Причины отказа работы на стройке
Опубликовано: 17.09.2024
Нередко возникают случаи, когда строительство здания, в которое вложены долевые инвестиции, останавливается. Чтобы найти наименее затратный выход из сложившейся ситуации, инвесторам следует познакомиться с основными причинами, приостанавливающими ход строительных работ по возведению новостройки.
Виды остановки строительства недвижимости
Остановка хода строительных работ может иметь краткосрочный или долгосрочный характер. Краткосрочной остановкой признаются действия по приостановлению работ на срок до полугода. Если работы были остановлены на период от 6 месяцев и далее, то эта остановка проекта считается долгосрочной.
Консервация строительных работ
Если произошла остановка сторонам, важно установить наличие перспективы возобновления работ в будущем. Консервация работ производится застройщиками с целью сохранения возможности продолжить работы по возведению новостройки. Правила консервации объекта незавершенного строительства можно обнаружить в части 4 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ.
Под консервацией объекта незавершенного строительства нормы Постановления Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. N 802 подразумевают комплекс мероприятий, рассчитанных на обеспечение сохранности результата работ на неопределенный период в условиях остановки строительства. Как правило, работы по консервации осуществляются за отдельную плату по требованию заказчика работ.
Причины остановки строительства
Историческая точка зрения на проблему приостановления строительства
Считается, что периодом, когда стройка останавливалась чаще всего, был 2008 и 2009 год. Данное время было названо периодом кризиса на рынке российской недвижимости.
В это время банковские организации практически полностью отказались от финансирования строительных проектов. Долевые инвесторы были насторожены тревожными заявлениями СМИ. Они перестали осуществлять капиталовложения в строящиеся объекты недвижимого имущества.
Частные проекты застройщиков терпели огромные убытки из-за недостатка финансовых средств. Данные факторы сделали остановку строительства единственно возможным выходом.
Недостаток финансирования
Нехватка спонсорских капиталовложений в строительный проект – это одна из самых частых причин остановки строительных работ. Осложнения с поиском новых денежных ресурсов, как правило, связаны с:
Прекращение прав застройщика на застраиваемый земельный участок
Если срок действия правоустанавливающих документов на землю прекращается, то застройщик обязан остановить строительство многоквартирного дома. Именно поэтому ведение застройки территориального участка, предоставленного строительной компании на праве аренды, влечет определенные юридические риски.
Арендодатель вправе в любой момент ходатайствовать о досрочном прекращении действия договора аренды земельной территории. Такое решение он может принять при нарушении арендатором обязательств по оплате арендной платы или невыполнении иных существенных условий договора. В данной ситуации продолжить строительство на законных основаниях невозможно, пока арендатор не восстановит свои права на строительную площадку, где возводится новостройка.
Прекращение действия разрешения на строительство
Разрешение на строительство в соответствии с частью 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ выступает в роли основного документа, регламентирующего возможность лица на осуществление строительных работ. Если действие такого документа как разрешение на строительство, или РНС, прекратилось, то застройщик лишается своих прав на возведение многоквартирного дома.
Прекращение действия разрешение на строительство, полученного застройщиком, может произойти в результате:
- утраты прав застройщика на застраиваемый земельный участок;
- истечения срока действия РНС при отсутствии факта продления срока действия РНС со стороны застройщика.
Если застройщик, не имеющий прав на проведение строительных работ, осуществляет их, то его могут привлечь к административной ответственности по части 1 статьи 9.5 КоАП РФ или уголовной ответственности по статье 216 УК РФ. Также законодатель регламентирует возможность возникновения риска о признании объекта строительства самовольной постройкой. Данный случай подробно описан в нормах стать 222 ГК РФ.
Утрата подрядчиками допусков СРО к выполнению работ
При возникновении данной проблемы застройщик обязан немедленно приостановить строительство объекта недвижимого имущества. Утрата подрядчиками допусков СРО к выполнению работ, влияющих на безопасность объекта строительства, влечет за собой необходимость поиска другого подрядчика или ожидания, пока действующий подрядчик вступит в новое СРО и получит новые допуски. Возобновлять работы по возведению многоквартирного дома можно только после того, как подрядчик получит соответствующий допуск к выполнению работ, влияющих на безопасность объекта строительства.
Нарушение контрагентами застройщика своих обязательств
Среди основного вида нарушений следует назвать срыв генеральным подрядчиком сроков строительства. При возникновении срыва сроков возведения новостройки застройщику будет необходимо заключить договор с новым генеральным подрядчиком.
Процесс подбора подходящего кандидата, обсуждение условий сделки и оформление подрядного соглашения может занять несколько месяцев. На этот период времени застройщику не останется иного выхода, кроме того, чтобы остановить строительство многоквартирного дома.
Анализ причин, вызывающих остановку строительных работ
Любая из вышеназванных причин влечет за собой невозможность возобновления строительных работ. Застройщик, несущий обязательство перед инвестором, не может назвать точный срок сдачи объекта.
В соответствии с действующим законом инвестор не может вмешиваться в хозяйственную деятельность застройщика. Единственное, что может сделать в такой ситуации спонсор, – это фиксация факта остановки строительства и заявление об этом в соответствующие органы. Доказать факт остановки строительных работ можно, если заснять строительную площадку на фото или видео.
Инвестор, заключивший договор с застройщиком, может уточнить, действуют ли необходимые для строительства разрешительные документы в региональных отделениях Росреестра и в офисе саморегулируемой организации строителей. Мониторинг судебных споров застройщика рекомендуется проводить с помощью интернет-ресурсов.
Какие действия предпринять при остановке строительных работ
Инвестору рекомендуется познакомиться со всеми информационными источниками, рассказывающими о ходе строительства и причинах его остановки. Он должен адекватно оценить степень перспективности стройки и узнать приблизительный срок сдачи готового объекта недвижимого имущества.
Застройщику следует включать в договор условия, связанные с существенной остановкой строительства, которые позволят ему расторгнуть договор и вернуть все вложенные инвестиции. Если такого пункта в договоре не окажется, то инвестору потребуется ждать истечения срока исполнения обязательства по передаче помещения. Такие условия действуют в той ситуации, когда застройщик не соглашается вернуть вложенные в строительный проект денежные средства спонсора и расторгнуть договор добровольно.
Вопрос-ответ
Ответ: Приказ Ростехнадзора от 12.01.2007 N 7 "Об утверждении и введении в действие Порядка ведения общего и (или) специального журнала учета выполнения работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства" (вместе с "РД-11-05-2007. "), он же с поправками на этот год.
В пункте 5 данного приказа прописано, что орган государственного строительного надзора оформляет журнал работ, закрепляя его печатью и передает журнал застройщику или заказчику для прописывания в нем этапы выполнения работ. Когда журнал заканчивается, то заводится новый с новой регистрацией в государственном органе. Так же пункт 6 этого приказа дополняет, что журналы, в которых происходит фиксирование работ находится у заказчика (застройщика). Это хранение осуществляется до того момента, пока не будет проведена проверка итоговая органом государственного строительного надзора.
В соответствии с этим приказом, общий журнал должен находится у заказчика или основного застройщика. Для того чтобы сдать объект или при проверке показать на каком этапе было приостановлено строительство, именно заказчик должен предъявить журнал (или журналы, если их несколько) в государственный орган, так как он является основным, если так можно выразиться ответчиком, за строительство и требование о передачи ему журнала правомерны.
(Фамилия, Имя, Отчество)
Цель работы Дать возможность обучающимся публично продемонстрировать свои компетенции в понимании ситуационного подхода и знании приемов декомпозиции проблемы. Приобретение компетенции ОПК-6: Владение методами принятия решений в управлении производственной деятельностью организации.
Исходные данные (информационные источники)
материал научной и учебной литературы, курса лекций, практических и лабораторных занятий по модулю Менеджмент
Дата выдачи задания
Срок представления отчета к защите
Преподаватель _______________________ Л.А. Овчинникова
(подпись, дата) (инициалы, фамилия)
Задание принял
к выполнению _________________________ _____________________
(подпись, дата) (инициалы, фамилия)
Задание для самостоятельной работы: «Метод Парето»
Исходная ситуация
Характеристика организации: Профиль работы предприятия–строительство жилья. Конъюнктура рынка складывается для него вполне благоприятно. Показатели производственной деятельности выполняются. Руководители подразделений – опытные сотрудники, проработавшие на предприятии долгое время, имеют хорошую профессиональную репутацию, пользуются доверием и авторитетом. По мнению руководителей, зарплата соответствует среднерыночному уровню.
Общая ситуация: В результате анализа,проведенного кадровой службойпредприятия, была выявлена неблагоприятная тенденция – рост текучести персонала в отдельных производственных подразделениях. Причем основную часть увольняемых составляют рабочие. Анализ причин их ухода выявил разницу в оценке условий труда, как руководителями отделов, так и самими сотрудниками. В качестве причин ухода рабочие отмечали тяжелые условия труда, многосменный график, низкую оплату, неравномерность загрузки производственных мощностей и т. п., в редких случаях – конфликтные ситуации в коллективе. Вместе с этим, руководители подразделений отмечали серьезные проблемы с трудовой дисциплиной, факты воровства, невыходов на работу без уважительных причин и т. п.
Часть 1.Задание:
Дерево проблем.
Главные проблемы ухода сотрудников из организации:
1. Некачественный подбор персонала. Желание руководителя как можно быстрее взять на работу сотрудника и заполнить вакансию. Это может привести к найму неподходящего работника или во время собеседования соискатель не получил полную информацию о работе и впоследствии его ожидания не были оправданы.
2. Низкая и несправедливая структура оплаты труда работника, отсутствие компенсационного пакета.
3. Плохие, тяжелые и опасные условия труда.
4. На предприятии существует неудобных график работы, значительные переработки.
5. Отрицательные взаимоотношения с руководителем, коллегами.
В связи с некачественным подбором, нанятые сотрудники нарушают трудовую дисциплину; из-за задержек зарплаты сотрудники не выходят на работу или вынуждены воровать.
1) Некачественный подбор персонала
Недостаточная квалификация менеджера по персоналу
Непонимание специфики работы кандидата
Желание как можно быстрее взять на работу сотрудника и заполнить вакансию
Отсутствие плана оценки кандидата.
Текучесть персонала
Дополнительные финансовые затраты компании
Найм неподходящего работника
Во время собеседования соискатель не получил полную информацию о работе и впоследствии его ожидания не были оправданы.
Плохая репутация
Снижение конкурентноспособности.
Нарушение трудовой дисциплины.
Проблемы с законом
Потеря доверия кандидатов
Высок риск переманивания сотрудников конкурентами
Увольнение сотрудника
Плохая репутация компании
Сотрудники не выходят на работу или вынуждены воровать.
Финансовые проблемы компании – задержка, невыплата з/п, уменьшение размера оплаты труда.
Низкие объемы получаемой прибыли
Неэффективность антикризисного регулирования
Нет четкой финансовой стратегии в компании
Кризис в отрасли
Низкие объемы получаемой прибыли
Нет четкой финансовой стратегии в компании
Нерациональное управление финансами
Кризис в отрасли
Неэффективность антикризисного регулирования
Увольнение сотрудников
Плохая репутация
Потеря доверия со стороны кандидатов
Снижение конкурентоспособности
Высок риск переманивания сотрудников конкурентами
Проблемы с законом. В случае невыплаты заработной платы работодателя можно привлечь к следующим видам ответственности: дисциплинарное наказание, материальная, административная и уголовная ответственность.
Сотрудники не выходят на работу или вынуждены воровать.
Высока вероятность получить производственную травму
Увольнение сотрудников
Развитие профессиональных и производственно обусловленных заболеваний работников
Наносится экономический ущерб компании
Плохие условия труда на предприятии.
Отсутствие надзора за правильным и безопасным ведением работ
Эксплуатация неисправного оборудования
Грубое нарушение правил техники безопасности
Существенно снижена эффективность системы охраны труда. Отсутствие надзора за правильным и безопасным ведением работ.
Грубое нарушение правил техники безопасности
Эксплуатация неисправного оборудования
Высока вероятность получить производственную травму.
Увольнение сотрудников.
Наносится экономический ущерб компании.
Развитие профессиональных и производственно обусловленных заболеваний работников.
Дополнительная финансовая нагрузка
Текучесть персонала
Снижение мотивации персонала
Ухудшение качества выполненных работ
Профессиональное выгорание
Неудобных график работы, значительные переработки
Неверная загрузка персонала.
Плохо проинформирован сотрудник на этапе интервью
Неумение правильно организовать рабочий процесс
Недостаточное количество сотрудников по отношению к объемам работ
Неверная загрузка персонала.
Недостаточное количество сотрудников по отношению к объемам работ.
Неумение правильно организовать рабочий процесс.
Плохо проинформирован сотрудник на этапе интервью.
Текучесть персонала.
Дополнительная финансовая нагрузка.
Профессиональное выгорание.
Ухудшение качества выполненных работ.
Снижение мотивации персонала.
Потеря рабочего времени
Текучесть кадров
Осложнение рабочего процесса
Конфликтные ситуации в работе
Отрицательные взаимоотношения с руководителем, коллегами.
Несовместимость в cилу личностных, coциaльнo-дeмoгpaфичecкиx paзличий (вoзpacт, пoл, coциaльнoe пpoиcxoждeниe)
Некомпетентность руководящего состава.
Несоблюдение внутригрупповых норм поведения, распад коллектива на группировки.
Отсутствие корпоративного духа в компании
Разногласия личностного и профессионального характера
Некомпетентность руководящего состава.
Отсутствие корпоративного духа в компании.
Разногласия личностного и профессионального характера.
Несоблюдение внутригрупповых норм поведения, распад коллектива на группировки.
Несовместимость в cилу личностных, coциaльнo-дeмoгpaфичecкиx paзличий (вoзpacт, пoл, coциaльнoe пpoиcxoждeниe)
Осложнение рабочего процесса.
Негативно сказываться на результате деятельности предприятия.
Текучесть кадров.
Потеря рабочего времени.
Конфликтные ситуации в работе
Причины отказа от работы
Исходя из дерева проблем составим 50 условных случаев отказа основных рабочих от работы на стройке.
Причина отказа | Кол-во отказов | Причина отказа | Кол-во отказов |
1. Невыплата заработной платы. | 40 | 26. Не предоставляют жилье. | 24 |
2. Неудобный график. | 22 | 27. Не понравилось, как прошло собеседование. | 18 |
3. Отсутствие приемлемых санитарно-гигиенических условий труда. | 20 | 28. Слишком долго принимали решение о приеме на работу. | 17 |
4. Не выдача спецодежды. | 7 | 29. Взимание дополнительных денег с работника. | 16 |
5. Длительные простои в работе. | 34 | 30. По семейным обстоятельствам. | 7 |
6. Территориально далеко добираться до работы. | 11 | 31. Нет обустроенной обеденной зоны. | 4 |
7. Работы связанны с опасностью для жизни работника. | 28 | 32. Несоответствие обещаний реальности, нечестность работодателя. | 32 |
8. Вредные условия труда. | 9 | 33. Условия, в которых живет работник, неприемлемые. | 26 |
9. Нарушение работодателем правил техники безопасности. | 45 | 34. Выполнение работы не входящей в компетенции сотрудника. | 19 |
10. Не благоприятные погодные условия. | 3 | 35. Смена сферы деятельности. | 2 |
11. Отсутствие перерывов на обед | 26 | 36. Наступил пенсионный возраст. | 1 |
12. Негативная ситуация в коллективе. | 7 | 37. Получение производственной травмы. | 5 |
13. Конфликт с руководителями. | 29 | 38. Отсутствие возможностей карьерного роста. | 2 |
14. Значительные переработки. | 30 | 39. Не проводится обучение для новых сотрудников. | 4 |
15.Неоплачиваемые переработки. | 33 | 40. Нет системы премирования. | 18 |
16. Высокий размер штрафов. | 21 | 41. Ликвидация компании. | 19 |
17. Несправедливая система выплаты з/п | 28 | 42. Личная просьба. | 3 |
18. Задержка заработной платы. | 18 | 43. Некомпетентность руководящего состава. | 29 |
19. Недостаточный объем работы. | 40 | 44. Частые командировки. | 6 |
20. Нет ДМС. | 5 | 45. Акрофобия. | 1 |
21. Несоответствие размера оплаты труда выполняемым обязанностям. | 23 | 46. Отсутствие страхования жизни. | 23 |
22. Другой работодатель предложил условия лучше. | 17 | 47. Не предоставляется ежегодный оплачиваемый отпуск | 28 |
23. Плохие отзывы о компании. | 5 | 48. Отсутствие корпоративной политики компании. | 1 |
24. «Черная» или «серая» схема оплаты труда. | 8 | 49. Переезд в другой город. | 2 |
25. Отсутствие официального трудоустройства. | 10 | 50. Работа с устаревшим оборудованием. | 13 |
По данным перечисленным выше составим Диаграмму Парето.
Из графика видно, что основная проблема текучести кадров – нарушение работодателем правил техники безопасности (45 отказов). Также можно выделить еще две причины увольнения набравших по 40 отказов – невыплата заработной платы, недостаточный объем работы. Остальные причины тоже подлежат рассмотрению и составлению мероприятий по их устранению.
Разработка управленческих решений.
Предложения для устранения наиболее актуальных причин текучести кадров:
1. Для предотвращения возникновения ситуаций опасных для жизни и здоровья сотрудников необходимо периодически проводить проверку соблюдения техники безопасности; обязательно проводить инструктаж с сотрудниками. Также необходимо ввести гигиеническое нормирование, выделять средства индивидуальной защиты, своевременно организованность явки на периодические медицинские осмотры. Фирме необходимо заключить договор с любой страховой компанией.
2. Развивать конкурентоспособный компенсационный пакет, который включает премии и бонусы за особые достижения, систему льгот, поддерживающую здоровье работников. Необходимо обоснованно, справедливо и непредвзято устанавливать компенсации.
3. Грамотно планировать график проведения работ, контролировать поставки сырья и материалов во избежание простоев или нехватки работы.
4. Обеспечить качественный подбор персонала. Необходимо нанять квалифицированных сотрудников, соответствующих корпоративной культуре организации. Их ценности, принципы и цели должны соответствовать целям компании. На стадии подбора обеспечить соискателей максимальной информацией о работе и работодателе. Не завышая ожидания и не перебарщивая с обещаниями. Также применять все необходимые методы подбора для выявления подходящих профессиональных качеств будущего сотрудника.
5. Разработать программы по профессиональному и карьерному развитию персонала. Обучающие программы имеют большое значение для обеспечения лояльности и удержания. Также необходимо проводить инструктаж по технике безопасности.
6. Не заставлять работать сверхурочно или по выходным. При необходимости быть готовыми предоставить измененный график работ и сделать его более гибким. Работа должна быть оценена не по количеству отработанного времени, а по конкретным достигнутым результатам. Распределить нагрузки поровну на все виды работы и на всех сотрудников, что позволит рабочим во время заканчивать поставленные цели руководства.
Ознакомившись с документами, представленными несколькими подрядными организациями за последние 2-3 недели, я решил описать универсальные способы реагирования подрядчиков при спорах в сфере строительного подряда и ситуации, когда исполнители работ допускают ряд ошибок, из-за которых в дальнейшем лишаются права получить оплату фактически выполненных работ. В большинстве, речь идет о просрочке выполнения и сдачи работ по договору по вине заказчика . В статье не рассматриваются ситуации, когда заказчик надлежащим образов выполнил свои обязательства, а подрядчик по каким-либо причинам, в том числе по вине третьих лиц, не приступает к работам или просрочил сдачу их результата.
Если читателю требуется консультация или помощь в конкретном вопросе, для экономии времени обращайтесь через любой канал связи. Рассмотрение вопроса занимает 1-2 дня и не оплачивается.
Выполнение строительных работ при неисполнении заказчиком встречных обязательств по договору строительного подряда
В строительных взаимоотношениях распространена ситуация, когда во время проведения строительных (монтажных или иных) работ, заказчик своевременно не перечисляет аванс или не осуществляет положенные платежи подрядчику за выполняемые по этапам работы. Помимо задержки платежей, может быть не представлена исходная проектная документация, объект строительства, материалы и др. Из-за этого, подрядчик задерживает выполнение и сдачу следующих этапов работ. Далее, он обращается с претензией или с исковым заявлением в арбитражный суд о взыскании оплаты по договору и начисленных на нее процентов (неустойка, пени). Однако, заказчик заявляет о нарушении подрядчиком сроков выполнения и сдачи работ и насчитывает по договору неустойку такого размера, что она становится равна изыскиваемым подрядчиком денежным суммам.
Есть достаточно других похожих примеров, когда подрядчик (субподрядчик) оказывается менее защищенной стороной договорных взаимоотношений. В этой статье, используя положения Гражданского кодекса РФ и судебную арбитражную практику разрешения строительных споров (в том числе личную), я взялся дать рекомендации подрядчикам по порядку их действий в ситуациях, когда происходит просрочка выполнения работ по вине заказчика.
По закону и, в большинстве случаев, по договору (контракту) у заказчика имеется ряд обязательств, которые нередко им нарушаются. Привожу основной, но не исчерпывающий, перечень допускаемых заказчиком нарушений:
- Заказчик не осуществляет передачу объекта строительства: строительной площадки, здания, помещения и др.
- Заказчик не представляет исходную проектную документацию, не согласовывает проект
- Заказчик не представляет оборудование и материалы для производства работ, когда по договору данная обязанность на него возложена
- Заказчик не производит оплату аванса или выполненных этапов строительных работ по направляемым актам выполненных работ кс-2 и кс-3
Порядок действий подрядчика при отказе заказчика от подписания актов сдачи-приемки работ по договору строительного подряда и при отказе заказчика от получения актов выполненных работ описывались в указанных статьях, поэтому в этой мы обсудим только моменты, связанные именно с приостановлением работ.
Как подрядчику (субподрядчику) застраховать себя от возможных рисков неоплаты выполненных работ заказчиком и от начисления неустойки за просрочку сдачи этапов работ либо самого объекта?
Приостановление строительных работ подрядчиком
Важно знать и помнить, что факт наличия вышеуказанных обстоятельств сам по себе не освобождает подрядчика от исполнения своих обязательств по договору и не снимает с него ответственности за несоблюдение согласованных сроков строительства. Арбитражный суд принимает сторону подрядчика в том случае, когда имеются надлежащие доказательства соблюдения им порядка приостановления работ.
Для того, чтобы приостановка работ была оформлена правильно нужно соблюсти следующие условия данной процедуры. Во-первых, необходимо своевременно уведомить заказчика о непередаче объекта (площадки, помещения, здания), проектной документации, материалов, оборудования или денежных средств для проведения строительных работ и о возможности их приостановления. Также, следует предоставить заказчику необходимый минимум времени для исполнения его обязательства по договору. И вторым письмом, в случае отсутствия должной реакции заказчика, необходимо уведомить о приостановлении работ. Причем, в письме необходимо указать именно о факте приостановления работ, а не о такой возможности.
Надлежащим направлением письма, вопреки распространенному мнению, не является передача его под роспись секретарю или какому-либо сотруднику организации. Суду достаточно видеть квитанцию о направлении данного письма по известным адресам и опись вложений в данное письмо. В качестве адреса нужно использовать указанный в договоре адрес и юридический.
При выполнении данного обязательства указанным образом, с подрядчика (субподрядчика) снимается ответственность за просрочку выполнения работ, либо за отказ от исполнения договора.
Безусловно, описанные мной случаи не могут охватить все возможные ситуации, поэтому, используя форму комментирования Вы имеете возможность задать вопрос и получить предварительную консультацию юриста по строительным спорам (предварительная консультация осуществляется на бесплатной основе).
Я расскажу о последних новостях и публикациях.
Читайте меня, где угодно. Будьте всегда в курсе главного!
Не всегда заключая договор стороны, как заказчик, так и подрядчик, адекватно оценивают свои силы, способность выполнить все принятые на себя обязательства. Не каждому договору суждено просуществовать до полного исполнения обязательств сторон, предусмотренных в нем.
Причины расторжения договора могут быть самые разные. Иногда расторжение договора бывает гораздо выгоднее, чем выполнение предусмотренных таким договором обязательств.
В сегодняшней статье речь пойдет о расторжении договора строительного подряда, а точнее о таком его виде как односторонний отказ от исполнения договора.
Сразу же оговорюсь, что в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации (далее также ГК РФ) есть упоминание как об «одностороннем отказе от исполнения обязательства», так и об «одностороннем отказе от исполнения договора». Эти понятия соотносятся как частное и общее. То есть, отказываясь от исполнения договора сторона прекращает все обязательства, вытекающие из соответствующего договора. Более того, в ГК РФ есть упоминание об «отказе от договора», которое на практике идентично «отказу от исполнения договора».
При этом термин «обязательство», как в судебной практике, так и в законе, часто употребляется и как тождественный термину «договор».
Поэтому, исходя из тех последствий, на которые направлен отказ, в каждом конкретном случае необходимо определять о каком отказе идет речь, отказе от исполнения обязательства или договора.
Что же делать, если сохранение договора подряда для одной из сторон становиться экономически нецелесообразным. Каковы условия расторжения договора в одностороннем порядке.
Как говорится «юристы умеют заключать договоры, а адвокаты умеют договоры расторгать».
Иногда стороны договора пытаются прийти к соглашению о расторжении договора подряда. Конечно, всегда лучше прийти к знаменателю который устроит всех. Зачастую эффективней отказаться от исполнения договора.
Воспользовавшись своим правом на односторонний отказ сторона договора прекращает обязательство без учета мнения другой стороны, которая вынуждена принять прекращение обязательства как данность.
Оперативное прекращение обязательств, то есть расторжение договора с нарушающим обязательства контрагентом, может полностью компенсировать понесенные экономические потери. Представляется, что основной целью применения отказа от исполнения договора является, в первую очередь, снижение экономических потерь.
Но не секрет, что воспользовавшись правом на расторжение договора в одностороннем порядке, можно получить экономические выгоды. Иногда недобросовестные заказчики злоупотребляют своими правами, предусмотренными действующим законодательством. В таких случаях без помощи специалиста, защитить права потерпевшей от расторжения договора стороны, взыскать задолженность за фактически выполненные работы, бывает весьма затруднительно.
Судебно-арбитражная практика применения норм, предоставляющих прав на односторонний отказ от исполнения обязательств, а таких к слову в Гражданском кодексе несколько десятков, очень велика.
Статья 310 ГК РФ запрещает в одностороннем порядке отказываться от исполнения обязательств, за исключением случаев, предусмотренных договором – так называемый принцип неизменности обязательства.
Далее в ст. 310 ГК РФ указано, что если иное не вытекает из закона или существа обязательства, односторонний отказ допускается также в случаях, предусмотренных договором.
То есть правом на односторонний отказ можно воспользоваться только в следующих случаях: если такое право предусмотрено законом или предусмотрено договором.
При этом случаи, предусмотренные законом, также можно разделить на ситуации когда закон связывает возникновение права на односторонний отказ с определенными обстоятельствами и на когда такое право возникает вне зависимости от каких-либо условий, так сказать, в любое время.
Для договора подряда законом предусмотрено достаточно большое количество ситуаций в которых предоставляется право на односторонний отказ от его исполнения. Таким правом стороны могут воспользоваться как в связи с предполагаемым или совершенным нарушением договора другой стороной, так и в связи с наступлением определенных обстоятельств, также может быть осуществлено заказчиком в отсутствие на то каких-либо причин.
Конкретно, законом предусмотрены следующие ситуации:
Если в процессе выполнения работ появилась необходимость провести дополнительные работы, а соответственно в существенном превышении цены работы, подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика. Заказчик, в свою очередь, вправе отказаться от договора, если он не согласен на такое превышение цены работы (ч. 5 ст. 709 ГК РФ).
Также заказчик вправе отказаться от исполнения договора, если подрядчик к исполнению договора приступает не своевременно или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным (ч. 2 ст. 715 ГК РФ).
Кроме того, если во время выполнения работы станет очевидным, что она не будет выполнена надлежащим образом, и подрядчик не устранил недостатки в назначенный ему заказчиком разумный срок, заказчик также вправе отказаться от договора подряда (ч. 3 ст. 715 ГК РФ).
Статья 717 ГК РФ вовсе предусматривает, что до сдачи заказчику результата работы, , заказчик может в любое время отказаться от исполнения договора, если иное не предусмотрено договором подряда.
Что касается права подрядчика на односторонний отказ, то таким правом он может воспользоваться в случае, если заказчик, несмотря на соответствующее предупреждение подрядчика не заменит непригодные или недоброкачественные материал, оборудование, техническую документацию или переданную для переработки (обработки) вещь, не изменит указаний о способе выполнения работы или не примет других необходимых мер для устранения обстоятельств, грозящих ее годности (ст.716 ГК РФ, ч. 3 ст. 745 ГК РФ).
Выбор варианта отказа от исполнение договора заказчиком необходимо делать исходя из оснований для отказа.
Так, если отказ связан с нарушением подрядчиком своих обязанностей по договору, заказчик имеет право потребовать возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением обязательств подрядчиком. Подрядчик же вправе в судебном порядке оспаривать сам отказ от исполнения договора подряда, отрицая факт нарушения условий договора.
В случае немотивированного отказа от исполнения договора, даже если действительной причиной такого отказа послужило нарушение условий договора подряда подрядчиком, неблагоприятные последствия расторжения договора возлагаются на заказчика – заказчик обязан оплатить часть выполненной подрядчиком работы, а также возместить убытки, причиненные расторжением договора.
Таким образом, причины отказа от исполнения договора имеют весьма важное значение для определения его последствий. В свою очередь, важное значение имеет определение последствий одностороннего отказа от исполнения обязательства, поскольку значительное количество споров, вытекающих из отказа, возникает именно по поводу урегулирования его последствий.
Примерами таких споров являются споры об оплате работы, выполненной до одностороннего расторжения договора подряда, споры о возврате аванса при одностороннем отказе от исполнения договора подряда, возможности применения штрафных санкций при одностороннем отказе от договора и многие другие.
Таким образом, при заключении договора необходимо обращать внимание на причины, которые могут послужить основанием для возникновения права той или иной стороны на односторонний отказ от договора.
Главным же последствием отказа от исполнения договора является прекращение договора (ч. 3 ст. 450 ГК РФ).
В заключение отмечу, что имеющаяся судебная практика, касающаяся споров о последствиях как одностороннего отказа от исполнения обязательств, так и одностороннего отказа от исполнения договора довольна противоречива. Такое положение дел оставляет сторону, чьи права были нарушены отказом от исполнения договора уповать на грамотность своего представителя в суде.
Поскольку ко мне часто обращаются с просьбой подсказать, как составить письмо о расторжении договора, приведу уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке:
Генеральному директору
ООО «Подрядчик»
Иванову И.И.
Уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора
22 июня 2010 г. между ООО «Заказчик» и ООО «Подрядчик» был заключен договор строительного подряда № 12 (далее – Договор) по условиям которого ООО «Подрядчик» обязалось выполнить работы по устройству асфальтового покрытия на объекте, расположенном по адресу: _____________________________.
В соответствии с п. 2.2 Договора конечный срок выполнения работ – 30.07.2010 г.
На 25.08.2010 работы в полном объеме не выполнены. Поскольку ООО «Подрядчик» выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку стало явно невозможным, ООО «Заказчик», в соответствии со ст. 715 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказывается от исполнения Договора полностью. В соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации Договор считается расторгнутым.
Поскольку ООО «Заказчик» ранее в качестве аванса по Договору было перечислено ООО «Подрядчик» 1 000 000 (Один миллион) рублей, а работы по Договору выполнены ООО «Подрядчик» на 844 000 (Восемьсот сорок четыре тысячи) рублей, ООО «Заказчик» требует вернуть неотработанный аванс в размере 156 000 (Сто пятьдесят шесть тысяч) рублей в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента получения настоящего письма.
В данном материале подробно раскрываются вопросы причин отказа в выдаче разрешения на строительство; перечень документов, необходимых для выдачи разрешения на строительство; проблематика оспаривания отказа в выдаче такого разрешения: досудебный и судебный порядки
Причины отказа в выдаче разрешения на строительство
Отказ в выдаче разрешения на строительство относится к полномочиям органа, который уполномочен выдавать соответствующие разрешения. Причины отказа в выдаче разрешения на строительство должны быть обоснованы. Их перечень носит императивный характер, что свидетельствует о невозможности вынесения отказа по причинам наличия условий, не сходных с теми, которые установлены Градостроительным кодексом.
Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть обоснован отсутствием документации, требуемой в соответствии со ст. 51 вышеуказанного законодательного акта. Поводом для отказа может послужить несоответствие документов, которые были представлены заявителем, требованиям, содержащимся в градостроительном плане на конкретный земельный участок, а равно и тем требованиям, которые установлены в разрешительной документации на реконструкцию или отклонение от граничных критериев ранее согласованного строительства.
Нормы Земельного кодекса устанавливают право органов местного самоуправления осуществлять деятельность по управлению и исполнению распорядительных функций относительно земельных участков, которые относятся к собственности муниципального значения.
Список документации, требуемой для оформления разрешений
Правовые нормы, нашедшие свое отражение в ст. 51 Градостроительного кодекса, определяют круг требуемых документов, которые являются необходимыми для оформления разрешительной документации, необходимой для проведения будущего строительства. Такие документы должны быть направлены застройщиком в уполномоченные органы, к полномочиям которых отнесена выдача соответствующих разрешений. От застройщика потребуется заявление и:
- правоустанавливающий документ, подтверждающий право на владение землей или ее передачу в пользование;
- градостроительный план, относящийся к земельному участку;
- материалы, которые отражены в проектах, среди которых:
- схема планируемой организации участка земли, находящаяся в соответствии с планом градостроения, содержащая сведения о месте размещения будущих объектов, относящихся к капитальному строительству, подъездных путей к ним и проходов, определяющая границы зоны действий публичного сервитута иных лиц, а также объектов, относящихся к археологическому наследию;
- схема планируемой организации участка, которая подтверждает расположение объекта линейного типа, относительно пределов красных линий, которые утверждены и применяются по отношению к таким объектам;
- схема архитектурных решений;
- сведения, содержащие информацию, касающуюся инженерного оборудования и обеспечения инженерно-технического характера, с определением точек «запитки» такого объекта;
- проект проведения работ, связанных с демонтажем или сносом иных объектов строительства, в том числе, в определенной части.
- положительное заключение органов, проводящих государственную экспертизу документов проекта, а также заключение о проведении экологических экспертиз;
- разрешительные сведения о возможности отклонения от установленных критериев возведения здания или проводимой реконструкции;
- согласовательные документы, полученные от каждого из правообладателя на долю в объекте, при проведении реконструкции данного строительства.
Недостаточность документов или наличие в них сведений, не являющихся подтвержденными, может стать поводом для отказа в предоставлении разрешения. Оспаривание отказа в выдаче разрешения на строительство является правом заявителя.
Оспаривание отказа в выдаче разрешения на строительство
Отказ в выдаче разрешения на строительство и порядок его обжалования, установлен рядом правовых норм, действующих на территории государства. Признать незаконным отказ в выдаче разрешения на строительства можно в порядке досудебного урегулирования или в рамках судебного разбирательства.
О незаконности отказа может свидетельствовать предъявление всех требуемых документов, полностью соответствующих нормам законодательства, и получение необоснованного отрицательного ответа на заявление.
Досудебный порядок действий по обжалованию
Обжалование действий на досудебном уровне осуществляется путём подачи заявления, содержащем требования о признании действия ответственного лица незаконным. Признать незаконными такие действия может руководящий состав Роснедра.
Рассмотрение заявления и основания, послужившего такому заявлению, осуществляется заместителем руководителя Роснедр, что осуществляется на протяжении 5 рабочих дней.
Порядок рассмотрения заявлений предполагает возможность принятия одного из решений:
- отказать и предоставить мотивированное обоснование такого отказа;
- принять заявление во внимание и отменить решение, послужившее отказом, с вменением обязанности должностному лицу выдать требуемое разрешение, не позднее чем через 3 дня, после отмены предшествующего отказа, признанного незаконным.
Несогласие с результатами рассмотрения заявления является основанием для обжалования действий путем подачи жалобы в Минприроды. Работа по проверке информации полученной жалобы будет осуществлена коллегиально, а результаты исследования отразятся в ответе на жалобу.
Коллегиальный орган, признавший основания отказа выдачи разрешения на строительство законными, откажет в удовлетворении требований, определенных в жалобе. Незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство будет отменен, а требуемый документ предоставлен заявителю.
Оспаривание действий в досудебном порядке, как показывает практика отказа в выдаче разрешения на строительство, является одним из наиболее доступных способов признания отказа незаконным. В случае невозможности проведения данной процедуры или неудовлетворения ее результатами, заявитель может использовать свое право на судебную защиту, порядок которой определен нормами права.
Незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство, полученный заявителем, предъявившим требуемую документацию, может быть обжалован в рамках судебного разбирательства.
Такой процедуре может предшествовать досудебное урегулирования, однако использование такой возможности является исключительным правом заявителя, что означает предоставление ему полномочий на обжалование отказа в выдаче разрешения на строительство через суд, минуя стадию жалоб.
При предъявлении требований необходимо верно определить ответчика. В данном случае им выступит территориальный орган Роснедр, чей незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство и будет обжаловаться.
Порядок и способы судебного разбирательства определены процедурой административного судопроизводства, положениями Градостроительного, Земельного, Воздушного кодексов и иной нормативной базой, действующей на территории государства.
Автор статьи
Кузнецов Федор Николаевич
Вопросы и ответы юристов
Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам
Строительство на скотомогильнике
На земле ижс где вокруг уже построины дома, на нашем участке 10 соток, отказали строить, поскольку там скотомогильник. А вокруг дома стоят зарегистрированные. Как действовать?
на территории Санитарно-защитных зон (к которым относятся и скотомогильники): не допускается: размещать жилые дома, зоны отдыха, курорты, санатории, дома отдыха, коттеджи, дачи, сады и огороды, спортивные сооружения, детские площадки и лагеря отдыха, школы, детсады, профилактории и т.д. (Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 https://base.garant.ru/12158477/b89690251be5277812a78962f6302560/).
Строительство
Земля в собственности с 2017г /ИЖС/. При сносе ветхого дома 1930г.постройки уведомил администрацию города Иркутска о сносе Снёс, В БТИ всё зафиксировали. Отправил уведомление на строительство нового дома и получил отписку-отказ. \" нельзя, не предусмотрено\" Ваша земля зарезервирована на будущее строительство. Дома снесён. Как жить?
Земельный кодекс РФ в ст. 70.1 четко определяет, в каких случаях земля, находящаяся в собственности или пользовании граждан и организаций либо в собственности государства и муниципальных образований, может быть изъята и зарезервирована http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/2aa91e943d335c54fa4883ddc063b4ad97b2c545/ Если срок резервирования истечет и участок не будет изъят для государственных или муниципальных нужд — можете строиться.
Отказ архитектуры
Отказали в получении разрешения на строительство дома, объяснив тем что это зона охраны. Ранее дом стоял на данном участке
Сам по себе факт отнесения земельного участка к особо охраняемым территориям не является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство. Ст.51 ГрК РФ устаналивает требования к документам, подаваемым для получения разрешения на строительство на таких территориях. http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/570afc6feff03328459242886307d6aebe1ccb6b/
В случае, если требования закона соблюдены - отказ в предоставления разрешения незаконен, вы имеете право обжаловать в судебном порядке.
При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.
Отказ получении разрешения
В соответствии с разрабатываемой проектной документацией проектируемая автомойка представляет собой отдельно стоящий объект капитального строительства с количеством этажей 2, то есть не более чем два, общая площадь которого составляет 1000 квадратных метров, не предназначена для проживания граждан и осуществления производственной деятельности. В соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности ОК 029-2014 мойка автотранспортных средств не относится к разделу производственных видов деятельности.\r\n Вопрос - нужно ли проводить экспертизу документов проекта на автомойку, а также заключение о проведении экологических экспертиз?\r\n\r\n
Согласно п.4 ч.2 ст.49 Градостроительного кодекса Российской Федерации экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства, в том числе: отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами.
В соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности ОК 029-2014 мойка автотранспортных средств, полирование и предоставление аналогичных услуг отнесена к разделу G «торговля оптовая и розничная; ремонт автотранспортных средств и мотоциклов», то есть не относится к разделу производственных видов деятельности.
Определение производственной деятельности содержится в ст.209 Трудового кодекса РФ: производственная деятельность – совокупность действий работников с применением средств труда, необходимых для превращения ресурсов в готовую продукцию, включающих в себя производство и переработку различных видов сырья, строительство, оказание различных видов услуг.
То есть к производственной деятельности законом отнесены работы или услуги, в результате совершения которых ресурсы (сырье) превращаются в готовую продукцию.
Станции по техническому обслуживанию автомобилей, включая автомобильные мойки, не осуществляют переработку и производство сырья, их деятельность не связана с превращением ресурсов в готовую продукцию, следовательно, производственной не является.
Также спорный объект в соответствие со ст. 48.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации не является особо опасным, технически сложным или уникальным объектом.
Следовательно, рассматриваемый объект подпадает под исключение, установленное п.4 ч.2 ст.49 Градостроительного кодекса Российской Федерации и проектная документация в отношении него не подлежит экспертизе.
Объекты государственной экологической экспертизы установлены ст.11, 12 Федерального закона от 23.11.1995 N 174-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "Об экологической экспертизе".
Положений, устанавливающих обязательную экологическую экспертизу для данной категории объектов, не предусмотрено на федеральном уровне. Возможно, имеется правовой акт на региональном уровне.
При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.
Жилищное Строительство
Подала уведомление о строительстве в СНТ на земле населенных пунктов под садоводство, пришел отказ. Т. К. Участок находится в зоне H-8 и H-8.1 Как, это возможно если эти зоны не предназначены даже под садоводство
Согласно ст.34 ГрК РФ:
Отказ в выдаче разрешения на строительство
Добрый день. Интересует такой вопрос, застройщику, местная администрация, отказывает в выдаче разрешения на строительство (пока что устно), ссылаясь на то, что данный застройщик не состоит в СРО. Пока что они это ничем не регламентируют.
Для полноценного ответа на Ваш вопрос, необходимо ознакомиться со всеми обстоятельствами дела.Вы можете обратиться в офис на консультацию к нашим специалистам. Юридическая группа МИП составит для Вас все документы, жалобы и заявления по промокоду «МИП» скидка 50 процентов.
адрес: г. Москва, Старопименовский переулок 18
или по телефону +7 (499) 938-82-06
Отказ в выдаче разрешения на строительство
Был выдан отказ на строительство и так же прописали в документе "Дополнительно сообщаем, что данный ЗУ расположен в общественно-деловой зоне(ДЗ). В соответствии с п.2 ст. 31 Правил землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград, утвержденных решением Волгоградской городской Думы № 5/115 от 21.12.2018, градостроительным регламентом общественно-деловой зоны (ДЗ) не предусмотрено размещение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на данной территории
Читайте также: