятие решений о текущем ремонте общего имущества.

Председатель совета выполняет функции:

вступает в переговоры с УК от лица собственников относительно условий управления домом до принятия решения на общем собрании;
заключает договор управления МКД на основании доверенности, выданной собственниками;
контролирует работу УК в части выполнения своих обязательств, подписывает акты приемки работ и т.д.;
представляет в суде интересы собственников (на основании доверенности) по делам управления домом.

В соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ перечень указанных функций может быть расширен решением общего собрания.

Права и обязанности председателя совета в 2021 году

В обязанности председателя по МКД входят:

1. Контролирующие функции за:

2. Внесение предложений по вопросам содержания и хранения имущества, относящегося к общедомовому.

3. Информировать жильцов дома о:

правилах и нормах пользования жилыми и нежилыми помещениями;
контактах управляющей организации, эксплуатационных служб в случае возникновения аварий;
льготах на оплату коммунальных услуг, которые предоставляются определенным категориям граждан.

4. При возникновении чрезвычайных или аварийных ситуаций в жилом фонде и местах общедомового назначения информировать управляющую организацию и компетентные службы, контролировать ход их ликвидации.

5. Оказывать содействие органам противопожарного контроля, внутренних дел, а также социальной защиты.

6. Хранить копии протоколов общих собраний жильцов многоквартирного дома, а также ключи от служебных помещений, электрических щитов и т.д.

Следует заметить, что основной обязанностью председателя по дому является работа с жильцами, разъяснение их прав и обязанностей по эксплуатации жилого сектора, мест общего пользования, а также общедомового имущества, а также тесное взаимодействие с управляющей организацией.

Исходя из обязанностей, председатель совета наделяется следующими правами:

Получать полную информацию от управляющей организации относительно исполнения ими обязательств. При обнаружении случаев ненадлежащего исполнения требовать устранения нарушений, в том числе через контролирующие структуры.
Вносить предложения по планированию ремонтных работ, улучшений мест общего пользования в рамках текущих расходов. Контролировать расходы на проведение таких работ.
Участвовать в разработке плана капитального ремонта дома совместно с управляющей организацией.
Принимать участие в работе комиссии по приемке выполненных работ, оценивать их качество.
Проводить мероприятия в отношении лиц, нарушающих правила пользования нежилыми и жилыми помещениями дома.
Инициировать проведение общего собрания жильцов.
Избираться в состав районного домового комитета.

Как проходят выборы председателя по дому?

Председатель по дому может быть назначен только в результате голосования собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. Это может происходить путем:

очного голосования (на общем собрании);
заочного (заполнение листов голосования).

Чтобы выборы были признаны состоявшимися, необходимо участие не менее 2/3 собственников. Арендаторы в голосовании участвовать не вправе.

Избирается председатель только из числа собственников квартир в доме. Для чего ему достаточно заручиться хотя бы половиной голосов. Срок полномочий может быть определен индивидуально с правом их продления путем переизбрания на следующий срок.

Избрание и переизбрание председателя по МКД проходит в ходе проведения очередного или внеочередного собрания жильцов. Каждое собрание обязательно протоколируется.

Доверенность

Полномочия представителя собственников должны подтверждаться соответствующей доверенностью, выдаваемой самими собственниками помещений в МКД. Это является обязательным, если от их имени председатель совета наделен полномочиями подписывать договора управления. Так же гражданский кодекс в ст. 182 регулирует вопросы представительства одного гражданина от имени другого (или группы лиц). Оно происходит только на основании доверенности.

Зарплата председателя

Решение о назначении компенсации за работу председателя по дому должно приниматься жильцами на общем собрании.

Варианты оплаты:

Чаще всего это скидка в виде льготы на оплату коммунальных услуг, которая применяется ежемесячно. Как правило, представителя МКД могут освободить от некоторых платежей (например, за домофон, услуги консьержа и т.д.).
Другим вариантом является добровольная передача денежных средств жильцами совету многоквартирного дома, который затем распределяет их в качестве зарплаты за работу между собой, включая председателя.

Нужен ли договор на вознаграждение? Если же управляющая компания принимает решение о начислении и выплате представителю по дому заработный платы, то с ним необходимо заключить договор. Соглашение необходимо составить и в случае, когда жильцы добровольно собирают ему средства в качестве компенсации за работу. В таком договоре отражаются следующие моменты:

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Общая площадь квартиры: что это?

Что такое многоквартирный дом (МКД) в сфере ЖКХ: расшифровка понятия

Внимание! В форме комментариев задавайте уточняющие вопросы по тексту статьи или делитесь своим мнением. Все иные вопросы, в том числе с просьбой разъяснения Вашего индивидуального случая, просим задавать дежурному юристу.

Уже 12 лет как председатель Совета МКД.

Предложение = НУЖНА зарплата членам СОВЕТА от государства. ТАК КАК работа скандальная и жильцам никому не НУЖНАЯ. Каждый выживает как может = отдельные жильцы не платят по 5-7 месяцев, а 30 квартира не платить уже 3 года. УК и жильцам до лампочки.

Пример: Финансовое состояние = годовые отчёты вышибаю с Управляющей компании в течении 7-8 месяцев с помощью органов ПРОКУРАТУРЫ или МВД. Поэтому о чём на общем собрании говорить. Депутаты Госдумы РФ приняли в ЖК РФ ст.173 п.8 п.10, которые нарушают ПРАВА жильцов = так при оплате на спецсчёт по капремонту ниже 50% Государство без спроса и разрешения собственников денег переводить деньги в общий котел по капремонту. МОИ обращения в Госдуму РФ, Правительство РФ, Москальковой Татьяне = по правам человека РФ об изменении ст.173 п.8 и п.10 ЖК РФ читают, но не решают ВОПРОСА. Так у нас забрали 298 тыс. руб в общий котел = Дом обшарпанный, а деньги забрали. Нам говорят собирайте СНОВА на ремонт и в тоже время на капремонт платите в общий котёл. Получается ДВОЙНАЯ оплата = т.е. обдираловка НАРОДА и всё по ЗАКОНУ ЖК РФ.

Председатель Совета дома и члены Совета дома обязаны получать вознаграждение как за свою работу, так и на финансово-материальные расходы: транспортные, использование личного имущества (компьютера, сканера, принтера, их заправка картриджа, бумагой, ремонт, потребленной электроэнергии). Но и с обязательным определением гражданской и уголовной ответственности Председателя и членов Совета дома перед собственниками за нанесение собственникам финансового, материального ущерба, вреда, в том числе при злоупотребления и превышении полномочий, мошенничестве, преступнос противоправно сговоре с руководством УК, ТСЖ, ТСН и т.д.

Госдума РФ и Правительство РФ, создавая ЖК РФ, сознательно вносили противоречия с ГК РФ. Например в определении прав собственности на имущество. В ЖК отсутствует определение об общем имуществе МКД собственников помещений! Кто должен составить перечень общего имущества МКД? Надо ли оплачивать содержание общего имущества МКД, если отсутствует его перечень? И очень много аналогичных вопросов возникает при знакомстве с ЖК РФ и ГК РФ. Зато в России очень много на всех уровнях контрольных органов и комитетов, начиная от НП «ЖКХ Контроль» до Главного Инспектора Государственной Жилищной Инспекции, включая различные жилищные Комитеты. Кому это всё надо?

Сегодня председатели МКД работают за спасибо, а работы очень много, УО как работали на себя, так практика и продолжают работать. Нужен закон, регулирующий отношения собственников, председателя и УО. Штаты у УО большие, а вопросы по собственникам должен решать председатель и он должен работать на штатной основе. Тогда будет порядок.

Обращаю внимание ВСЕХ на подписание НОВОГО ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ. С его подписанием Собственники лишаются своих прав распоряжаться получать прибыль от использования общего имущества!! УК про вас сразу забудет. ВАМ ОСТАВЯТ ОДНИ ОБЯЗАННОСТИ. И даже в суде не будет шансов. ЧИТАЙТЕ ЧТО ПОДПИСЫВАЕТЕ. НЕ БУДБТЕ ДОВЕРЧИВАМИ БАРАНАМИ

Обратитесь к юрист-консультанту, Вам обязательно помогут!

Являюсь председателем МКД, творится что-то невообразимое. УК ворует, объясняя завышенные договора работой только с проверенными компаниями, когда рядом простаивает такая же лицензированная бригада готовая сделать ту же работу за гораздо меньшие деньги и жалующаяся только на то, что за работу УК требует откат. Что у нас за законы, собственник не имеет никакого права на управление ремонтом в своем доме, а УК не заинтересована в обслуживании и качественном содержании МКД, а ориентированы только на прибыль и за то, что дом постепенно разваливается и уходит в минус никакой ответственности не несет.

При таком воровстве в сфере ЖКХ порядок можно будет навести если мы применим опыт наших друзей в Саудовский Аравии.

Почему не заводят уголовное дело на управляющие компании, которые обогащаются за счет жильцов МКД при этом доводят дома до безоразия?

В наших домах 160 квартир, у нас нет УК, есть обслуживающая компания с которой заключен договор на обслуживание наших домов, однако наша обслуживающая компания выставляет нам счета за работы, не прилагая счетам акты выполненных работ и ежемесячно требует оплаты, считаю основным документом на оплату является акт выполненных работ подписанный председателем ТСЖ, без актов выполненных работ счета мы не должны оплачивать согласно ЖК РФ. Являюсь председателем правления ТСЖ в течении 10 лет. Из-за этого возникают трения с обслуживающей компанией. По коммуналке мы заключили прямые договора.

Откажитесь от услуги, заключите договор на аварийное и нанимайте проверенные организации по своему усмотрению.

Скажите пожалуйста, как снять с себя полномочия Председателя Совета МКД?

Являюсь председателем Совета МКД более 7 лет. Получить доверенность от собственников дома не получается, т.к. не удаётся провести нормальное общее собрание собственников квартир в доме, кворума нет. УК не стремится самостоятельно инициировать этот процесс. Тем не менее приходится подписывать сметы и акты на произведённые работы в доме, из которых видно, что сметы постоянно завышаются и дом тонет в долгах. Такова реальность.

Год назад перешли в УК и попали в западню, т.к. отчитываться перед председателем отказываются, ссылаясь на коммерческую тайну. В доме надо проводить текущий ремонт, а управляющий себя ведёт как БАРИН. Что делать?

А зачем вообще эта частная собственность? Одна головная боль от неё. Жили ведь без этого. Что прибавилось-то, кроме скандалов общественных и личных?

Обратились в ГЖИ за протоколом они говорят, что можно получить протокол только через суд. Правомерно это или нет?

Только собственники многоквартирных домов оценивая работу Совета дома решают, платить вознаграждение за их работу или нет. На просторах интернета не встречала показательной работы Совета дома не говоря о их большой работе и затратах, а вот о отрицательных показателях сколько угодно, особенно не чистых на руку.

Виктор Александрович Курамшин - старший дома № 102 на проспекте Авиаторов. В сентябре 2012 года Виктор Александрович обратился в суд с исковым заявлением о взыскании с “Управляющей жилищной компании” своего вознаграждения. Начиная с апреля 2011 года сумма его составила с процентами без малого 50 тысяч рублей. Однако с требованиями Курамшина управляющая компания не согласилась.

А началась эта история с того, что в апреле 2011 года в доме состоялось внеочередное собрание собственников жилья. Жильцы выбрали нового старшего дома - Виктора Курамшина, утвердили его права и обязанности, определили, где будут храниться протоколы собраний, утвердили перечень работ по текущему ремонту общего имущества дома на 2011 год и размер платы за содержание и ремонт - с учетом вознаграждения старшему дома, 87 копеек с квадратного метра жилой площади. Получилась сумма в 19 рублей 36 копеек с метра площади. Копию протокола передали в управляющую компанию, на своем экземпляре поставили входящий номер. Однако вознаграждение полномочному представителю собственников не выплачивалось, а платежи начислялись в прежнем объеме, не соответствующем принятому жильцами решению.

25 сентября прошлого года Новоильинский районный суд Новокузнецка принял решение требования Виктора Курамшина удовлетворить и взыскать с ООО “УЖК” вознаграждение старшего дома с апреля 2011-го по май 2012 года. В суде оппоненты Виктора Александровича настаивали на том, что оснований для выплаты вознаграждения нет, поскольку управляющая компания никаких обязанностей на него не возлагала. А если собственники приняли решение о вознаграждении, то сами и должны его оплачивать. К тому же, по мнению представителей ответчика, компания руководствовалась протоколом собрания, которое состоялось 20 декабря 2010 года. На этом собрании жильцы приняли решение о размере оплаты услуг по содержанию и ремонту жилья на 2011 год - 20 рублей 17 копеек. Столько и начислялось жильцам, и вознаграждение старшему дома в эту сумму не входит.

Тем не менее суд принял решение в пользу Курамшина, а управляющая компания подала апелляционную жалобу в судебную коллегию по гражданским делам Кемеровского областного суда, которая решение первой инстанции отменила. В жалобе (копия которой была направлена и Виктору Курамшину) указывалось, что “ООО “УЖК” не состоит в договорных и трудовых отношениях с Курамшиным В.А.”, а решение собственников от 8 апреля 2011 года не было принято компанией к исполнению, потому что собственники уже реализовали свое право на установление размера платы на 2011 год решением от 20 декабря 2010 года, при этом Жилищный кодекс гласит, что размер платы за содержание и ремонт определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Больше того, представители управляющей компании отметили в апелляционной жалобе, что вопрос об утверждении размера вознаграждения совету дома (старшему дома) вообще находится вне компетенции общего собрания, а управляющая компания аккумулировать размер вознаграждения старшему дома не обязывалась. В жалобе также значится, что “Курамшин действовал в интересах заказчика по приемке результатов выполненных работ. Ни Гражданский кодекс РФ, ни Закон РФ “О защите прав потребителей”, ни Жилищный кодекс не содержат нормы, что управляющая компания как исполнитель услуг будет платить заказчику (потребителю услуг) за приемку результата выполненных исполнителем работ (услуг) по договору, направленному на удовлетворение личных, бытовых и семейных нужд потребителей (то есть “откатный механизм”)”. Но если следовать этой логике, старший дома, обязанный подписывать акты выполненных работ, не получает вознаграждение, а “берет откат”? А если не подписывает - значит, и вознаграждения не достоин? Или управляющая компания вообще отвергает саму идею оплаты деятельности представителя собственников, даже если собственники настаивают на включении этого платежа в структуру платы за содержание жилья?

Собственники жилья по-разному относятся к вопросу оплаты работы старших домов. Кто-то категорически против, мол, эта работа общественная. Кто-то (и я отношусь к их числу) уверен, что всякий труд должен оплачиваться, а бесплатная работа и выполняться будет соответственно. Должность-то, может быть, и общественная, но обязанности у старшего вполне реальные, требуют определенных затрат времени и сил. И, по мнению жильцов, Виктор Александрович исполняет их хорошо. Соседи Курамшина своего старшего дома поддержали: “Мы решили выплачивать вознаграждение из статьи “содержание жилья”, и тот протокол был принят управляющей компанией. Его нам не вернули, не сказали, что он не подлежит исполнению, не объяснили, по какой причине его не исполняют. А в 2010 году у нас вообще не было никакого собрания! Мы в нем не участвовали и никаких протоколов не подписывали, но с января нам начали начислять по новым тарифам”. С тем собранием от 20 декабря 2010 года и вправду не все ясно. Прокурор Новоильинского района, отвечая на обращение Виктора Курамшина, сообщил: “. В ходе проверки установлено, что двое из трех лиц, указанных в протоколе общего собрания от 20.12.2010 года в качестве инициаторов собрания, таковыми не являлись, собрания не проводили, в собрании не участвовали, подписали протокол не на собрании. ” Так было ли собрание? Жильцы дома намерены обратиться в суд, чтобы протокол от 20 декабря 2010 года был признан недействительным.

Ясно, что размер оплаты услуг 19,36 рубля с квадратного метра управляющую компанию не устроил, поскольку “протокол не обеспечивает благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание имущества в многоквартирном доме”. Конечно, не обеспечивает. Ведь на дом № 102 без слез не взглянешь. Стоит он в прямом смысле слова на воде. “Из-за грунтовых вод дом “садится”, - показывает Виктор Александрович на фасад девятиэтажки. - Смотрите, как просел асфальт. Козырек у подъезда на полметра опустился вместе с крылечком. Двери в подъезды со стороны проспекта закрыты на замок: там ходить нельзя, у входа асфальт провалился. Приходится ходить через двор. Но и здесь ступеньки осыпаются , после дождей во дворе остается огромная лужа. Комиссия была, сказали, что нужно исследование, но денег на это нет. А нам как жить?” Снизу дом топит, и наверху не лучше. Жильцы квартир на верхнем этаже устали бороться с сыростью в комнатах. На стенах - грибок, плесень, даже обои не держатся. В квартире № 54 часть внешней стены над окном осыпается так, что видна арматура! “В сильные дожди вода бежит по стенам, топит соседей до пятого-шестого этажа! - жалуются жильцы. - И мы ничего не можем сделать. Сколько можно жаловаться, что жить здесь просто небезопасно!” Чтобы “обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан”, эти граждане должны платить за содержание и ремонт не 20 и даже не 23 рубля с квадратного метра, а все 50 рублей! И то не факт, что эти суммы могут спасти дом от дальнейшего разрушения. Вряд ли жильцы готовы осилить большие объемы платежей, многим это просто не по карману, даже если речь идет о сохранности их недвижимого имущества.

. Сейчас собственники жилья в доме № 102 на улице Авиаторов рассматривают возможность смены управляющей компании и выбора новой организации для обслуживания дома, которая обеспечивала бы его “надлежащее состояние”.

Вознаграждение устанавливается на общем собрании собственников

Общее собрание собственников вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета МКД, в том числе председателю совета МКД (ч. 8.1. ст. 161.1 ЖК РФ).

Зарплата или вознаграждение председателю совета МКД

В ЖК РФ указано на возможность установления вознаграждения (ч. 8.1. ст. 161.1 ЖК РФ ).

В свою очередь, зарплата имеет место быть, когда правоотношения сторон оформляются трудовым договором, где сотрудник работает по должности согласно штатному расписанию, под управлением и контролем работодателя, подчиняется правилам внутреннего трудового распорядка (ст. 15 ТК РФ).

При ведении деятельности председатель совета МКД не является работником и не подчиняется напрямую УО или собственникам помещений (которые теоретически могут выступать как работодатели), председатель совета МКД выполняет определенные функции, обусловленные положениями ЖК РФ и решением общего собрания.

Минфин в письме от 7 февраля 2018 г. № 03-15-05/7618 отразил мнение, что выплата вознаграждения председателю совета МКД связана с выполнением им управленческих функций и правоотношения между ним и собственниками помещений регулируются нормами гражданского законодательства.

Коллеги с acato.ru, изучая вопрос об оформлении правоотношений между председателем совета МКД и УО, сделали вывод:

Запрещено заключать трудовой договор, в котором управляющая организация — работодатель, члены и (или) председатель совета МКД — работник. Члены и председатель совета МКД по роду своей деятельностью контролируют исполнение условий договора управления с управляющей организацией и не могут зависеть от нее как от работодателя. В случае заключения трудового договора произойдет конфликт интересов — члены и председатель совета МКД являются представителями собственников и должны представлять их интересы, соответственно, не могу зависеть от управляющей организации в материальном плане.

Таким образом, учитывая положения ЖК РФ верным будет говорить не о зарплате, а о вознаграждении председателю совета МКД.

Какое количество голосов надо для утверждения вознаграждения?

Для принятия решения о выплате вознаграждения председателю совета МКД необходимо простое большинство голосов об общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений в МКД. Это общее правило установлено в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ и в части вознаграждения не закреплено исключения в виде принятия решения не менее 2/3 и т.д.

В итоге, для вознаграждения достаточным будет наличия кворума больше 50 % от количество голосов в доме + от этого кворума должны проголосовать большинство голосов, принявших участие в собрании.

Данная ситуация возможна, когда перед проведением собрания, не были оговорены вопросы: кто будет начислять вознаграждение и предъявлять его к оплате собственникам?

Выделяется два варианта сбора вознаграждения:

через УО, посредством включения дополнительной строки в платежный документ;
через расчетный центр.

Учитывая, что процесс предоставления платежных документов и ведения учета, требует трудовых ресурсов, то за такую работу придется платить: в УО или в расчетный центр.

Минстрой в письме от 29 сентября 2015 г. N 32395-ОГ/04 указывает, что выплата вознаграждения не представляется без участия третьих лиц, в качестве которых выступает управляющая организация, а для закрепления обязанности УО производить начисления необходимо внести в договор управления условия:

начислять и выставлять к уплате в платежных документах собственникам помещений в многоквартирном доме взнос на выплату вознаграждения членам и председателю совета многоквартирного дома в размере, установленном общим собранием собственников помещений;
с периодичностью, предусмотренной общим собранием собственников помещений, выплачивать фактически полученные по данной статье денежные средства членам и председателю совета многоквартирного дома.

Вариант через расчетный центр теоретически не исключен, но на практике он будет дороже, чем вариант сотрудничества с УО, поэтому он не применяется.

Жильцы моего дома предложили мне выдвинуть свою кандидатуру на пост старшей по дому. Знаю, что должность достаточно серьезная и ответственная. Но не совсем знакома с обязанностями и правами такого человека. Пришлось изучать особенности современного законодательства. В статье я отвечу на такие вопросы:

Правила проведения выборов старшего?
Основные обязанности и права;
Особенности компенсации зафиксированных деловых расходов;
Размер зарплаты;
Важные моменты по организации положенной оплаты.

Общая информация по должности

За работой сотрудников стандартной управляющей компании требуется очень внимательно следить. Нужно соблюдать интересы собственников, защищать их права. Силами жильцов сделать это практически невозможно.

Назначенный старшим по дому оказывается незаменимым в решении разных вопросов. Только он сможет проследить за тем, чтобы необходимые коммунальные услуги оказывались в полном объеме, чтобы соответствовали установленным требованиям и качеству, были исполнены в строго обозначенные сроки.

Вот несколько сфер, где старший должен разбираться:

Хранить важные документы;
Составлять акты;
Распоряжаться ключами от стандартных помещений;
Собирать средства на нужды дома.

Назначенный старшим всегда поможет собственникам квартир разобраться в условиях и тонкостях правовых моментов, представит интересы в процессе переговоров. Помощь ответственного лица позволит сэкономить средства собственников и их время.

Избрание и переизбрание — кто может стать управдомом

Претендовать на звание старшего может лишь собственник жилья в доме!

Старшая или старший по дому получают такой статус в результате голосования. Выборы старшего по дому проводятся на общем собрании собственников жилья. Итог выборов фиксируется в протокол о выборе. Введение такой административной единицы, как упрадом, зависит от желания жильцов, и при его отсутствии у большинства жильцов о выборах речи быть не может. Установлен необходимый кворум голосов – 2/3 собственников. В отсутствие управдома председатель совета дома реализует часть его полномочий.

Согласно законодательству, инициатором введения управдома может выступить любой собственник как на очередном, так и на внеочередном собрании, которое также проводится по инициативе одного из собственника, заблаговременно (за 10 и более дней) уведомившего остальных и составившего повестку собрания.

Стать старшим может лишь жилец, в пользу которого отдано более половины всех голосов.

В многоквартирных домах выбрать старшего можно с применением заочного голосования. Правом голоса наделены лишь собственники, арендаторы не участвуют в голосовании.

Результат отражается в протоколе, а решение выборов обязательно для исполнения всеми жильцами, как принимавшими участие, так и нет.

Переизбрать старшего можно аналогичным назначению способом. Проводятся выборы, ОС. Переизбрание либо продлевает срок полномочий, либо прекращает их досрочно.

Зарплата, ее размер и кто должен ее оплачивать

Управдом за выполнение своих функций получает зарплату. Зарплата старшего по дому устанавливается по принципу, аналогичному выборам самого управдома. На общем собрании жильцов определяется, каким из не противоречащих закону способом будут производиться выплаты и их ежемесячная сумма.

Оплата услуг старшего может производится:

Путем предоставления скидки на оплату ЖКУ;
Путем ежемесячного сбора средств с совладельцев МКД и передачи их членам совета. Такой способ позволяет гарантировать управдому вознаграждение и возмещение его личных затрат, понесенных им при выполнении своих функций.

Льготы

Постановление Правительства Москвы от 13 апреля 1999 г. N 328 предусматривает определенные льготы для управдома. К ним относятся:

100% освобождение от оплаты вывоза мусора,
100% освобождение от платы за домофонную систему;
100% освобождение от оплаты услуг консьержа.

Иных снижений сумм платы за коммунальные услуги не предусмотрено.

Работники, числящиеся в штате жилищной организации и являющиеся старшими, могут получать доплату к зарплате, не превышающую 5% от должностного оклада.

Решение о применении такой стимулирующей меры может принять только руководитель жилищно-эксплуатационной организации.

В управдомы стоит выбирать человека не просто наобум, из числа владельцев жилья в доме, а исходя из личностных качеств. Такой человек должен пользоваться авторитетом среди всех жильцов, ответственно подходить к возложенным обязанностям, быть организованным и обладать базовыми правовыми знаниями.

Особенности назначения на должность

На должность старшего назначают исключительно на основании итогов проведенного голосования.

Оно проводится на собрании всех собственников жилых помещений. Итоги проведенного голосования в обязательном порядке заносятся в специальный протокол.

Правило, связанное с голосованием является не единственным. Существует много иных условий выбора старшего:

Собрание и голосование осуществляется только по предварительному решению жильцов.
Вопрос о назначении старшего может поднять каждый желающий собственник.
Если жилец принимает подобное решение, он обязан за 10 дней известить об этом иных собственников.
Время и локация проведения собрания устанавливается предварительно.
Чтобы ответственного утвердили, должен образоваться кворум. Положительно должны высказаться более двух третей участников, не менее.
Арендаторы не могут голосовать на выборах ответственного.
Если в доме очень много квартир, голосование может быть проведено заочно.

Человека, которого выбрало большинство жильцов, обязаны принять в качестве старшего все собственники. При возникновении споров, вопрос потребуется решать согласно правилам современного жилищного кодекса.

Документы, подтверждающие полномочия управдома

Общее собрание правомочно принять ряд документов, которые будут регулировать жизнь дома, это:

устав дома, в котором подробно оговаривается порядок проведения общих собраний, их очередность, права и обязанности управдома, порядок и основания для выплаты вознаграждения за его работу;
положение о жилом доме, в котором отражаются аналогичные вопросы.

Если в многоквартирном жилом доме незначительное количество квартир, все вопросы утверждаются на общем собрании. Отдельным вопросом принимается решение о выплате вознаграждения управдому.

Учтите! Жилищное законодательство предусматривает несколько вариантов для этого:

размер заработной платы управдома учитывается в квартплате, которая уплачивается управляющей компанией. Она, в свою очередь, официально принимает управдома в штат и выплачивает зарплату, размер которой установлен общим собранием;
собственники квартир самостоятельно собирают деньги для зарплаты управдому.

Протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома.

Как сменить управляющую компанию, читайте тут.

Как получить юридическую консультацию по вопросам ЖКХ бесплатно, читайте по ссылке:

Официальные обязанности и права старшего

Положенные права и обязанности ответственного устанавливаются еще до осуществления выборов. За выполнение положенной работы сотрудник получает определенную денежную компенсацию. Прежде чем описать особенности начисления з/п, стоит подробно изучить обязанности и права человека на этой должности.

Обязанности старшего

Среди основных обязанностей, которые возлагаются на ответственное лицо, можно отметить:

Права ответственного по дому

Говоря о правах старшего и возможностях, можно отметить следующие:

О зарплате старшего по МДК или подъезду

Зарплата старшего по многоквартирному дому

Как было отмечено ранее, должность старшего по подъезду в законодательстве РФ не закреплена. Учитывая данный факт, вполне резонно появляется вопрос – «Можно как-либо узаконить его деятельность и выплачивать ему зарплату?». Давайте постараемся разобраться.

Во-первых, стоит отметить, что старший по подъезду может работать:

либо безвозмездно;
либо на платной основе.

При этом выбранный на данную должность гражданин не может быть представителем ни ТСЖ, ни УК.

Беря в учет данную норму, становится ясно, что внести в коммунальные платежи пометку об оплате услуг старшего не получится. В такой ситуации остается несколько вариантов вознаградить трудящегося:

Первый – это заключить с ним договор оказания услуг. Для грамотного оформления и соблюдения всех законодательных норм подобного соглашения без помощи профессионального юриста не обойтись, поэтому первоочередно необходимо посетить именно этого специалиста.
Второй – это оплачивать труд старшего в неофициальном порядке, то есть прямой передачей собранных жильцами средств ему на руки.
И третий – это договориться с управляющей компании о частичном или полном распределении обязательств старшего по уплате коммунальных услуг среди других жильцов МКД.

Вне зависимости от выбранного варианта оплаты труда старшего по подъезду или дома передачу средств важно проводить в порядке, не нарушающем действующее законодательство РФ. В противном случае есть немалый риск быть привлеченным к уголовной ответственности. Помните об этом.

Как видите, деятельность, права и обязанности старшего по подъезду в многоквартирных домах рассмотреть не сложно, если внимательно проанализировать ЖК РФ и некоторые другие нормативно-правовые акты нашей страны.

Особенности начисления заработка

В процессе назначения ответственного, требуется понимать, что установленные обязанности не всегда могут быть выполнены в полном объеме. Причина не только в человеческом факторе, но в том, что работающему требуется материальная заинтересованность.

Обязанности ответственного – это самая настоящая работа, и она должна быть оплачена. Зарплата за выполнение положенных обязанностей относится к статьям расходов, связанных с оказанием жилищно-коммунальных услуг. Сумма ежемесячного заработка устанавливается исключительно в рамках проведенного собрания собственников.

Компенсация понесенных трат

Наряду с положенной старшему з/п, в стандартные статьи расходов входят также компенсации за расходы, что были вызваны рабочими необходимостями. В современных жилищных хозяйствах используется два варианта возмещения потраченных сумм:

Деньги возвращает на счет управляющая компания. Это не очень простой способ. Он ставит человека в определенную зависимость от данной организации. При этом интересы подобной компании довольно часто никак не совпадают с личной заинтересованностью жильцов.
Издержки платят жильцы многоквартирных домов. Это лучший вариант решения подобного вопроса. Не придется выделять отдельную графу в затратах, которые касаются оплаты коммунальных услуг.

Какие права старшего по дому закреплены в законе

Согласно действующему жилищному законодательству, управляющий домом наделен правом:

получать от организаций и учреждений сведения, касающиеся жизнедеятельности многоквартирного жилого дома, направлять на имя управляющей компании требования по устранению нарушений в коммунальном обслуживании жилого дома;
вносить предложения по улучшению содержания и целевому использованию помещений и территорий общего пользования, а также необходимости проведения текущего и капитального ремонта здания, приведения в надлежащее состояние придомовой территории;
проверять расходование денежных средств, выделенных на содержание и проведение ремонта подъездов, подвала и крыши жилого дома;
проводить соответствующую работу с собственниками квартир по своевременной оплате коммунальных платежей;
осуществлять приемку выполненных управляющей компанией или другими подрядными организациями работ по проведению ремонта;
при обнаружении брака в работе вносить соответствующие замечания в акт и требовать устранения недостатков;
принимать меры к урегулированию вопросов, связанных с нарушениями отдельными жильцами и собственниками квартир правил пользования жильем и помещениями общего пользования;
созывать очередные общие собрания собственников квартир многоквартирного жилого дома;
избираться в выборные органы местного самоуправления.

Если управляющий домом безответственно относится к выполнению своих должностных обязанностей или злоупотребляет ими, то он может быть:

переизбран в любое время решением общего собрания собственников квартир;
привлечен к административной, уголовной или материальной ответственности.

Правила перечисления оплаты

Если собственники и дают согласие на оплату з/п ответственному лицу, получить ее не так просто, как может показаться. Старшему даже не стоит пытаться взыскать положенные средства. Это затратное по времени и совершенно неблагодарное дело. Те, кто пытался получить з/п своими силами, стребовать деньги с жильцов, вынуждены были уходить с должности, на которую их назначили.

Существует более эффективный метод начисления положенной зарплаты старшему. Данный процесс можно организовать через специальный аппарат закрепленной за домом УК.

В данном случае отмечается следующая последовательность действий:

Получается одобрение от участников собрания.
Определяются правила начисления з/п и суммы положенного вознаграждения.
Отправляется запрос на активацию соответствующей статьи в перечне расходов на ЖКУ.

По сути, человек, который был назначен на ответственную должность, формально устраивается на работу в управляющую организацию. Старшему нужно быть готовым, что не вся назначенная сумма будет перечисляться ему на счет в качестве зарплаты. Около 50% средств будет перечисляться в счет оплаты налоговых сборов и стандартных отчислений в ПФ РФ.

Чтобы снизить суммы подобных отчислений, человеку, которого назначили старшим, стоит зарегистрировать ИП и потом заключить с управляющей официальное соглашение. В этой ситуации вычет из начисленной суммы заработка составит примерно 10%.

Что нужно учесть

Исходя из специфики работы старшего по дому, при рассмотрении кандидатур нужно обращать внимание на такие качества, как деловитость, организованность, ответственность. Имеют значение и коммуникационные качества – общаться нужно будет и с жильцами, и с представителями УК, и с местной властью.

ВАЖНО! Рекомендуется выбрать человека, имеющего знания в юридической или жилищной сфере, в таком случае ему проще будет решать многие проблемы дома.

Процедура выборов

На должность старшего по дому или подъезду человек назначается по итогам голосования общего собрания собственников квартир. Результаты голосования заносятся в протокол, если предварительно жильцы решат, что им необходимы подобного рода услуги.

Согласно законодательству, вопрос о назначении может поднять любой из собственников в рамках очередного или специально организованного внеочередного собрания.

Организовать внеочередную встречу может также любой владелец квартиры, при условии, что он известит остальных членов собрания как минимум за десять дней, составив повестку. Также заранее нужно выбрать точное время и место проведения.

Чтобы утвердить решение о выборе такой должности, как старший по дому или подъезду, в обязательном порядке обязательно наличие кворума, то есть согласия как минимум двух третей участников собрания. Непосредственно человека, который займет почетный пост, предстоит выбрать членам кворума большинством голосов (результаты заносятся в протокол собрания).

В домах с большим количеством квартир допускается проведение заочного голосования, организацией которого занимается инициатор идеи. Выбрать человека на должность могут только собственники квартир, приватизировавшие свое жилье. Арендаторы к голосованию не допускаются.

Для утверждения результатов составляется специальный протокол, а принятое большинством решение обязаны принять к исполнению все жители дома без исключения. Жилищный кодекс подробно описывает возможные спорные ситуации, которые могут возникнуть в процессе выборов, а также предлагает способы обжалования результатов.

Как переизбрать старшего по подъезду, управляющего по дому

В каких случаях происходит переизбрание управляющего?

Во-первых, истек срок, на который его избрали. Тогда жильцы переизбирают того же человека опять, либо назначают нового управдома.

Во-вторых, человек сам не желает больше исполнять обязанности. Причины могут быть разные – заболел, вышел на работу, просто устал. Тогда придется искать нового управляющего.

В-третьих, могут выявиться нарушения. Самый распространенный случай – воровство общих денег. Жильцам придется решить на собрании отказаться от услуг данного человека, его снимают с должности или привлекают к ответственности.

Сама процедура переизбрания ничем не отличается от первичного избрания: объявление – общее собрание – выборы – протокол.

Читайте также: